中海地产独树一帜的地下车库成本控制

地下车库建筑设计中的成本问题2012年6月15日第2页第2页地库有效设计因素1.总体布局2.地库类型3.地库面积4.地库埋深5.地库层高6.地库柱网7.覆土厚度（控制单车位成本）地下车库有效设计因素本PP重点介绍常见问题！第3页第3页一、地下车库停车数量2011年统计情况：部分项目地面车位没有取到政府允许的极限，客观上增加了地库的面积，增加了成本投入。严格控制地下室停车数量：满足政府要求底限！第4页第4页二、车库范围、层数和埋深车库范围：独立地库与大底盘地库各有利弊，须结合地质条件及总图布局进行经济性研究，确定最优的地库布局，将地库成本控制在最初阶段；独立地库大底盘地库车库层数：尽量不做两层地库或减少地下二层地库面积车库埋深：结合场地、管线布局；有条件尽量架空、半地下停车第5页第5页三、人防地下室问题尽量降低人防等级，争取不做5级人防明确人防等级后再开始设计如果是乙级人防（常5级或常6级），无需每个防护单元均设置通往室外露天的楼梯，可以借用相连的防护单位；这样可以腾出大量车位；人防口部设置应布置在不影响停车的地方，尤其不宜布置在车道旁第6页第6页三、人防地下室问题尽量利用汽车坡道做人防主要出入口人防主要出入口需露出地面，并做防雨设施或做钢筋砼防倒塌棚架，既浪费又影响景观，应尽量减少；相邻防护单元的主要出入口应合并设置第7页第7页四、停车效率的提升再次澄清关于“单车位面积”的统计口径地下车库总面积单车位面积=地下车位数量地下车库总面积=地下车库+全部设备用房+主楼地下室只有当存在垃圾房、污水处理站、换热站以及政府规定要做的非机动车库、物管用房等特殊情况下需要设置的房间时，可允许进行特别说明及复核。39.2336.6539.24439.5635.63437.33601020304050目前的单车位面积控制值第8页第8页四、停车效率的提升集团控制标准：单车位面积35㎡控制标准并不是最优值，不能应已经达到而停止优化！无人防地下室通常可以做到32㎡/辆大型停车库效率较高，很多可以做到30㎡/辆以下当地库与建筑塔楼彻底脱开，同时又没有人防时，停车率值能轻松做到25㎡/辆以下目前，各项目中，有做到33㎡、37㎡、甚至41㎡，成本优化空间仍然是很大普通地下一层车库建安成本约1600元/㎡，人防地下室约2300元以停放500辆的车库，单车位面积每减少1㎡，至少降低造价80万，平摊可售成本降低14.4元第9页第9页四、停车效率的提升柱网布置集团控制标准：7800×7800有项目反映难以按此操作？7.8×7.8=60.848.1×8.1=65.6165.61—60.8465.61=7.8%7.8米柱网：8.1米柱网：8.1米柱网增加车库面积7.8%第10页第10页四、停车效率的提升柱网布置澄清：《汽车库设计规范》规定小车位1800×4800，车侧600，车尾500，两车共用，普通车位可以按照2400×5050后侧有墙，车位应按照2400×53007800柱网可以满足普通停车位要求（除非政府对停车有其他明确意见）第11页第11页四、停车效率的提升地下室轮廓线：要求平直方正，无用的面积一定要剔除无实际用途，应修改地库轮廓无实际用途，修改地库轮廓或改作他用第12页第12页四、停车效率的提升布置方式靠边墙布置平行车位，停车效率低柱距不符合模数车道太宽，浪费面积第13页布置方式外墙倾斜、车道出现无效面积车道不得靠外墙布置，形成单边车道四、停车效率的提升第14页布置方式四、停车效率的提升不必设置“无效”便利车道类似图示两边无车位的车道基本均可取消第15页设备用房面积需要严格控制四、停车效率的提升经验数据：10万㎡规模的住宅小区，设备房面积约700～800㎡左右（未含车库排风、消防控制）其中：变配电房：约150㎡公变房：约50㎡柴油发电机房：约100㎡水泵房：约120㎡生活水池：约100㎡消防水池：约150㎡其他：约50㎡小区规模每增加10万㎡，设备房增大30%左右;第16页设备用房位置需要仔细斟酌四、停车效率的提升设备用房不得占用车位空间车道两边是车位布置的黄金宝地，设备房（以及非机动车库）不应挤占停车位置；此处位置规整且靠近车道，不宜布置设备用房设备房设置在塔楼下方，应注意水泵房及变压器的低频噪音对首层住户有影响，上部有水房间对下部电房有影响可尽量利用塔楼下方、边角空间等不方便停车的位置布置设备房第17页严格控制地下室层高：层高每增加100MM，地下室综合成本增加18元/㎡五、层高片面的认为车库净高2.2米，是指最不利空间的净高。