2014年中国养老产业盈利模式报告

2014年中国养老产业盈利模式1、服务机构现状分析A、服务机构类别1、一般性服务机构：托老所日间护理机构（案例：北京城区老旧小区试点场地服务费用政策试点）2、专业性服务机构：医疗（社区医院老年病专科医院民营医院医保体系）3、综合服务机构：养老院（特例——公办，第一福利院，财政划拨，客户群体，单价）三类收益服务类收益地产类收益金融类收益B、基本专业名词解释1、Ccrc：ContinuingCareRetirementCommunity，持续照料退休社区，起源于美国教会创办的组织，至今已经有100多年的历史。2、自理老人、健康老人：55-65，完全自理健康活跃；3、介助老人介护老人（借助辅助工具或者他人）半护理老人：65-75，可以部分自理，或者医院治疗后可以回家康复理疗的老人；4、失智失能老人全护理老人：75岁以上，因老致残，（6项基本生活，吃饭，洗澡，方便，穿衣，上下床，室内行走其中一项不能自理，认知功能退化）5、“9064”养老服务模式：《北京市“十二五”时期老龄事业发展规划》提出，不断完善“9064”养老服务模式(到2020年，90%的老年人通过社会化服务在家庭养老，6%通过政府购买服务在社区托老，4%入住养老服务机构集中养老)，形成以“居家养老为基础，社区服务为依托，机构养老为补充”养老服务格局国家行业和规范标准：《老年养护院建设标准》住建部、发改委2011（失能老人）地方《养老机构星级划分与评定标准》北京市技术监督局建筑标准床位数量工作人员配比政府补贴公立福利院现状综合分析：示范效应以标准化模式打造现代一流养老服务机构，2011通过市质量技术监督局和市标准化协会的评审，取得《服务标准体系确认合格证书》，并获得由市质量技术监督局和市民政局联合颁发的“服务标准化示范单位”荣誉。标准化文件（即《北京市第一社会福利院标准体系大纲》、《北京市第一社会福利院技术标准体系》、《北京市第一社会福利院管理标准体系》、《北京市第一社会福利院工作标准体系》），在组织架构方面，院根据标准体系建设要求，成立了《标准化工作委员会》和《标准化工作办公室》。民营养老院现状综合分析：大多在存活边缘（1200-1500每人每月）公建民营：开展公办养老机构改制试点。有条件的地方可以积极稳妥地把专门面向社会提供经营性服务的公办养老机构转制成为企业，完善法人治理结构。政府投资兴办的养老床位应逐步通过公建民营等方式管理运营，积极鼓励民间资本通过委托管理等方式，运营公有产权的养老服务设施。要开展服务项目和设施安全标准化建设，不断提高服务水平。公立福利院北京市第一福利院：北京市第一社会福利院是由市政府投资兴建的老年福利事业单位，也是经卫生局批准的首都第一家集医疗、康复、颐养、科研、教学为一体的北京市老年病医院。具备医院、福利院两种功能。现有建筑面积20000多平方米,主要接收国家优抚、需要照料的离、退休老人、归国华侨以及老年病患者，同时具有对区县养老机构的人员培训、业务指导和重症病人的住院康复、治疗等功能。北京市第一社会福利院称，目前有1100张床位，前面排了7000—9000人，老人要住进来，至少得等10年。经调查数十家公办养老院，数百人的排号很常见，其中一些养老院不收不能自理的老人。第一社会福利院算是北京养老院的“样本”，2010年有过扩建，现在的床位超过了1000张，由于有财政资金做保障，那里的收费并不算高，普通百姓都能承受得起。“不过确实很难进，一般都需要托关系、批条子才能进来。”2005年，由于该院原有设施已无法满足社会养老需求，北京市当年正式启动北京市第一社会福利院扩建工程。该工程总用地面积23500平方米，新增床位500床，总投资1.47亿元。算起来，这笔资金摊在每张床位上是29.4万元。按这个标准，北京市第一社会福利院想要安置正在排队的9000多名老人，政府至少还需要投入26.46亿元。街道民营养老院：规模小、条件差、床位少、空间小、位置偏、护理缺，几乎成了街道养老院的共性。