20070510-中海瀛台-商业街包装建议(修正版)资料

中海瀛台商业街包装建议报告内容案例借鉴主题定位业态建议包装建议商业街本体中海瀛台商业街：单侧24个商铺经营面积约850平米平层南北共两侧商业街的属性：品牌开发商开发高档社区内大型社区的商业街；社区内外街型；以社区人口为主要依托，辅以少量周边人口；连接黄浦江景观；①体量较小②高档社区内，半开放型③社区人口为主要客户群体④具备景观资源依托（深圳）华侨城波托菲诺借鉴成功因素：1、大型社区的开放型商业街，内外共享；2、具备一定的规模，形成集中的商业核心区；3、商业具备特色，对于住宅销售产生促进作用；案例差异点：波托菲诺环境成熟，而本项目刚起步；波托菲诺商业体量大，本项目体量较小；功能定位经营手法包装风格…………深圳.波托菲诺案例借鉴功能定位功能划分关联品牌A区精品街以化妆品、首饰为主，辅以艺术品、小提琴、纪念品等尼古拉·巴索蒂小提琴行、范思哲、PAULSMITH、“OROP”（欧罗普）首饰行、FRED首饰行B区水边休闲街酒吧、红酒专卖、咖啡吧、茶坊；冰激凌、PIZZA、通心粉、巧克力、甜点等古罗马咖啡吧、丹桂轩、SPR咖啡、Illy咖啡、可颂坊、舞鹤、金莎巧克力等C区社区服务街美容美发、银行、邮电局、鲜花店、干洗店、家政服务店等自由选择社区性超市或大型超市的社区店后期引进ABC1、销售中心2、风情商业街3、水岸会所4、天鹅堡一期5、纯水岸一期商业业态：①保证社区服务功能②根据规模进行多种商业功能组合划分案例借鉴商业街定位：①从特色商店、建筑搭配入手，集中体现意式风情商业街以意大利特色商店、酒吧、咖啡厅和社区配套服务商业设施为主。通过意式商业风情街结合钟楼的设计展现小镇精致生活的主题。商业突出了项目的主题，水岸广场、燕栖湖及建筑风格，构成意大利风情。案例借鉴商业经营：①只租不售，长期经营②根据规划定向招租，引进1-2家知名主力店③限制同业竞争，严控商家水岸商业前期以低租金引入丹桂轩、舞鹤，奠定社区商业高档形象。丹桂轩在高端客户中具有很高的声誉，是商界名流聚会、交流的常选地。因经营良好，目前已经扩大规模，承租部分会所面积。案例借鉴商业街有助于展示社区主题形象，吸引看房人和游客进入景色更佳的湖岸与木栈道，营造售场氛围案例总结：①社区服务+特色商业②商家、包装体现项目风格定位③只租不售，主力店引领，保证品质案例借鉴本项目借鉴：商业街体量较小，以社区服务型商业为主商业经营建议只租不售，保证对商家的控制权商业包装与社区整体品质相符合，协调一致，体现项目高端品质生活利用会所昭示性，引进知名餐厅作为主力商业，带动整体人气；案例借鉴主题定位5分钟步行范围内主要以沿街小商铺为主要商业，形象低档，与本项目客群完全不符周边中型超市农工商等分布在百色路、罗秀路内侧，与项目距离较远距离本项目最近的龙华商圈近20分钟车程龙华商圈①周边商业不完善，档次低②集中性商业网点距离远，品牌弱③缺乏与本项目高端定位相符的商业网点270度双向江景600米长江岸最大宽度300米江面80米水岸距离超低建筑覆盖率1.5万平米中央园林人均17.4m2绿化面积观江视觉通廊观景空中院落无遮挡落地大玻璃窗中海瀛台：徐汇.国际湾岸社区主题定位①瞄准区域高端客户，两外人士②注重生活品质与真实感受③圈层意识、品牌意识强烈他们是40-55岁的城市中坚力量他们处于事业发展的黄金时期......具备一定的财富积累他们重视财富增长，关注理财他们追求生活品质，多次置业，选择更为理性他们相信眼见为实，品质感受，他们同样关注未来.....三口之家或者更多，重视家庭生活，重视子女培养他们习惯于亲友居住成群，圈层意识较强他们仍习惯每天看报，但网络也已经成为主要信息途径主题定位中海瀛台——国际.滨江风情街品质的保证特色的体现项目精神的传递，湾岸生活的窗口主题定位国际.滨江风情街一种情调、一种品质、一种生活业态建议社区服务类：1.中型超市——联华2.便利店——喜士多3.干洗店——美国GEP/德国卡柏4.糕点房——可颂坊/克莉丝汀5.精品水果店6.24h自助银行7.家政服务8.宠物美容店选择原则：以社区生活服务类为主品牌商家或者包装品质感高有一个中型规模的主力店每种业态不多于两家社区休闲类：1.鲜花礼品店2.音像制品店3.书局——季风4.咖啡馆——真锅、上岛5.甜品休闲坊——甜蜜蜜6.美容SPA类•根据《城市居住区设计规范》，一般城市居住区商业面积按社区人口估算一般为0.7-0.91平米/人；•根据一期1047户，每户人口3人推算，商业面积需求在2100-2800平米之间；①商业体量未满足基础标准②社区服务、生活基础配套型为主包装建议街名铭牌门楣设计导视设计廊柱包装大型广告可移动广告遮棚设计旗帜橱窗建议以金属为主要材料设计商业街铭牌有助于提升商业街的整体形象以及项目昭示性街名铭牌门楣设计导视设计廊柱包装大型广告可移动广告遮棚设计旗帜橱窗包装建议门楣——建议与店门平齐，使街面感觉整齐；建议采用金属等较有品质感的材料店招——建议设置统一的店招；既保证昭示性又保证街面的整齐感；建议采用金属架形式；街名铭牌门楣设计导视设计廊柱包装大型广告可移动广告遮棚设计旗帜橱窗包装建议导视的设计应配合商业街风格及项目导视系统；在设计上可考虑较为沉稳的形式；街名铭牌门楣设计导视设计廊柱包装遮棚设计旗帜橱窗包装建议廊柱采用喷绘/墙纸包裹、灯箱均可柱与柱之间较小的空间可考虑广告宣传位街名铭牌门楣设计导视设计廊柱包装遮棚设计旗帜橱窗包装建议通过遮棚设置可在色彩上增加商业街的趣味性，同时遮挡阳光；遮棚上建议印制项目logo；街名铭牌门楣设计导视设计廊柱包装遮棚设计旗帜橱窗包装建议路旗的设计可考虑变换形式；以长为特色或宽为特色或异形为特色均可；内廊处建议设置吊旗，增加商业氛围街名铭牌门楣设计导视设计廊柱包装遮棚设计旗帜橱窗包装建议橱窗——建议强调对色彩的运用，增添商业街的情趣；商品摆设建议请展示设计公司辅助布置；街名铭牌门楣设计导视设计廊柱包装遮棚设计旗帜橱窗包装建议其他街灯——建议采用欧式风格的细杆街灯；灯杆可设置路旗；植物——建议与街灯搭配使用植栽；铁艺栏杆等位置建议使用色彩鲜艳的花束装饰，增加情趣；街名铭牌门楣设计导视设计廊柱包装遮棚设计旗帜橱窗包装建议其他建议在店铺门口，摆放适量的阳伞、休闲座椅等；或者摆放公用休闲座椅；分别搭配绿色植栽；建议在内廊的店铺门口摆放店铺公告架，增添商业气氛；Theend