山东章丘房地产市场调研报告-48页

章丘房地产市场调研报告20070519丽丰置业谨呈：济南天泓置业有限公司章丘城市概况章丘市地处齐鲁腹地，南依泰山，北临黄河，西距省会济南40公里，是省辖、济南市代管的县级市，总面积1855平方公里，辖14个乡镇，6个街道办事处，908个行政村(居委会)，总人口99.4万。章丘城市概况章丘历史悠久，文化灿烂，是著名的龙山文化的发现地和命名地，距今有4600年的历史，是人类文明的起源。有城子崖、齐长城等历史文化古迹，文山彩绘兵马俑被列为全国十大考古发现之一。章丘名人辈出，有战国时期哲学家邹衍、宋代女词人李清照、明代戏曲家李开先、近代商业资本家孟洛川等等。章丘城市概况章丘自然风景优美，北接平原，中部群山连绵，素有小泉城之称。章丘境内有泉眼118眼，尤其是百脉泉、墨泉、梅花泉等。济南七十二名泉中，章丘就有六处。在历史上，百脉泉和趵突泉齐名，古书上记载，“东得以百脉泉，西则趵突泉为准”。宏观经济研究2002年到2005年章丘市GDP增长分析01002003000.00%10.00%20.00%30.00%GDP(亿元)增长率（%）GDP(亿元)124.06144.1173.4218增长率（%）10.92%16.10%20.30%25.70%2002年2003年2004年2005年2003年，章丘市GDP共144亿元，地方财政收入7.06亿元；2004年，全市GDP达173.4亿元，增长20.3%；2005年，全市GDP达218亿元，地方财政收入完成12.1亿元，增长20.6%；2006年1－11月，完成国内生产总值272亿元，增长24.8%；地方财政收入15.5亿元，增长28%；规模以上工业销售收入330亿元，增长26.6%。2002年章丘市位列中国最发达100名县第78位；2003年章丘市位列全国经济百强县第56位，全国县域经济基本竞争力第37位；2004年，章丘市“百强县”排名中名列第47位；2005年章丘市在全国百强县排名中居第49位；第六届全国县域经济基本竞争力百强（市）”评价位列第32位；2006年，位列全国中小城市综合实力百强第43位，全国最具投资潜力中小城市百强第10位；章丘市未来5～10年目标是跃居百强县前10位。宏观经济研究宏观经济研究2003年，完成全社会固定资产投资65.48亿元，其中城镇集体及以上基本建设投资20.35亿元，更新改造投资5.23亿元，房地产开发投资4.65亿元。2004年，完成全社会固定资产投资106.1亿元，增长61.15％；其中城镇集体及以上基本建设投资42.55亿元，更新改造投资17.38亿元，房地产开发投资3.22亿元。2005年，完成全社会固定资产投资160.86亿元，比上年增长51.61％；其中，城镇固定资产投资114.69亿元，房地产开发投资9.71亿元，农村固定资产投资36.46亿元。三次产业投资比重为3.5：67.4：29.1，投资结构趋于合理2006年1－11月份，全市共完成固定资产投资160.1亿元，增长18.67%。其中，工业投资完成90.7亿元，同比增长5.64%；城镇投资126.5亿元，增长22.59%；农村投资25.1亿元，增长3.78%；房地产开发投资8.6亿元，同比增长2.78%。章丘市固定资产投资分析01002000.00%20.00%40.00%60.00%80.00%固定资产投资（亿元）增长率固定资产投资（亿元）65.48106.1160.86增长率41.75%61.15%51.61%200320042005宏观经济研究2004年，章丘市全市在岗职工工资总额7.97亿元，在岗职工平均工资14454元，增长11.18％。其中：县及县以上单位在岗职工平均工资14100元，增长11.75%。2004年，城镇居民人均可支配收入为8481元，增长12.50%；人均消费性支出5780元，增长6.17%。2005年，章丘市全市在岗职工工资总额11．79亿元，同比增长47.99％；在岗职工平均工资15916元，增长10．