思南公馆案例分析

上海思南公馆案例分析思南公馆历史沿革■思南路原名马斯南路（RueMassenet），始筑于1912年。法租界公董局为纪念在1912年8月13日去世的法国著名音乐家Massenet而命名为Massenet，Rue（马斯南路）。■第一次世界大战结束后的十年间，上海法租界在霞飞路、辣斐德路、金神父路、吕班路（AvenueDubail，重庆南路）围成的区域设计了上海第一片经过精心规划的住宅区，规定只允许建造西式房屋，必须有卫生和暖气等设备，不准设立甲类营业。■该区域以马斯南路为中心，包括法国公园（今复兴公园），南有天主教圣伯多禄堂，震旦大学（今上海市第二医科大学）和广慈医院（今瑞金医院），东有法国学堂（今科学会堂）。住户基本上为华人，少数为日侨。■1920年代至1945年，在霞飞路马斯南路转角是一日侨开的六门面的“合同百货”。打破了她无商业店铺的局面。直到现在逐渐演化成为思南路。相片名人住址人物介绍周恩来思南路73号中华人民共和国总理梅兰芳思南路87号著名京剧表演艺术家■思南公馆附近拥有张学良公馆、孙中山故居、周恩来公馆、梅兰芳公馆、袁世凯次子旧居、近代畅销小说《孽海花》作者曾朴的旧居等等。项目概况思南公馆新天地■地址：上海市卢湾区思南路55号（靠近复兴路）■交通：地铁1号线陕西南路站、地铁10号线新天地站■体量：占地面积约5万㎡，总建筑面积近8万㎡，其中需要保留保护的老建筑51幢（近3万㎡），新建建筑2.7万㎡、地下面积2.2万㎡■分区：思南公馆酒店、特色名店、企业公馆、思南公馆公寓项目概况思南公馆商业建筑面积2万㎡建筑形态街区形式，由24幢老建筑和5幢新建筑组成。整体定位环境——传承历史，生化当代；商品——精致独特，高雅亲和；服务——以人为本，以客为尊。商业定位定位高档，国际化品味及服务。“会所式”的经营模式；具文化内涵的生活艺术品；揉合文化、艺术和娱乐的推广活动。主要客群游客、外籍人士、商务人士租售策略整体持有业态组合约30%为各式餐饮其中包括中外餐厅、咖啡厅、茶馆、酒吧、冰淇淋店和糕饼甜品店等，其余为商品零售和展销运营情况项目处于刚开业前期培育阶段，租赁情况较好，入住率达90%。针对消费人群收入较高特点，引进较多咖啡厅、酒吧和高档餐饮，在夜晚下班时间人气较旺。开发商上海城投/永业集团/崇邦集团开业时间2010年商业类型特色街区区块划分思南公馆酒店特色名店企业公馆思南公馆公寓■酒店区由15栋三十年代的独栋老洋房构成，每栋均是600平米左右的四层别墅，风格各异，还带有200多平米的独立大花园。别墅酒店都是整栋出租，住宿一晚，费用高达38000元。■特色名店区混合了多种老上海的住宅类型，有独栋的花园洋房，也有里弄式的联排老洋房。这里有日本料理、法国餐厅、中餐馆等中外美食，也有美容会馆、健身会所等休闲场所，还有画廊、花艺等艺术门面。■公寓区提供118套酒店式公寓，单套面积90~350㎡。■企业会馆区由十栋独栋别墅组成，是高档商务会所中心，为沪上银行VIP客户、游艇俱乐部会员、私人飞机俱乐部会员等高端商务人群提供接待服务。区块划分思南公馆酒店■酒店由19幢建于20-30年代的独立花园洋房和2幢约于同期建成的外廊式雄伟建筑和1幢新建会所组成。■其中15幢独立花园洋房为整幢出租的客房，每幢洋房不仅包含客厅、餐厅、厨房、管家用房、专用车库及四间套房式客房，更有独立花园。■酒店配套设施完备，宴会厅、酒吧、中餐厅、法餐厅、健身会所、室内恒温游泳池、水疗等设施。