某商务运营公司运营方案参考

1某有限公司商务运营管理建议书（三）盈利模式通过以下资产的运营管理来实现收入：A、展示性部分：以自营形式，只出具营运收据凭证，部分商品出售按小规模纳税人范围运作。1、呈辉艺术馆，建筑面积2000平方米；2、会展中心，建筑面积20000平方米。B、经营性部分：以投资管理形式，只以场馆租赁形态，设立若干小规模纳税人企业进行商务运作，向工艺文化城文化公司缴纳房租金、物管费，来保证投资收益。1、工艺文化城酒店，建筑面积30000平方米；2、工艺品交易市场，建筑面积60000平方米；3、工艺品商业一条街(租赁部分)；建筑面积20000平方米；4、工艺文化城房地产销售(销售所得全额归工艺文化城有限公司)；5、工艺文化城除房地产建设及销售外的其他配套商业项目。（四）运营目标在委托期间应实现以下定性和定量目标：1、定性目标（1）项目价值提升以专业服务运作模式为基础，依托完整的市场定位体系，优势资源，提升项目市场形象，保持良好的市场竞争优势，传导先进商业管理理念，保障项目整体运营的可持续性发展，实现项目升值与保值，最终达成开发方、业主方、投资方、运营方等多方共赢的局面。（2）实现规范管理通过中国工艺文化城的统一运营管理，达到统一业态规划、统一品牌管理、统一质量管理，统一价格管理、统一招商管理、统一客服管理、统一企划推广、统一物业管理的目标。（3）总结管理经验通过积累管理经验，完善管理模式，不断提升管理水平，为集团公司文化产业基地建设项目的开发提供支持和服务。并在这一领域，努力探索成功的，可复制的模式。（4）促进后续销售在一期一阶段开展的招商工作基础上，积极实施、配合和支持项目一期二阶段的营销工作，实现项目一期二阶段的成功销售。22、定量目标经营指标2012年3月至2013年3月500400发展商户会员数量75%100%招商达成率65%100%商户入驻率55%100%商铺开业率95%98%1.74万平方米一期一阶段55%65%8万平方米一期二阶段费用收取率销售资金回笼率销售面积（以实际可销售为准）分布指标（五）工作建议受托经营后，某商务管理（苏州）有限公司应在以下几个方面积极开展工作并短期内呈现运营成果：1、强化四个运营管理职能：主要职能四大职能市场招商销售管理3市场职能1、入驻商家现阶段经营对策辅助；2、区域市场、竞争对手的调查分析；3、旺市商业应对策略的制订；4、项目对外关系的协调和维护；5、下阶段营销推广和商业活动的策划组织和执行。招商职能1、一期一阶段开业后的补位招商（包括项目业主的商铺转让、经营者的转租等）；2、商家的储备工作；3、不同业态商家的合理布局及引导；4、招商政策的进一步调整与细化。销售职能1、加强行业、产业特性分析，引入“领头商家”带动群体销售；2、通过加盟项目推介、区域外项目考察等多种形式，为具备实力的业主或经营者“嫁接”和导入产业链上下游“追随者”；3、协助入驻商家寻找、开发、稳定终端客户，引导和培育项目所处区域的市场，促进区域商业快速繁荣，提高市场占有率；4、项目区域内市场细分和空白的捕捉，辅助和引导商家调整经营业态和策略；4管理职能运营管理1、经营行为管理2、消费行为管理1、经营行为管理主要内容：①商户档案管理；②建立评估体系，对商户进行等级评定；③建立商业经营的各项规章制度；④建立和完善商业经营的各种流程；⑤代办服务：工商税务等证照的办理；⑥特约服务：商务、中介、委托等有偿服务；⑦租金等费用收缴；2、消费行为管理主要内容：①宣传促销管理；②建立和完善项目VI系统；③经营秩序和公共安全管理；④退换货、投诉等售后服务管理；⑤助学、文化等公关公益活动；⑥会员招募及管理和维护；⑦项目电子商务平台的管理和维护；2、构建高效运作的管理架构总经理室：总经理1名、副总经理：1名、顾问：1名。