兰溪商业调研报告

由NordriDesign™提供兰溪商业地产发展概况地域概况兰溪市位于金华市西部，钱塘江中游，金衢碰地北部边缘。市境东南邻金华市金东区、婺城区，西南接龙游县，西北毗连建德市，东北与浦江县、义乌市交界。面积1310平方千米。行政区划行政区下辖兰江、云山、上华、永昌、赤溪、女埠６个街道；游埠、诸葛、黄店、香溪、马涧、横溪、梅江7个镇；灵洞乡、水亭畲族乡、柏社乡3个乡。2010年，全市生产总值为178.62亿元，比上年增长12.7%（见图1）,其中第一产业增加值17.66亿元，第二产业增加值107.17亿元，第三产业增加值53.79亿元，分别增长4.5%、14.2%和12%。人均GDP为27001元（按年平均汇率折算为3989美元），增长12.2%。三次产业增加值结构由2005年的11.2∶57.2∶31.6调整为2010年的9.9∶60.0∶30.1（见图2）。经济状况全市居民消费价格比上年上涨4.2%，其中居住类上涨6.8%，食品类上涨7.0%（见图3、表1）工业和建筑业2010年全市工业增加值98.22亿元，比上年增长12.3%，工业增加值占GDP的比重55%。全市规模以上工业实现总产值505.03亿元，销售收入498.68亿元，分别增长38.8%和37.6%，增幅位居金华各县（市、区）第二位。七大行业产值均有较大幅度增长，其中纺织和冶金行业的产值和收入均突破百亿。2010年，纺织行业技改投入继续加大，共新增2000多台喷气织机，累计总数已超7000台，产业集群效应显著。纺织行业已超过冶金行业，成为我市七大行业中的第一大行业。固定资产投资和房地产业2010年，全社会固定资产投资69.58亿元，比上年增长41.4%（见图5），其中限额以上投资64.13亿元，增长44.3%。在限额以上固定资产投资中，第二产业投资43.22亿元，增长43.2%，其中工业投资42.58亿元，增长41.1%；第三产业投资20.91亿元，增长47.7%。全年限额以上投资项目240个，比上年增长2.2%，其中，新开工项目152个，比上年下降12.1%。全年房地产开发投资9.33亿元，比上年增长6.9%。商品房销售额21.99亿元，增长39%。兰溪商业地产发展就兰溪市现有商业形态及近几年的发展演变，商业的演进无疑对我们的消费习惯和生活习惯影响巨大。随着近年来人均收入的明显提高，人们更多的去追求体验高层次的消费场所。休闲、娱乐带来的生活新享受，强调生活质量的提升、品质的升级。山田中央广场•溪西商业中心，这样大体量的商业项目，相继增加的新业态，来满足日益增长的多层次消费需求，兰溪的shoppingmall时代即将来临。商业发展阶段小型连锁超市的垄断大型商场的竞争Shoppingmall时代国内主商业街形态分析结合目前国内城市主商业街的业态分布现象，租售比可归纳以下几个形式：租金在100~200元/㎡/月，主要表现为整条街业态较杂乱，各行业差异化较大，而大品牌占据着最中心的位置租金在300~400元/㎡/月，主要表现为整条街业态为，各行业剥离模式显化，品牌店占据核心区域，并不断扩张租金在500~800元/㎡/月，主要表现为整条街的商业业态，基本为百货类，各行剥离一目了然，中高端品牌店向次中心迁移，核心地段呈现为以小品牌店、小型百货商场以及靠走量经营低价位市场货的业态门面为主的商业业态再上一层次如重庆解放路及上海南京路那样的整体街，已然蜕变为利用沿街店面为入口，进入进深15m以外的区域营业，如经营：小型商场、大品牌店、大型品牌首饰店或直接引向二楼、三楼，这样的比例，是随着租金的变化而相应提升兰溪市商业格局兰溪市现有的商业格局是以人民路为中轴，向周边扩散，形成一核心主商圈。这里主要分布：人民路商业街、华丰-新世纪百货市场、城东小商品市场、山田百货市场兰溪市现有的商业布局是典型的南方中小城市的商业形态，近几年兰溪市商业格局正在蜕变。