房地产信托融资

CompanynameLYON信托融资LYON金融信托概述信托的概念–信托，按其词义解释，就是相信和委托信托的起源“信”是“托”的基础和前提条件“托”是“信”的表现形式和具体内容。–信托，是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按照委托人的意愿以自己的名义为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为。LYON金融信托概述信托的起源–古埃及的“遗嘱托孤”–英国的“尤斯”制度LYON金融信托概述财务管理职能融通资金职能社会投资职能社会公益事业服务职能LYON金融信托概述信托财产–《中华人民共和国信托法》规定：受托人因信托财产的管理运用、处分或者其他情形而取得的财产，也归入信托财产。信托目的信托当事人–委托人–受托人–受益人LYON信托的特点及分类信托的特点–信托财产的相对独立性–信托方式灵活，适应性强–信托具有融通资金的性质–受托人不承担损失风险LYON信托的特点及分类国内信托业务–资金信托–实物财产信托–二者兼有的信托国际信托业务–信托机构采用信托方式以吸收和利用外资为主要目的的信托业务LYON集合资金信托融资集合资金信托的概述–集合资金信托是指信托投资公司接受两个或两个以上委托人委托，依据委托人确立的管理方式或由信托投资公司代为确立的管理方式管理和运用信托资金的业务。–集合资金信托重点选择成长性好、风险可控、预期收益有保障的项目进行运作，以确保委托人的投资收益最大化。–《信托公司集合资金信托计划管理方法》规定：信托资金有明确的投资方向和投资策略，且符合国家产业政策以及其他有关规定LYON集合资金信托融资集合资金信托业务分类–基础建设投资信托目前国内规模最大的一种信托方式–证券投资信托–风险投资信托–组合投资信托–贷款信托LYON基础设施信托融资我国基础设施建设融资现状–我国持续发展的外向型经济为基础设施建设带来了极大的发展机遇–基础设施建设项目，在规划限定的前提下，资金的有效支持是项目实施的关键。–然而，基础设施项目建设周期长、资金需求大、见效慢、利润效应可能因宏观外部环境的不确定性而降低等缺陷使得基础设施建设的投融资环节总是存在着难题。LYON基础设施信托融资基础设施信托融资流程企业表达融资需求可行性分析拟订资金信托文件信托推介签定资金信托文件信托资金的交付投资建设项目信托收益的分配信托清算LYON基础设施信托融资案例:上海外环隧道资金信托不超过人民币5.5亿元上海爱建信托投资有限责任公司发行规模发行机构推介期2002年7月18号至8月17日信托期限3年资金运用以资本金形式投资于上海外环隧道建设发展有限公司,用于上海外环隧道项目的建设与营运LYON基础设施信托融资项目背景:黄浦江越江工程融资–在2000年国务院宣布浦东开发、开放10周年之际，为了进一步改善浦东的投资环境，上海市政府宣布：取消黄浦江越江工程车辆过江费–同时，在过去10年间建成南浦、杨浦、奉浦、徐浦大桥和延安路隧道复线的基础上，新修建黄浦江外环线、大连路和复兴路隧道工程，以及卢浦大桥–为了筹集黄浦江越江工程建设资金，上海市政府决定走项目融资道路，进行投资者招商LYON基础设施信托融资招商关键：现金流量补贴–由于取消了过江费，所以黄浦江越江工程不具备按照国际惯例意义上的BOT模式进行投资者招商的基础–上海市政府进行了创新：给予投资者现金流量补贴，其他要素按照BOT项目融资方式–现金流量补贴的关键是确定补贴参照物–最后决定：以项目总投资为基数，参照银行5年期贷款利率的设置回报率，对投资者给予现金流量补贴，如果人民银行公布的贷款利率进行调整，则投资者的回报率也应予以调整LYON基础设施信托融资招商情况工程名字工程名字上海爱建信托公司等中船集团大连路隧道上海隧道股份公司等复兴路隧道上海爱建信托公司等外环线隧道卢浦大桥LYON基础设施信托融资外环线隧道项目–上海外环隧道是上海外环线北环中的一个重要节点工程–我国目前建设规模最大的沉埋管隧道，其规模居亚洲第一，世界第二–2000年上海市市政局代表市政府进行投资者招商，投资者回报机制为参照5年期银行贷款利率，给予投资者现金流量补贴–经过招标方式，上海爱建信托公司等投标联合体以总投资额约17.36亿元中标投资该隧道，由市政局授予25年特许经营权，为此，爱建信托公司出资35％成立了项目公司，其余65％通过银行贷款和信托贷款解决LYON基础设施信托融资信托计划产品介绍–信托目的爱建信托作为信托资金的受托人，通过受让上海外环隧道建设发展有限公司股权和对其增资，以获得上海外环隧道建设发展有限公司的分红，向受益人支付信托收益。