天津武清天和城D、J地块初步定位及产品建议()2011

Codeofthisreport|1©CopyrightBeijingCentaline2011本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。房地产智库湖的居住理想——天津武清县天和城D、J地块初步定位及产品建议北京中原住宅部技术中心Beijing.02.2011Codeofthisreport|2©CopyrightBeijingCentaline2011、J地块初步定位规划布局及产品建议方案架构|3©CopyrightBeijingCentaline2011|4©CopyrightBeijingCentaline2011日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。新国八条政策出台，持续房地产市场平稳健康发展进一步落实地方政府责任。地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。加大保障性安居工程建设力度。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。严格住房用地供应管理。各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。合理引导住房需求。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。坚持和强化舆论引导。对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。1月26日，农历的小年。楼市新政“国八条”瞬间而至，定性了2011年楼市政策基调依然是调控。“新国八条”细则巩固并加强了去年的高压态势。|5©CopyrightBeijingCentaline2011房地产智库文件“落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制”，并明确了问责的具体范围。“新国八条”将中央对地方政府问责的内容一一列出，与过去的问责制度相比，有了详细考核指标，“年度新建住房价格控制目标”、“新建住房价格上涨幅度”“保障性安居工程目标任务”等内容都是民众可以直接感知的，地方政府调控房价的回旋余地缩小。一：加强问责可操作性文件要求“各城市政府部门合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并向社会公布”。政府部门作为市场的监管者，可以通过政策对市场进行规范和引导，市场价格受政策的影响会产生波动，但成交价格最终取决于供求双方力量的均衡。具体到房地产这样一个细分市场，由政府部门确定新建住房价格的控制目标，可见政府对高房价的容忍程度已经见底。二：行政干预之强前所未有三：抑制需求、限购力度加强四：加大中低价位住房供给文件明确“调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税”、“家庭二套房首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍”、“各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施”。自住或自住兼投资的普通住宅购房者购房不超过5年的，转让住房也将全额征收营业税；对于改善性需求，二套房首付再次提升10个百分点，；明确要求执行限购，在一线城市全面限购后，二三线城市限购政策也将从严。文件提出“各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源”、“可以把建制镇纳入住房保障工作范围”、“商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量”、“大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地”。“国八条”首次规定了将建制镇纳入住房保障工作范围，并提出了保障性住房来源。除此之外，土地供给和中低价位的普通商品房供给增加，能够平抑楼市成交价格的上涨。“新国八条”调控总体分为四个层面：2011年的“新国八条”的出台，预示今年房地产调控没有最严，只有更严。受到限购的政策影响，本案未来客户将以武清地缘性客户为主、天津城区中高端客户为辅。大量外省办“蓝印”客户和北京投资或改善客户将逐步被挤出市场。备注：蓝印政策是总价在40以上并一次性购房的客户，可获得天津户口。天津高考分数线低，多数购房为外地高考考生。政策分析|6©CopyrightBeijingCentaline2011房地产智库市场应对策略态度手段趋势市场政府痛下杀手，市场向下调整压力大史上最严厉的调控政策必定造就较长的调整周期不排除2011年，政府打出“组合拳”，政策层层叠加。