2016房地产估价师《案例与分析》真题及答案

问答题(一)某房地产开发公司拟将其开发建设中的综合楼一幢综合楼作为抵押物向银行申请贷款，委托房地产估价机构评估该在建工程的抵押价值。注册房地产评估师在实地查勘时获知该综合楼的主体结构已封顶，后续建设工程正在进行，建安工程整体形象进度达65%，拟选用假设开发法作为其中一种估价方法。请问：1.【题干】假设开发法的估价前提有哪几种?本次估价应选择哪种估价前提?【答案】假设开发法的估价前提有3种：(1)估价对象仍然由其业主开发完成，这种估价前提称为“业主自行开发前提”;(2)估价对象要被其业主资源转让给他人开发完成，这种估价前提称为“自愿转让开发前提”;(3)估价对象要被迫转让给他人开发完成，这种估价前提称为“被迫转让开发前提”。本次估价是房地产抵押估价，应采用“被迫转让前提”。2.【题干】在各种不同的估价前提下，假设开发法的测算主要有哪些差别?【答案】在不同的估价前提下，假设开发法测算的主要差别包括：(1)预测出的后续开发经营期的长短不同。自行开发前提下，后续开发经营期就是正常的后续建设期;而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，需要考虑转让的正常期限，从而导致后续开发经营期发生变化。(2)后续开发的必要支出不同。自行开发前提下，指考虑后续开发的必要支出;而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，通常会产生新的“前期费用”，在估价后续开发的必要支出时，还应加上这部分的“前期费用”。(3)测算出的待开发房地产价值不同。一般情况下，自己开发前提下评估出的价值要大自愿转让前提下的价值，自愿转让前提下评估出的价值要大于被迫转让前提下评估出的价值。(二)甲公司拟议其拥有的房地产作价与乙公司合资，委托房地产评估机构评估该房地产于2015年6月5日的市场价值。房地产估价机构采用比较法和成本法进行测算，并于2015年6月15日出具评估报告，其中载明估价报告使用期限为1年。后甲乙两公司合资事项因故延期，于2016年9月20日重新启动。由于原估价报告使用期限已过，鉴于在此期间房地产市场并无明显变化，甲公司要求房地产估价机构直接更改原估价报告中的价值时点、报告出具日期及报告使用期限，保留原估价结果后出具新的评估报告。请问：1.【题干】房地产估价结构可否满足甲公司的上述要求?请简述理由。【答案】房地产估价报告不能满足甲公司的上述要求。原估价报告使用期限已过，不能直接使用原估价报告，超过使用期限的，需要重新进行估价、并出具新的估价报告。2.【题干】针对本案情况，在前次估价的基础上，房地产估价机构重新出具估价报告应补充哪些外部作业工作?对原估价报告中两种估价方法的测算内容必须做出哪些具体调整?【答案】房地产估价机构重新出具估价报告应补充的外部作业工作包括：(1)通过市场调查收集相似房地产的交易实例资料、建安造价资料、房地产开发市政配套费用等规费资料、开发利润率资料等;收集房地产实物状况和权益状况的资料。(2)通过实地勘查确定建筑物折旧。对原估价报告中两种估价方法的测算内容需要做出的调整包括：(1)比较法：根据交易实例资料对可比实例成交价格进行调整;对可比房地产状况进行调整，主要是对房地产实物状况和权益状况进行调整，因为不知道这一年中估价对象是否产生了新的债权债务，需要重点对房地产权益状况进行调整。(2)成本法：首先需要调整折旧，然后根据建安造价资料、房地产开发市政配套费用等规费资料，开发利润率资料对各项成本和开发利润率进行调整，计算建筑物重新构建价格。三、李某于2015年6月向甲房地产开发公司(以下称甲公司)购置了一处商铺，2015年9月交房，装修后即投入使用。同年12月该房屋出现局部基础沉陷，部分墙体开裂等质量问题，不能继续使用。经双方协商，由甲公司负责修复并承担其他损害赔偿。2016年6月该房屋修复工程全部完成，已排除相关安全隐患，房屋达到正常使用条件，但双方就其他损害赔偿问题未达成一致意见。双方协商后决定委托乙房地产估价机构就其他损害赔偿的内容及具体赔偿金额提出建议并进行评估。问题：1.【题干】若停业损失仅限于房屋修复期间的租金收益损失，请简述采用报酬资本化法测算的过程。【答案】报酬资本金化测算过程：(1)测算收益期;(2)确定月租金收益和运营费用，计算月净收益;(3)确定报酬率;(4)计算租金收益损失。2.【题干】除房屋修复费用和停业损失外，该项目损害赔偿还应包括哪些内容?【答案】除房屋修复费用和停业损失外，该项目损害赔偿还应包括的内容有：(1)房屋使用人周转安置费用;(2)房屋耐久性降低、导致剩余收益年限缩短的损失;(3)修复对临近房屋损坏的补偿;(4)施工影响的补偿;(5)修复后对承租人的心理减价;(6)补偿协商长期未能得到解决而消耗的相关费用。单选题(一)1.某临街五层住宅楼，一梯两户，共10套住宅，每套建筑面积相同，经主题业主协商一致并报相关部门批注，在住宅楼屋顶安装了可使用10年的广告位。收益归全体业主所有。目前该广告位已对外出租，年租金2万元，剩余租赁期3年。合同约定租金按年支付，违约金5万元，现业主欲转让其位于楼顶的一套住宅，委托房地产估价机构进行估价，房地产估价机构接受委托进行了市场调查，了解到该地区无广告位的类似住宅租售实例较多，类似屋顶广告位市场需求旺盛，年租金3万元。1.【题干】本次住宅转让估价的估价对象范围应为()。