–信托规模信托计划总量为人民币5.5亿元，每个信托合同的信托金额最低为人民币五万元，信托合同不超过200份（包括200份）–信托期限三年，自信托成立之日起计算LYON基础设施信托融资产品优势–政策优惠上海外环隧道项目,系城市建设规划中的重点建设项目,得到了上海市人民政府的大力支持和政策优惠–投资风险锁定该信托计划的收益是从项目公司利润分配所得。项目公司从运营期开始,每年可得到与上海市政府约定的按项目投资余额9.8%的补贴投资回报相当稳定–年均收益率高在现行长期贷款利率水平下，扣除运营费用及信托财产承担的费用，预计本信托计划资金可获得5%的年平均收益率LYON基础设施信托融资信托计划的成立–推介期（2002年7月18日至2002年8月17日）结束，信托计划成立–信托计划成立前的资金利息按中国人民银行同期活期存款利率计算，并在信托计划终止后由爱建信托一次性付清LYON基础设施信托融资信托计划资金的运用–爱建信托集合运用信托计划资金，并以资本金形式投入外环隧道项目公司，同时，信托计划期间的出资收益可存放于银行，或用于购买国债–信托计划资金的出资以受让外环隧道项目公司原有股东出资和追加出资的方式进行–信托计划财产可以按公平市场价格或根据委托人和受益人的特别授权与爱建信托的固有财产及爱建信托管理的其他信托财产进行交易LYON基础设施信托融资受益人的信托收益–受托人以信托期末的财务数据计算出信托总收益，在扣除信托财产承担的费用后，将剩余部分作为本信托受益人的信托净收益按受益人所持有的信托资金所占份额进行分配–税收由受益人（委托人）自理LYON基础设施信托融资受托人的信托报酬–若信托资金的年收益率为5%以下（包括本数），受托人的年信托报酬=信托资金×0%–若信托资金的年收益率在5%（不包括本数）至6%（包括本数）之间，受托人的年信托报酬=信托资金×（信托资金的年平均收益率－5%）–信托资金的年平均收益率超过6%（不包括本数），受托人的年信托报酬=信托资金×[（信托资金的年平均收益率-6%）×50%＋1%]–信托财产承担的费用：指受托人因处理信托事务时发生的费与税LYON基础设施信托融资变现–同意并授权爱建信托，以历史成本价格将信托计划资金持有的外环隧道项目公司股权变现–在本信托计划期限届满前，提前三个月向爱建信托提出书面申请，加入外环隧道项目的下一个信托计划，委托人拥有优先加入权LYON基础设施信托融资相关法律法规–《中华人民共和国信托法》–《信托公司集合资金信托计划管理方法》LYON房地产信托投资基金房地产融资现状–房地产股票融资房地产股票融资数目不足房地产融资总额的0.5%，如果考虑到上市公司上市融资后将资金投资于房地产行业，股票融资仍然占较小的比例–房地产债券融资债券融资比例日益下降，目前已到不足0.01%–房地产信贷贷款房地产融资仍以银行信贷为主，据统计，房地产企业70%的资金来自银行信贷。LYON房地产信托投资基金“121号”文件“121”文件房地产开发贷款投向贷款应重点支持符合中低收入家庭购买能力的住宅项目，对大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目房地产开发贷款条件企业自有资金应不低于开发项目总投资的30％，开发项目必须具备“四证”对房地产企业发放的流动资金贷款严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放建筑业垫资商业银行严格防止建