房地产企业核心竞争力评价及提升策略研究

房地产企业核心竞争力评价及提升策略研究本文技术路线研究结论与展望房地产企业核心竞争力培育与提升策略房地产企业核心竞争力评价实证研究房地产企业核心竞争力分析房地产企业核心竞争力研究研究综述绪论绪论1.1问题的提出虽然我国的房地产业已成为国民经济的支柱产业，但与香港、美国等房地产发达市场的企业相比，我们仍存在很大不足：（1）房地产企业规模优势不大（表1）2004年，美国前10家地产企业占全美的市场份额为27%。目前香港最大的10家地产集团的开发量约占香港总开发量的80%左右，而我国的龙头企业万科只占到1%。（2）资质条件差（表2）2005年时我国房地产一级资质企业仅占1.41%，二级资质企业占9%（如表1.3）。即使是房地产业较为发达的深圳，其一级资质企业所占比例也仅为6.4%，我国大部分的房地产开发企业资质不高。（3）有待加强品牌建设（4）技术、服务创新竞争力不强表12001-2007年我国房地产企业市场集中度单位：亿元年份总营业收入TOP10总营业收入前5家企业所占行业比重前10家企业所占行业比重20014515.71144.952.49%3.21%20025471.66192.681.54%2.72%20037077.85236.111.41%2.58%20049137.27264.211.48%1.98%200513314.46282.151.40%1.91%200614796.35430.001.72%2.38%200718046.76790.181.91%3.38%表22005年全国主要城市按资质等级划分的房地产企业数量分布单位：个地区总计一级二级三级四级暂定其他总计2677237823698123328895193005北京312338106130402179630上海406463202602142272911广州13206225708111153117深圳84554514951148492重庆18621928893818342410成都1161813353323717080天津9742572158479220201.2研究意义从理论角度讲，目前国内对于房地产企业核心竞争力的研究则表现得零散而不系统，对如何培育和提升核心竞争力的研究就更少了。因而，探讨房地产这一特殊行业里面企业的核心竞争力评价及其培育就具有重要的理论意义。从实践的角度来说，一则可以使我们探究具有较强竞争优势企业的经营诀窍在哪里？其基业长青的关键在哪里呢？二是有助于房地产企业发展的规模化，有助于该行业的兼并和重组。研究目的1.3研究目的本文是在研究我国房地产市场发展历史、发展趋势以及房地产企业竞争力现状的基础上，对房地产企业的核心资源、核心竞争力构成，房地产企业核心竞争力指标评价体系做出了探讨，并对如何培育和提升核心竞争力，提出了相应的建议。希望本文的研究，能够使我国的房地产企业了解到现状和差距，并对如何发展壮大提供启发。主要研究内容1.4研究内容文章的主要研究内容包括：一是房地产企业核心竞争力研究理论综述。二是房地产企业核心竞争力分析。首先阐述了房地产业的特殊性和主要的业务活动，接着分析了影响企业核心竞争力的内外因素，核心竞争资源，能力和房地产企业核心竞争力的构成。三是房地产企业核心竞争力评价实证研究。在介绍我国房地产业发展现状、趋势和企业竞争力状况的基础上，运用AHP方法来探讨房地产企业核心竞争力评价指标体系的建立，并通过问卷调查方法进行验证。四是房地产企业核心竞争力培育与提升。包括降低周转率，确定合理的负债比率；降低营运成本；科学的土地储备；加强服务网络建设，提高服务效率，差异化服务创新以及品牌提升等。理论综述介绍了企业核心竞争力理论及其溯源、内涵、几组有关的概念辨析、核心竞争力的特征、构成要素及评价综述。同时介绍了房地产企业核心竞争力的含义及特征。在前人研究的基础上，我们将房地产企业核心竞争力理解为：它是指房地产企业通过对土地、资金、品牌、高素质员工、信息、服务等战略资源的整合和配置，形成的不易被竞争对手模仿的并能够持续保持竞争优势和可持续发展的能力。房地产企业核心竞争力分析1.房地产企业的特殊性固定性、投资性和地域性。2.房地产企业核心竞争资源土地资源、资金资源、人力资源、市场资源、品牌资源和创新资源3.房地产企业核心竞争力构成从资源论、能力论和服务创新三个角度进行论述的基础上，提出了房地产企业核心竞争力的构成要素。（见图1）图1房地产企业核心竞争力构成房地产企业核心竞争力评价实证研究1.我国房地产企业的发展历程包括房地产市场历史发展进程、房地产投资状况（表3）、房地产中介和经纪市场、房地产金融等（表4）。2.房地产业的发展趋势（1）城镇化进程的加快将会增加房地产市场的需求（2）投资需求的增长表31998-2009年全国房地产投资与GDP、固定资产单位：亿元，%年份GDPGDP增长率固定资产固定资产投资增长率房地产投资房地产投资增长率1998844029.22840614.136146.11999896776.2298555.1410313.520009921510.63291810.3498421.5200110965510.53721413.1634427.320021203339.74350016.9779122.8200313582312.95556727.71015430.3200415987817.77047726.81315829.6200518493715.78877426.01590920.9200621631417.010999823.91942222.1200726581022.913732424.82528930.2200831404518.117282825.93120323.420093405078.422459930.03624216.1表42000-2009年全国房地产开发资金结构单位：亿元，%年份当年资金小计国内贷款占比利用外资占比自筹资金占比其他资金占比2000599823.12.826.94720017696221.828.447.72002975022.81.628.147.420031319723.81.328.646.320041716918.41.330.349.920052139818.31.232.747.820062713519.71.531.747.120073747818.71.731.448.220083961919.21.838.640.320095779919.70.831.148.53.