2006北京百旺新城3期项目判断及概念设计方案

北辰·百旺新城III期项目项目判断及概念设计方案主要经济指标项目概况项目经济指标•总用地面积：45.4万平米；可建设用地：19.2万平米；代征绿地面积：16.7万平米•物业类型：住宅、公建；•总建筑面积：27.2万平米；•位置：圆明园西路东侧；•容积率：1.5；•住宅限高：18米；•绿化率：30％；指标比例规模（万平米）总用地45.4可建设用地43.4％19.7代征绿地36％16.7代征道路22.0％10.0•用地状况：项目概况用地情况项目概况可建设用地19.7万平米代征绿地16.7万平米供电设施0.51万平米配套公建1.02万平米幼儿园0.51万平米指标用地性质规模（万平米）FAR限高E1-02供电设施0.511.018E2-01配套公建1.021.512E2住宅用地5.581.518E3-01幼儿园0.510.79E3住宅用地10.91.518J2-09文化娱乐0.061.09文化娱乐0.06万平米•可建设用地：微观用地评价用地分析•规模较大便于整体规划，形成较好的社区感•控规受限受限高18米、容积率控制，产品形式受限•用地形状住宅用地呈反“L”型，分南北二块。•宗地素质内部较平整，有小起伏，规划中可依据地势局部设计“微地形”处理。•住宅FAR：1.5；•住宅限高：18米；•总用地面积：45万平米•总建筑面积：27.22万平米项目“中低密度”定位明确。限高控制严格，产品“多元化”组合受到一定局限。项目属区域“中大盘”，体量较大；用地比较规整，规划设计可发挥空间大。综合分析百旺新城III期项目价值认知时间价值•土地招牌挂时间：2006年6/7月时间点——价值认知前提我司认为：对于本项目的价值认识与判断应该着眼于动态的时间点，以2007-2008年为基准。•项目预计上市时间：2007年下半年•项目销售持续时间：2007年7月－2009年7月价值认知奥运效应时间价值从1984年以来历届奥运主办城市的经验来看，奥运会对基础设施建设、旅游产业带动等方面的影响力达到顶峰，临近奥运的1-2年是房地产市场发展最为强劲的阶段，从伟业对北京市场的判断07-08年北京市整体房地产市场环境极佳，中高档住宅拥有极大的发展契机，价格提升明显。05年市场概况住宅销售量统计12622006199430435721805001000150020002500200320042005年度万平米北京市海淀区住宅销售均价统计5921634670786554678482995000600070008000900010000200320042005年度元/平米北京市海淀区从近三年住宅成交量对比看，在北京市总体市场平稳增长的前提下，海淀区住宅供应及成交却有减少趋势，稀缺性逐步显现。住宅价格增幅明显，海淀区成交均价高于全市平均水平，反映了住宅档次和消费者承受力的同步提升。价值认知年度元/平米北京市海淀区宏观市场高档住宅（别墅、公寓）的成交量逐年增加，表明了高端市场的逐步成熟与强劲发展势头。在全市高档住宅均价迅猛上升的情况下，拥有独特自然及人文资源的海淀区却保持平稳，均价及增幅低于全市水平，存在较大增长潜力。价值认知丰富的自然和人文资源自然人文价值景观优势•湿地——天然绿肺•小西山——京西屏障•百望山——太行前哨总面积45平方公里的小西山生态带绵延在海淀区西部，构成了本区域的绿色生态屏障和天然氧吧南沙河上游天然形成的稻香湖及上庄水库两岸的翠湖湿地，是城市脆弱生态的最后一片绿洲区位价值•上风上水，皇家龙脉•人文历史，源远流长景观优势区位价值景观优势景观价值地块周边观景性百望山绵延西山百旺新城I\II期百旺新城I\II期苗圃和上地润千秋圆明园西路景观优势在E3地块看代征绿地景观价值公园内部公园景观公园景观J2内部庙宇物华天宝，人杰地灵，山后这片热土孕育了平凡质朴中的灿烂。流风遗韵所及，本项目仿佛也沾染了天地的灵气，在真正上风上水的京城龙脉所在蛰伏已久，蓄势待发……景观价值本项目所处海淀区具备人文、科技、教育及景观优势•八大科技园环布海淀新区发展区核心区•山后地区（海淀新区）是海淀科技园的主体，建设和规划有生命科学园、国家级软件园、永丰高科技产业基地、中关村材料创新园、环保科技示范园、农林科技园、新医药科技园、航天城及小西山沿线文化教育基地等；•目前已有实质性运作的园区有：软件园、生命园、永丰高科技产业基地、环保科技园等。科技园区8km4km12km10km8km3km8km区位价值软件园上地北新材料园生命园永丰基地中医药科技园农林科技园本项目地处山前、山后交接处，战略地位得天独厚•上地信息产业基地全国第一个以信息产业为主导的高科技工业园。1991年开工，历经15年建设，至2005年百度入驻，上地产业基地全部完成。距本项目3公里，是北部地区最早的科技产业基地，中关村信息产业核心，集中了很多著名大企业。科技园区区位价值•中关村软件园占地139公顷，总建筑面积60余万平方米是集软件研发、企业孵化和综合管理服务于一体的国家级软件研发、生产基地到2005年末，中关村软件园已有入园企业130余家，软件从业人员近万人典型企业：•甲骨文•西门子•IBM中国•汉王科技•强网软件距本项目不到2公里，最近的科技园区，大部分企业已入驻，规模基本显现，与上地连为一体，成为重要的信息产业研发基地科技园区区位价值•中关村生命科学园规划占地面积279公顷，总建设面积52万平方米是为从事生命科学研究、开发、中试的研究机构和企业所创建的研发型产业基地典型企业：•养生堂•江中制药•扬子江药业•奥瑞金种子•博奥生物芯片•北京生命科学研究所距本项目8公里，集科研、生产、医疗服务于一体，入住已占规划的一半左右，初具规模科技园区区位价值•中关村永丰高新技术产业基地占地面积453公顷，规划建筑面积385万平方米是中关村科技园区高新技术中试和生产加工基地，重点吸纳新材料、电子信息、生物工程与新医药、环保及资源综合利用、光机电一体化等企业典型企业：•安泰科技•北大维信•用友软件•大唐电信距本项目4公里，北部地区规模最大的科技园区，规划有完善的内部配套，入住企业以生产型为主，未来2-3年将全面建成科技园区区位价值•中关村环保科技示范园占地面积360公顷，总建筑面积约175万平方米产业定位重点为环保产业科技孵化距本项目10公里，以代表未来新产业发展方向的环保科技为号召，现处于基础设施建设阶段，招商未有具体进展科技园区区位价值科技园区区位价值各科技园区建设的稳步推进，以及各产业基地大型知名企业的逐步进驻，将带旺整个新区的人气和成熟，居住需求的增加对于区域内住宅项目的开发将起到极大的带动作用。路网系统建设•西北旺——联结上地、中关村和山后腹地的重要节点•本项目-中关村：8.5公里，10分钟车程•本项目-上地：3.5公里，8分钟车程（道路改造中）区位价值号线西北旺清华圆明园航天城颐和园路黑龙潭路国际商城现状路网系统