项目2_房地产开发企业

项目2房地产开发企业Textinhere能力目标知识要点掌握房地产开发企业的概念、类型、特征以及房地产开发企业人员和构成熟悉房地产开发企业经营与管理的基本知识房地产企业分类、特征与资质要求房地产企业的组织结构房地产企业经营目标、决策与计划房地产开发企业概述房地产企业人员与组织房地产企业经营与管理2-12-22-32-1房地产开发企业概述一、房地产开发企业的类型房地产开发企业房地产中介服务企业物业管理企业房地产企业的类型经营内容和经营方式房地产综合企业房地产专营企业房地产项目企业经营范围全民所有制企业集体所有制企业股份制企业股份合作制企业私营企业外资企业企业性质二、房地产开发企业的特征1.经营对象的不可移动性3.经营活动过程的行业限制性2.业务形态的服务性4.经营活动资金和人才的密集性4.行政人事管理制度1.开发经营管理制度2.工程技术管理制度3.经济核算管理制度5.物业管理制度房地产开发企业设立的程序房地产开发企业违规处罚房地产开发企业资质审批房地产开发企业年检房地产开发企业组建的条件房地产开发企业的资质等级四、房地产开发企业的建立（1）有符合公司法人登记的名称和组织机构（2）有适应房地产开发经营需要的固定的办公用房（3）注册资本100万元以上（4）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员（5）法律、法规规定的其他条件新设立的房地产开发企业，应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案：（1）营业执照复印件；（2）企业章程；（3）验资证明；（4）企业法定代表人的身份证明；（5）专业技术人员的资格证书和聘用合同。房地产开发主管部门应当在收到备案申请后30日内向符合条件的企业核发《暂定资质证书》。《暂定资质证书》有效期1年。房地产开发主管部门可视企业经营情况延长《暂定资质证书》的有效期，但延长期不得超过2年。自领取《暂定资质证书》之日起1年内无开发项目的，《暂定资质证书》有效期不得延长；对于不符合条件登记的，应当说明理由。房地产开发企业资质等级条件资质等级注册资本/万元从事房地产开发经营时间/年近3年房屋建筑面积累计竣工/万平方米建筑工程质量合格率达到100%的连续年限/年上一年房屋建筑施工面积/万平方米专业管理人员人数/人总计其中：中级以上管理人员持有资格证书的专职会计人员一级≥5000≥5≥305≥15≥40≥20≥4二级≥2000≥3≥153≥10≥20≥10≥3三级≥800≥2≥52－≥10≥5≥2四级≥100≥1－－－≥5－≥24.房地产开发企业资质审批我国房地产开发企业资质等级实行分级审批。一级资质由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门初审，报国务院建设行政主管部门审批。二级资质及二级资质以下企业的审批办法由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门制定。5.房地产开发企业年检一级资质房地产开发企业的资质年检由国务院建设行政主管部门或者其委托的机构负责。二级资质及二级资质以下房地产开发企业的资质年检由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门制定办法。房地产开发企业无正当理由不参加资质年检的，视为年检不合格，由原资质审批部门注销资质证书。房地产开发主管部门应当将房地产开发企业资质年检结果向社会公布。（1）企业未取得资质证书从事房地产开发经营的，由县级以上地方人民政府房地产开发主管部门责令限期改正，处5万元以上10万元以下的罚款；逾期不改正的，由房地产开发主管部门提请工商行政管理部门吊销营业执照。（2）企业超越资质从事房地产开发经营的，由县级以上地方人民政府房地产开发主管部门责令限期改正，处5万元以上10万元以下的罚款；逾期不改正的，由原资质审批部门吊销资质证书，并提请工商行政管理部门吊销营业执照。