土地拓展课程

项目总系列课程之城市与项目投资评价、项目的定位陈嘉庆老师第一部分：项目投资的理念1、投资的节奏和机会2、美国房地产投资3、投资的区域选择4、投资并购5、投资的经济规模6、未来房地产投的机会第二部分：项目投资方法1、城市评价体系及技术标准2、项目评价体系及技术标准3、风险分析与投资决策4、投资决策流程：七对眼睛1、房地产投资节奏与机会第一部分：项目投资的理念2、美国房地产投资3、房地产投资的地域选择标杆企业土地储备及战略布局发展年份土地储备城市战略特征备注碧桂园165400低价策略，快速开发快速销售，偏爱城郊和二三线城市，目标是地产界“沃尔玛”，快速、大量提供社会需要的物美价廉住宅的工厂.在二线城市或一线城市周边发展卫星城的战略，秉承一贯的大规模开发方向.目前公司在二线和三线城市的项目数分别有21个与16个，占总开发项目的76%恒大10458022重组、融资、拿地、上市，不计成本IPO未果，资产变包袱富力1426206强调经营性物业在未来的比重大幅扩张土地储备，负债迅速增加，资金链不容乐观万科242069253+X布局，珠三角、长三角、环渤海三大区域战略架构布局,快速拿地、快速开发,住宅产业化中海20230020品质、低调，实行稳健均衡的土地储备策略，布局核心经济区域、剑指主流城市、锁定核心地段。中海地产的战略布局将会突出省会城市，在20余个潜力城市扩展规模。追求财务稳健，过去三年的资产负债率为44%、43%、58%，远低于行业平均资产负债率70%的水平；将经营性与开发性、短期与中长期相结合，保利15185718全国化战略布局从2007年起，已经从在全国的排兵布阵阶段，进入到纵深阶段金地20110014同万科绿地16100026带着浓重的政府关系进入各二、三线城市，目前正积极布局一线城市企业名称一类城市二类城市三类城市碧桂园番愚、顺德、呼和浩特、张家界、沈阳、中牟、咸宁、长沙、满洲里、安庆、塘沽、重庆恒大广州重庆、合肥、沈阳、西安、郑州、贵阳、长沙、佛山、天津、太原、成都、武汉、南京昆明、南宁、启东、包头、鄂州、洛阳、彭山、青元富力北京上海广州天津、重庆、西安万科北京上海深圳广州天津、宁波、南京、杭州、东莞、珠海、佛山、武汉、西安、沈阳、大连、长春、成都、重庆、苏州、无锡、厦门、青岛、中山、长沙、合肥鞍山、包头、镇江、南昌保利北京上海广州天津、成都、重庆、长春、沈阳、武汉、长沙、西安、佛山南昌、岳阳金地北京上海深圳广州天津、宁波、南京、杭州、东莞、珠海、佛山、武汉、西安、沈阳绿地上海合肥、长春、南京、西安、成都、郑州、重庆、苏州、无锡、太原、沈阳、天津、贵阳、南宁、南昌、诸暨、徐州、牡丹江、银川、呼和浩特、芜湖、蚌埠、滁州、廊坊、安庆中海北京上海深圳广州天津、成都、重庆、大连、沈阳、长春、中山、西安、南京、苏州、佛山、宁波、杭州、珠海、青岛、济南标杆企业土地储备及战略布局结论:大型房地产公司在经济发达和竞争激烈区域发展，获取能力带来的利润。中小房地产公司到经济相对滞后和竞争和土地管控相对宽松的区域发展。4、通过并购进行投资是最快速和有效的方式……物业管理销售施工管理规划设计市场调研与定位土地万科南都公司并购，不是以大并大，也不是以大并小，而是基于公司竞争力的互补和商业利益的驱动，寻找优势互补的公司予以优势的补充，最大化企业的优势竞争力。劣势优势万科的优势在于除去土地的其他方面，南都的优势仅仅就在于土地，因此两者的优势互补能够提升公司的竞争能力。万科做并购就是因为核心竞争力的互补和商业利益的驱动06年万科收购浙江南都，看重的是其拿地能力，二者互补性很强，这在中国房地产行业具有里程碑意义，从项目开发模式转向并购模式。南都融资7000万美元来买地，万科以现金18亿来收购，节省了成本和时间，双方各取所需。河南建业，与万科的互补性不太强且要价很高，所以当时没有合作。万科3大区域已经布点完成，接下来是中原，与河南建业还有合作可能。原南都人员获取的利润达到200多亿元。