60小型房地产项目风险管理分析

第1页共26页香港理工大学研究生硕士论文学号：小型房地产项目风险管理分析致谢本论文是在我的导师---教授的精心指导下完成的。在论文的选题、框架的构造、观点的提炼上都倾注了他大量的心血和汗水，使我受益匪浅。在攻读硕士学位的数年中，尊敬的---老师在学业上给予我悉心的指点，在工作上给予了我无私的帮助。我的每一点进步都与---老师的指导分不开。在此仅以廖廖数语向培育和帮助我多年的恩师致以最崇高的敬意和最真诚的谢意！并祝愿---老师身体健康！内容摘要随着我国经济的飞速发展，房地产业已逐渐成为我国经济的重要产业，同时也具有社会影响面很大的行业。任何一项投资活动都有风险存在，尤其是我国房地产市场化运作时间不长，中小型房地产开发商占了绝大部分，风险一旦发生将带来严重的损失、甚至破产。小型房地产项目投资机会多，准入门槛低，也就吸引了众多的中小型开发商，可以说小型房地产项目运做的成功是他们的生存与发展的基石。因而，重视并研究房地产开发中的风险管理，尤其是小型房地产项目的风险管理成为理论界、实业界所面临的重要问题。目前关于房地产风险方面的论著有许多，但是，这些研究多集中定性的介绍上，定量分析的不足。在定性的介绍中又不能对主要的风险因素进行深入细致的分析，因而不能抓住重点，更不能从数据或模型的角度深入揭示我国房地产开发风险管理对开发商的影响程度；此外，由于开发房地产项目是一个系统的投资过程，而研究者的专业角度不同绝大部分研究成果仅停留在房地产开发的某一个环节，诸如财务风险、市场风险控制等，很少涉及房地产开发的全过程，故不能为开发商全方位、全过程的风险管理提供理论指导。根据目前国内对房地产开发风险方面的研究主要存在的问题，本文结合我国房地产行业的产业特征，在前人对小型房地产项目投资特点以及我国小型房地产开发项目中风险因素的识别和分类的研究分析基础上，结合了一个小型房地产项目的成功案例进行研究。第2页共26页根据定性、定量分析的结果，本文对小型房地产开发项目中的风险管理提出相应的防范和控制措施。本文认为，对小型房地产开发项目中的风险管理包括：1、重新定义风险的类型；2、如何获得有关与各种风险有关的可靠的最新信息；3、几种风险管理的主要工具；4、建立小型房地产开发项目全程风险控制模型。笔者认为本文的研究方向和阐述内容，将对小型房地产开发项目中的风险管理提供全过程而非单一环节的理论指导，并现实的操作意义。相信本文会对房地产开发企业的从业人员、管理咨询人员、金融业者等相关人士的实际工作有所启迪。关键词：小型房地产项目全程风险管理第3页共26页目录第一章绪论第一节研究的背景第二节研究的意义第三节研究的指导思想与方法第四节研究的内容第二章目前房地产投资风险及风险管理第一节对房地产投资风险的认识第二节房地产投资风险的识别、测量及管理第三节目前方法的缺陷与研究空白第三章小型房地产项目全程的风险管理第一节小型房地产项目全程风险控制模型第二节全程风险控制模型中应用的基本方法第四章小型房地产项目风险管理的案例分析第一节嘉苑别墅的项目背景第二节嘉苑别墅的市场分析第三节嘉苑别墅的经济分析第四节嘉苑别墅的风险管理第五节全程风险控制模型的实用价值第五章结论参考文献第4页共26页第一章绪论第一节研究的背景随着我国经济的飞速发展，房地产业已逐渐成为我国经济的重要产业，同时也具有社会影响面很大的行业。房地产投资作为一种将资本投入房地产开发、经营以获得最大利润的经济行为，是一种多层次、多方面的综合投资。任何一项投资活动都有风险存在，尤其是我国房地产市场化运作时间不长，中小型房地产开发商占了绝大部分，风险一旦发生将带来严重的损失、甚至破产。小型房地产项目投资机会多，准入门槛低，也就吸引了众多的中小型开发商，可以说小型房地产项目运做的成功是他们的生存与发展的基石。因而，重视并研究房地产开发中的风险管理，尤其是小型房地产项目的风险管理成为理论界、实业界所面临的重要问题。从我国的现实情况来看，我国房地产业还存在着许多问题。