物业管理公司管理制度

物业管理公司管理制度《员工手册》主要阐述员工在公司工作中会遇到的一系列劳动权利、劳动义务以及联系方式问题的解答，即作为物业管理公司员工身份的要求。在这方面，员工通过《员工手册》的学习，可做到无师自通，了解公司的概况和作为员工所拥有的权利及应尽的义务。《员工手册》的制订有二方面的依据。第一是依据《劳动法》；第二是依据物业管理工作的特点。其具体内容包括以下几个方面：１.总经理致辞；２.公司简介；３.公司组织系统及主要部门结构的图示说明；４.劳动条例；５.员工福利；６.员工守则；７.奖励与惩罚；８.安全消防；９.附则。员工守则（一）管理人员须保持制服整齐清洁，仪表端庄、精神饱满。（二）对待住户、访客、同事和各阶层人士，均应以礼相待，保持彼此间良好关系。（三）必须严格遵守大厦轮值时间，按时上、下班（交接班），不得无故迟到、早退。遇有特殊情况需请假时，大厦管理人员应事先取得大厦负责人同意，而大厦负责人之请假则需获得公司负责人之同意。（四）管理人员不得在当值时间内为个别住户做职责范围以外及对私人服务的工作。（五）管理人员不得参与楼宇买卖或租赁事务，若业主、住户提出要求，应请其直接向公司询问。（六）大厦负责人应该执行公司之各项指示，并定期召开该大厦各级员工的会议，向公司做定期工作汇报。大厦员工须服从大厦负责人之工作调配及岗位编排。（七）不准损坏公司信誉和对公司有欺诈及不诚实行为。（八）不得假借公司名义或利用职权对外做有损公司声誉或利益之行为。（九）不得向业主、住户或与公司业务有关的任何人士收受或索取任何形式的礼物、赏钱。（十）所有公物不得用于私人方面，不得故意疏忽损坏公司财物，对各公物如有损坏，须负责赔偿。（十一）台风袭深期间，各员工必须依时当值，坚守岗位，并按照公司所颁布之指示进行防风，防雨工作。（十二）必须遵守和执行公司所发出的一切通告办事。管理工作（一）按照规定时间当值，不可擅离职守。（二）在当值时不得饮酒、吸烟、打嗑睡、阅报、看书、听收音机或与同事闲谈、开玩笑。（三）每日上班时间，必须穿着公司规定的制服及配戴职员工作证，完成自己岗位职责。巡视各层楼宇及走火通道，巡视时须特别留意大厦清洁及有否损坏、破旧需要维修的地方，并进行登记。如遇有不寻常事件，应立即处理、记录并及时向上级报告。（四）台风或雷暴豪雨期间，管理人员必须按照公司所颁布之“台风期间员工当值程序”上班，并按“台风及雷暴豪雨措施”做一切防风、防雨工作，以保护公共财产，防止意外或水浸等。（五）服从上级指导，完成所指定的工作。（六）留意各种公用设备有否被破坏或涂污，并通知有关人员修理和清除，必要时须协助维修工作。（七）执行各项任务时，必须要有礼貌。谨记“服务至上、礼貌第一”。（八）如有住户发生意外，例如：受伤、晕倒等，应即协助其家人招呼救护车或代办报警。（九）热情接待来访人员，详细记录住户投诉，并迅速处理。不属于自己职责范围内的，则立即通知有关人员处理解决。处理情况立即向上级报告。（十）管理处须设置急救箱，配备急救用品，如绷带、棉花及抢救药品等。同时放置部分紧急维修之工具，以备临时急用。（十一）大厦公共地方之锁匙，如：电制房、机房、泵房等，必须小心存放，以备紧急时使用。若有需要外借锁匙时，必须登记借用人姓名及身份证，用后及时归还。保安工作（一）必须明了和掌握大厦内各种保安设施之操作和效能。例如：对讲机、警钟、密码锁、闭路电视等。更须善用各种已有的设施，以免减弱防盗效果，特别强调大门必须紧闭，住户出入可自备防盗门匙或密码锁，访客则可用对讲机。严禁大门常开，防止坏人有机可乘。（二）应熟悉大厦内各住房、记识住户之姓名、年龄、家庭成员职业及联络电话。此等资料必须保密，不得泄露。（三）与住户保持密切联络，以便就保安问题，经常交换意见及互通消息。（四）各更管人员交接更时应传达防盗信息，做好交接班记录，以备核查，务令保安人员高度警惕。（五）严禁借词推销之人士进入大厦。尤其是自称公务人员或公共机构职员，更应查验身份证、文件，如有疑问，应致电有关机构查询。