因为入住老人少，所以收入少，资金不充裕。因为资金不充裕，所以很难改善环境，老人不愿意来。再加上宣传力度不够，街道养老院陷入了恶性循环。运营方式机构名称性质客户定位保险泰康之家民办高出售使用权九华山庄中高将府庄园高出租燕达国际健康城中高寿山福海中高康梦圆中高恭和苑高爱暮家中低慈善寺低爱壹家高乐龄合作社低礼爱高会员制太申祥和山庄中低和熹会老年公寓中高远洋椿萱茂高租售结合北京太阳城中高翠湖老年庄园中低东方太阳城中低出租四季青养老院公立中低汇晨老年社区中高老城区老年公寓低大兴黄村医院中低第一社会福利院低北京市现有养老院类机构不低于400家，周围成规模的养老项目为23家，分为低、中、高三个收费等级——运营模式差异（收费方式：保险，出租，租售结合，出租使用权，会员制。）类型名称地址收费收住人群备注酒店公寓式康梦园国际老年公寓朝阳区十八里店吕家营村六道口临300号单标6000双标4000护理费2000-5000自理，半自理，不自理住宅酒店楼式将府庄园敬老院酒仙桥驼房营甲1号电子城小区内房费5000-8000护理费2000-5000保障押金3万（医药费垫付）自理，半自理，不自理目前试营业，只开一栋楼，园区式，容积率0.28汇晨老年公寓连锁北京市昌平区北七家镇八仙庄汇晨老年公寓单标间5000护理费用2000餐费5元/天仅限有自理能力的住宅酒店楼宇北京市朝阳区阜安东路望京东园511楼自理，半自理，不自理北京市朝阳区北苑路5号院606号楼自理，半自理，不自理会员小区式曜阳国际老年公寓密云县密洼路（西田备庄镇龚庄子村）租住4000-7000餐费40/天押金5-40万仅限有自理能力的别墅园区式，容积率0.49昌平太阳城银龄公寓小汤山镇立汤路单纯租住，押金10-90万单标20平3500,押金30万套标40平5000，押金50万地标60平4000，押金30万阴标30平，75万押金免租金取暖2000-4000/年仅限有自理能力的配套温泉泳池等设施颐养苑（太申祥和山庄）北京昌平区回龙观镇西半壁店村463号仅接收会员无租住模式会员合同期3年/期第一人入住押金120万，50平房间居住。押金80万，25平房间居住。第二人入住（限第一人直系亲属）押金8-10万。合同期满押金全额返还。50-80岁能够完全自理三层小楼，园区式北京高端养老地产抽样调查表—收住人群差异出租北京康梦圆国际老年公寓坐落于朝阳区十八里店乡吕家营村六道口临300号，东临京津唐高速，南接南四环东路，地理位置优越，是京城一个集政治、经济、文化新中心的交汇地。占地面积是18000平方米，建筑面积是21000平方米。其中园林占地面积为6580平方米。设有516张床位.由于本项是以出租为目的进行地产方面的盈利，在地产开发中，土地的选取选择性比较多样，可使用居住用地、商业用地、综合性用地、工业用地、旅游配套用地、农业配套地等。建议使用旅游配套用地或农业配套用地或工业用地，可减少前期的资金投入。但由于地产不能出售切不可办理产权，建筑不可作为抵押物进行银行贷款。盈利模式：短租的租赁费用、根据租赁时间、房间大小、朝向因素的不同，费用从2800元/月，3800元/月——5800元/月不等，押金从60万到70万不等。护理费用在3000—6500元不等。房间类型租赁时间租赁费用押金费用总计每年租金租金合计28平米南向30年3万90万240万330万北向160万250万标准间南向1.5万45万120万165万北向100万145万长租：出售使用权模式九华山庄，入住老人可选择签订不同期限的租赁合同，有1年、3年、6年的短租，也有30年的长租。长租会有租赁费用的优惠。签订和同事，应一次性支付押金和全部租金，租金逐年从缴纳的费用中扣除。租赁期限届满，退还押金。若租赁期限不满时解约，将扣除相应期限对应的租赁费用后返还剩余的租赁费用和押金。其他：30余家民间养老机构抱团拟联合成立百家养老综合体2013年12月18日，专门针对国内“50后”初龄老年人群提供的一个健康养老和置换式疗养服务计划。