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目LYON房地产信托投资基金土地贷款商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴纳土地出让金的贷款个人住房按揭贷款商业银行职能对购买主体结构已经封顶住房的个人发放住房贷款对购买第二套以上（含第二套）住房的，应适当提高首付款比例购买高档商品房、别墅、商业用房或第二套（含第二套）住房的，商业银行按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率执行个人商业用房贷款借款人申请个人商业用房抵押贷款抵借比不得超过60％，贷款期限最长不得超过10年，所购商业用房应为现房商住两用房贷款一律按照个人商业用房贷款管理规定执行结构首付比例贷款利率LYON房地产信托投资基金按照央行2003年121号文件–第一步：利用自有资金取得“四证”–第二步：利用开发贷款和其他合规资金修建到主体结构封顶前期无法使用银行流动资金贷款主体结构封顶才能按揭，推迟了开发商能够利用按揭资金的时间，加大了开发商的资金压力–第三步：利用个人按揭贷款完成开发过程LYON房地产信托投资基金房地产信托投资基金概述–房地产投资基金（RealEstateInvestmentTrusts,REITs），其实际上是一种证券化的产业投资基金，通过发行基金单位，集合公众投资者资金，由专门机构经营管理，通过多元化的投资，选择不同地区、不同类型的房地产项目进行投资组合，在有效降低风险的同时通过将经营房地产的收入以及房地产增殖所产生的收益以派息的方式分配给投资者，从而使投资人获取长期稳定的投资收益。LYON房地产信托投资基金–在运作模式上，房地产信托投资基金和证券投资基金本质上完全一致。–由于房地产投资管理中需要对房地产装修、招租、物业管理等经营活动，且房地产不是在交易所集中挂牌交易的标准化产品，REITs的结构中还安排了物业管理人（负责所投资房产的物业管理）和独立估值师（负责所投房产的价值估值，以公允的反映基金的净值）等服务机构。–由于投资标的（房地产项目）不易变现，难以应付赎回，因此，REITs多采用封闭式基金的形式，并将份额在交易所集中交易。LYON房地产信托投资基金房地产信托投资基金的特色–通过信托投资公司自身或联合其他专业公司进行专业化经营管理，可以使房地产经营绩效大幅提升，使投资者分享房地产专业投资的成果。–房地产信托投资基金集合了多个投资者的资金，进行多项房地产项目的投资，从而分散了风险。–房地产信托投资基金缓解了房地产项目开发过程中的资金短缺问题，促进了土地的有效利用。LYON房地产信托投资基金–社会闲散资金进入房地产行业，既积聚社会闲散资金促进经济增长，有减少了银行信贷风险，扩大了投资者的投资渠道，这是房地产融资的发展趋势之一。LYON房地产信托投资基金房地产信托投资基金运作流程信托公司选择优质项目拟订资金信托文件委任管理公司独立估值师估值公开发行REITs私募发行REITs签定资金信托合同交付信托资金信托公司投资地产项目经营项目获得收益信托收益分配LYON房地产信托投资基金我国REITs的运作方式–我国内地的房地产商可以通过与海外房地产投资信托基金(REITs)联手形成战略伙伴关系进行房地产的投资。–我国内地的房地产商可以考虑通过以房地产投资信托基金(REITs)的方式在香港交易所或者新加坡交易所上市，以赢得境外投资者尤其是中小投资者的投资。LYON房地产信托投资基金发展本土REITs的三大制约因素–税收优惠政策的缺失–监管的相关法规还未完善–专业人才的缺乏LYON相关法律法规香港《房地产信托投资基金守则》新加坡房地产信托投资基金四大规定由于国内尚不具备发行REITs的条件，企业REITs的上市地点一般都选择在香港或新加坡，故应参考两地相关法规LYON《房地产信托投资基金守则》对项目投资的规定–该计划只可以投资于房地产项目。有关的房地产项目一般必须可产生收入。该计划可以购入空置及没有产生收入或正在进行大规模发展、重建或修缮的建筑物的未完成单位，但这些房地产项目的累