（六）应有礼貌的询问任何进入大厦的来访客人，登记身份证或工作牌招。如有怀疑，应用对讲机与有关住户联络。如访客携带可疑物品时，更须提高警觉。（七）当值管理员至少每两小时巡楼一次（但不固定时间），以免坏人乘隙而入。巡楼时必须有警觉性，特别注意楼梯、走廊、电表房及其它隐蔽地方、通道等，以确保无可疑人物匿藏大厦内伺机作案。留意公众地方之间边暗角，后苍水渠侧、水箱底是否预先藏备盗窃工具等。（八）如听到住户呼救或发现可疑人物，须立即报警并封闭大门及其通道，以等待警方人员到场处理。切勿鲁莽采取行动而不知会警方。（九）切记管理人员只有一般市民之拘捕权，并无搜查权力。因此，拘捕疑犯后，应尽快交公安部门处理。（十）本大厦安装有警钟、闭路电视，以监视各大堂、电梯，以加强治安保卫工作。若邻近大厦在建设中，则更应加倍小心，以防被坏人利用做为犯罪的桥梁。（十一）详细记录各有关政府部门电话，以便需要时寻求协助。（十二）若发生罪案，应采取下列步骤协助破案：１.立刻报案，并留在现场直至公安部门到达，遇有伤员（被害人、案犯）应立即抢救和监护。２.切勿移动、也不允许他人移动、触摸、践踏现场物品，协助公安部门保留证据，方便调查工作。３.切勿开动风扇，冷气机或其他电器用具，以免证据破坏。４.禁止任何人在现场走动，以方便公安部门到现场调查。５.向公安人员提供有关罪案详情，如案发经过，与本案有关人物之像貌、衣着、有关之车牌号及坏人逃走方向等。公众卫生（一）清洁工人必须依时清洁大堂、走廊、楼梯、电梯、停车场及天台等公用地方。（二）劝喻各住户勿将垃圾桶或垃圾袋置于走廊、楼梯等公用地方，以免影响卫生和阻塞通道。请放入通往楼梯门旁的垃圾桶内。（三）如发现有杂物弃置于走廊、天台或楼梯间，应劝喻住户自行搬往附近的垃圾收集站。如无法找到住户，除清洁工人清理外，并登记在管理处记事簿内，向上级报告。（四）如发现天台、天井或公用地方积存污水，应立即清理，以免蚊虫滋生。难以清理的地方，可暂时淋上油渣，阻止蚊虫繁殖，再研究处理方法。（五）如发现属于本楼宇之污水渠及沙井等淤塞或破烂，应速安排修理。（六）劝喻住户淋花时要特别小心，勿将水淋到阳台外面，以免影响下层和下面行人。（七）如发现冷气机滴水或发出大量热气或噪音时，劝喻住户从速修理，以免影响邻居和市容卫生。并根据城管条例，影响市容者，处以罚款。（八）如有需要，通告或口头劝喻住户切勿抛垃圾出窗外，既影响卫生，又可能打到过往行人身上，也不得将可引致淤塞之杂物投入厕盆及污水渠内。（九）若上层住户之水喉或水渠破烂而导致下层天花板渗水，则通知上层住户修理，如无结果，则应详细记录及请求上级处理。（十）如有不顾公共卫生的住户，经屡次劝告仍不改善，应做详细记录并报告上级和有关卫生部门。楼梯（一）电梯发生故障停留空中时，乘客按响紧急呼救铃后，大堂值班员立即通知保修人员迅速修理，同时用电梯内对讲机善言安慰被困乘客，请其耐心等待，切勿自行开启电梯门，以免发生危险。（二）劝喻用电梯搬运物件者，不可超重，防止造成事故。（三）乘搭电梯人数过多时，应维持秩序，指导分批搭乘，以免超载发生危险。（四）住户应留意，切勿让幼儿单独搭乘或进入电梯，以免发生危险。（五）保安值班员时刻注意闭路电视、警惕坏人恶意破坏电梯或梯内设备。（六）经常清除电梯门路轨内积存的垃圾，以免影响梯门开关。（七）如发现电梯有震荡、不正常的声音或电梯有损坏时，应即通知保修人员进行修理。当修理人员到达时，管理员应详述电梯不妥之处，以便研究毛病，一切详细情况，必须详细记录送管理处。（八）狂风暴雨时，如发现机房顶或接近电梯的门窗有水渗入时，应即尽量阻止雨水流入电梯槽，暴风雨过后，必须根治漏水情况。（九）凡有水渗入电梯，应即停止使用，以免触电，并设法将电梯升高至较安全地方。（十）电梯槽底有积水时，应即报告上级处理，同时研究水的来源，及早修理。（十一）电梯机房钥匙及电梯门钥匙，除修理人员或保安消防人员外，任何人员不得使用。（十二）电梯每年“年检”一次，并取得年检合格证。