2013年深圳金棕榈文化商业广场招商方案177p

深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENV·CHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.每一次都精雕细琢此报告仅供客户内部参考，未经汇诚行公司的书面许可，其它任何机构不得擅自传阅、引用或复制。2013年5月金棕榈文化商业广场招商方案深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENV·CHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page2第一部分项目理解思路框架·项目分析·核心问题·招商目标第二部分市场研究城市发展·商圈商业·商家访谈第三部分项目定位整体定位·档次定位·业态定位·客群定位第四部分功能布局及业态组合业态组合·品牌落位·铺位划分·动线设计第五部分租金收益招商政策·租金政策·租金定价·收益测算第六部分招商执行招商思路·招商推广·时间计划目录深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENV·CHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page3项目理解思路框架项目分析核心问题招商目标深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENV·CHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page4项目理解思路框架招商目标项目分析核心问题业态组合铺位划分动线设计收益测算项目分析核心问题项目定位市场研究城市发展研究商圈商业研究商家访谈整体定位业态定位客群定位业态组合收益测算档次定位招商执行招商推广时间计划招商思路租金模式租金定价品牌落位深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENV·CHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page5项目理解区位分析•本案位于海口历史最早的商圈——解放路商圈，坐拥百年黄金商脉——解放西路，伴随新的城市规划和旧城改造，解放西路的商业地位将得到加强和巩固。•本案区域定位为老城区商业核心，商业、观光、旅游等相关产业发展潜力巨大。交通分析•本案紧邻解放西路，连接大同路、龙华路、滨海大道等城市主干道，外围交通状况较好。•本案一面位于解放西路，但通行能力有限和巨大的人车流量将限制项目的交通可达性。环境分析•本案所处解放路商圈是由长期历史形成的核心商圈，周边商业项目密集，商业氛围浓厚。•本案所处解放路商圈范围内消费人群超过50万人，项目可辐射整个海口超180万城区人口。•本案位于老城区，商圈内商业设施陈旧落后，消费环境较差，消费档次短时间内难以提高。地块分析•本案两面临街，两面被住宅包围，随着城市旧改推进，未来可能四面均是临街面，商业价值高。•本案沿解放西路有180米超长临街面，街铺数量多，具有海口其他任何商业项目无可比拟的优势。•本案为方形地块，整个项目由六栋连体建筑组成，分割成不同街区。形成了全景式街铺。思路框架招商目标项目分析核心问题深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENV·CHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page6交通：通过大同路、龙华路、滨海大道等城市主干道与海口其他商圈形成互动；地块：方形地块、街区式商业、180米超长临街面、正门前有活动用小广场。环境：街区商业发达，消费人群集中，商业氛围浓厚，无需项目长时间培育。区位：城市核心商圈，传统商业旺地，未来规划为核心商业网点，商业基础好；环境：本案周边商业设施陈旧，消费环境较差。消费群以年轻人及学生为主，缺少高端白领等高收入人群，消费水平较低。区位：地处老城区，用地受到很大限制，总体商业项目数量有限。交通：解放西路通行能力有限，人车流量受到一定限制，项目也受此影响；利好不利项目理解地块：面临旧城改造，将来建设周期长，影响项目商业经营。思路框架招商目标项目分析核心问题深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENV·CHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page7项目理解思路框架招商目标项目分析核心问题核心问题租金收益业态布局项目定位本次招商方案需要回答三个核心问题：一是项目如何定位。通过商圈商业研究、商家访谈、类似案例借鉴等方法确定本案项目定位；二是如何进行合理的业态布局，进而实现铺位划分、品牌落位，实现项目长期稳定经营；三是怎样确定项目租金价格，并测算出项目总体收益、平均租金等核心指标。解答以上三个核心问题的目的都是为了实现项目收益最优化。项目收益最优化深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENV·CHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page8汇诚行对本项目目标的理解–叫座:实现项目100%招商引进优质品牌商家租金收益最优化……–叫好：打造一站式潮流时尚消费中心树立海口商业名片提升发展商企业形象实现长期稳定经营……经营和形象方面招商和租金方面项目理解思路框架招商目标项目分析核心问题深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENV·CHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page9城市发展研究城市概况城市交通经济发展产业发展城市规划总结深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENV·CHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page10城市发展研究城市区位：海口市是位于海南省北部，隔琼州海峡与广东省湛江市相望，经济腹地宽广，影响范围遍及全省。城市人口：2012年末全市常住人口214.13万人，比上年末增加4.4万人，约占全省常住人口的1/4。2012年全市城镇化率为75.48%，比上年提高0.45个百分点。主城区常住人口超过120万人，规划2015年主城区常住人口达到150万人。城市经济：2012年实现地区生产总值820.58亿元，按可比价格计算，比上年增长9.4%。正处于高速发展阶段。海口市是海南省省会，是全省的政治、经济、科教、文化中心，荣获“中国优秀旅游城市”、“国家园林城市”等称号。