首先表现为投资者的风险意识不强，投资决策基本停留在经验决策水平，对投资规律的认识还很粗浅。多数投资者面对这些具有诱惑力的投资领域，往往为了片面地追求高额利润，盲目开发经营、违轨操作和高风险投资，不重视实际市场调查，缺乏科学的经济预测和客观的可行性分析，缺少完善的投资决策方法，仅凭经验或简单的会计计算就进行决策等等，极易造成投资集中或投资过热，使房地产业面临巨大的开发经营风险；再加上客观某些不利因素影响，如房地产市场不完善，有关的政策法规和管理构架不健全，房地产专业人员知识结构不合理，房地产交易方面的信息资料不充足等等，都会给投资者以风险威胁。同时房地产开发经营是资金密集型产业，一次性资金投入量巨大，循环项目由于资金沉淀，运转缓慢，投资发生困难，利息负担加重，开发投资出现新的风险。房地产项目开发是一个专业性很强的系统工程，要全方位、全过程的控制房地产开发经营的风险，就需要在投资决策前科学地、最大限度地分析和预测风险，对风险的影响因素和变化趋势做出分析和判断，为风险决策和管理奠定基础，尽量减少风险所造成的损失，提高开发的经济效益。所以，建立科学有序的房地产开发项目全程风险控制体系，是当前房地产业的迫切要求，这对于实现我国房地产投资决策的最优化和科学化，提高开发项目的综合效益，无论在理论上，还是第5页共26页实践中都具有极大的促进作用。第二节研究的意义随着房地产业的日益发展，有关房地产投资风险的问题也引起业内人士和广大学者的重视，因此目前关于房地产风险方面的论著非常多，这些论著的一般观点是：1.房地产投资风险是指在房地产投资过程中，由于因素的复杂性和变动性，使投资的实际收益与期望收益产生偏差的程度和量值。2.房地产投资根据能否用货币来直接衡量可将其分为有形风险和无形风险。3.风险管理的步骤为：识别风险、评价风险、确定适当的风险应对措施、选择措施。但是，目前国内对房地产开发风险管理方面的研究也存在着很多缺陷，一是多集中在定性的介绍上，定量分析不足。二是研究方法仅针对房地产开发的某一个环节，诸如财务风险、市场风险控制等，很少涉及房地产开发的全过程，故不能为开发商全方位、全过程的风险管理提供理论指导。因此，本文希望通过小型房地产开发项目全程风险控制体系的研究，对房地产开发企业的从业人员、管理咨询人员、金融业者等相关人士的实际工作有所启迪。第三节研究的指导思想与方法本文借鉴了国内外房地产投资风险研究中一些比较成熟的理论和方法，结合我国房地产开发经营的实际情况，运用科学管理方法和相应的数学手段，对房地产开发经营项目中项目取得与地块研究、产品设计与规划、工程施工管理、项目推广与销售及物业管理等各个阶段进行系统研究和论述，动态分析和静态分析相结合，定性分析与定量分析相结合，这些方法包括：项目SWTO分析、现金流贴现模型、敏感性分析、概率分析、盈亏平衡分析等。在此基础上建立小型房地产开发项目全程风险控制模型。并且结合一个小型房地产项目的成功案例对我国房地产开发经营风险进行综合分析和研究。为房地产开发项目中的风险管理提供全过程而非单一环节的理论指导，并具有现实的操作意义。第四节研究的内容本文阐述的内容分以下几个章节：第一章绪论主要根据我国房地产产业的现实情况，简述本文研究的意义及指导思想和方法。第二章目前房地产投资风险及风险管理主要根据我国房地产产业特征,研究分析房地产投资风险的内涵、风险的识别、风险的量化及小型房地产项目风险管理的一般过程以及目前方法的缺陷与研究空白。第6页共26页第三章小型房地产项目全程的风险管理介绍小型房地产项目全程的风险管理主要方法与模型。第四章小型房地产项目风险管理的案例分析结合一个小型房地产项目的成功案例，从市场分析入手，以贴现现金流量分析为基础考虑资金的时间价值和投资风险，探讨小型房地产项目全程风险管理的过程以及实用价值。第五章结论根据定性、定量分析的结果，对小型房地产开发项目中的风险管理提出相应的防范和控制措施，包括：1、重新定义风险的类型；2、如何获得有关与各种风险有关的可靠的最新信息；3、几种风险管理的主要工具；4、建立房地产开发项目全程风险控制模型。