第三部分质量管理执行篇(登堂入室篇)

第三部分：质量管理执行篇（登堂入室篇）目录Part9、房地产项目工程质量管理标准Part10、房地产项目工程质量管理Part9房地产项目工程质量管理标准1你公司的质量标准2质量与尊严质量标准篇Part9质量标准篇国家质量标准您的质量标准21公司的质量标准Part9《建筑工程施工质量验收统一标准》中定义：反映建筑工程满足相关标准规定或合同约定的要求，包括其在安全、使用功能及其在耐久性能、环境保护等方面所有明显和隐含能力的特性总和。问题一：什么是相关标准规定？合同约定？问题二：哪些是与安全、使用功能、耐久性能、环境保护有关？（各举三个例子）质量是什么？质量与尊严质量标准篇国家质量标准公司质量标准21公司的质量标准Part9国家相关法律法规简介：《建筑工程施工质量验收统一标准》《建设工程质量管理条例》《房屋建筑工程质量保修办法》其他专项工程国家验收标准质量与尊严质量标准篇国家质量标准公司质量标准21公司的质量标准Part9第四十条在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。《建设工程质量管理条例》质量与尊严质量标准篇国家质量标准公司质量标准21公司的质量标准Part9以客户满意为标准你公司的质量标准是什么？质量与尊严怎么做客户才满意？质量标准篇国家质量标准公司质量标准21公司的质量标准Part9客户工程质量满意度调查结果（某地产集团公司调查数据库）满意度调查客户关注重点客户质量标准标准的统一说明：总体呈上升趋势。2005年，在各专业系统中是提升最快的，但绝对值仍是最低的。2005年集团总体满意度为82%。质量与尊严历年工程专业满意度61%52%60%68%0%20%40%60%80%2002200320042005质量标准篇国家质量标准公司质量标准21公司的质量标准Part9满意度调查客户关注重点客户质量标准标准的统一现场调查结果公布质量与尊严质量标准篇国家质量标准公司质量标准21公司的质量标准Part9满意度调查客户关注重点客户质量标准标准的统一2003年抱怨的前三位：铝合金/塑钢门窗、墙面、阳露台2004年抱怨的前三位：铝合金/塑钢门窗、墙面、楼地面/顶棚客户关注的质量重点是什么？质量与尊严质量标准篇国家质量标准公司质量标准21公司的质量标准Part9满意度调查客户关注重点客户质量标准标准的统一客户的抱怨=我们关注？质量与尊严铝合金、墙/屋梁质量问题突出,主要表现在配件、渗漏方面;磨合期稳定期磨合期＋稳定期发生比例%发生比例%发生比例%n=616n=346n=9622.铝合金/塑钢门窗（含配件）3419533.墙/屋梁3017461.入户门2111334.楼地面/屋面/顶棚188265.给排水设施（给排水管、阀门）168248.安防、门禁、智能化系统124167.线路、灯具、开关、插座、配电箱等电气工程1141510.装饰工程，包括抹灰、涂料、吊顶、地板、墙地砖等1231511.暖通工程，包括空调、采暖、通风及室内环境105159.橱柜、护栏、信报箱、五金配件等部品931213.单元/单体公共设施731012.燃气设施73106.洁具721014.公共区域：绿化、园林建设、小区内道路、市政配套63915.施工现场管理538另外,入户门、楼地面/屋面/顶棚存在的问题比例也较多,主要表现在入户门锁、划痕、楼面裂缝、墙体不平整等方面。