全州商业市场调研分析

全州城区商业市场调研及分析报告报告结构全州城市发展规划概述——城市概况建设广西北大门打造桂林市域副中心城市全州，位于广西壮族自治区桂林市，以历史文化悠久，“地灵人杰川秀，物华天宝五谷丰”而着称于世，地处湘江上游，全州从古今一直为历代州、府、县治地政治、经济、文化中心，为古今客、货运之重要通道，是湘桂之交通枢纽，是南进岭南、北入中原的兵家必争之地。全州已成为桂林市域副中心城市，又是桂北湘南的物资集散中心，是“中国金槐之乡”。根据桂林国际旅游胜地建设规划，加快全州新区建设，强势由桂北重镇向广西北大门中等城市跨越，建成桂北副中心城市。南宁商业市场分析近年南宁市商铺成交情况南宁市2007-2011年商铺成交情况010002000300040005000600002000400060008000100001200014000160001800020000商铺成交套数44564338521420682174均价（元/㎡）782082101043514154173742007年2008年2009年2010年2011年分析：从近五年商铺成交数据显示来看，商铺的成交量自2010年起出现大幅度下滑后，2011年商铺成交量仍处于近五年来的中游水平，限购令执行后，商业物业的成交量并无出现最初预想中大幅上涨的成交局面。外来资金并未大量涌入商业地产，究其原因，房地产行业受到国家政策抑制，未来走向未定，风险难测，且商业地产本身风险较高，准入门槛也较高，故外来资金在这方面也较为谨慎。从成交均价来看，近5年的商铺成交均价逐渐走高，在通胀压力较大的环境下，居民的自有资金保值增值途径仍主要为投资不动产，这一因素也进一步带动了商铺价格的上涨。2011年南宁市商铺成交情况2011年南宁市商铺成交面积与均价05000100001500020000250000500010000150002000025000面积（㎡）180711303316138690056351183888227961132393085456821016均价（元/㎡）1443518353171841861419619184741837723419215371837322053113161月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月分析：限购令颁布之后，住宅的投资需求受到一定的抑制，进而带动了商业物业的销量。但随着商铺销售价格的一路疯涨，部分投资者则因为资金及首付的压力并未能入手商铺的投资。2011年全年商铺的销售量并未有预想的那样限购之后大幅增长，全年共签约商铺2174套，与上年相比增长5.13%；但受高价格的影响，小面积商铺则更能得到投资者的认可，全年签约面积130302㎡，与去年相比下降32.21%。全年成交均价为17374元/㎡，相比去年上涨22.75%。从签约月份来看，全年签约套数最高量出现在了3月份，可以看出，限购执行后能为商铺物业带来一定的销量。2011年南宁市各城区商铺成交情况1月2月3月4月5月6月城区套数面积均价套数面积均价套数面积均价套数面积均价套数面积均价套数面积均价江南区5453200561146982703430691782621559057261046166328922良庆区15812000000000288188001527000000青秀区4930442357360740319737874513209595317120893502674237755412321471西乡塘10673851229911144151843620179321845741275717417612097175146239514754兴宁区1437131124101974610470116251308212823140471852670167238421845邕宁区0000000000000001769919188合计30418071144352011303318353333161381718411669001861411886351961920711833184747月8月9月10月11月12月城区套数面积均价套数面积均价套数面积均价套数面积均价套数面积均价套数面积均价江南区1977945293126263157148661057823975147592126058331319070良庆区26726687000000000000000青秀区6446452169057437030276787367270851384726526332051280801561091812809西乡塘70321613486329841468729298696283212961268443167015480763330432兴宁区93161556842471553638273019970236310727387142048961622572邕宁区1048221166626719831000000000000合计156882218377131796123419148132392153757308518372934568220533102101611316南宁2012年上半年商铺备案情况分析：根据上表显示3月份的备案数据大幅上涨，主要是与春节过完之后，蓄积的投资客户释放所致。整体成交均价有上涨的趋势。2012上半年商铺备案情况020406080100120140160050001000015000200002500030000备案数据成交均价备案数据666813752118成交均价13262196821906824782262431月2月3月4月5月2012年3—5月各城区备案数据4443600532244121965313242200102030405060江南区青秀区西乡塘区兴宁区邕宁区良庆区3月4月5月2012年3月—5月份城区备案数据分析分析：根据图表显示青秀区整体备案数据是最多的，说明了青秀区的商铺投资较为活跃；图表显示了3月份备案数据明显增多，这是传统的春节过后需求释放有关。