11％。其中：企业12666元，增长10．01％，事业21511元，增长18．90％，机关24111元，增长27．31％。2005年，城镇居民人均可支配收入为9416元，增长11．02％；人均消费性支出6621元，增长14．56％。2006年1-11月份，城镇居民家庭人均可支配收入9457.49元，同比增长10.87%。随着人们可支配收入的提高，购买能力在不断的增强，将直接带动房地产行业的发展。章丘城市发展突飞猛进。近年来，政府重视城市建设与经济的发展，逐渐成为全国百强县，排名由从78位到56位到43位，连续三年跻身全国综合发展百强县市前50强行列，经济的快速发展、群众消费水平的不断提高给城市发展产生巨大的推动作用。从近年来章丘各项经济数据来看，章丘发展迅速，社会各项事业蓬勃发展，人均收入提高，城市建设速度加快，章丘正形成一个新的面貌，其中反映在生活个方面的数据更加突显了章丘的发展潜力。由经济增长带来的对生活需要的提高，必定产生对房地产事业发展的利好。宏观市场研究结论城市发展研究济南城市规划章丘城市定位：济南副城都市区城市发展研究济南－章丘交通无障碍对接城市公交陆续启动城市发展研究在原有农业、工业型城市基础上，优秀旅游城市新定位促进章丘快速发展。未来章丘城市发展展望城市规划思路和定位：建设中等现代化山水园林城市中等城市－－到2010年，城区用地145平方公里、人口45万以上；现代化－－是城市产业布局合理、功能完善齐备、城市基础设施体现现代化气息，经济繁荣活跃；山水园林城市－－突出章丘特色、塑造鲜明的城市品牌，“山”即胡山、双山、唐王山、桃花山、赭山等，“水”是百脉泉群和眼明泉群为中心的自成体系的泉系，“园林”是标志城市生态环境的公园绿地系统。城市发展研究新城市规划定位：新城区规划打破了章丘原有的封闭式建设模式，提出要建设——济南大城市框架下富而美的新章丘在基础设施、城市产业、科技人才等各方面与济南实现全方位、零距离对接。城市发展研究城市发展战略研究战略目标为“依托半岛城市群，以新区为开发建设载体，建设济南大城市框架下富而美的新章丘”；战略定位“济南的重要增长极，章丘发展的隆起区”；规划结构特点“圈层推进、多核生长、组团布局、模块空间，绿带隔离”。城市发展研究章丘新城区的总体规划范围西起章丘历城边界，东至西外环，北到济青路以北1公里，南到济王路以南2公里，另外包括政务区和大学园区在内的范围，总计145平方公里。空间结构：两带三片，一主三辅“两带”：指文化紫带和山体绿带。北部以济青路为主形成文化旅游空间线路；南部以自然山体为依托形成自然山水绿带。“三片”：北部以济青路形成文化旅游为主的空间线路，是章丘独具魅力的历史文化长廊；中部依托中央大道（唐王山路西延长线），主要发展产业与居住服务空间，沿路掩映着现代化的园区与环境优美的住宅区；南部是济王路南侧，主要是低密度的别墅区，景观优美，山水掩映，形成具有韵律感的空间形态和如音乐般颤动的空间节奏。城市发展研究“一主三副”：“主城区”由老城区、明水经济开发区、大学园区和政务区构成，“三辅”包括圣井高新产业园区、圣井传统工业园和枣园-龙山片区。城市发展研究城市发展研究章丘四大重点城市片区促进城市快速发展老城区－－加快城中村改造，打造亲水、亲绿的优美人居环境；新城区－－重点推进政务区建设，形成现代化商务中心和居住中心；学校教育区－－完善已引进13所省内知名院校片区综合配套；产业区－－以明水经济技术开发区为主导，发展定位为主导产业的聚散区，对接济南新城区。城市发展研究道路交通“三横四纵”总体形成四纵三横的交通骨架。四纵：章丘新城南北向交通以潘王路和09路以及明埠路、西环路为主，三横：东西向以规划中的中央大道为景观大道，济青路和济王路为快速交通干道。在道路断面选择上，中间设置9米宽的绿化带，预留有轨交通的位置。如果济南的有轨交通建成，章丘将成为一个有准备的城市。