行政管理部：人力资源管理、资料档案管理、总务后勤管理（人员配置：1正+2二级业务员+2驾驶员）。财务管理部：资金运筹管理、财会报销管理、财务预决算管理、财务审计及5报表（人员配置：1正+3会计）。营销管理部(公司)：项目招商、房地产营销及招租(招租移交某商务管理公司)、营销签约(合约移交物业管理部[公司]管理)及办理权证等。（人员配置：1正+1副+4一级业务员业务员+4二级业务员）。企划招商招展部：企划会展运筹管理、广告宣传管理、招商招租管理（人员配置：1副(兼)+2一级业务员+2二级业务员）。物业管理部(公司)：工艺文化城建筑物管理、建筑物维修保养、工艺文化城区域安全管理、环境卫生管理等。编制50名（人员配置：1副+1一级业务员+4二级业务员+4三级业务员+30保安员+10保洁员）。下属机构：（1）、会展中心[非独立]管理（人员配置：1副+2一级业务员业务员+4二级业务员）（2）、呈辉艺术馆[非独立]管理（人员配置：1副+1一级业务员业务员+3二级业务员+5三级业务员）（3）、工艺精品公司[相对独立]管理[拟设在艺术馆内]（人员配置：2二级业务员）（4）、交易市场[非独立]管理（人员配置：1副+2一级业务员业务员+4二级业务员）（5）、工艺文化城酒店(另定)管理（人员配置：1副+2一级业务员业务员+2二级业务员）（6）、工艺商业街及其他[非独立]管理（人员配置：1副+2一级业务员+2二级业务员）3、完善运营管理制度6管理文本的编撰销售环节捆绑文本1、《商业业主公约》2、《委托管理合同》（经营权收回，投资返租）3、《商户经营承诺书》业态规定、闲置时间等强制性规定4、《商户借款合同》和《借款合同担保书》（装修费垫付环节使用）运营管理文本4、《商铺租赁合同》5、《商户服务手册》6、《会员手册》7、《委托租赁合同》8、《消费者投诉管理制度》9、《消防安全管理制度》10、《商户评估制度》4、出台招商和销售政策招商政策1、争取政府对文化城商户的税费减免优惠、返税政策支持；2、争取政府专项资金扶持及科技创新和商业创新的扶持；3、垫付装修费（如，提供装修费2000元/平米的5年低息贷款。）4、共享客户资源（公司打造会员组织，招募会员形成固定客户群体）；5、打造统一的电子商务平台（针对全体商户，提供网络平台，拓宽营销渠道）6、送外墙外立面广告位使用权（外立面广告位置赠送给商户，具体赠送标准及办法，可根据招商的具体情况而定）7、广告宣传同步免费送（对外的整合媒体计划：电视媒体/主流平面媒体报纸软硬广/主流广播电台/DM刊夹寄等）8、试营业期间减免管理费（建议在试营业阶段实施减免物业管理费的优惠政策，进一步降低商户的经营风险，以帮助商户渡过开街前期的难关）。5、着手开展几项重点工作的筹备（1）、根据呈辉工艺文化城有限公司的规章制度，编制、完善某商务管理公司各类管理制度和工作流程；（2）、根据某商务管理公司组织构架及人员配置规定，有计划选聘、招聘专职管理人员；7（3）、根据某商务管理公司经营管理范围，做好招商招租及收益收缴工作；（4）、根据某商务管理公司年度工作计划，做好日常经营管理工作（5）、根据某商务管理公司职能做好工艺文化城房地产销售(销售所得全额归工艺文化城有限公司，商务管理公司按规定提成)；（6）、根据某商务管理公司职能协助做好工艺文化城物业管理及维修保养、安保、保洁工作。（7）、根据“呈辉艺术馆”建设方案，具体贯彻、实施工作。（呈辉艺术馆运营方案另行制定）（8）、根据“工艺精品公司”建设方案，具体贯彻、实施工作。（工艺精品公司设立方案另行制定）[拟设立呈辉艺术馆、中国苏绣艺术馆光福馆、工艺大师作品馆三个精品营销公司]（9）、根据“会展中心”建设方案，具体贯彻、实施工作。（会展中心建设方案另行制定）（10）、根据“交易市场”建设方案，具体贯彻、实施工作。