益园文化创意园区项目定位

这里是艺术灵感创意交融的精神家园！这里不是钢筋混凝土的构筑…出则繁华，入则宁静知进退，能上下如何实现产品差异化，打造具有竞争力的产品定位？如何整合内部资源，提出融合性的项目形象定位？如何从产品规划、定位的层面体现该核心竞争力？如何进行非常规写字楼招商的渠道推广，将本案的定位与理念传达于受众？创意=差异定位篇推广篇招商篇三大篇章Part1项目定位主体identity产业选择以文化创意产业为发展背景，依托国内外大型企业的设计研发中心，集办公、商务配套、商业设施为一体的综合性产业聚集区！主体产业辅助产业以数字化技术、工业设计、科技研发等服务业为基础，涵盖了影视、动画游戏设计、CG设计、创意设计、数字艺术等多媒体领域。商务服务业配套，紧密结合主体产业需求，消费性文化产业，突出创意，个性鲜明，引领区域商业发展。结合北京市的创意产业发展背景，确定本项目的产业定位创辛苦一天，不小心错过六点的晚餐；直至23：00放下工作吃上宵夜；突然灵感闪现，继续工作；灵感枯竭，放下鼠标，听上两曲音乐……完成工作已是太阳升起，收拾东西，睡觉休息；午后起床，下午再进公司，下班后三两知己放松片刻；等待下一轮的创作……新创意人士的一天让创意更有意义，让生活更有活力现有园区提供的：工作、再工作、还是工作创意人士需要的：成功的生意、舒适的生活、放松的享乐Vs在8小时之内更在8小时之外在界内更在界外创意限界限时创意人士的商务秀场绿色低碳的智造空间文化产业的创造舞台位形定文化创意产业实训基地，设计师艺术灵感创意交融的精神家园EOD企业独栋功能双链：DNA式双链结构联动创意+生活双核：创意办公核+特色商业核创意办公区总部办公区行政办公区双核：创意办公核+特色商业核核心创意产业办公区域，针对对项目建筑有独特偏爱的文化创意企业、工业设计类企业、IT网络企业、科技类创新企业等灵感创作业者创意办公区行业标杆企业，乃至权威机构，国内外知名领先企业客户选择Customer总部办公区跨国企业的地区性乃至全球性设计研发总部国内领先企业的全国性/全球性总部客户选择Customer全球500强，以及国内500强企业，央企国企单位成长中的中小创意设计企业、文化培训机构、传媒机构、艺术家工作室行政办公区客户选择Customer知名艺术家工作室、国内外艺术培训机构，动漫设计公司双核：创意办公核+特色商业核高档餐厅：富丽堂皇/奢华品味餐厅：讲究情调/形象简餐/快餐：经营时间灵活大众餐厅：辐射周边社区特色商业文化酒吧、私人会所健身房、茶屋医疗按摩、台球室个人画廊、雕塑馆便利店、银行蛋糕房、洗衣房图书馆、票务中心餐饮客户Customer财富精英与时尚白领聚集的消费领地，以地域风情为主的特色文化餐饮，给在此居住和工作的消费者创造理想的消费场所。休闲娱乐Customer注重个人安全、私密的会员制高级会所、医疗服务机构，以及供给商务洽谈的咖啡吧，创意者放松、娱乐的健身中心，台球馆等商务服务Customer满足园区日常办公需求于，丰富园区配套种类需求全方位、多元化、创意产业园区创意办公区行政办公区商业服务区建筑、IT网络、科技培训、设计类特色品牌讲求空间、环境，增加灵感，促进创作讲究产品给企业带来良好的形象展示注重产品的硬件配套，园区的软性服务注重服务人群的质量、数量总部办公区500强知名企业362112115910478361112591047821特色商业区业态规划：3、6号楼地下一层、地上四层1、5号楼地下一层规划面积：3号楼地下2402㎡，地上9250㎡6号楼地下3592㎡，地上5350㎡1号楼地下2000㎡5号楼地下2000㎡业态划分特色商业区业态规划：地下一层业态定位：台球馆规划面积：1000㎡业态规划：地上四层业态定位：一层咖啡吧、连锁超市、便利餐饮、商务中心二层保健养生、美容医疗医院三、四层艺术主题酒店规划面积：一层2490㎡咖啡吧300㎡、连锁超市300㎡、便利餐饮1000㎡茶屋300㎡、商务中心100㎡,二、三、四层商业门脸500㎡二层2301㎡保健养生1000㎡、美容医疗医院1300㎡三、四层4460㎡，艺术主题酒店业态规划：地下一层业态定位：健身中心规划面积：2000㎡业态规划：地上二层业态定位：一层银行、蛋糕房、品牌中餐二层私人会所、品牌中餐规划面积：一层2696㎡银行2000㎡（两家）、蛋糕房200㎡、品牌餐饮500㎡二层2654私人会馆1500㎡、品牌餐饮1200㎡业态规划：地下一层业态定