房地产开发项目方案、施工图设计任务书

〈“XXXX”方案设计任务书〉房地产开发项目方案、施工图设计任务书一、项目基本情况“XXXX”位于XXXXXXXXXX，西、北侧临街。占地面积XXXXXX平方米，地形方正，地势基本平整（详见附件一）。在地块的东侧是已建成的XXXXXXX和XXXXXX，西侧是XXXXXXXXXXXX，北侧是XXXXXXXXXXXXXXX，南隔XXXXXXXXXXXXXXXX高速公路相望。二、项目技术经济指标1、占地面积：XXXXXXX平方米2、建筑容积率≥3.0且≤3.43、建筑高度或层数≤62.0米（西侧限高62.0米，东侧限高66.0米）（详见附件二）4、总建筑面积：约XXXXXXX平方米其中：商业4000平方米，商务酒店8000—10000平方米。5、建筑层数：商业一层（设置在XXXXXXX），会所≤3层，住宅≥12层6、建筑覆盖率≤28％7、停车位要求：机动车停车位包括小区住户停车车位、商务酒店及小区商业配套所需停车车位、其他临时停车车位。①小区住户机动车停车位按标准小型车位设计，数量按小区设计住宅户数1：1比例确定，且不少于1000辆；②小区商业配套所需机动车停车位数量按100辆考虑，其中标准小型停车位数量不应少于80辆；③其他临时停车位数量按100辆考虑，其中标准小型停车位数量不应少于80辆；8、总体布局要求：a、高层建筑裙房（主要朝向）距道路红线不小于6.0米；主体（主要朝向）距道路红线不小于10.0米；b、高层建筑主要朝向距用地红线不小于0.3H且不小于15.0米；次要朝向距用地红线不小于0.2H且不小于9.0米；c、高层建筑主要朝向之间的间距为0.5H且≥27.0米，主要与次要朝向间的间距大于次要朝向面宽且≥13.0米；d、主要朝向成角度布置时的最小间距：30º＜α＜60º；折减系数0.8。9、绿地率：不小于30％。临用地西侧20米规划道路与用地北侧20米规划道路交叉口布置不小于净用地面积4.5％（2066平方米）的集中绿地，另2066平方米的集中绿地面积结合方案布置。三、项目定位1、客户定位：客户群为XXXXXXXXXXXXX层，主要集中在35-50岁之间，以二次置业为主，在企业工作的管理阶层和高级职员以及政府官员。2、建筑风格：在建筑外立面的一些主要部位通过一些传统的中式设计手法如对中式传统建筑符号的运用、外立面造型、色彩、材质等方面的精心选择和设计，体现“尊贵的”、“伟大的”、“精制的”、“有皇族血脉的”、“可以传承的”的建筑品质。在首层商业的设计上尚应更中式化，住宅三层以下中式风格更浓烈一些，往上逐渐淡化。具体可参照X式设计手法，尤其在园林、景观的设计上。3、主题定位：这里的主题主要包含在在两个方面，即营造“SPA”景观主题，倡导“SPA”生活理念，通过对会所等物业管理项目的精心设置全方位诠释这一体现休闲、时尚的生活方式。4、物业类型：高层住宅、商务酒店、商业及配套。四、开发理念：1、突出主题文化：充分利用地段优势，营造一片独一无二的大型高档社区。并充分挖掘“SPA”的主题概念，赋予本项目高尚的、有品位的文化气息。2、先进性：方案设计要求大胆创意、突破常规，具有前瞻性、先进性，充分考虑设计与开发建设的时间差异性。3、独特性：独特的主题，通过建筑师的创意整合，应使本项目从周边众多楼盘中脱颖而出，成为一颗闪耀的明星。4、人文性：利用项目的独特概念，不仅仅创造一个居住环境，更创造、引导一种全新的人文居住生活方式，吸引人们的购买欲望。5、舒适性：舒适性应体现到本项目的各个角落，包括公共场所、环境空间、住宅等。6、实用性：注重提高住宅的实用率。7、经济性：规划设计和单体设计均要考虑其实现时的投资难度，力争在保证一定资金下设计出建筑精品。8、规范性：设计方案必须遵守成都市有关城市规划设计对日照间距、消防、人防等方面的规定，并符合国家有关规范和标准。五、总体规划原则1、建筑总体布局、造型、色彩应注重城市设计，应充分考虑与周围地块的关系；2、应合理处理商业、会所、商务酒店、环境场地之间的关系。