其实在设计中，主要能保证“车道处、以及大部分的停车位处”的净高为2.2米即可。设备高度计算不精确，当车库设有“喷淋、通风及电桥架等设备管线”时，管线高度计算时不够精确；或者“风道、喷淋”等设备布置没有尽量避开主车道；或者设备管线交叉点也未避让主车道，导致车库高度人为增高，造成不必要的浪费。对常用设备配置要求不清楚（喷淋？风道？）当车库与变配电间或水池等设备用房同层设计时，未采取设备用房处局部降板，而是一同按照设备房的高度来设置同层层高。常见认识误区：第18页五、层高车库净高：2200总建筑面积＞2000㎡地下车库必设机械排烟＞10辆地下车库或＞50辆地上车库（含架空层车库）必设喷淋宽度＞1200的风道下面需设喷淋地下车库一个防火分区2000㎡设喷淋4000㎡净高机械排烟喷淋防火分区严格控制地下室层高：影响地下室层高的因素研究成果：800MM高更节省（地下室埋深不大时）设备常用计算高度梁高设备喷淋200喷淋需要高度为150，预留50找坡高度通风道300～350其中含50的按装支架高度电桥架100第19页车库层高=车库底板构造面厚度+停车库净高2.2米+通风+（喷淋高度）+（电桥架）+顶板梁高严格控制地下室层高：风道下无喷淋，层高可以控制在3.40米（100+2200+300+800）应尽量使“主风道”靠近车道边侧设置风道宽度尽量控制在1.2米以内，使风道下面不设喷淋电桥架、设备管线尽量与风道平行设置、不设在风道下方各类管线交叉点不要设在主车道处风道下有喷淋，层高可以控制在3.60米（100+2200+200+300+800）五、层高集团控制标准普通地库3.6m人防车库3.8m第20页严格控制地下室层高：五、层高当车库与变配电间或水池等设备用房同层设计时，应采取“设备用房局部降板”，而车库层高按常规设计顶板采用结构找坡，可省去顶板建筑找坡层（细石砼配钢筋网片）顶板及底板采用同方向、同坡度的结构找坡第21页六、覆土覆土厚度（摘自成本管理专题报告）地库顶板覆土厚度决定着顶板的荷载，也决定着地库的梁柱高度、截面尺寸、配筋数量等，也间接决定着地库的结构成本覆土厚度由管网布局、种植要求、绿地率要求等要素决定因此，优化综合管网的布局至关重要（案例：银川公司项目）顶板平均覆土厚度：1、应结合景观方案精细化设计，不同种植区域覆土厚度应不同；或采用树池、堆土形式来种植；平均覆土厚度≤1.0米～1.2米。2、如采用覆土种植，建议覆土厚度如下：种植大树处覆土局部1500；普通乔木处1000；草坪300～400；3、方案阶段，给排水专应给出排水方案，根据水管布置长度及上方有无行车情况确定所需覆土厚度，进行局部调整。第22页七、总结一下控制条件注意要点地下室停车数结合当地条件，用足政策，多做地面停车；地下室范围、层数、埋深尽量一层，不做或减少二层地下室结合场地、优化管线布置，控制好埋深；有条件可以做半地下室确定范围，上部建筑尽量分布在地下室周边地下室边线尽量与上部建筑平行且方正简洁人防地下室尽量不做或少做五级人防地下室按照当地人防办规定底限设置人防口部尽量合并、借用，并不得占用车位停车效率按照集团要求覆土厚度优化综合管网的布局至关重要应结合景观方案精细化设计平均覆土厚度1200规划阶段控制要点：第23页七、总结一下控制条件注意要点地库轮廓线轮廓线应简洁，避免出现多折线，造成外墙增多；避免出现多余无效空间；柱网无特殊要求，采用7800柱网局部位置可以设置部分大车位（如靠外墙处）布置方式首选垂直停车方式车道按照规范5500设置不得出现单边车道、两侧无车位的车道不宜出现“无效”便利车道设备用房设备用房不得占用车道旁位置，尽量布置在不便停车的位置严格控制设备房面积水池、水箱尽量利用坡道下方或其他受限空间；层高按照集团要求控制层高优化风管、喷淋、电桥架布置设备用房局部降板采用结构找坡形式，顶板底板同方向找坡方案阶段控制要点：