产城融合_产业新城规划研究

以产城融合为目标的产业新城规划研究聯創國際目录四、案例分析1.保定北部低碳新城—新能源城、汽车城2.即墨汽车城3.新密银基轩辕圣境黄帝宫文化产业新城4.无锡东方田园综合体三、产业新城的规划研究1.产业规划与城市规划2.产业定位3.功能组成与规模研究4.规划布局的基本原则二、打造产业新城1.根据产业类型的不同2.根据产业新城建立模式的不同一、产业融合的发展背景1.产业地产的概念2.产城融合发展的社会背景3.产城融合发展的政策背景4.产城融合的开发主体产城融合的发展背景产业地产的概念产业地产的崛起住宅写字楼商业???国家宏观调控从严从紧，未来几年活跃程度将持续降温市场开发较为成熟；同时，尤其一线城市用地供应有限受宏观调控影响较小，是目前比较活跃的地产板块之一下一个焦点产业地产政府的大力支持市场的旺盛需求广阔的发展空间产业地产的概念产业地产的概念•产业地产是围绕着微笑曲线，构建的产业价值链一体化平台，以产业为依托，地产为载体，实现土地的整体开发与运营。试制品开发等零部件生产模块零部件生产销售售后服务下游上游高业务工序组装利润空间小附加价值利润空间大利润空间大低产业地产依托载体产业地产的概念产业地产的概念•产业地产是围绕着微笑曲线，构建的产业价值链一体化平台，以产业为依托，地产为载体，实现土地的整体开发与运营。产业地产依托载体试制品开发等零部件生产模块零部件生产销售售后服务下游上游低高业务工序组装利润空间小附加价值利润空间大利润空间大开发对象独栋写字楼、高层办公楼、标准化厂房、中试研发楼等整合自然资源、社会资源、经济资源等打造产学研产业集群政府地产商企业产城融合发展的社会背景要素成型期成长期成熟期与城市的关系主导功能纯工业工业与部分配套综合功能主导空间生产空间生产与配套服务空间消费空间与城市联系城市外围，联系弱与城市联系日益密切形成新城区与人口组成的关系对人才要求普通工人，收入低高技术产业人群，出现收入差异结构复杂化对功能配套要求工人宿舍，配套少工业邻里，教育，生产和生活服务较完善配套产业与城市、人口组成的关系产业发展资本积累城市主导功能转变产业发展经济发展人的社会需求提高产城融合发展的社会背景产业地产的发展方向1)传统产业------高新技术产业以蛇口工业区变身高科技产业区为例产业导向汽车电子产业汽车电子先进装备制造新能源新材料生物医药功能定位新型高科技园示范区域高新技术产业核心发展区循环经济产业示范基地产业结构调整，从产业链底端向中高端转移形成以地产、物流为核心产业，高科技、园区服务为主营业务的新产业格局打造成高端服务业基地，主导发展网络信息、科技服务、文化创意三大产业1995年2002年2008年产城融合发展的社会背景海尔集团：•海尔集团成立于1984年，在青岛以电冰箱生产起家。在20年的时间里，从一个小厂发展成为拥有完整家电产业链的跨国集团，包括制造生产基地和物流中心等。在青岛拥有五大园区，在国内外享有盛誉。产业地产的发展方向2)单一产业------上下游产业链的产业集群生产要素聚集阶段产业主导特征阶段创新突破阶段现代科技都市阶段单个产业产业链产业集群产业网纵向延伸横向共生整合发展产城融合发展的社会背景产业结构的复杂化，导致人口结构复杂化，规模增大，相应的，要求服务配套设施的规模增大，种类增多，体系复杂。以苏州工业园区为例：产业地产的发展方向2)单一产业------上下游产业链的产业集群2008年，苏州工业园区产业类型分类：43%27%4%9%17%电子信息精密机械生物制药新材料其他2008年，苏州工业园区人口职业组成：22%53%21%4%专业技术文职生产运输商业服务农业产业产城融合发展的社会背景居住用地根据住宅密度分为五种类型，可全面满足不同居住人群需求。