商业、会所及商务酒店不仅为小区住户服务，还要对外经营，应具有开放性，而居住区将实行封闭式管理，私密性较强，两者在地域布置上应相对独立，避免相互干扰。注意处理各种建筑空间的有机组合、过渡，做到公共空间的开放性，个人空间的私密性。3、住宅群体布置要避免建筑物之间的相互遮挡，要满足高档住宅对日照、间距、自然采光、自然通风的要求；营造小区内组团绿化空间，尽量使各户型的客厅和主人房有好的景观和朝向，争取做到户户有景，户户有良好的朝向。4、充分考虑地块以XXX高速路噪音对本项目的影响，要提出合理的规划布置方案避免或减低噪音对主要房间的污染，要尽量减少通过使用技术手段来降低噪音（会带来建设成本的提高）。六、单体设计原则1、住宅在满足良好空间感（楼间距）的情况下尽可能采用一梯两户的形式。临机场高速路一侧可考虑局部采用一梯三户或一梯四户的形式，140平米以上户型必须采用一梯两户的形式。2、住宅层高为3.0米。3、商务酒店设计要求整体具有鲜明的时代感、国际性和个性特色，要尽量“公建化”，并尽可能提出创新理念，争取设计产品3年内保持领先，10年内不落伍。4、建筑单体设计应在满足户型平面优化的基础上结合结构布置及安装设备布置的经济性和合理性统筹考虑；建筑室内空间无突出墙面的梁柱，建筑物的主要外立面无突出的设备管线。方案设计深化阶段尚应提供与建筑平面布置相对应的初步结构布置设想方案；5、住宅公共前厅尽量要有自然通风的设计，避免封闭式走廊的压抑与不安全感，并减少机械的通风排烟的经济投入。6、考虑立体绿化的设计，从地下停车库、地面、架空层、空中花园、屋顶花园全方位引进休闲绿化设计，提高居民接触机会，增加邻里交往，从不同空间形式多层次体现生态、人性化住宅设计。七、户型设计原则户型设计在遵循以人为本设计原则，保证平面方正实用的前提下，要有所突破、创新：1、遵循均好性设计原则；2、除厨房、卫生间外，平面空间尽可能可以根据不同使用要求自由分隔，灵活组合；3、通过竖向空间的灵活使用，利用合理的高差，创造有趣的、新颖的、符合市场需要的复杂空间结构的公寓；4、可考虑采用入户花园、空中庭园等设计手法，但同时需注意避免设置花园带来的实用率的降低；5、遵循大客厅、大主卧的设计原则；客厅及主卧可采用落地玻璃，增大采光及景观面；6、客厅及主卧要有良好的朝向及景观；7、客厅及主卧室要避免噪音的干扰；8、主要房间要避免对视的出现；9、厨卫、设备管线尽量靠建筑物内侧设置，保障建筑立面美观整洁；10、本地块位于冬冷夏热地区，气候夏季闷热、冬季阴冷潮湿，户内应尽量能够形成空气的对流；10、厅房要有自然采光、通风；无暗厨、暗厕出现；11、厨房内除设置厨柜、调理台、洗涤池、煤气灶具外，还应考虑冰箱、电饭煲、微波炉、洗碗机、消毒碗柜、抽油烟机等厨房设施的安装位置（可以结合厨柜一起考虑），同时考虑相应的电气插座位。厨房采用集中竖向排烟道，烟道不占用厨房内空间。135平米以上户型的厨房面积要达到10平米左右。12、卫生间内设施包括淋浴盆（主人房卫生间设浴缸），台式洗脸盆、座便器、机械排气装置。140平米以上户型，卧室可考虑设计为套房，主卫采用按摩浴缸。舒适型三房、四房中，主人房应尽量加大，应设置衣帽间，考虑设置配套的主人房大卫生间（可安放按摩浴缸、桑拿浴设施等）及书房。并可考虑设置储藏室。13、入口处预留鞋柜位，尽可能考虑设置玄关位。14、每户考虑设置两个阳台，分生活阳台（观景阳台、户内花园）与工作阳台，洗衣机放在工作阳台。15、户型配置：经济型三房面积控制在100－130平米，户型比30％（其中110平米以下户型比不大于10％）；舒适型三房面积控制在140－150平米，户型比35％；四房面积控制在150－170平米，户型比35％。100－110平米经济型三房宜设置在临机场高速路一侧以及朝向不佳的位置。其中：①经济型三房应考虑储藏、化妆等功能。②四房、顶跃户型中可考虑设置工人房。