第二章目前房地产投资风险及风险管理第一节对房地产投资风险的认识一、房地产投资风险的概念及其特征房地产投资风险是指由于随机因素的影响所引起的房地产投资实际收益偏离预期收益的程度。由于房地产投资固有的周期长、投资额大、影响因素复杂等特性，房地产投资面临的风险因素也特别复杂，风险影响的程度也较大。所以，风险的判断在房地产投资中尤为重要。房地产投资风险的基本特征有客观性、相对性、不确定性、双重性、可测量性等。二、房地产投资风险分类风险的分类方法很多，按照风险来源可以划分为国家风险、市场风险、自然风险和企业风险；按照房地产寿命周期划分为前期、开发建设期、经营期、管理期四个阶段风险；按照内容可划分为政治风险、环保风险、金融风险、市场风险、信用风险、财务风险和经营风险等。在本文中，我们根据房地产自身的特点，主要探讨从房地产投资者角度风险的分类，以便进一步研究和计算房地产的风险。从房地产投资层面上，我们可以将房地产风险分为以下几类：1、普遍性风险：普遍性风险是整个经济面均将受其影响的风险，房地产既然是国民经济的一部分，自然难脱此劫。普遍性风险包括：自然风险、经营风险、政治风险等。2、行业性风险行业性风险包括：财务风险、工程完工风险、流动性风险、公共政策和法律第7页共26页风险、企业管理风险、利率风险等。第二节房地产投资风险的识别、测量及管理一、房地产风险的识别与测量一项策略性的、可操作性的房地产风险管理的出发点是风险识别。风险识别包括两项任务：判断有什么风险和找出风险的成因。在实际工作中，各种风险往往交织在一起，而且引起风险的原因也错综复杂。为了缓和、减轻和控制风险的负面影响，我们需要识别风险。对风险的识别方法有市场调查法、专家会议法、德尔菲法等。在风险识别的基础上，我们要对风险进行测量。以往的房地产分析评估人员和投资人对于察觉到的风险，不是将其进行量化，而是形成一种主观的感受，并由此扣除一笔特殊风险情况下可能损失的收益金额。为了克服风险带来的可能损失，传统的做法主要包括以下措施：缩短资本投资回收期、提高投资收益率、降低现金流量预算等。所有这些方法都将导致投资价值的减少。二、房地产项目的风险管理既然是风险管理，其定义必须围绕风险进行。我们对风险管理作如下定义：风险管理是以最小的代价降低纯粹风险的一系列程序。这个定义除了指明“纯粹风险”以外，还有两个重要特征：一是降低风险，也就是消除或降低风险中的不确定性；二是必须考虑代价。由此可见，风险管理作为降低纯粹风险的一系列程序，涉及对企业风险管理目标的确定、风险的识别与评价、风险管理方法的选择、风险管理工作的实施以及对风险管理计划持续不断地检查与修正这样一个过程。在房地产风险管理中，解决风险对投资项目的困扰必须依赖于合适的风险应对手段。因此，有必要分析风险管理的各种可能方法，使投资者在针对具体的风险时，可以在风险应对措施上有充分的余地，特别是不遗漏相对有效的管理风险方法。房地产投资者风险管理程序包括：1、对可能影响投资或建设项目经济效益的风险进行识别；2、风险衡量，是指量测、评估风险对投资者实现既定目标的不利影响及其程度；3、风险管理的对策选择，即针对各类风险及其影响程度选择相应的风险管理方案。4、风险管理的实施，是指根据风险管理方案，制定风险管理目标，实行目标管理，并进行有效的指挥和协调，以保证风险管理的实现。具体的风险管理对策有：风险的回避、风险的预防和减轻、风险的转移与自第8页共26页担。第三节目前方法的缺陷与研究空白目前国内对房地产开发风险管理方面的研究主要存在以下的缺陷：一是多集中定性的介绍上，定量分析的不足。二是研究方法仅针对房地产开发的某一个环节，诸如财务风险、市场风险控制等，很少涉及房地产开发的全过程，故不能为开发商全方位、全过程的风险管理提供理论指导。例如中孚房地产开发公司在常州广化桥逸开发的天禧星园项目，在开发前期也注重了风险管理，做了市场调查，运用了SW