（交易市场建设方案另行制定）（11）、根据“工艺商业街及其他”建设方案，具体贯彻、实施工作。（工艺街建设方案另行制定）（12）、根据某商务管理公司财务预算方案，做好财务核算、决算工作。（13）、根据某商务管理公司年度经营管理工作计划，做好年度考核、兑现工作。（14）、配合做好总部临时交办的工作。另外，还可考虑市场会员组织的招募和市场网站的建设8会员组织筹建成立会员组织的意义：为项目募集目标消费群体，提升项目知名度和影响力！增加招商成功率。并以此吸引商户进驻。同时，利用会员资源，可以做为商管公司开展会员活动，发行会员刊物奠定基础。会员活动和刊物可以成为盈利途径之一。会员种类：初定两类：普通VIP卡（个人会员）和尊享VIP卡（针对商户会员或高端人群）,并结合中国工艺文化城与建设银行联名卡会员发展计划同步实施。首期会员招募时间：2012年3月起首期会员发展目标：会员数量至少达1000名（尽快出台《会员招募执行方案》）会员发展方案中国工艺文化城网站建设网站名称：中国工艺文化城网站主要功能：商品展示电子贸易网络购物会员发展项目宣传尽快向集团提交网站运作具体方案。96、运营风险防范措施制定风险和应对措施散户退场商铺大面积闲置管理费收缴垫付装修费收回代收代缴费用主力店流失增加营销活动力度，增加商户储备，调整经营思路；销售环节明确业态规定和经营权收回的法律责任，增加控制手段，强化招商，加强宣传推广；提升管理服务水平，帮助商户提高销售，适度控制管理费减免优惠，减少工程环节质量问题；协助主力商家成功经营，完善服务，资源整合；充分估计代收代缴费用的衍生和损耗，防止偷漏情况；提高招商水平，加强主力店客户评估，专人对接服务；应对措施应对措施财务风险经营风险另：涉税风险也是值得关注的问题。租金收入财务处理有以下几种情况可以比较一下，形成一个有利的税收方案：运作方式租金入帐开票单位纳税计算呈辉公司产权自持物业或返租持有，委托某公司进行管理并支付管理费，租金由呈辉公司收取并开具发票给客户。呈辉公司呈辉公司开具发票给客户。呈辉公司纳税（1）按租金收入交纳5.55%的营业税及城市建设维护税和教育费附加（2）12%的房产税（3）25%企业所得税（4）土地使用税（5）印花税呈辉公司产权自持物业或返租持有，委托某公司进行管理并支付管理费，租金由某公司收取,收取之后再交呈辉公司。呈辉公司发票由某公司开给客户，呈辉公司再开给某公司。呈辉公司纳税（1）按租金收入交纳5.55%的营业税及城市建设维护税和教育费附加（2）12%的房产税（3）25%企业所得税（4）土地使用税（5）印花税某公司纳税10（1）代收代付而产生的5.55%的营业税及城市建设维护税和教育费附加.（2）重复交纳因代收租金而产生的5.55%的营业税及城市建设维护税和教育费附加.呈辉公司产权自持物业或返租持有，租金由某公司收取,收取之后自负盈亏，呈辉公司不支付管理费用。某公司由某公司开给客户。呈辉公司纳税只需支付1.2%的房产税某公司纳税代收租金和代收代付而产生的5.55%的营业税及城市建设维护税和教育费附加.两点建议（1）公司在与客户签订租赁协议中，关于租金的条款部分列明协议项上的租金包括租金、物业服务费、空调系统及其他设施系统使用费、设施年检费等，由于租金收涉及营业税及附加、房产税等，税负较重，而物业管理费只缴纳营业税及附加，相比较而言，物业管理费的税负较轻。公司可以把租金收入合理分解一部分为物业管理费收入，并尽量加大物业管理费（低税负）的比例，降低租金收入（高税负）的比例，这样就可以有效降低租赁行为的税负。（2）呈辉公司以自己的名义领取营业执照和税务登记证，将房屋承租人改为经营者，将房屋的出租行为改变为自营行为再承包出去，并收取承包收入，则原有的房产就可以从价计征方法征收营业税，避免较高的房产税负担，同时也可合理规避流转环节的营业税、城建税等。