武汉万科金银湖项目之可行性研究报告1239431626

1武汉万科2武汉万科目录一.项目决策背景及摘要1.外部环境2.内部因素二.项目及周边概况1.宗地位置2.宗地现状3.项目周边的社区配套4.周边环境与景观5.大市政配套6.规划控制要点7.土地价格8.与作为土地储备优缺点分析三.法律及政策性风险分析1.项目用地法律手续现状描述2.合作方式及风险评估3.风险防范、4.总述四.市场分析1.总体市场整体简介2.东西湖区住宅市场分析3.东西湖区内主要竞争楼盘分析3武汉万科4.东西湖区内市场目标客层研究和市场定位五.规划建议1.规划设计的可行性分析2.规划设想六.工程及销售计划1.工程计划：2.销售计划：七.投资收益分析1.成本预测2.税务分析3.投资测算4.项目利润测算5.售价、容积率、成本变化对投资利润的影响6.现金流量测算八.管理资源配置1.机构设置：2.人力资源需求及解决：九.综合分析与建议1.项目优势2.项目劣势3.结论及建议4武汉万科一.项目决策背景及摘要1.外部因素a.在现代中国版图上，武汉是名副其实的经济地理的心脏。它与香港、北京、上海、重庆等特大城市平均距离约1200公里，是北京——上海——武汉以及武汉——香港——上海两大金三角的重要一环。在中国经济发展战略总格局中，具有承东启西、接南转北的战略支点作用b.武汉市城区面积8466平方公里，总人口为740万人，是华中地区最大城市；是中国六大工业基地之一，经济总量在全国15个副省级以上城市中位列第九，综合实力第六；具有发展住宅的优越基础；2000年与长春、成都、沈阳、大连等副省级城市比较，武汉主要经济指标都排名较前（见下表）5武汉万科数据来源：（）指标名称西安长春成都沈阳武汉大连南京武汉排序名次人口（万人）67568010037157404055202GDP(亿元)68982413101116.112071110.810202城镇居民人均可支配收入(元)63645568764958506763686182334地方财政收入(亿元)46.830.458.7660.269.7780.992.63社会消费品零售总额(亿元)328.47311.2554.21566606488.7419.811实际利用外资金额(亿美元)1.563.62.6510.4413缺9.871固定资产投资(不含城乡集体、私人)(亿元)233.44235.2475.9262462268.5412.052c.由于武汉优越的经济地理环境，在2001年3月召开的全国人大会上，武汉市正式提议将华中经济带（以武汉为中心）建成为中国6武汉万科的第四经济增长极（继珠江三角洲、长江三角洲、渤海湾之后）；3月中旬，国务院又批准江汉高新技术产业园为武汉市第四个国家级经济开发区（前3个分别为武汉经济技术开发区、东湖经济技术开发区及吴家山国家级海峡两岸科技产业开发园）；d.武汉市已呈现房地产市场迅速、规范发展的势头，现在是万科切入武汉的较佳时机。在3月20日举行的武汉市第一次土地拍卖会，与东西湖区位置基本相同的后湖地区，125亩土地拍卖价高达6800万元，单价约54万元/亩。e.东西湖区是武汉市目前经济发展最为迅猛的区域，区内有吴家山国家级海峡两岸科技产业开发园、鑫桥高科技开发区等，2000年国内生产总值达32亿元，同比增长13．5％；财政收入跃居全市榜首；区内还有金银湖生态旅游区等多个生态区，已形成了高科技产业与生态保护并重、经济良性循环的良好态势,目前已被湖北省和武汉市列为发展经济的典范向全省推广；市长要求该区要在10年内率先实现现代化；此外，武汉市城市规划中还把东西湖区列为导入旧城区人口的主要区域；在该区域进行大规模住宅开发符合武汉市整体规划；7武汉万科参见：（1）、《武汉市城市总体规划》（2）、《武汉市十五规划》（3）、《东西湖区概况及规划》f.