第5章 房地产开发项目投资估算

第5章房地产开发项目投资估算主讲：莫贤发（副教授）2016.3.30教学内容：1.房地产开发的成本构成2.房地产开发的估算方法（成本与收入）3.房地产开发的税金计算教学要求：1.解释成本、收入、税费项目的内容2.计算房地产开发的成本、收入、税费重点：1.房地产开发的税金计算5.1房地产开发项目投资与成本构成项目总投资建设投资建设期利息工程费用工程建设其他费用预备费一、房地产开发项目总投资5.2房地产开发项目投资及成本费用1.土地费用2.前期工程费3.基础设施建设费4.建安工程费5.公共配套设施建设费6.开发间接费7.管理费用8.销售费用9.财务费用10.其他费用11.开发期间税费12.不可预见费（一）土地费用1.土地拆迁费（1）农村土地拆迁费用参考价格：旱田：5.3万/亩;水田:9万/亩;菜田:15万/亩（2）农村土地拆迁安置补偿费前三年平均年产值×补偿倍数（4-6倍）参考价格：旱田：3万/亩;水田:4.8万/亩;菜田:5万/亩（3）城镇土地拆迁费用①货币补偿金额（元/m2)＝重置价格×剩余期限÷使用期限②房屋产权交换③房屋搬迁补助费500元/m2④临时安置补助费每月15元/m22.土地出让金(地价）（二）前期工程费1.可行性研究：建安工程费×1.5%2.水文地质勘察：建安工程费×0.5%3.规划设计：建安工程费×3%4.五通一平：建安工程费×0.35%通水、通电、通路、通气、通讯和场地平整。（三）基础设施建设费1.费用：水电气、排污、绿化、道路、路灯、环卫设施等。2.估算方法：（1）单位指标法（2）概算指标法直接费=每平方米造价×建筑面积（四）建筑安装工程费1.建筑工程费2.设备工程费3.安装工程费（五）公共配套设施费1.居委会2.派出所3.幼儿园4.停车场（六）开发间接费1.工资2.办公费3.水电费（七）管理费1.工资2.办公费3.差旅费4.五险一金（八）财务费1.利息：10%（九）销售费（占销售收入的3%-6%）1.工资2.办公费3.差旅费4.五险一金（十）税费（行政事业性收费或规费）1.土地使用税2.市政管线费3.供电贴费4.用电权费5.绿化建设费6.电话初装费7.市政公用设施费（十一）其他费用（占投资额的2%-3%）1.临时用地费2.临时建设费3.工程造价费4.总承包管理费（十二）不可预见费（预备费）（占1-11的3%）1.设计变更2.隐蔽工程验收3.涨价预备费4.运营费5.3房地产开发项目收入估算5.3.1房地产开发项目收入内容主要包括商品房的销售收入、出租收入、自营收入①销售收入=出售建筑面积×销售单价②出租收入=出租建筑面积×租金单价③自营收入=进行商业和服务业等经营活动的收入5.3.2销售费用及出租自营费用估算1.销售费用（广告费、代理费、服务费宣传费等）销售费用=销售收入×（3%-5%）2.出租经营费用（广告费、代理费、打印费、宣传费、物料消耗费等）出租自营费用=年出租自营收入×20%序号项目合计123…N1销售收入1．11．21．3可销售面积（平方米）单位售价（元/平方米）销售比例（%）2经营税金及附加2．12．22．3…营业税城市维护建设税教育费附加销售收入与经营税金及附加估算表单位：万元序号项目合计123…N1租金收入1．11．21．3可出租面积（平方米）单位租金（元/平方米）出租率（%）2经营税金及附加2．12．22．3…营业税城市维护建设税教育费附加3净转售收入3．13．23．3转售价格转售成本转售税金出租收入与经营税金及附加估算表单位：万元序号项目合计123…N1自营收入1．11．21．3商业服务业其他2经营税金及附加2．12．22．3…营业税城市维护建设税教育费附加自营收入与经营税金及附加估算表单位：万元1.营业税及附加2.土地使用税3.房产税4.土地增值税5.4房地产开发项目税金5.4.1营业税金及附加包括营业税、城乡建设维护税、教育费附加（通常也叫两税一费）、印花税（0.5-1‰）。计算公式：1.营业税=营销收入×5%2.城乡维护建设税=营业税×（7%/5%/1%）3.教育费附加的=营业税×3%4.两税一费=营销收入×5.5%5.4.2土地使用税以实际占用的土地面积为计税依据，向土地所在地的税务机关交纳税金。