（3）企业有隐瞒真实情况，弄虚作假骗取资质证书的，涂改、出租、出借、转让、出卖资质证书等行为之一的，由原资质审批部门公告资质证书作废，收回证书，并可处以1万元以上3万元以下罚款。（4）企业开发建设的质量低劣工程，发生重大工程质量事故的，由原资质审批部门降低资质等级；情节严重的吊销资质证书，并提请工商行政管理部门吊销营业执照。（5）企业在商品住宅销售中不按照规定发放《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的，由原资质审批部门予以警告，责令限期改正，降低资质等级，并可处以1万元以上2万元以下的罚款。（6）企业不按照规定办理变更手续的，由原资质审批部门予以警告，责令限期改正，并可处以5000元以上1万元以下的罚款。3.促进消费结构和产业结构的合理化1.为国民经济的发展提供物质保证2.为城市建设事业的发展提供有力支持4.对相关产业发展起到有力的带动作用五、房地产企业在国民经济中的作用六、我国房地产企业发展的方向房地产企业的规模化扩张在理论上具有必然性，国外房地产行业集中度比较高。在我国房地产行业集中度较低的背景下，大企业的盈利能力也远高于行业平均水平。跨区域发展有利于规避个别区域房地产市场波动所带来的不利影响，降低风险，寻求稳定的投资回报。品牌优势是实力雄厚的房地产企业在跨区域发展过程中的重要资源，未来的企业竞争是品牌的竞争。走专业化道路是企业能力提升的表现，同时，专业化发展还需项目动作、企业管理、战略规划等方面具备足够的人才储备。专业化品牌化跨区域化规模化2-2房地产企业人员与组织1.房地产企业人员的分类主要负责房地产开发与经营过程中的行政、经济、财务、人事等方面的工作主要负责企业中的策划、销售以及项目拓展等方面的工作主要负责工程技术或技术管理方面的工作经济管理类专业类工程技术类一、房地产企业人员法律顾问项目拓展及发展人员营销策划人员财务人员工程师2.房地产企业人员的构成建筑师人员构成主要职责建筑师建筑师主要负责开发用地的规划设计方案、房屋建筑设计、建筑施工技术指导、建筑施工合同管理等方面的工作。通常开发企业将设计工作进行外包，建筑师作为项目设计的主持人应对设计工作进行管理、组织或协调。在工程开发和建设当中，建筑师还应负责施工合同的管理、工程进度的控制以及选聘工程监理单位等工程师负责企业开发项目施工计划的执行和工程项目的概预算，代表企业进行施工材料的合同签订、建筑设备的订购、施工监督及协助解决工程施工中的技术问题等工作财务人员财务人员主要由会计师和成本控制人员构成。会计师负责企业的经济核算工作，从全局的角度为项目开发提出财务安排或税收方面的建议，包括财务预算、工程预算、合同监督等，并及时向公司负责人通报财务状况。成本控制人员负责编制工程成本计划，对计划成本与实际成本进行比较和进行成本控制等工作营销策划人员营销策划人员主要负责开发项目可行性研究、项目策划总体思路、销售策略制定和执行工作；负责优化与推进房地产业务流程；负责企业策划部门的日常管理工作等项目拓展及发展人员项目拓展及发展人员负责收集宏观政策、行业市场发展、市场竞争格局的信息，跟踪潜在项目并进行可行性研究，为企业储备土地或项目法律顾问法律顾问负责处理一些法律问题和实际纠纷。如工程施工前签订发包合同、处理用户购房纠纷等二、房地产企业组织1.房地产企业组织的概念围绕企业的开发与经营目标，通过一定的组织形式和组织机构，将企业全体员工组织起来并开展分工协作，从而推动企业的开发与经营各项活动顺利开展的组织称为房地产企业组织。（1）目标（2）人员与职务（3）职责与职权（4）信息2.房地产企业组织的原则同一性原则分工协作原则统一指挥原则权责一致原则机构精简原则有效管理幅度原则授权原则均衡性原则弹性原则3.