合富辉煌_太原城建集团东城9000亩大盘项目前期发展报告_171PPT

谨呈：城建集团有限公司项目前期发展报告——基础研究报告（前期沟通）合富辉煌（中国）房地产顾问有限公司项目开发目标理解及问题我们的愿景(发展商)：国内最好的品质豪宅大盘之一,可持续发展……项目有9000亩,内部规划标准18洞高尔夫球场,我们的项目将成为国内最好的楼盘之一……——刘董事长……项目地理位置不错，交通完善后，具备打造城市豪宅的条件…………对于一个近万亩的大盘来说，项目的可持续发展是至关重要的……——王总……项目要做太原市场的标杆，避免与绿地项目的同质化，我们的定位应该整体超越绿地半山国际花园……——许工发展商具有打造本项目为太原市场标杆的决心、树立品牌的战略目标、注重项目长期可持续发展的长远眼光，是本项目成功实现开发目标的前提我们的愿景(置业者）：山西（太原）真正的高档社区，配套完善………山西有钱人多，但是没有好房子……，你们项目那个地方环境还不错，风水也好，如果真能做出好的别墅，山西是我们的根，我们肯定会买，但是一定要产品有档次、环境好、配套好，特别是教育配套……——榆次某煤矿老板张总……那边现在还有点偏，但那是太原自然资源条件最好的地方之一了，而且我们都有车；我们如果在那边买房，肯定是用来自住，所以希望你们的项目是一个真正高档的社区，各种配套齐全……——太原市某公安局长市场具有对太原高档、品质物业社区的需求基础目标之下——我们如何打造太原乃至全国最好的品质豪宅大盘并实现可持续发展？核心问题问题结构化：本项目发展策划报告的整体思路如何打造太原乃至全国最好的品质豪宅大盘并实现可持续发展？城市经济背景和投资环境如何，城市经济发展对项目可持续发展的支撑？宏观经济分析城市规划发展对项目开发有何利好和促进？规划发展分析太原的房地产市场格局如何，本项目打造国内最好品质豪宅的空间？竞争市场分析太原及周边地区的高端客户有什么特征？他们的置业特征又是怎样的？目标置业者分析成熟市场的豪宅大盘是如何打造的？豪宅的标杆是怎样缔造的，有何特点？项目定位物业发展建议经验借鉴我们应该打造太原市场什么样的豪宅楼盘？太原豪宅市场的标杆如何缔造，怎么做？第一阶段沟通汇报第二阶段汇报提交本次沟通（基础研究）的主要内容：宏观市场分析–宏观经济分析–宏观房地产分析–城市规划发展分析竞争市场分析–太原房地产市场格局–高端住宅物业市场–后续竞争目标置业者分析–问卷调查研究–客户访谈分析太原精装修市场及取暖方式专项研究项目发展方向初步探讨–定位思考–启动区(500亩)开发强度（容积率）的思考项目理解超大规模、城市级配套、唯一的低密度高尔夫社区近9000亩，太原的东部新城：学校、医院、商业中心、会展中心、酒店……，完善齐全的城市级功能配套。GOLF资源型社区：项目内部规划建设山西省内唯一的国际标准18洞高尔夫球场。低容积率决定低密度的物业类型。公建区域高尔夫球场太原自然生态环境最好的地方之一远离城市的喧嚣，但也需要完善区域配套的处女地拥有太原东山片区优越的自然生态环境。太原城区项目灰蒙蒙的太原城区生态的项目片区南中环街长风街平阳路新建路解放路建设路长风大街南中环街（未修建）东山过境高速高速辅道（未修建）现状道路（村间道）绿地半山国际花园一个亟待开发的区域：规划交通便捷、现状通达性差四通八达的规划路网覆盖，将与城区形成便捷的交通联系。但现状交通通达性差（进入性差），亟需开发的区域。AABBⅠ.宏观市场分析•城市规划发展分析——城市经济背景和投资环境如何，城市经济发展对项目可持续发展的支撑？——城市规划发展对项目开发有何利好和促进？•城市经济研究——太原房地产发展趋势对本项目的大规模开发产生怎样的影响？