初龄老人可选择任何联盟企业的所在区域享受候鸟式养老和互换型养老服务。该联盟集合布局全国各地的实体服务商，意在搭建一个资源共享的平台，实现联盟企业自持物业的活化。“联盟计划利用互联网、云技术等科技手段把科技产品与医疗、服务整合在一起，为老人提供健康养老解决方案。可让老人在享受高质量老年生活的同时没有后顾之忧。提供的产品包括连续5年，每年14天的度假服务和卫星定位求救平台。度假服务中，会员老人可以自主选择任意联盟企业的实体服务机构。截至目前，可选范围包括广西、辽宁等国内20多个地区和加拿大等国家。求救平台启动‘生命健康4S维护’系统，集健康测评(survey)、解决方案(scheme)、维护服务(service)和信息跟踪(scout)为一体，可跟踪维护老人的血压、血氧等信息，并通过后台云系统建立档案，便于老人和子女随时参看。”联盟计划还将成立100家大型养老综合体和100家中小型养老机构，作为“百龄计划”两大服务体系的载体，养老综合体是“全球联盟”和针对中高龄老人的“康乃馨行动”的载体，也是未来养老地产的盈利方向之一。实际上这是原来旅游分时度假概念的一个借鉴后的改版，一共两个体系，一个是交换平台或交换体系，一个是养老综合体实体，这些解决的还是基本服务问题。没有统一标准，没有资金往来或者相互控股，会员人数最多的一方，才有话语权，此类的联盟目前看还是太过松散；未来局限性在于，还要解决异地交通费用等问题，目标人群是健康群体，如果交换不能成为一种趋势性理念和行为，未来有可能是空中楼阁。养老地产现状分析养老地产是中国实现居家养老、社区养老与机构养老相结合等社会化养老的有效载体和实现形式。随着养老地产的相关政策的出台，“养老地产”逐渐成为房地产市场上继自住型住宅之外的“隐性刚性需求”。由于通过养老产业的拉动，养老地产相比于传统地产而言，前期投资较少、土地使用更灵活，业态多样，政府扶持等便利条件。刚需经济基础决定刚需：经济适用房刚需，别墅刚需，不同经济基础的群体都存在阶段性刚需（隐性刚需）。养老地产本质——地产现状：开发商进入养老地产还是以追求“投资回报”和利润为目的。这些“投资回报”和利润来自哪里？当然不是纯养老地产项目部分，而是养老地产部分之外的住宅开发、商业配套的开发，通过住宅、商业配套的产品出售可以快速回笼资金，从而总体上实现项目的利润平衡，或者实现项目的总体盈利。也同时存在曲线突围政策“限面”“限购”“限墅”。低价圈地的现象。2、养老地产的开发优势A、土地性质：可将闲置的公益性用地调整为养老服务用地。民间资本举办的非营利性养老机构与政府举办的养老机构享有相同的土地使用政策，可以依法使用国有划拨土地或者农民集体所有的土地。对营利性养老机构建设用地，按照国家对经营性用地依法办理有偿用地手续的规定，优先保障供应，并制定支持发展养老服务业的土地政策。严禁养老设施建设用地改变用途、容积率等土地使用条件搞房地产开发。进一步落实《中华人民共和国老年人权益保障法》有关农村可以将未承包的集体所有的部分土地、山林、水面、滩涂等作为养老基地，收益供老年人养老的要求。鼓励民间资本对企业厂房、商业设施及其他可利用的社会资源进行整合和改造，用于养老服务。类别土地办理前期开发费用销售模式手续办理居住地产居住用地、商业综合性用地土地购置费用、配套设施建设费用、基础建设费用。出售/整体出租（有产权70年）五证一书等常规报建手续商业地产商业用地、商业综合性用地土地购置费用、配套设施建设费用、基础建设费用。出售/整体出租（有产权40年或50年）五证一书等常规报建手续养老地产居住用地、商业综合性用地、商业用地、农业用地、公益用地、工业用地土地可租赁、行政划拨类用地等土地购置价格较低。配套设施建设费用。基础建设费用。有产权（70年、40年、50年）：可出售/出租。无产权：出租模式出售型：五证一书等常规报建出租型：根据土地性质完成前期必要报建手续B、养老地产与住宅地产、商业地产的前期开发对比C、土地指标：35号文件，明确完善土地供应，加