2005年抱怨前四位质量标准篇国家质量标准公司质量标准21公司的质量标准Part9质量与尊严满意度调查客户关注重点客户质量标准标准的统一客户质量标准的特点„对渗漏水、裂缝无法接受„注重使用功能„关注观感质量„关心质量的耐久性能„允许质量有瑕疵，但希望及时维修整改质量标准篇国家质量标准公司质量标准21公司的质量标准Part9满意度调查客户关注重点客户质量标准标准的统一客户的质量标准就是你的质量标准„你的质量标准就是要能够经受得起客户的挑剔„客户是我们存在的所有价值„客户满意是检验工作好坏的最终标准质量与尊严质量标准篇国家质量标准公司质量标准21公司的质量标准Part9满意度调查客户关注重点客户质量标准标准的统一质量与尊严提高我们的标杆统一标准认证流程质量标准篇国家质量标准公司质量标准21公司的质量标准Part9满意度调查客户关注重点客户质量标准标准的统一质量与尊严工程观感质量标准工程统一做法交付标准万科（深圳区域）装修设计标准项目工程质量标准某地产项目交付标准与建造标准万科毛胚房交楼观感质量解读1质量标准篇国家质量标准质量标准2质量与尊严Part9质量与尊严汗青计划客户的声音换个角度看质量无借口公道自在人心，万科的汗青计划质量标准篇国家质量标准万科质量标准Part9质量与尊严汗青计划客户的声音换个角度看质量无借口千古流芳还是明镜高悬？12质量与尊严质量标准篇国家质量标准公司质量标准Part9质量与尊严汗青计划客户的声音换个角度看质量无借口千古流芳还是明镜高悬？12质量与尊严质量标准篇国家质量标准公司质量标准Part9质量与尊严汗青计划客户的声音换个角度看质量无借口12质量与尊严质量标准篇国家质量标准公司质量标准Part9质量与尊严汗青计划客户的声音换个角度看质量无借口12质量与尊严质量标准篇国家质量标准公司质量标准Part9质量与尊严汗青计划客户的声音换个角度看质量无借口12质量与尊严质量标准篇国家质量标准公司质量标准Part9质量与尊严汗青计划客户的声音换个角度看质量无借口12质量与尊严从客户和物业的角度看工程质量标准篇国家质量标准公司质量标准Part9质量与尊严汗青计划客户的声音换个角度看质量无借口质量是企业品牌的底线，没有质量就没有未来。我们没有任何借口去推卸质量责任，不能胜任即被淘汰！12质量与尊严项目的成败与您社会价值息息相关C:\Users\sony\s\RealPlayerDowPart10房地产项目工程质量管理质量管理篇Part101质量策划2合理工期3.设计前期介入管理4施工过程质量控制5对供方的质量管理输出建立质量管理体系质量管理篇策划的重要性确定质量目标Part10质量管理体系PDCA质量持续改进循环的第一步，确定目标与公司宗旨的一致性，分配资源和固定职责确定质量目标工作内容53421质量策划先知其策，然后行；先共其策，然后知；先知其策，然后行；先共其策，然后知；质量管理篇策划的重要性Part10确定质量目标目标成果体现质量管理体系质量目标：总体质量水平：詹天佑大奖、鲁班奖、XX杯„重要分项工程质量指标：渗漏水率、裂缝防治、其他细项质量标准„工程管理流程符合度：体现项目内部管理水平53421质量策划质量管理篇策划的重要性Part10确定质量目标目标成果体现质量管理体系工程管理指导书+防水体系等各种分项工程标准53421质量策划大连公司项目管理策划书北京公司防渗漏体系南昌公司项目管理指导书建筑工程全面质量管理手册（中海）香港项目PQP香港项目管理策划质量管理篇策划的重要性Part10确定质量目标重要性ISO9000-2000质量管理体系建立质量管理体系的作用：1、减小失误概率2、持续保证成功3、系统性控制风险4、职责清晰体系层级检查评估改进3421质量策划质量管理篇策划的重要性Part10确定质量目标重要性ISO9000-2000质量管理体系评价质量管理体系的四个方面体系层级检查评估改进过程是否已被识别并适当规定职责是否已被分配程序是否得到实施和保持在实现所要求的结果方面，过程是否有效需要那些流程？