2012年上半年无锡房地产市场报告

无锡市场上半年报2012年上半年度本报告数据说明：本报告中所涉及的新增预售供应量、成交量、成交均价等未特别注明的，均为建筑面积、建面价格；本报告中所涉及的新开盘及加推房源价格未特别注明的，均为套外面积价格；新开盘加推、媒体投放数据及成交数据均由无锡克尔瑞信息技术有限公司独家采集；本报告中新增预售供应量来自于网上房地产官方网站；六、排行榜及预测一、调控政策回顾二、宏观经济表现五、成交结构分析三、一级市场表现四、重点拓展板块报告目录一、调控政策回顾中央、地方政策回顾上半年度楼市表现历年政策与楼市表现上半年政策回顾行政政策（限购）信贷政策1月住建部：个人住房信息6月底前在40个城市联网无锡赫然在列温家宝：强调巩固房地产市场调控成果中山：中山悄然提高“限价”标准无锡：锡城节后房贷政策现松动银行首套利率普遍回归基准2月芜湖：“购房补贴”新政试水4天被中央叫停上海：“外地居民在沪居住满三年可购第三套”新政被叫停全国：多家银行首套房贷执行基准利率全国：存款类金融机构人民币存款准备金率下调0.5个百分点3月温家宝：一些地方房价还远远没有回到合理价位，强调调控不能放松。全国：四大行首套房贷利率全部降至基准利率之内无锡：多家银行首套房贷利率放松，无锡农村商业银行最高可享受基准利率85折优惠4月——全国：二三线城市上调公积金贷款上限幅度为15%-25%无锡：国有四大银行可办理公积金逐月冲抵商贷5月温家宝:严格实施楼市限购党报称房价下行趋势不改全国：人民币存款准备金率下调0.5个百分点无锡：公积金中心拟推统一客服热线办业务将更便捷6月国土部：住宅项目容积率不得低于1.0全国：6月8日起下调人民币存贷款基准利率0.25%全国：各地住房公积金贷款限额上调，范围在10-20万河南：首套房利率可在基准利率基础上优惠30%总体来看，限购政策不放松，温家宝总理频频强调楼市调控政策不放松，各地微调或放松政策多数被叫停；而信贷政策则大幅放松，利率回归基准，多数银行有优惠，同时，公积金贷款上限调高，央行准存下调，都有利于楼市回暖。限购政策继续执行，信贷政策逐步放松上半年楼市表现上半年，市场成交量自限购以来大幅回升，3~6月成交量一直维持在50万方上下，月均成交43.41万平米；与2011年同期相比成交量涨幅41.51%，供应量减少11.04%，价格下跌8.62%。进入三月份，随着开发商大幅降价和信贷政策的放松成交量增加；均价方面，六月商品住宅均价受部门楼盘调价影响有所上扬，但仍低于去年同期。成交均价,08上半年,6334成交均价,08下半年,6453成交均价,09上半年,6165成交均价,09下半年,7331成交均价,10上半年,8240成交均价,10下半年,8940成交均价,11上半年,9549成交均价,11下半年,9282成交均价,12上半年,8726元/平米万方无锡商品房量价走势供应面积成交面积成交均价平米2008年1月至2012年6月无锡商品住宅成交均价成交面积成交均价年内第一次降息年内第五次降息加息、提高存准最后一次加息降低存准第三次降低存准降息国四条首套房归回基准利率新国八条国十条数据来源于：CRIC系统和中国人民银行官网2008年金融危机至今国家多次调控房价，自“新国八条”出现后锡城房价开始回落，此间经历了三次加息，2011年底首次降存准，2012年5月首次降息，货币和政策信号以明显趋于宽松。历年政策与楼市表现房地产市场调控脉络04年禁止期房转让非普通住宅2年征营业税非普通住宅3%契税营业税二转五二套房贷新政限购（48个城市）限贷（所有城市）限价（小部分城市）限购政策逐步退出？物业税？04年:完善交易制度05-06年:提高交易税费07年:差别化贷款政策10年至今:行政命令强压需求未来:回归市场化手段？