•太原宏观房地产市场分析工作内容收集的数据进行的访谈主要分析城市经济与规划分析•近年统计公报和统计年鉴•2007年国民经济和社会发展计划报告•第十一个五年规划纲要•太原市中心城区总体规划及文本•太原市远景规划（2006－2010）•主城区综合交通规划……太原相关政府部门：太原市统计局太原市房屋管理与土地局山西省规划院……•城市宏观经济发展现状分析•城市经济发展空间研判•城市规划分析项目开发条件分析•项目地块标高图•地块红线图和地形图•项目现场调研……•项目地块周边区域环境分析•项目内部环境及资源分析•项目开发指标分析市场研究与分析•太原市房地产宏观经济数据•太原当地市场实地调研数据•北京等一线城市参考楼盘调研•客户信息及需求统计（问卷200份）……•业内人士8名•高端以上消费者20人(高尔夫爱好者3人)……•宏观房地产市场分析•房地产格局及高端物业市场分析•重点案例分析•客户需求分析合富辉煌的分析与研究是以大量的数据与访谈为基础山西的经济发展水平位居全国中等偏下，但位于中部六省前列人均（元）2005年GDP城镇可支配收入农村纯收入固定资产投资消费品零售山西水平124588914289154444176全国水平1541310493325567875296山西/全国0.810.850.890.800.79全国排名1517181816从人均经济指标水平的分析来看，山西的各项指标基本位于全国31个省级单位15—18名之间，均低于全国平均水平，属于全国中等偏下的水平通过中部六省之间的比较，可以看出山西的经济发展水平位于前列山西省人均经济水平在全国的地位山西河南湖北湖南安徽江西中部六省位次人均GDP（元）总量12458112871141910293878394101全国排名151716202724城镇居民可支配收入（元）总量8914866887869524847186202全国排名172018102221人均固定资产投资（元）总量5444459746884156412650491全国排名182221262720人均社会消费品零售额（元）总量4176358051923887288428682全国排名161912172627人均进出口额（元）总量1658215995149941全国排名162818262027中部六省经济发展水平比较资料来源：中国城市统计年鉴煤炭资源是山西经济可持续发展的保证，对整体经济快速增长的贡献大山西省现有各类煤矿3207处，生产及在建总产能为9.33亿吨／年；全省保有查明煤炭资源储量2654亿吨，占全国的26%。煤炭资源长期以来都是山西经济发展的重要依托；03年，随着国家放开煤炭市场以及国内、国际能源紧缺，煤炭价格快速上涨，煤炭成为山西经济加速发展的核心。煤炭产业占GDP的比重不断增加，对山西经济的拉动作用愈发明显。数据来源：山西统计年鉴429107618462029232528553572417947520100020003000400050006000199019952000200120022003200420052006主要年份山西省GDP变化一览表(单位:亿元）2000200120022003200420052006增加值（亿元）116.2140.5183.1265.5453.8674.7841.4占GDP比重6%7%8%9%13%16%18%近年山西省煤炭开采和洗选业的工业增加值情况“中部崛起”战略为山西的经济发展提供了更为广泛的机会和平台“中部崛起”战略为山西省经济跨越式发展提供了平台：战略的实施，首先为山西提供了一个广泛合作的平台，在继续加强与京津冀和环渤海经济圈合作的同时，依托这个平台，山西不仅可以加强与其他5省的合作，还可以间接融入长三角、珠三角和闽三角三个经济圈，进而在更大范围融入国际国内大市场。中部六省环渤海经济圈珠三角经济圈长三角经济圈山西——国家十一五发展计划太原作为大太原经济圈的核心，在未来的快速发展中将更具外部开放性和内部互动性为了在国家“中部崛起”战略中取得主动，山西“十一五规划”提出了构建“大太原经济圈”的规划，经济圈的构建，将形成区域协调、互补、共赢、多赢的经济形态；通过区域的联动发展和升级，太原作为经济圈的核心城市，经济的开放性将不断增强。大太原经济圈“大太原经济圈”是指以太原为中心，以晋中的榆次区为次中心，包容周边的晋中市的多数县市区，吕梁市、忻州市及阳泉市的少数县市区在内的经济发展区域。