某集团房地产标准成本

编制日期：二Ｏ一一年十二月XXX集团有限公司房地产标准成本（试用版）编制单位：成本管理部1、本标准成本体系为试用版，还有待在使用中根据实际效果进行调整完善。请根据本区域特点和所开发物业实际情况，参考执行。6、景观工程标准成本按分部工程和分项工程分别编制。其中景观成本指标中的一级科目为强制控制性指标，不能突破；二、三级及以下科目为一般控制性指标，可根据项目景观方案进行调整。4、成本指标按照成本管理的约束程度，分为参考性指标、一般控制性指标和强制控制性指标三种类型。参考性指标所列标准只提供参考；一般控制性指标原则上不允许超过所列标准，如果超出标准值，需进行分析说明；强制控制性指标不允许超过所列标准。编制说明5、单体建安工程成本按物业类型分为普通高层住宅、洋房住宅、别墅住宅，分别选取已开发的典型代表项目并剔除无效成本后的成本数据作为成本标准。项目公司使用时应选取与拟开发项目相类似的典型项目作为标准，并根据具体的建造标准、建造时间、材料价格差异等情况进行调整。2、标准成本按物业类型划分为普通高层住宅（10层（含）及以上）、洋房住宅、别墅住宅三种物业类型。酒店成本标准暂不在本次编制范围内，可视项目特征参照执行3、标准成本汇总表按全口径成本费项编制，只列出一至二级成本科目。附表1至附表4是对标准成本汇总表二级以下科目的成本标准的计算依据及详细说明，附表5与附表6分别是标准科目及标准合约规划。7、主要经济与技术限额指标为集团强制控制性指标，如设计指标不满足要求，首先应进行产品设计优化。对特殊要求不能优化或优化后仍高于该标准的，应单独报批，并说明原因。9、根据本指标表和相应的规划面积指标可以得到项目总的建造成本，该成本除以总的可销售面积为单位销售面积成本，除以总的建筑面积则为单位建筑面积成本。11、本表的解释权在成本管理部，使用时如有疑问，欢迎联系。10、鉴于人工、材料价格的变动及社会技术水平的进步或国家建筑规范的调整，本标准成本体系原则上由集团公司成本管理部每年度调整一次。8、部分指标成本标准依据项目档次设定。项目档次以物业类型的售价与当地市场均价的比值来划分，售价高于同区域同类物业均价140%以上的，属A类物业；处于同区域同类物业均价80%-140%之间的，属B类物业；低于同区域同类物业均价80%以下的，属C类物业。该档次划分是从成本角度进行的，与规划设计的角度不一定相同，使用时应对照相应说明详细阅读。序号成本科目占总成本比例指标单位指标类型开发成本一土地成本8%-15%元/m2建筑面积按实际发生二前期工程费4%-6%元/m2建筑面积（一）设计费1容积率0.6及以下小区元/m2建筑面积2容积率0.6-0.8小区元/m2建筑面积3容积率0.8-1.2小区元/m2建筑面积4容积率1.2-2.0小区元/m2建筑面积5容积率2.0-3.0小区元/m2建筑面积6容积率3.0以上小区元/m2建筑面积（二）报批报建费元/m2建筑面积参考性指标（三）三通一平费元/m2建筑面积参考性指标（四）造价咨询费元/m2建筑面积一般控制性指标三基础设施费用5%-7%（一）社区管网工程费1容积率0.6及以下小区元/m2建筑面积2容积率0.6-0.8小区元/m2建筑面积红线内的小市政工程，包括小区给水工程、雨污水工程、集中供暖工程、燃气工程、区内供电工程小区容积率越高，则取值越低，反之取值越高；在同等容积率情况下，覆盖率越高，取值越高，反之取值越低一般控制性指标100内90内延用成熟产品方案，其设计费总额应低于限额该标准之下限；详见附表4详见各地区收费标准汇总表30包括场地平整、施工临时用水电和道路费用、临时办公和生活设施、工地围墙等；如山地、低洼地等特殊地形另外考虑8-15预算、结算编制及全过程造价咨询300-350350-450150-300300-600200-600主要指设计费、报建费、勘察测绘费以及可研费用，其中成本控制的重点为设计费（报建费、勘察费等比重较小，且一般有相关收费标准）80内强