背景一：市场投机热情高涨炒楼花炒预售普遍背景二：全民投资房产初现二手房换手率高企房价持续高涨背景三：08年金融危机国家救市市场需求再度井喷一线城市房价创历史新高二三线城市房价普涨国家对房地产市场的调控起始于2004年，到目前为止成周期的政策调控大致有四波，从政策脉络上看，打压市场投资投机需求构成了近十年以来房地产调控的主线。限购因其行政命令的属性，不可能成为我国房地产市场长期的管控机制，在我们看来，未来在基础条件成熟之后，以物业税代替限购令将是必然的选择，而在过渡期间，不排除两者有一段共存的时间政策走势预判去投资化”是政策管控不变的目标，未来限购与物业税仍将共存一段时间，政府将继续坚持对房产市场的调控，下半年或进一步调整定向调控政策，以促使房地产市场“软着陆”。宏观经济环境城市年度经济房地产量价表现二、宏观经济表现宏观经济环境世界经济形势进一步恶化全球经济活力正在逐渐减弱，并且内外部失衡进一步加剧，欧债危机、海湾地区的动荡等因素引发了人们关于世界经济再次探底的猜想，市场信心也因此大幅下降。发达国家正在步入滞胀的泥潭，一方面，主要发达国家普遍面临主权债务压力和金融稳定风险，私人需求尚未接过拉动经济增长的接力棒，经济增长动力仍然不足；另一方面，由于货币政策依旧宽松，甚至存在出台新的量化宽松政策的可能，通胀压力相对较大。新兴经济体面临着外部环境复杂多变，大量热钱冲击以及政策紧缩对经济增长的抑制等问题，其经济增速将继续呈放缓态势。全球经济依然处于失衡之中，经济面临着众多的挑战。根据IMF《世界经济展望》秋季报告预测，2012年世界经济将增长4％，与2011年基本持平。其中，发达经济体将增长1．9％，新兴和发展中经济体将增长6．1％。宏观经济环境利好因素：我国“十二五”规划第二年进入投资项目集中建设阶段，中西部不断承接东部产业转移，逐步成为带动经济增长的新亮点，扩大居民消费的政策体系不断完善将进一步扩大消费对经济增长的贡献；利空因素：经济增长也存在一些不利因素，2012年GDP增速调整，全年控制在7.5%，刺激性政策的逐步退出、严厉的房地产调控政策将使得经济增速进一步放缓，地方财政风险和土地市场交易趋冷对地方投资融资能力形成制约。国内经济出现明显回落总体来看，2012年国内的经济增速将继续下滑，紧缩的货币政策将有所放松，防止经济陷入“通缩”。虽然当前国内经济面临着“硬着陆”的风险还是很大，但鉴于国内投资依然强劲，加上政策将趋于稳定，预计国内经济在未来将会“软着陆”。国内下半年经济形势预测城市年度经济富裕度高，购买力强，市场仍有扩容空间，投资风险略低城市GDP(亿元)户籍人口(万人)流动人口（万人）住宅年成交量(万平米)土地年成交量(万平米)净增土地可售月数(月)人均可支配收入(元)职工工资(元)消费品零售总额（亿元）人均私家车保有量（辆/人）商品住宅成交均价(元/平米)地价楼价比无锡688046817536290535316384239821230.07986940.33常州3580329105366139546262693983212360.0777140.21上海191951412890729164640318384675767770.05224240.38十二基因中除净增土地可售月数外，其他十一项房地产数据为2011年数据，其余为10年数据；人均私车保有量=私车保有量/常住人口；地价楼价比=住宅土地年成交均价/住宅房屋年成交均价净增土地可售月数=(近30个月住宅土地成交总建面-近30个月住宅销售总面积)/近30个月月均住宅销售面积玫瑰图中数值除净增土地可售月数、地价楼价比外，其他各项指标均以上海数据为100做比；净增土地可售月数低于6的均取值为100，高于36的均取值为10，高于6低于36的取值=(净增土地可售月数-6)*3+10，地价楼价比以本城市数据为100与上海数据做比；城市容量投资风险688031638212342398元/年0.079辆468175建面1437万平米362万平米8694元/平米16个月0.34购买力无锡常州备注：除房地产成交信息为各市区外，其余均含市辖县区。