南宁市商业发展小结1、商铺成交面积偏小化，临街商铺成市场主流，供应低迷导致市场价格持续走高小面积商铺虽然依然是目前市场成交的主力，但大面积的临街商铺和社区商铺将会逐渐成为市场未来关注的重点，目前临街商业正在不断成为城市商业物业的价值主流。2010年南宁商业物业供应量大幅下降，出现供不应求，使得成交价格大幅上升，但客户对于商业物业需求持续增长。2011年上半年，市场持续走弱，但价格依然保持较为客观走势，目前市场的商业物业价格平均到18474元/平米，但随着供应量的持续低迷，住宅市场又不能吸引到投资者，使得更多投资者开始关注商业地产，后市商业物业的市场价格有可能会持续走高。2、商业整体规模小，商业服务的总体水平低，跟不上城市发展需要2011年1-2季度，南宁市501.03亿元的零售总额依然偏小，南宁市商业服务业占ＧＤＰ的比重高达55％，在全国35个重点城市中排位第五，但从人均商业服务业增加值看，南宁几乎不及所有东部省会城市，不到北京的１／２，海口的１／３，约为西北边陲城市乌鲁木齐的一半。而南宁百货、华联、沃尔玛、南城百货、利客隆、梦之岛、国美、苏宁等几家“领衔”的商业销售额累加也仅约50亿左右，所占份额不足1／10；而在广州、上海等城市，规模经营的大商家所占零售市场份额均在25％以上。由此看出，作为广西首府以及西南出海大通道的南宁市，其商业发展与其地位已不相称，且已无法适应城市发展的需求。4、现有市场和大型商场，水平和档次不高，配套设施有待进一步完善目前，南宁市专业化、有特色、有影响的市场还较少。现有商场中相当部分交通、仓储、银行、税收、信息、保卫、餐饮、娱乐等服务设施不完善，特别是停车问题也没有得到妥善解决，严重影响了商业设施提高经营档次与发展，对消费力较高的人群缺乏有效吸引。如以梦之岛、华联为代表的第二商圈的迅速崛起，相关服务配套设施的竞争起到决定性的作用。5、缺乏有鲜明特色的休闲娱乐餐饮、旅游购物主题式的集约商业业态南宁商业格局明显的呈现“散、杂、乱”的局面，南宁市号称“中国绿城”，其商业发展目前是与其旅游城市的定位是不相匹配的，即便是最为兴旺的餐饮行业，也是各自为阵，均有待进一步整合归理，以形成鲜明的品牌效应，吸引更大层面的消费者、旅游者。西乡塘片区市场分析项目周边个案分析——城市碧园商业广场城市碧园位于明秀西路122号（大学路与明秀路交叉路口），城北区域商业中心，城市碧园作为一个集商业，公寓，住宅为一体的城市建筑综合群，拥有商业面积4万平方米，北京华联入驻更是给商业体带来了更多人气。商业概况开业时间：2005年10月商业面积：4万平米物业费：1元/平米经营状况：良好商业档次：中低端档次为主消费水平：中等偏低水平城市碧园商业广场区域开间进深面积层高一层临街3.5-8m10-18m35-140㎡5.5-6m二层临街8-12m20-30m160-500㎡3.5-4m城市碧园社区商铺：一层单间商铺面积35-140㎡，二层商铺面积160-500㎡。广场车位：露天和底下停车场两种，停车管理较杂乱，尤其电车停放，管理不到位乱停放现象严重。城市碧园商业广场业态构成25%25%30%15%5%餐饮娱乐休闲生活配套3C家电其他（注：数据标的以商铺数量为单位）餐饮类：小型地方性餐饮为主，快餐、粉店、奶茶店等；另有少量较大型餐馆，档次中等偏低。娱乐休闲类：KFC为主力店，网吧、KTV、咖啡厅为铺。生活配套类：银行、干洗店、服装店、美容美发等。3C家电类：国美电器为主力，路边摊小型电器为铺。其他：房产中介、教育结构等。经营现状——一层商业以生活配套为主没有统一运营，导致了经营业态混乱，整体档次不高，路面车辆乱停放租售情况——商铺租金60-130元/㎡/月状态开间进深面积租售价格合同期限业态限定位置备注在租3m14m42㎡90元/㎡/月3-5年非饮食类偏僻每年递增3%在租5m9m45㎡110元/㎡/月1-5年不限偏僻每年递增6%在租12m20m240㎡80元/㎡/月3-5年不限二层临街租金每年递增8%寻租5m9m45㎡110元/㎡/月1-3年不限偏僻一年起租，月租5000一层商业租金90-140元/㎡/月、二层商业租金在60-100元/㎡/月，租金每年递增3-10%。商业体外围的商铺价格要高一点。考虑到稳定收益和转接手续麻烦，业主一般以3年以上租期为优先考虑。城市碧园商铺商业经营情况良好，只有少量商铺寻租转让。但是由于管理比较混乱，该商场整体档次较低。以北京华联为主，地方性小型餐饮、美容美发、服饰店为辅的商业群体，主要消费群体还是社区居民、周边常住居民和大学师生。一层临街商铺面积40-120㎡、层高6米，租金90-140元/㎡/月，主要经营连锁餐饮（地方性连锁，档次较低）、休闲娱乐。二层商铺面积160-500㎡，层高3.5~4米，租金60-100元/㎡/月，主要经营大型餐馆、网吧、超市（北京华联）、电器行（国美电器，以活动促销为主，平时较为冷淡）。小结（二）鲁班路——康桥蓝湾项目用地位于南宁市西乡塘区鲁班路延长线上，地块东临鲁班路，南临新开发的规划大道。占地面积:35800平方米总建筑面积:128880平方米总户数:1132商业概况开业时间：2007年商业面积：8000平米物业费：0.65元/平米经营状况：良好商业档次：中端档次为主消费水平：中等偏低水平商业体构成：街道商铺+社区商铺区域开间进深面积层高一层临街4-8m10-18m40-120㎡5-6m二层临街8-12m20-30m160-500㎡3.5-4m康桥蓝湾商铺：一层单间商铺面积40-120㎡，二层商铺面积160-500㎡。康桥蓝湾——社区商业体康桥蓝湾业态构成21%21%22%11%9%16%餐饮娱乐休闲生活配套五金、建材美容美发其他由于该区域属于西大西门，客户来源小区居民、西大师生为主，整体商业档次以中等为主导，消费水平适中，业态以餐饮、生活配套、娱乐休闲较多，占比重相对较大。（注：数据标的以商铺数量为单位）经营现状——二层商