制控制性指标60内50内120内包括概规设计、概念规划设计、建筑方案设计、扩初设计、施工图设计、景观设计、室内设计等主要包括地价、土地拆迁补偿费、土地契税等标准成本汇总表成本指标指标说明序号成本科目占总成本比例指标单位指标类型标准成本汇总表成本指标指标说明3容积率0.8-1.2小区元/m2建筑面积4容积率1.2-2.0小区元/m2建筑面积5容积率2.0-3.0小区元/m2建筑面积6容积率3.0以上小区元/m2建筑面积（二）景观环境工程费200-300300-400400-600元/m2景观面积强制控制性指标以绿化为主，适量景观绿化与景观适中搭配绿化与景观搭配，材质与苗木配置标准较好1道路工程300400800元/m2景观面积一般控制性指标砼路面普通石材及沥青路面高档石材路面2硬景100-200200-300300-400元/m2景观面积一般控制性指标水泥地面、嵌草砖或防滑地砖广场砖或低档石材洗水石或中高档石材3软景150-200200-250250-300元/m2景观面积一般控制性指标以草皮为主，较少灌木和乔木以草皮为主，有较多灌木，但乔木少草皮、灌木和乔木多层次、大密度栽植（三）社区弱电工程费15内30内60内元/m2建筑面积一般控制性指标普通非可视对讲、车辆管理、煤气报警闭路监控、普通黑白可视对讲、智能卡等系统闭路监控、彩色可视对讲、红外报警、智能卡、电子巡更、背景音乐、停车四单体建安工程费用20%-60%元/m2建筑面积一般控制性指标1中高层住宅（10层及以上）1950内2100内2200内元/m2建筑面积一般控制性指标西南系列中高层产品北方系列中高层产品(北京上浮15%）海南系列中高层产品（海口下浮5%)2洋房住宅元/m2建筑面积一般控制性指标3别墅住宅元/m2建筑面积一般控制性指标4酒店元/m2建筑面积一般控制性指标北京上浮10%北京上浮10%2000-2800含基础工程（桩基础、基坑支护、土方）、土建工程（结构、外装修、公共部位装修）、常规水电（给排水、电气）、安装专业分包工程（消防、燃气、通风空调、电梯等）、监理费、措施费及税金小区容积率越高，则取值越低，反之取值越高；在同等容积率情况下，覆盖率越高，取值越高，反之取值越低250-300200-250一般控制性指标150-2002200内2600内—暂不制定100-150序号成本科目占总成本比例指标单位指标类型标准成本汇总表成本指标指标说明5独立地下车库19002500—元/m2地下车库建筑面积一般控制性指标西南地区。含结构、一般装修、防水、常规水电及安装专业分包北方地区。含结构、一般装修、防水、常规水电及安装专业分包海南地区。一般不设计独立车库五配套公建费用2%-5%元/m2建筑面积1会所、售楼处4000内6000内8000内元/m2会所、售楼处建筑面积强制控制性指标含基础、结构、防水、常规水电及安装专业分包、一般装修。建筑面积不超过600平米含基础、结构、防水、常规水电及安装专业分包、中档精装修。建筑面积不超过600平米含基础、结构、防水、常规水电及安装专业分包，高档精装修。建筑面积不超过600平米2幼儿园或学校元/m2建筑面积强制控制性指标六开发间接费1.5%-2%%一般控制性指标七不可预见费2.5%-3%%强制控制性指标八资本化利息元/m2建筑面积期间费用九管理费用1.1%-1.8%%强制控制性指标十营销费用1.8%-2.9%%强制控制性指标（一）营销设施建造费%强制控制性指标1独立样板间建造费元/m2样板间建筑面积强制控制性指标1-2.8计费基础：销售收入；具体视市场形势、品牌影响力、项目规模、产品特征和市场竞争程度由营销部制定；不含营销设施建造费。0.2-0.5计费基础：销售收入；营销设施建造费单独控制，不计入营销费用。