■备受瞩目的外廊式建筑为酒店宴会及多功能厅，三个楼层共可容纳200到500位宾客的宴会之用。使得这幢建筑成为思南公馆整个区域内别具一格的点睛之笔。区块划分思南公馆酒店区块划分特色名店区■特色名店区位于思南公馆北部，北至复兴中路，东至重庆南路，西至思南路，由新老建筑共同构建而成。新老建筑形态丰富多姿，十多条宽窄不一的步行街和六个大小开放空间穿插其中。■街区内遍布着中外特色餐厅、高端零售店等。其中的艺术展示和艺术商品是商业区的重要一环，艺术与商业的融合为商业区增加了浓厚的艺术色彩。■除出售的商品别具特色外，会所式的经营模式为顾客提供了个性化的售前与售后服务，以满足高端客户的不同需求。■不定期举行各项主题类活动也是思南公馆特色名店商业区的一个重要组成部分。租户列举餐饮鱼藏日本料理、Costa、诗碧阁西餐厅、JClub、哈根达斯、晶浦会、慧公馆零售哈曼旗舰店、庄饰珠宝、雅家时尚、蒲蒂花馆、休闲娱乐MissParis美容中心、DandyHouse男士美容中心、OSpaPremier艺术龙门雅集、申活馆区块划分区块划分特色名店区区块划分特色名店区区块划分企业公馆区■位于思南路西侧的11幢花园洋房是企业公馆区，这些于上世纪二、三十年代建成的花园洋房，含多种建筑风格，经修缮后，将为国内外成功企业提供一个独具个性的商务交流平台。■企业公馆主要用于承接企业高管办公及接待会所、银行高端客户会所、基金公司总部、高端品牌展示中心（旗舰店）、高档餐饮等，别墅将按照商业、餐饮标准配置水、电、煤容量,房屋内部毛坯交付。■目前企业公馆尚在修缮中，已经对外公开预租招商。区块划分酒店式公寓区■思南公馆酒店式公寓，由118套新建的豪华公寓组成，单元面积由90平方米至350平方米不等，是市中心罕见的房型多样、功能性较强的公寓。■独具匠心的外立面与精致典雅的中心花园和谐交融。24小时的礼宾及管家服务以及设施齐全的俱乐部，呈现给住客一个贴心、舒适的生活环境。开发模式■上海的历史街区改造，经历过新天地和田子坊两个不同的模式：田子坊保留了一部分石库门的居住特性；新天地则将原生态的生活连根剔除，又在这个“空花瓶”里植入了商业范式。■思南公馆的开发模式，与前两者又有所不同。它是一种全新的、保护更新与商业开发并重的模式。经过十余年的修缮，四十余栋花园洋房换了新装，风味犹存。外部看，一栋栋洋房回归到红瓦屋顶，赭色百叶窗，清幽花园，卵石外墙；内部设备，如地板、楼梯扶手，壁炉、窗框等每个细节都一一复刻，与原样如出一辙。■五栋风格现代的新楼见缝插针地点缀在这片老洋房群落里，有效地弥补了独栋对于商业氛围延续的不足，又注入了几分活泼与时尚。保护更新与商业开发并重项目评价■重新开发历史建筑群落，发掘历史人文价值思南公馆坐拥49栋历史悠久的花园洋房，同时汇聚了独立式、联排式、外廊式等多种建筑样式。公馆里的百余棵古树都被完整保留下来，树龄都在80年以上。■开发商具备丰富街区运营经验，工艺精雕细琢将历史建筑每一块砖小心拆下，挨个编号，然后调整位置重新还原成老建筑，风貌原样重现。整个工程历时11年，精益求精，达到“修旧如旧”的效果。崇邦集团曾成功打造大宁国际购物广场和金桥国际购物广场，管理具专业水平。■项目设计富有情趣，具有市场亮点引进各种酒吧、咖啡厅、高档餐饮，吸引目的性消费人群，增添商业氛围，设立各种艺术馆、画廊等富有艺术气息业态，增强项目自身艺术氛围。在广场区域设立各种趣味雕塑及园艺植物，创造设计亮点。并提供休憩长椅，营造休闲气氛，延长消费者停留时间。深圳雅盛和驰投资有限公司2013.01