东西湖区政府希望借助万科的开发带动区域发展，区政府对万科经营理念、实力和品牌非常认同，大力协助万科的进驻，在地块的选择、出让条件方面给予了许多优惠，双方已建立了理想的互信合作关系；目前的鑫桥、西半岛地块，交通便利、环境良好，是开展项目的理想地块；2.内部因素：a.万科已进入高速扩张的发展阶段，进入中心城市，向四周辐射，8武汉万科是集团既定的发展策略；重点开发武汉，可以发挥其华中地区中心城市的区位优势，逐步延伸至郑州、长沙、南昌等地；b.住宅郊区化发展是大城市住宅发展的趋势，在城郊结合部进行住宅的大规模开发是万科的一贯优势，也是万科扩张发展的重点。c.在开发新项目的同时，解决万科广场多年的遗留问题二.项目概况9武汉万科1.宗地位置东西湖项目位于武汉市西北的东西湖区，地块距市中心（建银大厦）9.6公里，距汉口火车站7公里，距武汉10武汉万科天河国际机场18公里，包括鑫桥地块与西半岛地块，两地块之间相距约4公里；如下图所示2.宗地现状a.鑫桥地块位于鑫桥高新技术产业园东北角，北侧为金山大道，南侧为工业园，西侧为台商投资区管委会办公大楼，东侧临金银湖之银水湖；西半岛地块位于金银湖生态保护区之西半岛，三面环湖，西侧为环湖路；如下图所示：b.鑫桥地块原为零星鱼塘，近年进行回填，现地势平坦，已完成周围及地块内市政道路的规划和施工，现地面自然标高为+21米左右，比金山大道低0.7米，比银水湖平时水位高出约1米；西半岛地块原为养殖、种植用地，现有的鱼塘和菜地需要回填和平整，现地面自然标高为+20.8米左右，比环湖路低0.5米，政府规划在半岛与环湖路之间挖一条护城河，使西半岛成为金银湖中的金银岛，并免费修建由环湖路通往地块的桥梁；11武汉万科12武汉万科13武汉万科14武汉万科c.鑫桥地块西南角有部分民房需拆除（住户已迁走），政府承诺在交地块前拆完；西半岛地块内有一条22kv高压线横穿（高压线走廊占用的地面不计地价），另有一养鸡场须拆建（占地400亩）；d.地下没有影响房地产开发的构筑物、电缆、暗渠、及其他构筑物；e.地质情况：为低洼地回填，局部需采用桩基础3.项目周边的社区配套a.交通出行：i.周边有包括高等级金山大道（被省长誉为楚天第一路）在内的多条重要通道包括：107国道（北京至深圳）、316国道（福州至兰州）、京珠高速公路（北京至珠海）、武汉市中环路、武汉市外环路、天河机场高速公路、汉渝铁路（武汉至重庆）、汉江航线（陕西至武汉）ii.现有两路大巴、1路中巴经过地块，区政府已承诺增加引进公交巴士数量，iii.同时附近的常青花园目前已有7路大巴到达市内各区域；iv.此外，武汉市十五规划地铁一期工程的起点就设在附近的常青花园内，届时将可以借用；b.地块周边（包括常青花园内）的配套情况如下：主要配套37路、71路534路719、721路724公交车从东西湖区政府至武胜路（汉口中心常青花园—梨园（武昌区）常青花园—红钢城—工业一路（汉常青花园—徐东路—卓刀泉（汉阳）15武汉万科城）阳）教育投资区内有十二所中、小学和大、中专学校；其中吴家山中学为市重点中学，东西湖职业学校是国家重点职业高级中学，规划中将新建24班小学一所、9班幼儿园二所医疗拥有二级甲等的人民医院和区卫生防疫站文化、体育、娱乐设施有多家合资、独资的酒店、宾馆，紧邻华中地区最大的高尔夫球场、武汉市西郊公园，依山傍水，可提供良好的休闲环境大型购物中心、主要商业和菜市场、银行、邮局地块附近常青花园大型成熟社区居住人口超过3万人，配套齐全，有银行营业部三处，中型邮政局一处，大型菜市场一处，商业娱乐中心一处，其他各类小型超市、商铺齐全。4.项目周边环境a.项目所在地隶属金银湖生态旅游度假区，区内风景优美、空气清新，保持着良好的自然生态；5.大市政配套：a.目前鑫桥地块，除煤气外，水电、电讯、网络都已配套完毕；相关的配套管线埋设在地块周边，16武汉万科GPS163391270.858519275.5443391089.508519364.574R300R200R300R300金桥二路金桥三路环湖东路金桥一路商务东路商务区工业用地工业用地绿化地金桥高科技产业园区规划金山大道直径800直径700直径1500直径1200直径1200直径1350直径700图例：雨水管污水管流向金桥中路金桥三路金桥一路11kva高压线直径600的供水管电力电缆6.