产品类型容积率密度（人／ha）用地比例（%）人口比例（%）高密度（公共住宅）2.37504862高密度（公馆式公寓）2.3510129.4中密度（公馆式公寓）2.03603218.9低密度0.7-1.26070.7工人宿舍2.323019居住体系配套设施体系商业配套设施按城市级、分区级、邻里级三级配套居住区以邻里中心的方式集中设置社区主要配套设施工业区以综合性便利中心的形式设置集中的宿舍区和商业便利服务设施根据人口结构的复杂性，苏州工业园区的居住和配套设施体系分等级设置产业地产的发展方向2)单一产业------上下游产业链的产业集群产城融合发展的社会背景以北京科技园建设有限公司规划产品为例：第一代园区第二代园区第三代园区功能以产业招商和产业集群为主努力实现产业，商务，居住功能的复合需求，但是仅仅能够满足城市简约化需求坚持打造产业新兴城市，集居住，商业，办公，教育，休闲娱乐等多功能为一体代表案例中关村软件园青岛蓝色生物医药产业园嘉兴智富城核心理念多元产业聚集融合城市资源均衡配置社会管理智能高效第三代产品新型城市微缩模型产业地产的发展方向3)功能复合的产业综合体产城融合是把产业和人口合理地融合在一起，以人为本，全面发展。是适应时代发展的必然选择。产城融合发展的政策背景产城发展的政策背景•从2000年～2012年，我国城镇化率由36.2%提高至52.6%。但该数据是伪城镇化率，居住在城市的务工人员并未享受真正的市民待遇。若按照户籍人口计算，城镇化率仅为35%。•十八大会议提出新型城镇化概念，新型城镇化与传统城镇化的最大不同，在于新型城镇化是以人为核心的城镇化。城镇化城人城镇化十八大十八届三中全会2014-3-16有质量的城镇化人的城镇化正式公布《国家新型城镇化规划》产城融合发展的政策背景从新型城镇化角度解读产城融合：•从2000年～2012年，我国城镇化率由36.2%提高至52.6%。但是该数据是伪城镇化率。新型城镇化与传统城镇化的最大不同，在于新型城镇化是以人为核心的城镇化，强调在产业支撑、人居环境、社会保障、生活方式等方面实现由“乡”到“城”的转变，实现城乡统筹和可持续发展，最终实现“人的无差别发展”。产城发展的政策背景十八大十八届三中全会2014-3-16有质量的城镇化人的城镇化正式公布《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》城镇化城人城镇化产城融合的开发主体政府地产商企业土地利用率城市形象持续税收经济发展居民就业经济效益投资风险政府政策成长环境发展空间经济效益产城融合是政府，地产商，企业的共同诉求。产城融合的开发主体打造产业新城产业新城分类-根据产业类型的不同•在规划中引入“白地”“灰地”“弹性绿地”等理念，对于短期内不明确规划用途的地块实施弹性控制，有效提高土地开发效益和集约利用水平。工业地产：苏州工业园一般工业圈高科技工业圈生态核居住圈24%7%33%36%居住用地公共设施用地工业用地其他用地产业新城分类-根据产业类型的不同用地类型面积（ha）比例（%）居住用地152.224.0公共设施用地442.77.0工业用地2119.733.4其中高科技工业375.85.9普通工业1743.927.5总用地2714.664.4一般工业圈高科技工业圈生态核居住圈工业地产：苏州工业园•在规划中引入“白地”“灰地”“弹性绿地”等理念，对于短期内不明确规划用途的地块实施弹性控制，有效提高土地开发效益和集约利用水平。产业新城分类-根据产业类型的不同新加坡市区重建局（URA）在1995年首次提出并开始试行了“白色地段”（WhiteSite），意在通过预留当时功能无法确定的用地，为将来提供更多灵活的建设发展空间。后来白色用地开始出现在国内的城市规划中，白色用地定义为区位极其重要、土地价值高或升值潜力巨大、且不能在短期内明确性质的一类用地，白地主要是为未来开发建设预留空间。白地的用地性质需与周围地块的性质相协调，或为周围地块提供配套服务，可以根据市场条件融入周围地块.工业地产：苏州工业园白色用地•首次在国内出现的城市灰色用地，是中国城市规划设计研究院在2007年修编新一轮苏州工业园区分区规划中产生的。