位：员工宿舍规划面积：2000㎡业态规划：地下一层业态定位：员工餐厅规划面积：2000㎡创意办公区规划：4、5、7、8、9、10号楼面积：总部办公区规划：1、2、11号楼面积：行政办公区规划：1号楼C区，6号楼三、四层，12号楼面积：租金定价原则：本案租金=租金+物业费+能源费价格定位创意/总部办公区本案租金=租金+物业费+能源费创意办公区租金=6.0+0.4+0.4=6.8元/平米/天总部办公区租金=6.0+0.4+0.4=6.8元/平米/天特色商业区建议：商业租金为8~10元/平米/天价格建议说明上述租金价格为项目经营较为成熟后的建议价格，因项目整体运营，经营成熟需一定成熟期，特别是营销活动对市场的影响也需要一定时期发挥作用，加之考虑经营前期的推广期、空置率、吸引企业入住等因素，建议入市价格以上述价格的50%~60%为宜。根据市场经验，通过约三年经营，待市场成熟，进入第四~五年可望达到上述建议价格。首年入市价格功能区体量租金（元/平米/天）创意办公区4.0总部办公区4.0行政办公区4.0商业部分101006.0均价（元/平米/天）4.2建议入市底价价格（元/平米/天）2.9~3.2元/平米/天面积比例（%）体量（平米）租金（元/平米/天）15150003.015150003.520200004.520200005.030300006.0价格递增进度Part2项目推广招商变召商为产业链而召商，实现利益共同体点对面招商，整体把控，利于塑造项目品牌形象走差异化路线，形成创意产业的创意招商模式变外延——三个基本点户外活动媒体造势召集爆破收益性投入三面发光灯箱广告位设计，灯箱顶端内容为项目LOGO和名称，及道路指示标志；灯箱腰身三面广告位，可出租给园区入户企业，每年收取一定的广告费用。灯箱广告设立在西山创意大道两侧，四季青桥至杏石口桥。项目大门入口处树立灯箱广告位西平庄路口设立导式灯箱牌。项目水坛中心设置三维立体水牌，园区内路口设道路指示牌以SP活动为主导的公关营销花最少的钱最快到达最有效的客可提供场地召开某一行业/类客户发布会，展览会，摸清其行业的市场关注点和媒体接触习惯，有针对性地进行召集式推广资源整合+组合技巧举办热门的，具有权威力和创新力的行业类活动，主办或协办创意产业各类重大活动（最好有政府支持背景）借活动声势或政府、名人效应形成项目在行业内的效应。。。。。创意产业周目标客户：创意产业所有企业及关注创意产业的群体活动规划：引入文化创意产业协会，充分利用园区场地，定期主办创意周活动设计目的：活跃项目创意氛围，利用权威机构的知名度充实品牌形象活动影响：扩大市场覆盖面和知名度项目整体推广北京国际创意产业周活动创新商业地产发展论坛目标客户：创意产业所有企业及关注创意产业的群体活动规划：引入创意产业协会，充分利用园区场地，定期主办创意巡展设计目的：活跃项目创意氛围，利用权威机构的知名度充实品牌形象活动影响：扩大市场覆盖面和知名度项目整体推广申请文化创意产业，政府专项资金补贴，入住企业享受相关减税或免税政策。对于企业和个人来说，则意味着权威性与公正性。让政府的咽喉为项目树品牌大旗——申请文化创意产业基地，创造新闻价值和社会价值媒体召集媒体作为全程辅助,以软性新闻报道为主要形式,配合活动全面铺开,扩大影响力,不断加强市场印象,瞬间造势网络投放策略配合活动性事件，进行集中式投放通过专业写字楼网站、图文形象广告、文字链及配送资源，积累客户，维持项目热度网站制作，全面展示项目信息定向直投北京各大文化创意园区、总部办公基地、独栋花园办公区企业，知名品牌企业定点直投项目销售资料世界500强、国内500强，央企、国企单位直投资料商业协会、产业协会机构银行VIP客户，私人会所，高档酒店文化创意大道灯箱项目附近导旗、立柱项目整体外观形象建设现场创意包装直邮短信邀约拜访项目官方网站（含交流平台搭建）创意类、行业类网站链接创意专家学者专版专业写字楼信息网站点对点推广网络推广综议户外Part3招商进度整体招商进度大致分为三个阶段——市场公开期强力销售期持续延续期市场公开期：广泛客户积累，多种渠道推广，扩大客户原始量销售目标：30%完成时间：三个月时间节点：2012.2月前销售策略强力销售阶段：完成销售目标，达到80%销售目标：50%完成时间：四个月时间节点：2012.6月前持续销售阶段：完成销售目标，借势提价销售目标：完成销售，出租率达到95%以上完成时间：两个月时间节点：2012.8月前