【选项】A.该顶层住宅，不含屋顶广告位的收益权B.该顶层住宅和1/10屋顶广告位的收益权C.该顶层住宅和1/2屋顶广告位的收益权D.该顶层住宅和屋顶广告位的收益权【答案】B【解析】业主转让其位于顶层的一套住宅，转让估价时，估价对象范围包括该住宅及归属于该住宅的广告位的收益权，该住宅楼共10套，归属于该层住宅的是1/10的广告位的收益权。2.【题干】该估价项目最适宜采用的估价技术思路为()。【选项】A.采用比较法、收益法评估住宅的市场价值B.采用比较法、收益法评估住宅和相应广告位的市场价值C.采用比较法、收益法评估住宅的市场价值，收益法评估相应广告位的收益权价值D.采用比较法、收益法评估住宅市场价值后，考虑广告位的增值影响【答案】C【解析】该区域无广告位的类似住宅租售实例较多，采用比较法、收益法评估住宅的市场价值，该广告位现已出租，用收益法评估相应广告位的收益权价值。3.【题干】采用收益法评估该屋顶广告位价值，最适宜的技术思路为()。【选项】A.按市场租金评估该广告位收益价值B.租约期内按租约租金，租约期外按市场租金，评估该广告位收益价值C.按市场租金评估该广告位收益价值，再减去违约成本D.租约期内按租约租金，租约期外按市场租金，评估该广告位收益价值，再减去违约成本【答案】B【解析】评估有租约限制的房地产价值，评估出租****益价值，租金期间应采用租赁合同约定的租金，即实际租金;租赁期间届满后应采用市场租金。4.【题干】对该套住宅进行房地产抵押估价，则估价对象范围应为()。【选项】A.该顶层住宅，不含屋顶广告位的收益权B.该顶层住宅和1/10屋顶广告位的收益权C.该顶层住宅和1/2屋顶广告位的收益权D.该顶层住宅和屋顶广告位的收益权【答案】A【解析】抵押价值评估时，估价对象为该顶层住宅，归属于该住宅的广告位的收益权不能单独使用、也不可以独立变现，不属于抵押估价的范围。(二)某房地产估价机构接受委托，为征收补偿需要而评估一处位于市区的平方价值。该房屋登记建筑面积为200m2，带有院落，建有围墙，院内有一口水井。征收决定公告后，业主在院内自行搭建了20m2的简易房。5.【题干】本次估价的对象应包括()。【选项】A.土地使用权、平房、简易房、水井B.土地使用权、平房、水井C.土地使用权、平房、水井、围墙D.土地使用权、平房、简易房、水井、围墙【答案】C【解析】征收估价对象范围包括合法的被征收建筑物及占用范围内的建设用地使用权和其他不动产，不包括违法建筑和超过批准期限的临时建筑。被征收的房屋价值评估不得遗漏、虚构评估对象。6.【题干】本估价项目最适宜采用的估计技术思路为()。【选项】A.采用批量估价方法进行评估B.采用标准价调整法进行评估C.选用适宜估价方法进行个案评估D.采用假设开发法进行个案评估【答案】C【解析】该平房有院落属于个案，应选用适宜估价方法进行个案评估。【考点】7.【题干】采用比较估价时，适宜选为可比实例的是()。【选项】A.周边带院落的类似平房B.周边不带院落的类似平房C.周边新建商品住宅D.周边成套二手住宅【答案】A【解析】选取可比实例的要求之一是可比实例房地产应与估价对象房地产相似，具体应满足下列要求：与估价对象区位相近、与估价对象用途相同、与估价对象权利性质相同、与估价对象档次相同、与估价对象规模相当。本题中，估价对象是带有院落的平房，因此应选择周围带院落的类似平房作为可比实例。(三)甲公司拥有总建筑面积为5320m2、土地面积为10000m2的厂区，土地性质为出让工业用地。厂区围墙内建有5栋建筑物，其中，一栋办公用房，建筑面积为2000m2;两栋生产车间，建筑面积均为1500m2;锅炉房和门卫房各一栋，建筑面积分别为200m2、30m2。2014年11月甲公司因筹措资金需要向银行申请了抵押贷款，还款方式为按月等额还款，还款期限至2018年12月。2015年10月甲公司将厂区全部出租给乙公司使用，租期10年，每年租金固定不变。乙公司承租后经甲公司同意临时加建了一栋职工宿舍楼。2016年7月，甲公司因债务问题拟转让该厂区。8.【题干】若甲公司抵押贷款时以整体房地产作为抵押物，最适宜采用的估价方法为()。【选项】A.比较法和收益法B.成本法和假设开发法C.比较法和成本法D.收益法和成本法【答案】D【解析】工业房地产估价时采用较多的是成本法;甲公司将厂区全部出租给乙公司使用，适宜选用收益法估价，因此以整体房地产作为抵押物时，最适宜采用的估价方法为收益法和成本法。9.【题干】若甲公司抵押贷款时以部分房地产作为抵押物，最适宜作为抵押物的是()。【选项】A.5栋共计5230m2的建筑物B.10000m2土地使用权C.锅炉房和门卫房的建筑物及其分摊的土地使用权D.生产车间的建筑物及其分摊的土地使用权【答案】D【解析】以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押;以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。10.【题干】甲公司转让该厂区时，评估其转让价值的内涵为()。【选项】A.土地使用权价值及全部建筑价值B.全部房地产价值-房地产因抵押、出租造成的价值减损额C.合法产权的全部房地产价值-承租人权益损失-货款余额D.合法产权的全部房地产价值-承租人租金损失-贷款余额【答案】C【解析】转让价值=合法产权下的全部房地产价值-承租人权益损失-贷款余额