万科快速和低成本发展。万科的投资并购11万科的竞争力万科现在的开发周期可以做到8个月，以前是14个月,理论极限值是8.5个月住宅产业化将推动万科将在2012年爆发。产品十年内在做产品方面，万科难以被超越。唯一途径是制度上的创新。金融业务（按揭）是可行途径。把不良资产卖给专业公司，让利给市场，提高资金周转率，降低风险。现在央行很支持，万科已经试水。土地储备结论：土地控制但不拥有30%拥有70%控制•万科通过合作和收购来增加拿地的手段，减少成本（与泰达、中粮和中航的合作）•一航万科公司。万科用4亿元控制全国100多个城市地王的土地。5、投资的经济规模----控制但不拥有为什么学习美国房地产•美国房地产市场化程度、开发水平高；美国是一个大陆性的全国市场，与中国房地产市场的资源秉赋类似。•美国四大房地产公司战略区域选择对中国准备做大做强的房地产企业有很强的借鉴意义。•企业发展到一定规模后，采取并购的方式是做大做强的快捷路径。•培育自己的核心竞争力，在各自的细分市场做到最强。•房地产企业的核心要素并非尽可能多的土地储备，而是合理的储备与高效的开发能力，资源整合能力。•客户强分，多元化的市场定位。15地价10亿元：拍卖价9.7亿元＋契税3000万，一共10亿元。内部收益率8％项目本身盈利能力差，主要是土地增值带来盈利。万科坂雪岗项目（万科城）万科的房地产投资的规模6、未来房地产投资的机会第二部分：项目投资方法1、城市评价体系及技术标准2、项目评价体系及技术标准3、风险分析与投资决策4、投资决策流程：七对眼睛1、城市评价体系及技术标准•城市研究及城市评价•项目筛选与项目初判•地区成本调研•项目可行性研究报告•项目可行性研究报告编制过程中的专业意见提供与成果审核投资与开发周期------新项目投资管理城市评价体系及技术标准------案例1发展部增长战略思考市场研究项目可研及获取土地线索拓展经济分析市场分析项目区域市场土地储备中心中介信息规委/规划设计院项目管理规划政策研究行业市场研究城市发展研究土地市场研究收购储备部土地方/一级开发13425二线城市拓展市场交易部土地开发部城市评价体系及技术标准------案例1区域评价城市评价项目评价区域选择城市选择项目选择控制战略成本获取战略利润城市评价体系及技术标准------战略投资管控项目决策的两段论：城市层面------项目层面投资效率提升指标的标准化统计口径的统一数据来源的权威性城市评价指标体系逻辑体系严密集团：得到所期望的资料数据来源权威可靠统计口径一致便于横向比较子公司：清楚集团评审的要求有的放矢、减少反复城市评价体系及技术标准------评价体系操作流程候选城市原始数据城市评价指标体系候选城市评价指标纵向比较分析城市评价指标体系城市评价指标参照系横向比较分析已进入城市原始数据候选城市的评价城市评价体系及技术标准------评价体系操作流程逻辑框架城市选择评价指标主指标市场趋势判断指标人口数量常住人密度运作可行性判断指标施工面积/销售面积新开工面积/施工面积租金/价格比新增土地面积/新开工面积房价收入比价格增幅/人均收入增幅投资性购买所占比重预售面积/批准预售面积商品住宅销售额GDP总量及增幅次指标辅助指标土地开发面积/购置面积新建商品住宅空置率个人购房信贷比价格增幅/消费储蓄增幅房地产贷款/总贷款产业结构特征民营经济发展状况房地产开发水平未来城市重大建设房地产政策导向重大经济发展机会重大城市活动商品住宅销售面积市场规模政府配合效率地价与售价比土地机会房地产投资额/固定投资额城市评价报告中对指标数据采集要求：1、主指标（8个）和可行性指标（4个）必须提供数据2、次指标及辅助指标可以根据城市情况协商选择提供城市评价体系及技术标准------项目评价阶段城市评价报告成果标准市场趋势综合判断市场趋势辅助指标判断市场趋势主要判断趋势主指标--1趋势主指标--8趋势次指标--6趋势次指标--1定量判断定性+定量定性判断城市评价体系及技术标准------项目评价阶段城市评价核心要素城市市场趋势判断决策程序城市选择决策体系市场趋势综合判断运作可行性判断城市是否进入决策市场趋势辅助指标判断市场趋势主要判断市场规模政府配合效率地价与售价比例土地机会城市评价体系及技术标准------项目评价阶段城市评价核心要素2、项目评价体系及技术标准我要做什么我为什么要做？