这次规划对灰色用地的定义是由于土地价值提高需要逐步“退二进三”的工业用地，同时相应地提出了四项具体实施办法：①原则上应在2020年前实现“退二进三”，最晚不超过2030年；②允许新批工业用地，但使用年限应缩短为15～20年；③允许现有企业新增投资，土地使用年限可根据投资强度适当延长，最晚不超过2030年；④征收地产税，提高运营成本[2]。•经过广泛和深入的研究，笔者认为不仅仅“退二进三”的工业用地可以定义为灰色用地，无法通过规划预期严格规定用地性质的地块一定程度上均有可能规划为灰色用地。灰色用地弹性绿地”是在用地性质确定的情况下，由于建设实际的需要而出现的一种用地过度状态。“弹性绿地”的一边或两边是不同性质的用地，在规划建设的前期由于实际建设的需要以绿地形式加以保留，随着建设的推进，“弹性绿地”可以慢慢压缩，最终成为一个小型绿化带。弹性绿地产业新城分类-根据产业类型的不同•区位：广东省深圳市大梅沙•规模：占地9平方公里•东部华侨城是国内首个集休闲度假、观光旅游、户外运动、科普教育、生态探险等主题于一体的大型综合性国家生态旅游示范区。旅游地产：东部华侨城交通性主干路盐山公路盐坝高速盐山公路大侠谷云海谷茶溪谷产业新城分类-根据产业类型的不同•区位：广东省深圳市大梅沙•规模：占地9平方公里•东部华侨城是国内首个集休闲度假、观光旅游、户外运动、科普教育、生态探险等主题于一体的大型综合性国家生态旅游示范区。旅游地产：东部华侨城交通性主干路盐山公路盐坝高速盐山公路大侠谷云海谷茶溪谷•城市对外交通•盐坝高速在华侨城南侧通过•盐山公路由南到北贯穿基地•道路组织•以盐山公路为道路主体，各个组团片区主要道路与其相连，形成完整的内部道路系统；•盐山公路与盐坝高速相连以满足对外联系需求。产业新城分类-根据产业类型的不同•东部华侨城拥有二个主题公园、三座旅游小镇、四家度假酒店、两座18洞山地球场、住宅等精品项目。居住片区居住片区居住片区Golf主题公园片区旅游服务片区Golf旅游地产：东部华侨城项目名称数量占地面积主题公园21800亩酒店4330亩住宅-1320亩高尔夫23090亩绿地其他-6960亩产业新城分类-根据产业类型的不同•东部华侨城拥有二个主题公园、三座旅游小镇、四家度假酒店、两座18洞山地球场、住宅等精品项目。项目名称数量占地面积主题公园21800亩（120公顷）酒店4330亩（22公顷）住宅-1320亩（88公顷）高尔夫23090亩（206公顷）绿地其他-6960亩（464公顷）居住片区居住片区居住片区Golf主题公园片区旅游服务片区Golf大侠谷探险乐园、茶溪谷度假公园主题公园茵特拉根小镇、海菲德小镇、天麓地产旅游地产东部华侨城瀑布酒店、东部华侨城房车酒店、茵特拉根酒店主题酒店茶翁古镇、大华兴寺、大华兴寺菩提宾舍、云海谷高尔夫会员球场和公众球场等其他景点旅游地产：东部华侨城产业新城分类-根据产业类型的不同农业地产：成都三圣花乡乡村旅游区五大景区他乡农居幸福梅林东篱菊园江家菜地荷塘月色占地面积4367亩3000亩1700亩3000余亩1074亩产业特色西南地区重要花卉集散批发地梅花食品产业突出菊花多品种的种植和大规模的菊园把传统种植业变为体验式休闲产业田园风光成为艺术创作、乡村音乐的乐园•五大景区错位发展，竞相开放，形成了锦江区推进城乡一体化，发展乡村旅游的独特景观。幸福梅林他乡农居荷塘月色江家菜地东篱菊园产业新城分类-根据产业类型的不同“五朵金花”错位发展，竞相开放。占地4367亩的“花乡农居”，重点发展小盆花、鲜切花，进一步强化作为西南地区重要花卉集散批发地的产业优势。占地3000亩的“幸福梅林”突出梅花文化，形成梅花食品产业，延伸梅花产业链。占地3000余亩的“江家菜地”以认种方式把传统种植业变为体验式休闲产业。占地1700亩的“东篱菊园”突出菊花多品种的种植和大规模的菊园，形成了“环境、人文、菊韵、花海”的交融。占地1074亩的“荷塘月色”优美的田园风光已成为艺术创作、乡村音乐的乐园。“五朵金花”错位发展，竞相开放，形成了锦江区推进城乡一体化