3计费基础：直接工程费（前期、建安、基础、公共配套）合并到财务费用3000含建安费、外装费用1-4计费基础：直接工程费（前期、建安、基础、公共配套），具体视管理因素由财务部制定；3000含基础、结构、初装修、防水、常规水电、简装及安装专业分包；含室外景观、操场体育设施、室外管网等；不含教学设备和家私；不含土地、前期费用2-4计费基础：直接工程费（前期、建安、基础、公共配套）大公共配套分摊到地块序号成本科目占总成本比例指标单位指标类型标准成本汇总表成本指标指标说明2样板间装修费4000内6000内8000内元/m2样板间建筑面积强制控制性指标一般装修中档装修高档装修十一财务费用3.8%-5.9%元/m2建筑面积一般控制性指标税金20%-25%计费基础：（土地+直接投资*30%）*利率*2年；序号指标名称指标单位指标描述限额指标1标准层钢筋含量Kg/m2标准层含钢量=标准层钢筋总量/标准层成本计量总面积。说明：标准层钢筋总量包括楼板、楼梯、梁、墙柱等结构构件的钢筋总量，以及空调板、构造柱、过梁、圈梁、女儿墙、线角等构件的钢筋总量，不含砌体中的拉接钢筋。标准层成本计量总面积包括标准层计容积率面积和不计容积率的面积的总和。地震烈度高层≤25层≥26层低多层（洋房+1）别墅六级424539全面积60-65七级455040八级5060502标准层混凝土含量m3/m2标准层混凝土含量=标准层混凝土总量/标准层成本计量总面积。说明：标准层混凝土总量包括楼板、楼梯、梁、墙柱等结构构件的混凝土总量，以及空调板、构造柱、过梁、圈梁、女儿墙、线角等构件的混凝土总量。标准层成本计量总面积包括标准层计容积率面积和不计容积率的面积的总和。地震烈度高层≤25层≥26层低多层（洋房+1）别墅六级0.350.370.31全面积0.5七级0.360.380.32八级0.390.400.353地下室钢筋含量Kg/m2地下室钢筋含量=地下室含钢量（含基础和承台部分，不含地基部分）/地下空间面积说明：普通地下室按照覆土1.2米。覆土增加0.3-0.5m含钢量增加5-10Kg/㎡。主体下的地下室和人防地下室含钢量另行制定。（1）桩基：105Kg/㎡（2）条基：110Kg/㎡（3）筏基：125Kg/㎡4窗地比m2/m2窗地比=门窗洞口面积/住宅可售面积+落地凸窗水平投影面积+可封闭空间的面积（有附加门窗时才计入）北方地区：高层≤0.19；洋房≤0.23南方地区：高层≤0.22；洋房≤0.255墙地比m2/m2±0.000以上建筑周长乘上建筑高度（檐口处）/单位工程总建筑面积高层≤1.26层高m（1）多层、高层住宅的建筑层高≤3m，净高不得低于2.2m；别墅项目的层高≤3.6m，净高不得低于3.3m。说明：大户型跃层式、别墅项目的起居室（厅）层高为户内通高以及住宅坡屋顶部分除外。（2）地下室层高：非人防≤3.6m；人防≤3.8m（地下室净高不低于2.2米）7地下车位平均面积㎡/车地下车位平均面积=地下空间面积/地下车库停车位数量无人防地下车库32M2/车有人防地下车库36M2/车8硬景面积比例%硬景面积比例=景观中的硬景面积/总景观面积住宅项目硬景面积比例≤30%别墅项目硬景面积比例≤20%说明：硬景面积为去除地面车行道、停车位、架空层以外的硬质景观但包括人工基底的水景和泳池附表1：主要技术指标限额标准C档B档A档C档B档A档一外墙装修100200300元/M2建筑面积1外墙保温80120190元/M2施工面积保温砂浆；外墙内保温。具体需根据地方性规范要求选用例如：B1级（聚氨酯发泡等50mm）。具体需根据地方性规范要求选用例如：A级（岩棉保温50mm)。具体需根据地方性规范要求选用2外立面装饰40100200元/M2建筑面积涂料4060110元/M2施工面积普通涂料中档品牌涂料质感涂料、真石漆文化石或面砖80100180元/M2施工面积普通通体砖釉面砖普通文化石石材4007001000元/M2施工面积人造石。需单独报批天然石材。需单独报批进口石材。需单独报批二门窗工程100150200元/M2建筑面积1外门窗300500600元/M2门窗面积塑钢型材，单层玻璃，普通小五金断桥铝铝合金，粉末喷涂；国产中空玻璃,五金