最新上海市限购限贷政策详解(14年7月)

上海买房置业置业政策解析课前思考1、什么是家庭单位？2、客户购房成功的标识是什么（法律认可，不限权属转移）？3、税单和社保的缴纳要求是什么？4、企业通过什么方式可以不为员工缴纳税单和社保？5、身份证件有哪些？6、成年人的年龄界限是多少岁？7、法律依据什么界定是否为上海人？（提示：身份证？户口本？出生证？户籍证明？）8、客户不限贷是否表示一定可以申请到贷款？限购及贷款政策解析课程背景房产行业政策瞬息万变，政策知识日新月异，客户不了解市场及相关政策，需要我们对客户进行解析，帮助客户进行房屋资产配置的合理分配，最终促成成交。教学目标客户能不能买？不能买怎么办？能不能贷款？能贷多少？能贷多久？限购及贷款政策解析课程大纲一、产生背景二、限购内容三、限贷内容四、发挥作用五、注意事项限购及贷款政策解析6历年政策变化存款准备金利率上调上调基准利率国八条调控上升到政治高度全年共计6次加息，10次上调存款准备金二套首付40%，利率1.1倍国十一条上最严厉的调控政策第三套停贷，部分城市限购新国八条二套首付60%，利率1.1倍限购政策正式实施房产税试点禁墅令坚持楼市调控不动摇新国五条二手房个人所得税由总额1%调整到差额20%2004200520072010201120122013一、限购限贷政策产生背景2002抑制投资买房控制土地供应上海历年房价变化一、限购限贷政策产生背景限购政策的主要内容上海人购房资格认定外地人购房资格认定外籍人购房资格认定集体户口购房资格认定8二、限购政策的主要内容上海人购房资格认定限购政策：1、以家庭为单位：已婚可买两套，单身只可买一套；2、实施日期2011年1月31日二、限购政策的主要内容上海户籍人士定义：①购房人本身的户籍在上海；②如果为已婚人士，配偶中一人在上海户口就视为整个家庭为上海户籍）。101、跟父母共有不超过两套，自己名下无房产，可再购买两套。（前提：跟父母共有的是2011年1月31日之前共有的）；2、跟父母共有不超过两套，自己名下有一套，可再购买一套。（前提：跟父母共有的是2011年1月31日之前共有的）；3、跟父母无房产，自己名下无房产，可再购买两套（前提：已婚）。4、夫妻双方加小孩、父母（五口人），若申请房产税减免（人均60平米），需父母名下无房产、需证明父母跟自己的户口在一起，办理房产税认定时还需父母到交易中心。注：2011年1月31日之后跟父母共有的房屋，有一套算一套。二、限购政策的主要内容上海人购房资格认定11案例1：家住宝山的王某想在附近新建楼盘购房一套用于刚领过结婚证的儿子的婚房，王某的儿子在8岁时跟王某全家人一起上到了现在住的老房子的产证上，王某的儿媳妇与娘家在未成年时也与父母一起上了一套老宅的产证，问：新购的楼盘用王某的儿子名义购买可以吗？如果可以购买算首套吗？案例2：家住浦东的王某想在附近新建楼盘购房一套用于刚领过结婚证的儿子的婚房，王某的儿子在8岁时跟王某全家人一起上到了现在住的老房子的产证上，另外未成年时还上了其他老宅的2套产证，王某的儿媳妇在娘家没有上一套房子的产证，问：新购的楼盘用王某的儿子名义购买可以吗？如果可以购买算首套吗？二、限购政策的主要内容上海人购房资格认定名义认定：购房人为中国人；购房人家庭中无上海户籍人士；12二、限购政策的主要内容外地人购房资格认定政策内容：1、单身人士不能在沪新购任何住宅；2、已婚人士可在沪新购一套住宅，但必须同时满足以下两个条件：以家庭为单位在沪无产权住宅；提供三年内满两年社保或税单（2013年11月8日）《关于严格执行住房限购措施有关问题的通知》；13政策内容：外籍人士在沪仅可购买商品房屋一套；前提：1.需提供1年以上的劳务合同2.公司注册地在上海3.上海仅能拥有1套房产二、限购政策的主要内容外籍人购房资格认定14政策内容：在沪就读大专、本科、硕士的学生=外地人沪就读博士、博士后的学生，可以用集体户口直接购买；前提：1、名下无任何在沪的产权住宅；2、需至学校开具在校证明并至学校所在地的派出所开具集体户籍证明；3、必须已婚，但无需提供个人所得税完税证明。二、限购政策的主要内容集体户口购房资格认定三、限贷政策的主要内容一、能不能贷？二、算首套还是二套？“首套”VS“二套”1、税费区别契税、房产税2、贷款首付区别30%、70%3、贷款利率区别基准、上浮三、限贷政策的主要内容公积金贷款二套能不能贷的问题@能不能贷？