计算公式：土地使用税=实际占用的土地面积（m2)×税率①南宁市、柳州市：0.35-1.7；②梧州市、桂林市：0.30-1.4；③钦北防市：0.20-1.0；5.4.3房产税房产税是投资者拥有房地产时应缴纳的一种财产税。计算公式如下：（1）从价计征房产税=房产原值×（1-扣除比例）×税率（1.2%）（2）从租计征房产税=租金收入×税率（12%）5.4.4土地增值税对转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得增值额为征税对象征收的一种税。计算原理如下：土地增值税=增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除率5.4.5.企业所得税是对房地产企业生产经营年度所得应缴纳的税金。计算公式：企业所得税=收入总额-扣除项目金额×25%序号项目计算基础1转让房地产总收入详见销售收入表22．12．22．32．42．5扣除项目金额取得土地使用权所支付的金额开发成本开发费用与转让房地产有关的税金财政部规定的其他扣除项目2.1+2.2+2.3+2.4+2.52．1地价款与相关手续费2．2土地征用及拆迁费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费等2．3管理费用、销售费用、财务费用2．4营业税、城乡建设维护税、教育费附加2．5（土地使用权金额+开发成本）×20%3增值额转让房地产总收入-扣除项目金额4增值率(3)÷(2)5适用税率增值额50%以下部分：30%增值额超过50%至100%部分：40%增值额超过100%至200%部分：50%增值额超过200%部分：60%6增值税土地增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除率土地增值税计算表财务费用利息能按清算项目计算且有银行机构证明的，据实计算，其他费用按2.1+2.2的5%计算。财务费用利息不能按清算项目计算或无银行机构证明的，三项费用合算，按2.1+2.2的10%计算。（五）税率：四级超率累进税率增值额占扣除项目金额的比率税率（%）速算扣除系数（%）1、不超过50%的部分3002、超过50%不超过100%的部分4053、超过100%不超过200%的部分50154、超过200%的部分6035注意：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征增值税。公式：土地增值税税额=增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除率例：某纳税人转让房地产所取得的收入为400万元，其扣除项目金额（假设考虑了所有应扣除因素）为100万元，试计算其应纳土地增值税的税额。解：（1）增值额为：400－100＝300万元（2）增值率：300÷100=300%（3）增值税的税额为：300×60%-100×35%=145万元例：某房地产开发公司在市区购买一块土地，取得土地使用权支付金额为1000万元，拆迁安置费为80万元，勘察设计及前期工程准备费为80万元，建筑安装工程费为500万元，管理费用为8万元，贷款利息为80万元（未超过规定标准）。该房地产开发公司于3年后将该项目出售，取得转让收入共计2150万元。计算应纳土地增值税税额。。1、转让房地产收入＝2150（万元）2、扣除项目金额之和＝1000＋80＋80＋500＋8＋80＝1748（万元）3、土地增值额＝2150－1748＝402（万元）4、土地增值率＝402/1748×100%＝23%5、根据税率，对土地增值额未超过扣除项目金额50%的部分，适用税率为30%6、应纳税额＝402×30%＝120.6（万元）《城市发展和住宅市场调研报告》《项目可行性报告》项目听证会论证合作意向合作协议决策的失误是最大的失误统一决策的规划规定决策权限明确相关职责一、房地产新项目发展制度新项目发展项目概况法律及政策性风险分析市场分析规划设计初步分析工程及销售计划投资收