规划控制要点a.鑫桥地块（西半岛地块暂无规划）：i.占地面积：420亩（其中代征地40亩）ii.容积率：1.1~1.2iii.规划总建筑面积：约32万M21.其中：a.住宅面积：30.36万M2b.文教配套（幼儿园）面积：0.18万M2c.商业配套面积：1.2万M2d.物业、会所：0.18万M27.土地价格a.拿到土地证的包干价格：（鑫桥地块）13万元/亩、（西半岛地块）9万元/亩；17武汉万科b.代征地面积约150亩，价格减半计算；c.总地价约为1.7亿。8.土地升值潜力初步评估；a.宗地具有优越的地理位置与自然环境，周边配套完善，交通方便，已有大规模社区，区域经济发展相当迅猛，是政府规划发展的重点地区，具备很大的增值潜力。b.随着政府对土地供应的限量控制，武汉市整体土地市场的升温是必然趋势。在3月20日举行的武汉市第一次土地拍卖会，与东西湖区位置基本相同的后湖地区，125亩土地拍卖价高达6800万元，单价约54万元/亩，比本地块地价高出4倍。9.立即开发与作为土地储备优缺点分析；a.武汉房地产市场正处在上升期，根据我们与亿房网的消费需求意向调查显示及市场楼盘供应情况，武汉市民已能接受郊区居住模式，大量的人口向郊区转移，立即开发，可以及时占领市场，延缓开发则会错过占领市场的最好机会；b.西半岛地块周围配套暂时不够完善，拟作为短期储备，两年后开发。三.法律及政策性风险分析1.项目用地法律手续现状a.鑫桥地块法律现状如下：i.土地所有权：国有ii.土地使用权归属东西湖区政府，征地批文见：省府1998年为东西湖区府补批之《用地申请表》，上载明同意征地99518武汉万科亩；iii.原立项为：“金融中心”iv.现规划土地用途为工业用地；v.说明：地块原为国有农场之农用地，96年东西湖区在未依法履行征用报批手续的情况下，违法征用了该地块并批准燕兴公司在此建设金融中心的立项、许可该公司使用该地块；98年经武汉市规划国土局查处（罚款），该公司退出，东西湖区应武汉市要求补办了用地手续——即上述《用地申请表》。b.西半岛地块法律现状如下：i.土地所有权：国有ii.土地使用权归属：其中有400亩属东西湖区与美国一公司合资之养鸡场（武土征[1992]041号），另有约1000亩属东西湖区政府下属之国有农场，办理征地手续需约一年时间；iii.原立项为：400亩立项为养鸡场，其余无立项iv.现规划土地用途：生态旅游区用地（尚无更详细的规划）2.合作方式及风险评估a.合作方为东西湖区政府b.主要合作条件：i.万科以国有土地使用权出让方式取得两地块的商品住宅土地使用权，并负责两地块的投资建设、开发、销售工作。ii.东西湖区政府负责完成项目计划立项、规划调整、征地、拆迁安置补偿、土地出让、办理国有土地使用权证、协助报批报建等手续和双方约定的工作；保证两地块商品房住宅土地使19武汉万科用权出让到万科名下的合法性；iii.区政府提供的优惠政策包括：减免20%营业税，所得税两免三减半（各地块分别计算），非东西湖项目的所得税抵扣地价、基础设施配套费由80元/平方米降至25元/平方米等等iv.付款方式：在拿到土地证时支付土地证所载面积土地地价的50%，余款在开发周期内付清，其中西半岛地块需在我方提出用地申请后（2年内）开始分期办理土地证3.合作风险控制：a.由于合作方为东西湖区政府，合作方式上的法律风险较低；b.鑫桥地块已具备土地出让条件，不存在取得土地使用权的法律障碍c.西半岛地块400亩已出让部分须先由政府收回方可另行出让，另约1000亩须先经农用地变为建设用地的报批手续才可出让。东西湖区政府承诺全面负责西半岛1000亩之征地报批和400亩的收回（提前终止与养鸡场之土地使用权出让协议）工作；但仍然