——摘自《山西省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》核心内圈层外圈层太原——山西省省会，历史文化名城，从资源型逐步走向综合型的城市延续资源型产业取向战略出现问题：支柱产业单一化、城市基础设施相对短缺……“资源陷阱”，贻误转型的黄金时期，陷入长期的低迷辉煌历史新中国成立战国名城九边重镇晋商执全国牛耳列为第一批国家重点投资建设城市之一仅次于北京、天津的华北“工业重镇”2003年至今改革开放资源价格上涨和重化工复苏产业结构调整以传统产业新型化和新兴产业规模化为方向大力投入城市基础设施建设，整治环境新时代的城市性质：太原市是山西省省会，历史文化城市，新型工业和能源基地，我国中西部区域性中心城市之一。经济总量不大，持续高速增长，发展潜力大，与国内发达城市差距仍非常明显与周边同等级城市相比，太原经济总量处于中等水平，但近年GDP持续保持较为强劲增长的态势；与北京等大城市相比，差距甚远；太原市区GDP总量占山西全省比重稳步上升，人均GDP与全省比值也保持在2.3倍水平，表明太原市在山西经济核心的地位不断增强；200120022003200420052006GDP比重（％）18.3718.1517.6118.6418.6221.31人均GDP比值2.332.312.242.382.372.18近6年太原市区经济发展与山西省比较451.2503.1613.7763.7895.510130200400600800100012002001200220032004200520060%5%10%15%20%25%30%01-06年太原GDP变化一览表(单位:亿元）数据来源：太原统计年鉴太原武汉郑州合肥呼和浩特西安北京广州上海GDP（亿元）1013259020021073900145077206068102972006年太原市与周边省会及发达城市GDP比较数据来源：各城市统计年鉴人均经济水平较高，房地产处于快速发展期，未来发展空间可期近年人均GDP持续高速上升，2001年后平均增幅在10%以上，03年煤价上涨，带动人均GDP大幅上扬；2006年人均GDP高达到3782美元，房地产处于快速发展期；人均经济总量已处于同类省会城市领先地位，但房地产市场发育程度落后于其它城市，未来市场发展空间可期；数据来源：太原统计年鉴134531491518099224232617529497050001000015000200002500030000350002001200220032004200520060%5%10%15%20%25%30%01-06年太原市人均GDP变化一览表(单位:元）人均GDP与房地产发展关系800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,000US$0-800US$启动期快速发展期平稳发展期减缓发展期太原武汉郑州合肥长沙南昌西安石家庄人均GDP（元）29497257402779823207278532614517794219692006年太原市与周边省会城市人均GDP比较第三产业快速发展，经济辐射能力逐年加强，经济腹地不断扩大产业结构已从“二、三、一”向“三、二、一”发展，实现二产和三产的双核发展，稳定性逐步增强；从产业结构来看，太原市以服务型经济为主的第三产业比例远远高于周边城市，对周边城市的辐射力明显加强，经济腹地不断扩大；数据来源：太原统计年鉴0%20%40%60%80%100%20022003200420052006第一产业第二产业第三产业近5年太原三产结构比例变化9.2%11.4%5.8%4.9%59.4%58.7%54.4%44.8%64.2%67.4%46.9%38.9%35.0%36.4%43.8%30.1%27.7%51.2%1.7%6.3%1.9%阳泉市长治市晋中市忻州市临汾市吕梁市太原市第一产业第二产业第三产业2006年太