益分析管理资源配置综合分析与建议竞拍和投标方式取得土地需要增加和完善的内容在新城市开发需要补充的内容《城市发展和住宅市场调研报告》《项目可行性报告》项目听证会论证合作意向合作协议新项目发展项目概况法律及政策性风险分析市场分析规划设计初步分析工程及销售计划投资收益分析管理资源配置综合分析与建议竞拍和投标方式取得土地需要增加和完善的内容在新城市开发需补充的内容《城市发展和住宅市场调研报告》《项目可行性报告》项目听证会论证合作意向合作协议成本测算税务分析经济效益分析项目资金预测万科房地产新项目发展管理制度.doc7.2房地产开发项目成本估算新项目成本估算体系－项目评价工作流程设计部销售部成本管理部项目发展部财务管理部成本市场定位产品方案收益情况收益情况成本估算计算－工作流程掌握基本资料准备相关资料计算单类产品成本合并平均成本土地方面规划设计方面土地价格红线外配套情况土地现状成本估算计算－工作流程掌握基本资料准备相关资料计算单类产品成本合并平均成本土地方面规划设计方面产品形式规划条件成本估算计算－工作流程掌握基本资料准备相关资料计算单类产品成本合并平均成本土地方面规划设计方面产品形式规划条件容积率配套建筑成本估算计算－工作流程掌握基本资料准备相关资料计算单类产品成本合并平均成本土地方面规划设计方面产品形式规划条件装修定位采暖方式结构形式产品类型成本估算计算－工作流程掌握基本资料准备相关资料计算单类产品成本合并平均成本参照项目相关文件法规经验数值工程造价方面开发建设方面成本估算计算－工作流程掌握基本资料准备相关资料计算单类产品成本合并平均成本按产品类别分类计算公共部分按比例摊销成本估算计算－工作流程掌握基本资料准备相关资料计算单类产品成本合并平均成本各单类产品单项总价汇总总价除以总可售面积得出单位成本成本估算计算－计算方法已知固定收费标准直接计算（修正）已知经验数据直接计算和已知经验数据相结合成本估算计算方法－固定收费标准开发前期准备费规划设计费报批报建费董迅：不关我的事！人家有文！060324规费明细表（town城2#地块）.xls成本估算计算方法－直接计算（修正）土地获得价款主体建筑工程费主体安装工程费园林环境费配套工程费开发间接费成本估算计算方法－直接计算（修正）1.红线外配套情况2.土地现状、付款方式3.产品形式（类型、结构、装饰、采暖）容积率配套建筑户均面积开发周期主要影响因素成本估算计算方法－已知经验数据社区管网费期间费开发成本与开发费用开发成本开发费用土地获得价款开发前期准备费主体建筑工程费主体安装工程费社区管网工程费园林环境工程费配套设施费开发间接费管理费销售费财务费总投资（完全成本）建造成本建造成本：指项目的建筑安装成本。包括：开发前期准备费、主体建筑工程费、主体安装工程费、社区管网工程费、园林环境费、配套设施费6大项。开发成本：指项目的制造成本。开发成本=土地获得价款+建造成本+开发间接费完全成本：完全成本=开发成本+期间费用。完全成本中不包含营业税金。项目成本：在未特别说明时，一般指项目的“开发成本”。几个基本成本概念1、土地获得价款地价及政府市政配套费支付合作方款项红线外市政设施费拆迁补偿费为取得土地开发使用权而发生的各项费用土地获得价款A、政府地价及市政配套费：支付的土地出让金、土地开发费，向政府部门交纳的大市政配套费、交纳的契税、土地使用费、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价。B、合作款项：补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等。C、红线外市政设施费：红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补偿费。D、拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等。2、开发前期费勘察设计费报批报建增容费三通一平费临时设施费指在取得土地开发权之后、项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行