（十三）冲洗走廊和楼梯时，勿让水流入电梯内，以免损坏电梯设备。（十四）火警发生时，劝喻住户切勿乘搭电梯，因电梯可能随时在半途停顿，将人困于电梯内，被困者可能因浓烟而致命。（十五）经常检查电梯机房是否有足够的通风，温度是否过高，气窗玻璃是否完整。机房门须特别上锁，加上“不准擅闯”之类告示牌。（十六）电梯内求救警钟、电风扇必须保持正常工作状态，以免紧急时无法求救及导致窒息。电力系统（一）修理电器设备，应聘请持证的合格技师。（二）应明了大厦各种电力供应的设备所在。如：大厦的电力总掣、用户的电路分线、保险丝、消防电泵制、电表及各水泵制等，并且明了其紧急开关的操作程序。同时必须购置后备保险丝、消防总制、电表及各水泵制等，以备急修时使用。（三）如部分用户电力中断，应由管理处派人检查修理大厦供电系统，如属住户室内设备故障，应由住户自行请人处理，管理处可提供适当协助。（四）全座楼宇电力突然中断，应先检查大厦之总制是否正常，如属于正常则与供电公司联系询明情况。（五）公共使用的电力设备，如电梯、总制走廊及电梯之电灯、水泵及消防系统之电线等应经常检查，如有损坏或有过热现象，应立即派人修理。（六）接到供电公司通知停电时，应即贴出通告，清楚列明日期、时间及受影响的设备，如供水系统、室内电器以便住户有所准备。公共照明、电梯不停，由大厦自备发电机供电解决。停电完毕后，贴出恢复供电通告，并检查各系统是否恢复正常。（七）经常检查、保养弱电系统，如：大堂与客户的对讲系统和电梯监视系统必须完好正常运行。发现问题立即修理。（八）在大厦出入口处，各大堂应备有充电式紧急照明设备，管理处亦应常备手电筒。（九）大厦内的总制房、机房、及各层的电表均应保持整洁，不得放置各种杂物。（十）大厦供电系统由专业人员定期检查保养，以保证安全正常的供电。消防（一）消防中心值班员必须熟练掌握消防中心各种设备的操作使用。并应熟悉其它消防设备的使用。（二）组织大厦员工学习消防知识，熟悉和掌握各种消防设备的操作使用。组织员工进行消防设备的使用训练，使其成为大厦合格的义务消防队员。（三）值班人员（包括管理人员）须经常检查防火设施和消防设备等，如有损坏和失效时，应立即修理和更换。（四）利用通告、图片等形式使住户了解如何使用消防设施和消防设备，以备应急。（五）每日上班时检查天台、前后楼梯、走廊、走火通道等，千万不可有阻塞情况发生。（六）教育和制止孩童不要玩火和燃放烟花、爆竹等物品，避免引起火警。（七）留意公用电线，如有破损或不符合规定时，应立即修理和更换。（八）留意擅自将住宅改为工厂的单位，尤其是原料与制品容易着火者，当发现住户藏有大量易燃物品时，即刻查询是否有特许证明和安全措施，没有时，当即令其搬走（搬出大厦外），并尽快报告管理处和公司。（九）劝告拜神的住户小心燃点香烛，并制止住户在走廊燃烧元宝、香纸等。（十）切勿将防火门打开，以免万一火警发生时，浓烟散播及火势蔓延。（十一）如发现某户有浓烟冒出或火烧浓味，又无人开门时，如能及时扑灭，应尽快使用灭火器及消防设备扑灭。否则电“１１９”报案。（十二）若发生火警，即电“１１９”报案，同时按动警铃，通告住户疏散，在安全的情况下，使用灭火筒或灭火喉设法抢救。（十三）火警发生时，劝喻住户切勿搭乘电梯。（十四）报案时，必须清楚说明现场地址，报案人姓名及管理处电话。（十五）所有消防装置，应由认可的消防监察单位每年最少检查一次。中央空调及制冷设备（一）中央空调技术性较强，必须掌握好温度控制和调节，使其降温适度。（二）在炎热的夏季里，必须保证空调机的正常运行，适度的降温，保证写字楼职员舒适的工作环境。（三）空调机、制冷机必须经常地检查保养，发现问题及时进行修理保持其正常运行，不得影响写字楼工作秩序。（四）制冷人员必须由熟悉和掌握制冷原理和制冷机械操作规程及操作方法之专业技师操作。（五）操作人员必须定期、定时检查，发现异常迅速查明原因，进行修理，保证电动机、制冷机正常运行。（六）要定期或不定期地查漏，随时检