政策高压趋势明显。市场将会受到较大影响，成交量会有所下降，并需要较长时间消化充分分析客户，深度挖掘项目价值，加快项目推售节奏，降低市场风险。加快资金回笼速度，迎接即将到来的大规模供地市场，为下一轮房地产上升周期储备资金和土地政策分析|7©CopyrightBeijingCentaline2011|8©CopyrightBeijingCentaline2011房地产智库现状概况武清区现状常住人口87万人，其中城区常住人口26万人，城镇化率45.6%。武清区土地面积1574平方公里。现状城镇建设用地83，5平方公里。武清区农用地比例较高，其中基本农田保护率达到89.6%。拥有大面积的自然生态斑块大黄堡湿地。武清区宏观环境分析|9©CopyrightBeijingCentaline2011房地产智库空间结构三集中：产业集聚、土地集约、人口集居城乡空间结构“一轴两带八组团”一轴：充实京津城市发展主轴两带：东部小城镇组群发展带西部小城镇组群发展带八组团：新城核心组团和7个小城镇组群集团（王庆坨组团、汊石陈组团、泗城白组团、梅上组团、崔堡组团、大高白河组团、大河旗组团）武清区宏观环境分析|10©CopyrightBeijingCentaline2011房地产智库城市性质规划：武清是京津城市发展主轴上的重要新城，建设成为京津之间的高新技术产业基地、现代服务业基地和生态宜居城市。“京津城市发展主轴上的重要新城”武清北部与北京接壤，是天津对外开放的窗口和促进京津联合发展的重要桥梁和纽带，有条件建成京津之间的“明珠新城”、天津的“第一新城”武清区宏观环境分析|11©CopyrightBeijingCentaline2011房地产智库城市性质“京津之间的高新技术产业基地”武清拥有国家级高新技术产业园区，经过15年的发展，形成了新型建材、新材料、电子信息、生物医药、汽车及零配件等支柱产业，为对接滨海新区、融入京津高科技产业带打好基础。规划：武清是京津城市发展主轴上的重要新城，建设成为京津之间的高新技术产业基地、现代服务业基地和生态宜居城市。武清区宏观环境分析|12©CopyrightBeijingCentaline2011房地产智库城市性质“现代服务业基地”武清拥有国务院批准的直通海关和交通便利的优势，并正在建设国际保税物流园区，打造京津大通道上的“陆港”。以物流为特色的现代服务业将在武清新城蓬勃发展。规划：武清是京津城市发展主轴上的重要新城，建设成为京津之间的高新技术产业基地、现代服务业基地和生态宜居城市。武清区宏观环境分析|13©CopyrightBeijingCentaline2011房地产智库城市性质“生态宜居城市”规划：武清是京津城市发展主轴上的重要新城，建设成为京津之间的高新技术产业基地、现代服务业基地和生态宜居城市。武清生态环境良好，境内河道众多，拥有大黄堡湿地、港北森林公园、金泉湖等丰富的自然生态资源，生态环境整体上保持了较好水平，为建成京津之间生态宜居城市创造了有利条件。港北森林公园大黄堡湿地金泉湖武清区宏观环境分析|14©CopyrightBeijingCentaline2011房地产智库规划目标：实现新城至中心城区外环线、北京五环交通时间不超过30分钟，至滨海新区核心区不超过45分钟，与各新城实现1小时通达，和京津冀主要城市实现3小时通达，和环渤海主要城市实现6小时通达。中心镇、一般镇进入高速公路时间不超过15分钟，中心村、基层村进入二级及二级以上公路时间不超过15分钟。6小时产业圈3小时都市圈1小时通勤圈30分钟生活圈圈交通规划武清区宏观环境分析|15©CopyrightBeijingCentaline2011房地产智库交通规划区域内规划高速公路9条、19个出入口，一级公路12条，二级公路4条、高速铁路1条、城际铁路2条、城际车站1个、地铁1条、地铁车站7个、其他铁路6条、车站8个，全区路网密度达1.55千米每平方公里。规划提出冲分利用地铁4号线资源，由北辰引入武清与城际车站相衔接，沿京津城际轨道走向与北京通州地铁相接。在高村和太子务为首都第二机场预留用地。武清区宏观环境分析|16©CopyrightBeijingCentaline2011房地产智库区内干线公路呈“559”格局，其中：“5”——京津滨海新区之间城际交通走廊，包括：京津塘高速公路京津塘高速公路二线、京津公路京津塘高速公路三线+国道112高速公路京福公路+杨北公路“5”——武清区过境或对外纵向路，包括：京沪高速公路、京福公路+京福支线、武香公路京津高速联络线+宝武高速、津围公路“9”——武清区过境或对外横向路，包括：碱东公路、武宁公路、梅石公路、津永公路、津保高速公路、津月公路、唐廊公路、廊大公路、青龙湾左堤路交通规划武清区宏观环境分析|17©CopyrightBeijingCentaline2011