也是全省最大的城市。城市资源：海口市自然资源丰富，自然和人文景观得天独厚，旅游业发达，吸引着全国乃至全世界的人们来此休闲度假。城市产业：旅游、食品、汽车、生物医药、机械制造、电气电力等主导产业。历史沿革：海口历史文化悠久。海南于1988年建省，成为全国第五个经济特区，海口成为省会。2002年，海口、琼山两市合并，海口市发展翻开新的一页。今日的海口已逐渐发展成为现代化国际大都市。城市概况经济发展产业发展城市规划城市交通总结深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENV·CHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page11“一空两铁三港六路”对外交通体系：“一空”：美兰国际机场；“两铁”：东环铁路、西环铁路；“三港”：马村港、秀英港、新海港；“六路”：绕城高速、海榆西线、海榆东线、海榆中线（中线高速）、东线高速、海文高速。“七横十二纵”的城市主干路网：“七横”：海甸五路-新海路（延长线为新东大桥-江东大道）、滨海大道、海秀路-国兴大道、南海大道、椰海大道、绕城高速（一期和二期）、永兴-龙塘-云龙-三江公路。“十二纵”：粤海大道、海港路-海秀大道、丘海大道、龙昆路、和平路-海府路、白龙路-琼州大道、滨江西路、琼山大道、长滨路延长线、绿色长廊二期、永万东路、西路延长线。海口是全省的交通枢纽，陆路、水路、航空立体交通网络完善，城市路网发达。“十二五”期间，海口市将建成及完善“一空两铁三港六路”对外交通体系和“七横十二纵”的城市主干路网体系。城市发展研究城市概况经济发展产业发展城市规划城市交通总结深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENV·CHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page12城市发展研究近年来海口经济发展迅速，经济总量、人均GDP和人均可支配收入等指标快速增长，居民生活水平提高，购买力增强，社会消费品零售总额迅速增长，商业发展前景看好。城市概况经济发展产业发展城市规划城市交通总结深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENV·CHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page13海口市近五年产业结构变化情况：城市发展研究近年来海口市产业结构一直比较稳定：第一产业所占比重在约7%，第二产业占比约为25%左右，第三产业占比接近70%。产业结构比较合理，服务业发达，尤其是旅游业发达，商业发展有良好的产业氛围。海南打造国际旅游岛的机遇目标：把海南建设成为中国最大的海洋旅游中心、最大的海上旅游运动基地、世界一流的海洋旅游休闲度假胜地，成为中外游客向往的购物天堂、度假天堂。受益：海口作为国际旅游岛的窗口城市，将面临前所未有的发展机遇，成为受益最大的城市。城市概况经济发展产业发展城市规划城市交通总结深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENV·CHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page14城市发展研究海口市未来城市发展规划中部区域：海口的商务、办公、生活中心，并向西不断扩展辐射范围；高度城市化；西部区域：规划为市级行政办公中心，综合型的度假、居住区域，城市化意向；东部区域：规划以丰富的自然生态资源实现旅游、度假、居住功能，非城市化意向；南部区域：以旅游观光为主的复合型生态度假区，非城市化意向。城市发展规划市级中心商业区：海口旧城的中心商业区、滨海金贸区；城区级商业中心：长流组团商业中心、秀英片区商业中心、江东片区商业中心和桂林洋片区商业中心；片区级商贸中心：有火车站及轮渡码头的西海岸片区、金贸滨海片区、海甸片区、金盘片区等12个组成。商业网点规划根据城市规划要求，海口主城区将向东西两侧扩张，未来将形成多级商业格局。但城市发展缓慢及人口基数不大将较大程度上影响新开发区的完善和成熟，旧城商业的地位将随着旧城改造的推进而加强和巩固。城市概况经济发展产业发展城市规划城市交通总结深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENV·CHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page15城市发展研究海口是海南省省会城市、最大城市，地域宽广、人口众多，资源丰富，历史文化悠久，交通路网发达；海口市2012年GDP总量820.58亿元，近五年年均增速10%以上；2012年社会消费品零售总额436.26亿元，近五年年均增速15%，速度惊人。城镇居民人均可支配收入为22331元。人民收入水平和消费能力显著提高；海口市2012年一、二、三产业占经济的比重分别是：7%、24.6%、68.4%。产业结构稳定合理，服务业尤其是旅游业发达。面临“海南国际旅游岛”的历史发展机遇。海口市政府规划了“东中西南四大区域”的城市发展战略，片区、城区、市级商业中心的商业网点规划。城市发展研究总结：从交通条件来看：海口区位优势明显，航空、铁路、公路运输便利。美兰国际机场的扩建将进一步提升海口的交通运输能力，带来巨大的省外及国外旅游消费人群。从经济发展和产业发展来看：海口正处于快速发展阶段，服务业繁荣，旅游业发达，商业发展前景看好。从城市规划来看：海口中心城区发展功能区划定位清晰，城市区域将向周边扩展，但城市建设速度较慢和人口基数较少，将影响新兴城区的成熟和完善。同时旧城区面临城市改造更新，带来新的历史机遇。本案位于海口市老城区，商业氛围浓厚，同时面临城市旧改的政府宏观规划优势。城市概况经济发展产业发展城市规划城市交通总结深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENV·CHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page16商圈商业研究商圈概况解放路商圈海秀东商圈国贸商圈总结深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENV·CHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page17各主要商圈概况商圈商业研究商圈概况海秀东商圈国贸商圈解放路商圈总结深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENV·CHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page18商圈解放路商圈海秀东商圈国贸商圈商圈地位城市老商圈，海口商业发源地城市核心商圈，目前海口人气最旺的