房地产企业组织的结构形式（1）项目型组织结构总经理项目A项目B项目C项目DA1A2A3B1B2B3C2C3D1D2D3C1（2）职能型组织结构总经理人力资源部市场投资部营销策划部财务部工程部开发部预算部（3）矩阵型组织结构总经理项目A项目B项目C项目D项目1项目2项目3项目4（4）混合型组织结构总经理财务部开发部人事部财务部项目2项目1市场部2-3房地产企业经营与管理可行性原则一致性原则可量化原则弹性原则企业制定的目标能够在未来基本实现，任何企业经营目标的制定必须具有可行性在企业目标体系中，各个目标层级应协调一致，保持平衡，共同构成目标系统企业制定的目标在实施过程中能够量化、控制和考核。要求房地产企业在制定目标的过程中，使可行目标具体化、数字化房地产企业经营的外部环境与内部环境不断变化决定房地产企业的经营目标应具有一定的弹性一、房地产企业经营目标1.房地产企业经营目标制定的原则成长性目标代表房地产企业经营水平和未来发展潜力，其内容由营业总收入及其增长率、资产总额及其增长率、开发规模及其开发范围、土地储备面积四个方面构成。盈利性目标代表房地产企业经营的盈利能力和偿债能力，其内容由利润总额及其增长率、净利润、净利润率、净资产回报率、资产负债率五个方面构成。竞争性目标代表房地产企业经营的竞争能力和企业形象，其内容由市场占有率、行业影响率、品牌价值三个方面构成。2.房地产企业经营目标的内容2.房地产企业经营目标的调整当出现下列情况时，就有必要对房地产企业经营目标适时进行调整：一是前期制定的目标在实施过程中发现偏差或错误；二是房地产企业外部环境发生变化并对目标实现产生足够影响；三是房地产企业内部条件发生变化并对目标实现产生足够影响；最后就是同时发生上述两种以上的情况。调整的步骤如下：决策论证分析收集信息二、房地产企业经营决策1.房地产企业经营决策的概念房地产企业经营决策是指企业管理层为了实现企业经营目标对未来一定时期内有关企业经营活动的方向、内容及方式的选择或调整过程。2.房地产企业经营决策的地位和作用3.房地产企业经营决策的特点（1）目标性（2）灵活性（3）选择性（4）可行性4.房地产企业经营决策的影响因素影响因素主要内容环境包括宏观环境、中观环境和微观环境。宏观环境主要是指国家经济发展形势以及相关政策的变化等；中观环境主要是指房地产企业所在城市建设与规划、房地产供给与需求及区域文化等情况；微观环境主要是指房地产项目附近区域竞争楼盘情况及消费者需求等情况。决策者对风险的态度决策者的素质决定了其对风险的态度，因此房地产企业决策者需要不断提高专业水平和心理等素质。思维定式由于过去的决策影响着现在的决策，决策者也很难脱离以前的决策经验思维，因而对目前的决策有重大的影响。决策者应尽可能不受过去决策的影响，即脱离思维定式的影响，选择更加民主、科学的决策方法。时间在房地产企业开发项目的过程中，有时候在项目现场出现一些如发生工程事故等突发事件而导致工期的拖延。这种时间压力可能限制决策者对事件的评价，从而诱使决策者偏重消极因素，忽视积极因素，仓促决策。三、房地产企业经营计划1.房地产企业经营计划的概念房地产企业经营计划是以提高企业经济效益为中心、以企业的经营活动为对象的计划安排，它是以市场为导向、实现企业经营目标的多种计划组成的综合计划体系，是企业在计划阶段内进行生产经营活动的奋斗目标及行动纲领。为房地产企业活动的资源筹集提供依据为房地产企业活动的分工提供依据分析和预测未来环境变化提高部门及人员工作效率2.房地产企业经营计划的作用3.房地产企业经营计划的特点综合性战略性权威性灵活性4.房地产企业经营计划的内容内容长期经营计划短期经营计划企业生产发展规划企业发展规模规划企业人员培训规划企业某些重要或专门性问题的规划生产经营综合计划专业计划5.房地产企业经营计划的执行与调整（1）房地产企业经营计划的执行房地产企业经营计划执行的基本要求是：企业各个部门及人员按主要指标及非指标性目标按时完成经营计划，建立正常的企业活动秩序，保证企业稳步健康发展。（2）房地产企业经营计划的调整方法基本做法适用范围滚动计划法根据企业一定时期计划执行的情况，考虑企业内外环境条件出现的变化和因素，修改原定计划，并相应地再将计划期顺延一个时期和确定顺延时期的计划内容，使计划期不断延伸，滚动向前应用于长期计划的制订和调整，也可应用于短期计划，采用季度滚动启用备用计划法在编制计划时就考虑各种可能的变化，制订各种方案作