城市发展研究结论通过对章丘城市发展及城市规划的解读，我们已经清楚的看到章丘近几年城市化进程的成果，同时也可以很清晰的看到未来美丽的现代化都市－－章丘！从章丘“两片三带”、“一主三副”的城市空间结构及“四纵三横”的城市发达的交通规划，我们可以清楚的看到章丘新城区的繁荣。作为城市规划收益最大的房地产行业，即将迎来更多的发展机会，新城市规划是房地产行业快速发展的直接原因。但同时，从新的城市规划中，我们解读出章丘的未来的房地产供应量更大，市场竞争更为激烈，从这层意义上说房地产行业的市场风险更大。我们应该考虑的问题1、2010年的城市发展规划在是否能够如期实现？2、如何充分利用城市化进程的快速推进给房地产行业带来的市场机会，同时如何规避供应剧增带来的市场风险？？3、作为已经进入章丘市场的地产开发企业，既要承受现有市场竞争的压力，又要充分考虑到未来市场的市场风险，应该怎样提升自身的竞争优势？？？房地产一级市场分析从上图来看，章丘的土地供应量在2003年达到了一个小的高峰，在2003年下半年开始，政府出台了“减少土地的供应量”、“8·31”大限等一系列政策，土地供应量在2004年锐减。但是，2006年9月24日在北京人民大会堂举行了“2006中国章丘市土地招商(北京)推介会”，相应的土地供应量暴增至2000亩；在土地供应量增加的同时，土地的价格也呈现出上扬趋势。土地供应量的增长、土地成本的上升，必将加剧将来的市场竞争和市场风险。章丘市土地供应量分析0100020003000010203040506070出让面积（亩）96062071020001000出让价格（万元）304050602003200420052006计划2007年计划房地产投资开发分析2003年，房地产开发投资4.65亿元。房屋施工面积82.62万平方米，其中商品房屋竣工面积18.5万平方米，住宅竣工面积17.2万平方米。2004年，房地产开发投资3.22亿元。商品房屋竣工面积25.4万平方米，增长37.3％，竣工房屋价值2.86亿元，增长86.93％。其中，住宅竣工面积24.2万平方米，竣工房屋价值2.61亿元，分别增长40.70％和77.55％2005年，房地产开发投资9.71亿元，比上年增长2.02倍；其中住宅投资完成5.63亿元。商品房屋竣工面积22.47万平方米，竣工房屋价值3.0亿元。2006年1－11月份，房地产开发投资8.6亿元，增长2.78%。章丘市固定资产投资分析051015开发投资4.653.229.718.62003年2004年2005年2006年商品住房市场分析2001—2005年章丘房价变化图05001000150020002500房价84010561507173821002001年2002年2003年2004年2005年章丘房价近年来呈现出快速上升的趋势。2006年章丘的房价多数多达到2400元以上，更有的个别小区突破3000元。受多种因素影响，素有“小泉城”之称的章丘商品房平均售价比五年前翻了将近两番。据调查，影响章丘房价上升的原因除了住房制度改革和金融政策的扶持激活了居民购房需求；农村人口入城增加了住房需求；居民收入水平的提高和对建设用地总量控制等诸多因素外，因城市新规划的出台,经十东路、章丘大道建设完成使章丘与济南实现了“零距离对接”，吸引了济南市等外地购房者前来购房，也成为进一步拉动章丘房价上升的因素之一。区域房地产项目分析章丘市场主要在售项目：齐鲁·涧桥明泉花园鲁信明珠商业广场新世纪花园永大东山花园绣水如意国际商都义乌小商品市场即将销售项目百脉豪庭区域案例分析齐鲁·涧桥开发商：齐鲁置业有限公司项目位置：双山路以西，新龙幼儿园对面建筑类型：多层、小高层、联排别墅占地面积：33.4万平方米建筑面积：40万平方米绿化率：40%容积率：1.19开盘时间：2005-11-26主力户型面积：三室两厅：163.79M2、157.78M2、156.82M2、150.54M2、149.78M2、146.63M2、136.09M2、127.05M2、123.0