招商证券-中国建筑业2050年展望专题之二：房地产产业链展望

敬请阅读末页的重要说明证券研究报告|行业策略报告工业|建筑工程推荐（维持）房地产产业链展望2011年8月8日中国建筑业2050年展望专题之二上证指数2626行业规模占比%股票家数（只）412.1总市值（亿元）60802.5流通市值（亿元）39612.1行业指数%1m6m12m绝对表现-12.0-17.75.4相对表现-4.8-13.13.7相关报告1、《中国建筑业2050年展望专题之一—城市化视角下的建筑业展望》2011/07/182、《建筑工程行业2011年中期投资策略-基于国际比较和城市化的建筑业展望》2011/06/10本报告试图从简单的逻辑入手，在借鉴国际经验的基础上，研究房地产产业链上的四个子行业（房屋、钢构、装饰、地产园林）未来发展趋势（到2050年），以便明晰方向。‰房地产产业链—逻辑思路：就个体而言，人的时间在衣食住行工作中分配，需要配备相应的空间；就群体而言，衣食住行工作所需空间有一个合理的比例，但在城市化不同阶段是不同的。因此从住宅建设出发，测算工业、商业、市政文卫等房屋建设，进而测算装饰、钢结构和园林景观建设；‰住房建设的国际比较：29国统计显示，欧洲国家城市化率50-65%是住宅建设高峰期，人均新建住宅套数103.8套/万人；日本和韩国城市率75%左右达到高峰期，人均新建住宅套数超过140套/万人。发达国家人均住宅套数1.17套；‰日本房屋建设结构：伴随工业化和城市化进程，先是工业占比提高，接着是住宅占比提高，然后是商业占比提高，1991年地产泡沫破灭以后，房屋下降，但住宅下降最慢，工业下降最快，商业和市政文卫保持基本稳定；‰中国房屋建设展望：（1）商品住宅建设：将经历一个先升后降的过程，2025年达到高峰14.9亿平米，2011-2025年CAGR6.6%，2026-2050年持续下降（CAGR-0.9%）；（2）房屋建设：房屋建设也将经历一个先升后降的过程，2025年达到高峰39亿平米。2011-2015年，建设面积和投资规模（竣工价值口径）增速排序是商业市政文卫住宅工业；2016-2025年，建设面积和投资规模（竣工价值口径）增速排序是住宅商业=市政文卫工业；‰中国钢结构展望：2030年需求达到峰值1.1亿吨。2011-2015年CAGR15.8%，年均需求量（3965万吨）是十一五（2140万吨）的1.85倍，2016-2020年8.9%，2021-2025年5.5%；‰中国装饰装修展望：直到2050年装饰装修都将维持增长趋势；增速方面：2011-2015年住宅全装修市政文卫相关装修商业相关装修住宅相关装修；2016-2025年住宅全装修住宅相关装修市政文卫相关装修商业相关装修；2026-2030年市政文卫相关装修住宅全装修商业相关装修住宅相关装修；‰中国地产景观展望：基本与商品住宅建设保持同步。2025年地产景观面积达到高峰，地产景观投资快速增速增长（2011-2025年CAGR13.3%），2025年以后面积下降，投资增速回落（2026-2050年CAGR2%）。孟群[e-mail]1090511030002行业研究敬请阅读末页的重要说明Page2正文目录一、房地产产业链展望逻辑..................................................................................4二、城市化进程的国际比较..................................................................................6三、住宅建设的国际比较......................................................................................8四、日本的房屋建设构成....................................................................................10五、钢结构的国际比较........................................................................................11六、房屋建设规模展望........................................................................................14七、钢结构规模展望............................................................................................17八、装饰装修规模展望........................................................................................19九、地产景观规模展望........................................................................................21 图表目录图1：房地产产业链和市场体系.................................................................................4 图2：房地产产业链展望逻辑框架.............................................................................5 图3：城市化率沿S型曲线变动................................................................................6 图4：人口超2000万且1950年城市化率低于50%的国家的城市化进程..................7 图5：人口超2000万且人均GDP超5000美元国家的收入与城市化率的关系.........7 图6：发达国家及中美日韩户均住宅..........................................................................8 图7：英国历史住宅供给率（住宅套数/户数）...........................................................8 图8：日本新建住宅套数/人口与城市化率..................................................................9 图9：韩国新建住宅套数/人口与城市化率..................................................................9 图10：美国新建住宅套数/人口与城市化率................................................................9 图11：部分国家新建住宅套数/人口与城市化率.........................................................9 图12：希腊新建住宅套数/人口与城市化速度............................................................9 图13：芬兰新建住宅套数/人口与城市化速度............................................................9 图14：葡萄牙新建住宅套数/人口与城市化速度.........................................................9 图15：波兰新建住宅套数/人口与城市化速度............................................................9 图16：日本房屋建筑量及增速.................................................................................10 图17：日本房屋建筑费用及增速.............................................................................10 图18：日本房屋各版块建筑量占比.........................................................................10 图19：日本房屋各版块建筑费用占比......................................................................10 图20：日本不同时期各类房屋面积增速..................................................................10 图21：日本不同时期居住与其他房屋的比例关系....................................................10 图22：中国钢结构产量及占粗钢产量的比重...........................................................12 图23：148家被调查企业钢结构需求类型...............................................................12 图24：中美日钢结构产量占粗钢产量比重...............................................................12 图25：中美日建筑钢结构占建筑总量比重...............................................................12 行业研究敬请阅读末页的重要说明Page3图26：美国非住宅建筑结构构成.............................................................................13 图27：美国钢结构用途结构....................................................................................13 图28：英国多层建筑中钢结构建筑占比..................................................................13 图29：英国多层写字楼中钢结构写字楼占比...........................................................13 图30：美国MBMA会员数量及市场份额占比.........................................................13 图31：美国MBMA会员建筑钢结构用途构成.........................................................13 图32：中国总人口、城市人口及城市化率预测........................................................14 图33：中国城