城市宏观经济户籍人口,2007,461.74户籍人口,2008,464.2户籍人口,2009,465.65户籍人口,2010,466.56户籍人口,2011,467.96万人无锡市2007-2011年人口发展变化户籍人口外来人口外来人口增幅GDP总量,2007,3879.7GDP总量,2008,4460.62GDP总量,2009,4991.72GDP总量,2010,5793.3GDP总量,2011,6880.15亿元无锡市2007-2011年GDP走势图GDP总量GDP增长率人均GDP,2007,65570人均GDP,2008,73733人均GDP,2009,81146人均GDP,2010,92166人均GDP,2011,107400无锡市2007-2011年GDP走势图人均GDP人均GDP增幅截止2011年无锡市户籍人口达到467.96万人，外来人口175.26万人，外来人口的增长率明显高于户籍人口的增长率，但外来人口的增长率自07年以后总体呈现逐渐下降的趋势，主要受到无锡部分产业转移的影响；2011年无锡市生产总值达到6880亿元，年均增长12％左右，人均生产总值达到10.74万元。数据来源：无锡统计信息网及CRIC数据平台。注：无锡不做特别说明，均指无锡市区和江阴宜兴。11年无锡户籍人口约467.96万人，外来人口175.26万人；无锡自身宏观经济的发展快速而稳健。亿元固定资产及房地产投资情况固定资产投资房地产投资无锡房地产历年开发投资额商品房住宅经济适用房万方06年至今商品房开工、竣工面积走势房地产新开工面积房地产竣工面积固定资产投资保持高速率增长势头，房地产投资占固定资产投资比例在近两年有所减缓，主要是受到08-09年经济大环境的影响，10年后受经济回暖影响投资占比回升明显；房地产开发投资额保持持续增长状态，11年的增长势头较为迅猛，增长率明显加大。从06年至今商品房开工、竣工面积走势看，呈现逐年递增走势，2011年竣工面积受调控政策影响小幅回落。数据来源：无锡统计信息网及CRIC数据平台。注：无锡不做特别说明，均指无锡市区和江阴宜兴。房地产市场投资比重逐年上涨，11年增长势头强劲。06年至今，本市商品房开工、竣工面积呈现逐年递涨趋势，2011年竣工面积受调控政策影响小幅回落。城市宏观经济总体成交量趋势2012年上半年商品房成交量27028套306.59万平米，均价8726元/㎡，环比下跌8.62%，同比下跌5.99%。2012年上半年商品住宅成交量23323套260.48万平米，均价7642元/㎡，环比下跌14.86%，同比下跌9.56%。成交均价,08上半年,5995成交均价,08下半年,6028成交均价,09上半年,5811成交均价,09下半年,6952成交均价,10上半年,7904成交均价,10下半年,8402成交均价,11上半年,8975成交均价,11下半年,8449成交均价,12上半年,7642无锡商品住宅半年成交量价走势成交面积成交均价成交面积,12上半年,306.59成交均价,08上半年,6334成交均价,08下半年,6453成交均价,09上半年,6165成交均价,09下半年,7331成交均价,10上半年,8240成交均价,10下半年,8940成交均价,11上半年,9549成交均价,11下半年,9282成交均价,12上半年,8726万方无锡商品房半年成交量价走势成交面积成交均价今年上半年，商品房、商品住宅成交量创调控以来新高，“回暖”迹象明显，成交价格相当于2010年年中水平。上半年区域成交量成交均价,北塘,8661成交均价,滨湖,9432成交均价,崇安,17898成交均价,惠山,6596成交均价,南长,9425成交均价,锡山,6726成交均价,新区,7534万平米无锡商品房季度区表现量价成交量成交均价成交均价,北塘,7460成交均价,滨湖,9632成交均价,崇安,7604成交均价,惠山,6179成交均价,南长,8801成交均价,锡山,6061成交均价,新区,7078万平米无锡商品住