基于AHP方法的房地产企业核心竞争力评价3.1层次分析法概述层次分析法是一种综合定性和定量分析方法的决策方法。层次分析法的四个计算步骤分别为：(1)建立层次结构模型；(2)构造判断矩阵；(3)层次单排序及其一致性检验；(4)层次总排序及其一致性检验。本文严格按照层次分析方法的计算步骤来确定房地产企业核心竞争力构成要素的指标权重。3.2房地产企业核心竞争力的层次设定依据前文对房地产企业核心竞争力影响因素、核心资源、核心竞争力构成的分析，并且考虑到竞争力评价基本原则的基础上，提出了房地产企业核心竞争力层次模型（如图2和表5）。表5房地产企业核心竞争力评价指标体系目标层准则层指标层房地产企业核心竞争力（A）规模控制力（B1）总资产（B11）竣工面积（B12）主营业务收入（B13）盈利能力（B2）净利润（B21）利润总额（B22）净资产收益率（B23）成长力（B3）规划项目面积（B31）房屋销售面积（B32）土地储备面积（B33）服务水平（B4）服务网络（B41）服务响应（B42）服务创新（B43）品牌（B5）品牌价值（B51）3.3指标权重的确定我们在问卷的设计上参考了企业界与学界一些专家的意见，希望问卷所得到的数据具有说服性。在调查对象方面，本文调查了企业界与理论界的房地产从业人士、研究人员共10位（本文假定企业界和理论界的专家在对指标的判断上权重相等，不存在优劣之分）。他们均属业内专家，以确保信息和资料的全面和真实有效性。合计10份问卷，通过发信函，登门拜访等方式来进行了解。根据方法要求，将目标层A、准则层B、目标层Bij的指标两两比较。通过以上方式来进行调查问卷分析，计算过程如下：在问卷中，我们用9表示重要程度“绝对重要”；7表示“很重要”；5表示“重要”；3表示“比较重要”；1表示“同等重要”。8、6、4、2则表示那些标度间的中间值。主准则层（即指标B1、B2、B3、B4、B5）对目标层A（即房地产企业核心竞争力）的权重分别为B1、B2、B3、B4、B5，对应的权重矩阵：A=（B1，B2，B3，B4，B5）；指标层对准则层B的权重分别为B1j、B2j、B3j、B4j、B5j，对应的权重矩阵分别为：B1={B11，B12，B13}B2={B21，B22，B23}B3={B31，B32，B33}B4={B41，B42，B43}B5={B51}问卷调查和计算结果总结于下列各表格中。表6房地产企业竞争力影响因素（一级指标）比较矩阵以及一致性检验结果房地产业竞争力评价指标体系规模控制力盈利能力成长力服务水平品牌W规模控制力11/31/61/31/30.0625盈利能力611/2110.375成长力321220.1875服务水平311/2110.1875品牌311/2110.1875λ(最大特征值)5CI(一致性指标)0RI(平均随机一致性指标)1.12CR(随机一致性比率)0一致性结论满足一致性表7第1层层次总排序层次房地产业竞争力评价指标体系层次总排序权重1规模控制力0.06250.0625盈利能力0.3750.3750成长力0.18750.1875服务水平0.18750.1875品牌0.18750.1875CI0RI1.12CR0一致性结论满足一致性表8规模控制力判断矩阵及一致性检验结果规模控制力总资产竣工面积主营业务收入W总资产1630.6548竣工面积1/611/30.0953主营业务收入1/3310.2499λ(最大特征值)3.0183CI(一致性指标)0.0091RI(平均随机一致性指标)0.58CR(随机一致性比率)0.0157一致性结论满足一致性表9盈利能力判断矩阵及一致性检验结果盈利能力净利润利润总额净资产收益率率W净利润131/30.2308利润总额1/311/90.0769净资产收益率率3910.6923λ(最大特征值)3CI(一致性指标)0RI(平均随机一致性指标)0.58CR(随机一致性比率)0一致性结论满足一致性表10成长力判断矩阵及一致性检验结果成长力规划项目面积房屋销售面积土地储备面积W规划项目面积11/61/30.1房屋销售面积6120.6土地储备面积31/210.3λ(最大特征值)3CI(一致性指标)0RI(平均随机一致性指标)0.58CR(随机一致性比率)0一致性结论满足一致性表11服务水平判断矩阵及一致性检验结果服务水平服务网络服务响应服务创新W服务网络1630.6667服务响应1/611/20.1111服务创新1/3210.2222λ(最大特征值)3CI(一致性指标)0RI(平均随机一致性指标)0.58CR(随机一致性比率)0一致性结论满足一致性表12品牌判断矩阵及一致性检验结果品牌品牌价值W品牌价值11λ(最大特征值)4CI(一致性指标)0RI(平均随机一致性指标)0CR(随机一致性比率)0一致性结论满足一致性表13第2层层次总排序层次规模控制力盈利能力成长力服务水平品牌层次总排序权重0.06250.3750.18750.18750.1875总资产0.654800000.0409竣工面积0.095300000.0060净利润00.23080000.0866净资产收益率率00.69230000.2596房屋销售面积000.6000.1125主营业务收入0.249900000.0156利润总额00.07690000.0288规划项目面积000.1000.0188续表13第2层层次总排序层次规模控制力盈利能力成长力服务水平品