我打算怎么做？专业能力立项人可行性研究报告出资人结论项目评价体系及技术标准------可研需要解决的问题有效项目信息营销定位开发计划概念设计成本估算销售周期项目测算投资决策协作流程项目评价体系及技术标准------可研协作流程项目评价体系及技术标准------市场宏观市场中观市场微观市场市场上有什么别人在做什么别人如何做我们能做什么我们如何做调研阶段分析阶段结论我们给谁做资源时代（有房即能卖）概念时代（有好概念即可卖房）产品时代（提供优质产品）客户价值时代（须完全让消费者满意）项目评价体系及技术标准------客户“一流企业争客户，二流企业争市场。”项目评价体系及技术标准------客户客户需求分析客户定位----明确住宅楼盘是为哪个价格区间的客户开发需求定型----研究设定价格区间内客户对住宅需求的具体内容项目定板----满足客户需求方案的创造性策划\效益预测的分析比较明示与隐含需求----项目成功的关键在于挖掘客户的隐含的需求----并把隐含的需求转换为项目产品的功能项目评价体系及技术标准------概述服务配套设施住宅套型平面环境景观小区规划布局居住小区功能等等形式居住小区功能形式关系项目评价体系及技术标准------产品定位1、产品定位产品竞争策略客户价值层面提高产品价值提升开发效能企业价值层面项目评价体系及技术标准------产品定位产品价值体系开发效能体系标准化设计工厂化生产集约化经营其它体系社区价值产品价值社区规划社区运营产品形态产品性能产品工艺配套产业运营社区文化社区管理商业教育医疗其它新材料新技术生态技术生产工艺施工安装工艺使用标准装配式构配件性能标准规模住区规划邻里组团规划产品竞争力提升改良产品特色产品预开发产品构造工艺华中版退台花园洋房项目评价体系及技术标准------产品定位项目评价体系及技术标准------文化定位一、区域文化1、城市历史文化背景2、区域文化习俗特点二、文化总定位三、案名确立四、风水文化观五、建筑文化1、消费者对建筑提出的功能和使用方面的要求2、消费者对建筑提出的精神和审美方面的要求3、以何种必要的物质技术手段达到上述两方面的要求六、配套文化七、VI系统项目评价体系及技术标准------经济评价体系与技术标准基准考核一览表考核对象考核基准开始点结束点基准值考核数据来源部门考核级别项目总项目开盘获取土地项目开盘330d营运中心Ⅰ竣工备案获取土地竣工备案营运中心Ⅰ项目工程施工周期取得开工证竣工备案营运中心Ⅱ设计部及主管领导总设计周期获取土地施工图内外审完成并修改出图，取得外审意见140/170d项目中心工程Ⅱ方案设计获取土地实施方案公司、集团评审定稿，报建方案图咨询完成，正式方案报建图内审完成修改出图90d项目总经理，集团技术管理部，开发部Ⅱ扩初设计方案设计完成实施方案最终成果完成并集团备案，相关报建图完成出图并公司内部审核修改无误20/30d集团技术管理部，开发部Ⅱ招标图设计扩初设计完成招标图完成出图20/30d成本部Ⅱ施工图设计扩初设计完成施工图内外审完成并修改出图，取得外审意见30/50d项目中心工程Ⅱ营销部及主管领导定位优化获取土地产品建议书公司评审通过，方案设计要求确定30d项目总经理，设计部Ⅱ项目策划获取土地项目策划报告公司评审通过60d项目总经理Ⅱ营销策划报告完成公司公司和集团评审定稿开盘前3个月项目总经理，集团经营管理部Ⅱ价格方案完成公司评审和集团备案开盘前15天项目总经理，集团经营管理部Ⅱ开发部及主管领导总报建周期获取土地取得建设工程规划许可证140/150d营运中心Ⅱ施工许可办理招标手续完成取得证件10/13d项目中心工程Ⅱ成本部