主城区的北面，靠劳动路与人民路交汇处，于2008年新建一幢“山田中央广场”，总面积18万㎡（住宅10万㎡，商业8万㎡）的城市综合体。整体建筑部分已完成，招商工作也接近尾声兰溪新区，是目前兰溪市政府商业规划重点，规划的新城区“溪西商业中心”地处兰溪市兰江片西溪新区，位于两条交通性主干道——丹溪大道和横山路交汇处，总占地面积300亩，我们调查地块位于东南角，总面积63.75亩城市商业特征商业地产进入类型化时代“订单开发”历年获得普遍认同大型企业战略性进入商业地产大型和专业开发商将主导市场城市商业格局：三、四线城市即将崛起兰溪市商业地产特征商业格局处于转型期商业已经在高速运行商业地产租售比不符合商业地产回报规律商业形态布局较合理兰溪市商业地产2Part兰溪市商业市场分布情况主商圈调查人民南路人民南路主商业街全长270米，两侧沿街门面120于间（含非商业门面），该路段商业业态主城品牌店70%，非品牌30%，整体租金水平较高，靠广场（北面）租金均价约400元/㎡/月，靠南面租金均价约300元/㎡/月，转让费每间约20万元左右，人气较旺，非纯商业步行街模式。整条街前半段沿街门面形象较佳（宽4.5m*进深14.5m），街道北入口坐落着百胜旗下的肯德基，更凸显了该路段的商业价值。兰溪人民南路业态分析随着南溪人民南路租金的提升，结合以上国内现象预测，该路段的中高端品牌会逐渐退离核心位置，如：山田广场招商工作看准时机并结合优越而理性的招商政策，那么人民路商业形态会逐渐退变为以中低端消费为核心的商业综合街。人民南路消费分析人民南路作为兰溪老城区集中点，从现有的商业业态分析，此街道的商业重要性及商业价值都毋庸置疑。个案分析/华丰-新世纪百货华丰-新世纪百货，业态定性为低端百货市场，已营业七年，整体布局规划类似于现阶段“格子铺”形式。共三层，总面积约1.5万㎡，铺位600于间，整装修，形象一般，有设一小型中庭与每层两部手扶电梯，人流及经营状况为兰溪三个低端百货市场最佳。位置：兰溪市胡家街24号，向东14米便是人民路口总建筑面:15000㎡，分三层业态：小百货开业时间：2006年该市场于2006年由华丰新世纪有限公司（公司老板为本地人，钱总；现公司总部迁至杭州）收购改建，现该市场租金及收入明细见下表。2011年底该公司有将新世纪百货产权整体销售并上网发布。售价约7000多万，据商户反映7年前华丰公司从另一家公司收购而来，当年价格约3700万，本人联系过钱总，主要目的是为了进一步了解该商场现状，同时，钱总表示可以由我公司管理层与他进一步沟通。物业名称华丰-新世纪百货市调时间2012.2物业基本情况人民南路中段，约5000㎡，共三层（市场内有40~50家业主为私有（40~50家业主也许有百余间），其他为华丰产业）租金/费用楼层间数面积（㎡）平均租金（元/㎡/月）年租金总额一楼806138管理费加水电费共计60元/间/月二楼260中岛7.5边岛15中岛330边岛100三楼260中岛7.5边岛15中岛330边岛100沿街门面（商场入口两侧门面）13家30~40120注：13家门面非人民路上的门面楼层业态经营品种一楼：化妆品；二楼：鞋、包、针织床上用品；三楼：服装；沿街店面：服装抵挡商品具体分布格局过道1.8m中岛靠扶梯正对面7~8米，侧面比较狭窄该市场坐落于人民南路右侧入口处，市场一层，人民南路有13间沿街门面（联系钱总证实，这13间门面非华丰产权），市场大门入口未设于人民南路方向，而是设于巷内，那么，该物业的收购就存在局限性，但从市场现状并结合各因素分析，如人民南路可以开入口，那么该产业就存在较大的收购空间。