（材料采购、供应商管理、监理管理、样板制度、交楼验收等等）流程是否确定（是否已经完全制定了完善的流程制度）配置合理人力资源（每万平方甲方施工管理人员数量、监理人员数量）明确质量管理过程中各相关部门的职责（甲方项目部、工程部、设计部、成本部、营销部、客户关系中心各自责任，监理单位责任，承包商责任施工过程中如何贯彻落实各项管理制度通过不断改进流程和管理制度，直到满足质量目标过程监控（工序检查）3421质量策划集团项目评估集团项目评估公司检查评比公司检查评比项目部抽检项目部抽检监理公司质量监控监理公司质量监控承包商质量保证体系承包商质量保证体系质量管理篇策划的重要性Part10确定质量目标重要性ISO9000-2000质量管理体系体系层级检查评估改进承包商应建立完善的多级质量保证体系：工人自检→班组自检→质量员检验，保证资料（砼试块、钢筋抽检报告等）审查多级检查：承包商←监理公司←项目部←工程部←集团工程部质量管理体系层级重点3421质量策划质量管理篇策划的重要性Part10确定质量目标重要性ISO9000-2000质量管理体系体系层级检查评估改进定期检查评估与改进1、监理公司除每天日常监理外并应对重要分项工程进行专项检查，对安全文明施工应每周检查一次2、项目部每周对承包商进行工地巡检→评比各总包单位3、月度检查评比→评比项目部名次1、检验监理工作是否弄虚作假、承包商自检体系是否正常运转，人员架构有无缺失2、找出施工质量的系统性偏差：工艺、工序、工期问题3、组织各承包商相互学习先进经验4、处罚是必要的手段缺陷一定要整改关闭！IMPORTANT53421质量策划质量管理篇Part1053421质量策划回顾：1、质量策划的主要内容是什么？2、如何评价质量管理体系？3、质量管理体系中应体现的两个重点是什么？534质量管理篇工期确定关键线路Part10标准工期：考虑正常的技术间歇、组织间歇、特殊季节（麦收、秋收、梅雨）和自然条件影响而编制出的正常施工周期。最短工期：考虑正常的技术间歇和自然条件影响，通过加大施工单位成本投入而编制出的最短施工周期。21合理工期施工间歇销售配合合理工期范例：MicrosoftExcel工作表万科标准工期5质量管理篇工期确定关键线路Part10把控关键线路，合理穿插搭接施工间歇销售配合合理工期工程规划许可证消防审查报建单体报建基础施工开工证及监督登记施工图审查勘察、设计、监理、桩基、总包合同备案安全、质量监督手续主体结构施工规划成果桩基施工销售许可证开盘砌筑工程室内水电安装门窗安装防水施工外架拆除内檐装饰室外配套工程竣工备案园建绿化工程竣工验收外檐装饰3421合理工期质量管理篇工期确定关键线路Part10桩基——成桩后28天达到龄期，开始试桩——可采用早强剂、提高标号等措施。土方夯实回填——每30cm回填一次，分层夯实，环刀取样。砼——混凝土浇捣后强度达到1.2N/mm2后才能上人。加气块砌筑——1天砌筑高度不得超过1.5m，2天砌完，7天后顶砖，15天（含顶砖时间）后才能开始粉刷。粉刷——分层粉刷，每层间隔五天。防水——表干时间（聚氨酯8h，JS涂膜4h）和实干时间（聚氨酯24h，JS涂膜8h）。地坪——养护7天后才能上人。施工间歇销售配合合理工期53421合理工期质量管理篇工期确定关键线路Part10‹销售配合是公司经营需要，必须服从大局‹必须按照合理最短工期排定‹增加必要的成本以保证质量施工间歇销售配合合理工期‹必须安排相应技术措施和后期整改维修53421合理工期质量管理篇工期确定关键线路Part10坚持合理工期要求施工间歇销售配合合理工期前期工作延误、销售配合、经营压力等对工期的压缩项目经理职责所在职责所在坚持合理工期要求是职业项目经理的职坚持合理工期要求是职业项目经理的职责！没有合理工期不可能有优质工程！责！没有合理工期不可能有优质工程！53421合理工期质量管理篇工期确定关键线路Part10施工间歇销售配合合理工期53421合理工期卵石铺砌：正常工序是先将地面用湿沙浆找平，再用人工一颗颗的将卵石放上，轻压进沙浆内。等沙浆略干后，用水泥油表面收光并填缝。工期与质量由于紧急变更，通宵加班仓促铺贴，未等底下沙浆干