③135平米以上户型可以考虑设置两层高度的入户花园或空中花园，在客厅、餐厅外错落设置，但应充分考虑私密性，推荐面积在10－20平米之间，视不同户型而定。可考虑用花园作为户内动静区分隔的户型设计。④135平米以上户型尚应考虑增加该户型的附加值（如设置高度小于2.2米的凸窗等）。⑤经济型三房客厅开间在4.0－4.2米之间，120平米以上户型客厅开间在4.5米以上。⑥舒适型三房、四房应设置两个以上较宽敞的卧室。⑦户型创新的同时，要尽可能地完善普通户型结构，做到方正、实用、通风采光好、动静分区好、空间组织合理、空间利用率高、客厅开间大、主人房宽敞等，并且尽可能提高实用率。八、景观设计原则1、结合“SPA”的景观主题进行环境设计；2、通过重点对主入口、入口广场、小区花园等的设计，营造丰富的、有新意的环境空间；3、多层次的立体景观设计：①凡是人流经常活动的空间，都需要引进景观设计：如可设置相对开敞的停车库，并引进水景、绿化等；可设置空中花园，成为观景及交往的场所；②公共环境空间与私密环境空间：在人流聚集的公共场所，设置不同形式的开放空间；在每一户的小天地里，设置属于自己的平台花园。九、交通组织1、临规划道路设置开口，主入口开口宽度不大于7米，次入口开口宽度不大于4米，主、次入口均远离道路交叉口布置。2、注重处理小区主要出入口的位置，考虑公共区域与居住区域的关系，解决好各种流线（生活后勤服务、临时访客、消防疏散等）之间的关系，严格做到人车分流。3、交通与消防车道原则上应在用地红线范围内解决，同时注意在规划设计要点要求的最小后退红线距离无法满足消防要求时，适当调整建筑物后退红线距离。4、小区住户机动车停车位的平面布置应按住户就近停车的原则进行考虑，根据总平面设计按地下一层车库或半地下车库进行规划设计，平均每车位建筑面积指标不应大于33平米/每车位（含坡道及配套设备房等附属区域面积）；5、小区商业配套所需停车位的平面布置应按商业客户就近停车的原则进行考虑，根据总平面设计按地下一层车库或半地下车库或局部地上停车位进行规划设计；6、其他临时停车位根据总平面设计按地上停车位进行规划设计；7、地下（或半地下）机动车库突出地面的风道、烟道、疏散楼梯等附属构筑物的平面布置应在总平面规划方案进行考虑；8、地下（或半地下）机动车库平面柱网布置应与地上单体建筑的平面布置统筹考虑，综合考虑结构的合理性和经济型，尽可能提高单体建筑物地下空间平面的利用率；9、充分考虑残疾人无障碍设计。十、配套设施1、结合景观设计可考虑南北向设置标准网球场2片；2、会所（不超过三层）:主要设施包括：SPA（恒温泳池）、健身房、小型酒吧（或咖啡吧）、西餐厅（可结合早餐一起考虑）、商务中心、会议室。3、商务酒店设置在地块北侧与会所相对的位置，采用智能化管理体系。其中户型及面积配置：70－100平米两房－三房，总面积控制在8000－10000平米左右；4、临集中绿地建筑底层配建不小于105平米的社区居委会用房，且建成后无偿交当地办事处使用；5、物业管理用房按总建筑面积3‰配置但面积不小于400平米；6、在临街集中绿地内，预留用地面积为20平米的市政公共设施点位；7、配建不小于200平米用地面积的全民健身活动场所一处；8、垃圾房等配套在方案中必须组予足够的重视，保证垃圾收集点集中、隐蔽，便于垃圾运出又不影响总体环境。9、临城市道路若设置围墙只能设置空透围墙。10、用地内污雨水排放系统按分流进行设计，化粪池不能临道路设计。十一、设备专业要求1、住宅设置管道井，立面尽量不设立管。2、结合建筑外立面双侧设计集中空调室外机位，冷凝水集中排放。十二、其它1、设计表达不宜过于装饰化，应侧重与设计构思、内涵及设计手法的表达。2、图纸说明应简明扼要、切中要害，主要表明以下几个问题：①该方案预期目标及达到目标的构思；②如何基于地块环境形成设计概念；③存在什么矛盾及解决办法。3、平面图的经济技术指标除反映主要指标外，还应明确：①建筑基地面积。②总绿地面积。③道路及停车用地面积（A、道路用地面积；B、地面机动车停车