以下几点为该项目收购项目预测分析：该项目所处位置是目前兰溪市最具商业价值核心点据初步了解，此项目沿街还有13个店面，面积约1500㎡，市场内还有40~50家商户为私有产权(估计商铺80于间），面积约2000㎡，那么整个市场总面积约为11500㎡，如按2.5万/㎡换算，初略预计可实现销售2.9亿左右项目操作周期短，预计半年时间左右项目商业业态可重新规划定位，但需赶在“山田·中央广场”杭州解百商城开业前完成销售及招商，最佳开业时间为9月底此项目人民路沿街门面我公司需收购两家以上的私有门面为商场主入口个案分析/山田中央广场作为兰溪首家百货综合体，其对兰溪商业具有综合意义，价值及受到各界的关注度都尤为突出，近80000㎡。这样的商业总规划将对兰溪现有商业格局带来全新洗礼，更为兰溪市民迎来多层次的消费体验，对于本地开发公司“山田房地产”无疑是一项严峻的考验，而从本次调查所了解的信息反馈，本项目的商业部分，该公司的整体招商方案，大致为：负一层约10000㎡，引入世纪联华经营，于2011年底开业运营，其业态规划为，65%超市，35%百货（百货包括800㎡左右的国美电器）。其余业态尚未开业，而规划以明确，百货约3万平米（整体租给杭州解百经营）；时代影院约5000㎡，星乐迪KTV约5000㎡，山田大酒店（自营）约1万平米，余下2万平米，据山田内部员工反映也许会自营，如有好的业态，也可整体外租（详细见下页）。物业名称山田中央广场市调时间2012.2.21备注业态分布世纪联华营业时间经营模式70%自营，30%外租，租金扣点，100元/㎡/月世纪联华位于负一层负二层停车位约900个。面积：10000㎡。本世纪联华店在兰溪市规模最大，其次，有两家新买地超市，规模适中。2011.12月主营品牌李宁、艾莱依、唐狮、七匹狼、耐克、阿迪、安踏、三番、战狼世家、奥康、康龙、嘉迪尔珠宝、铅银时代、周六福、苏泊尔、九阳、索尼电脑、国美时代影院开业时间2011年12月初5000㎡一楼星乐迪KTV开业时间2012年7月初5000㎡二楼杭州解百开业时间2012年10月初30000㎡一至五层山田大酒店开业时间2013年初10000㎡自营中央广场单生公寓45~77㎡据调查五星电器会入住，面积约5000㎡整体评价中央广场位于兰溪市老城区繁华商业核心地段，商业气氛成熟，位置优越，经营品种齐全，多业态综合、定位高档该项目所在地理位于兰溪市北面，离人民路主商圈较近，直线距离500米左右，且与兰溪市第一农贸市场相邻，从地理位置及人流量上分析还是较佳的。据悉该项目住宅部分已全部售完，共分四期，2008年一期开盘价3000~4000元，最后期销售价7000元左右，从二手资料反映，二手销售价格7000~8000元，预测该区域今年房价应该上万。商业整体自留，2008年初有暂定规划商业销售，当时售价定于2万元每平米（整体打包价）。由此可以推理商业部分自留的原因，开发商对于该项目中后段的招商及运营所采取整合租赁，应该是正确的，其清楚的认识到自身的不足，通过此项目积累经验，并吸取各业态外来专业的经营理念，更好的为今后的项目奠定扎实的基础。该公司现总部已迁至杭州。今年在安徽黄山市及湖北某市有开发新商业项目。个案分析/城东小商品市场城东小商品市场以4㎡为单位作为一个铺位，据统计市场内共有700多个铺位，近300个商户，每个楼层的店面租金原则上是一样的，去年一楼每月租金约268元，折合为每月70元/㎡，二楼租金约每月50元/㎡，三楼租金约每月55元/㎡。一楼的商业业态主要以眼镜，鞋，文具，化妆品，生活用品为主。二楼的商业业态主要以服装为主。三楼的商业业态则是以服装，布料为主。整个城东商品市场还延续着十几年前以廉价市场货为主流的“小店铺式”经营模式，其商业业态可定位为超低端小商品市场。位置：兰溪市兰江镇新影路10号总建筑面:6000㎡，分三层业态：小百货开业时间：1992年开业注：商城登记注册类型为股份有限公司。当时的城东商品市场投注500万，其中200万是商户自己集资而来的现状及分析早期的城东商品市场是兰溪市的商业中心，人气极旺，特别是农村或中低收入的人都非常愿意也有能力来城东小商品市场消费。正因为其早期的商业地位，城东小商品市场被评为省二星级市场。但现在的城东商品市场门可罗雀，远没了昔日的热闹，