1、已经限购的客户；2、“表面上”不具备还款能力的客户；3、“实际上”资信、信用过差的客户；4、公积金一般不对二套房或贷款超过2次的客户贷款；但改善型除外前提：1、名下仅有1套住宅；2、该套住宅人均低于34平米；3、公积金贷款还清满1年。三、限贷政策的主要内容@算首套还是二套？什么情况算首套？A—无房B—无贷款记录A+B=“首套”注意：以家庭为单位三、限贷政策的主要内容@公积金贷款知识三、限贷政策的主要内容1、能不能贷？2、能贷多少？3、能贷多久？@公积金贷款知识三、限贷政策的主要内容1、能不能贷？2、能贷多少？3、能贷多久？1、具有完全民事行为能力的自然人。2、按规定正常足额缴存住房公积金，且在申请贷款时已连续缴存6个月以上。3、需预先支付所购住房规定的首付款。4、无尚未还清、数额较大且可能影响贷款偿还能力的债务。5、如申请公积金第二套贷款，则需人均面积低于34.6㎡。@公积金贷款知识三、限贷政策的主要内容1、能不能贷？2、能贷多少？3、能贷多久？1、最高30万/人，如有补充公积金可再加10万/人；2、余额40倍，补充公积金余额的20倍；@公积金贷款知识三、限贷政策的主要内容1、能不能贷？2、能贷多少？3、能贷多久？1、二手房贷款期限不得超过15年。2、一手房期限不得超过30年，5年以内次新房期限同一手房。注：借款人申请贷款时实际年龄与申请贷款期限之和原则上不得超过其法定退休年龄后5年。（男性65岁，女性60岁）今天上课的目的如何“合法”的突破双限三、限贷政策的主要内容何为“不合法”的突破双限三、限贷政策的主要内容包装，是牟利者或企业以伪造，虚拟，有关系等特殊的渠道为由进行违法操作，帮助限购或者限贷者骗取购房资格或贷款资格的行径。包装？？？经过包装的购房者资料及信息多以造假，在购房者“成功购房”后，若经查处提供虚假信息且无法提供相应真实购房材料的，将无法办理房产证，同时要承担合同约定的相关法律责任并赔偿。三、限贷政策的主要内容26客户自己要包装怎么办？？？若客户提出自行包装，销售员应提示不建议客户进行此操作；若客户执意提出包装的，再次强调风险，重申立场，并且让客户填写承诺书；三、限贷政策的主要内容合法的突破方式有哪些？？？三、限贷政策的主要内容1、用家人/朋友名义；2、去名；3、离婚；4、公司名义（课后作业）。合理的突破方式有哪些？？？三、限贷政策的主要内容如何“说服”客户离婚？1、动之以“情”；2、晓之以“理”；3、从众“心理”。最重要的是——轻描淡写点到为止。29特殊情况下贷款政策答疑1、问：未成年时和父母共有2套房子，现在自己贷款还能申请首套吗？答、可以，未成年时和父母共有的房产不算。2、问：未成年时自己单独拥有一套房产，现在成年了自己申请，可以申请首套房贷吗？答、不可以，单独拥有的要计算在自己名下。3、问：我在外地有两套房贷记录，都已经结清了，现在在上海申请贷款，可以申请首套吗？答、不可以，多套贷款结清的，名下无房或者仅有一房或一贷的，仅能申请二套。4、问：成年了和父母共有的房子，但是是婚前的，现在结婚买房，可以申请首套房贷款吗？答、可以的，但是产证日期一定要在2011年1月31日之前的，而且自己不是主贷人，可以申请首套。三、限贷政策的主要内容30案例分析案例1：王某上海人，婚后上海名下一套房，妻子上海无房也无贷，想在所在楼盘新购买一套，之前没有过贷款记录，问王某新购住房如果贷款算首套贷款二套贷款？案例2：王某上海人，婚后上海名下一套房，用过公积金贷款，妻子上海无房也无贷，现在想把现在住的老房子卖掉再重新购买一套三房，问王某老房子卖掉后新购的住房贷款算首套二套？三、限贷政策的主要内容案例3：客户夫妻男方为上海人2011年之前与父母共计1套住房，父母出资购买，女方外地人在其他地区有1套一次性出资购买的住房，后来两人婚后2010年共同出资购买了一套住房，用女方作为主贷人贷的房款，现在该夫妻在所在项目够买一套商品房。问：1、客户能买房吗？如果能买房算首套房还是二套房？2、贷款能办理吗？办理贷款属于首套房还是二套房？案例分析三、限贷政策的主要内容关键点：如何在公司红线范围内让客户成功突破“双限”政策？32一、安抚人心（核心目的）平息民怨，稳定社会秩序二、一线城市限购，推动二三线城市发展先富带动后富，从而达到共同富裕目标平稳房价，遏制投资性购房，使房价回归合理。四、限购限贷政策发挥作用课后沉淀：一、公司名义买房具体操作细则：有何优势：有何劣势：如何规避劣势让客户接受：二、首套房和二套房的区别有哪些；本周五23:59分前发送至[e-mail]房产产行业目前在国内是一个浮躁的行业；同时现行的房地产行业也是一个积德的行业；请铭记：头顶三尺有神灵。最后想说的话：谢谢观看