雨润地产集团产品研发管理方法

雨润地产集团设计管理方法（试行）第一条工作职责划分1.集团设计管理部工作范围及职责：1.1负责集团项目规划设计管控工作，负责集团产品标准制定及标准化工作，根据集团营销管理部的项目市场定位报告和项目产品定位报告，编制项目方案设计任务书，并形成设计管理标准化应用工具，对集团项目的最终设计效果负责。1.2负责新技术新产品的调研与推广，积极推行节能与绿色建筑技术，为产品营销提供销售亮点与卖点。1.3负责考察和筛选规划、建筑、室内景观方案设计单位，推荐设计候选单位，报集团总裁或分管副总裁批准后在集团授权范围内签订设计合同，负责审查由各城市公司负责签订的设计合同并备案，对设计合同和履约情况实行跟踪与督查管理。1.4负责控制各项目开发建设的设计成本，制定各项目开发建设的设计成本目标，对涉及重大成本质量的设计方案进行管控。1.5负责根据集团领导的要求和城市公司提供的项目整体运营计划和需求计划表安排设计工作，配合项目综合计划的贯彻落实。1.6负责集团项目设计档案管理和信息管理，建立项目规划设计档案管理制度，定期检查各城市公司项目规划设计档案管理状况和设计工作进度。1.7负责对城市公司提供技术支持，协调解决设计方面的重大技术问题，根据项目推进计划提供现场服务。2.城市公司工作范围及职责：2.1城市公司设计主管副总经理为项目规划设计技术负责人，负责与集团设计管理部对接，集团设计管理部参与对城市公司主管副总经理的绩效考核。2.2城市公司负责按照规划局批准的规划方案与单体设计方案及外立面设计方案（包括外立面装饰材料方案）和集团总部认可的园林景观与装修设计方案进行限额设计，包括扩初和施工图设计、负责管综设计、专项设计（如基坑支护、幕墙设计等）、二次工程设计和零星工程设计等并对设计的进度、质量和成本负责。2.3负责落实集团设计管理部下发的规划设计要求及技术标准，参与产品研发，积极建言献策，主动反馈在实践中发生的问题，共同推动集团规划设计标准化建设。2.4负责设计合同管理，确保设计合同满足工程建设的需要，建立设计合同付款台账，设计合同须报集团设计管理部审查并备案。2.5负责根据集团成本管理部目标成本要求或其他部门专业需求，对项目所使用的材料及设备进行选型。2.6负责为营销提供营销工作所需要的设计资料,保证营销资料设计部分的准确无误，协助营销完成模型、楼书、户型图等营销道具。2.7负责为报批报建工作提供政府主管部门所需要的设计资料，保证设计资料的完整无误，符合要求，负责建筑面积的预测实测工作。2.8负责项目设计档案管理和信息管理，设计计划管理，向集团提交规划设计工作计划和需求计划表。2.9城市公司如有新项目拓展，负责向集团设计管理部提供新项目规划设计条件，以便集团编制规划设计方案。第二条设计单位选择及合同签订流程1.集团设计管理部负责战略合作设计单位及建筑、景观、室内方案设计单位的选择，城市公司负责建筑、景观、室内施工图及专项设计单位的选择，报集团设计管理部备案。2.集团设计管理部负责制定建筑、景观、室内设计合同范本，城市公司原则上使用合同范本签订设计合同。3.集团设计管理部根据集团工作需要选择战略合作设计单位，对符合设计资质及集团要求的设计单位进行考察，考察单位不少于5家，形成《战略合作设计单位考察报告》及《战略合作单位选择评选表》，按审批权限报审，审批表格见附件。4.地产集团设计管理部在分管工作范围根据项目情况及设计任务书要求，对符合设计资质的设计单位进行筛选，筛选单位不少于4家，选择合适的设计单位形成《设计单位选择评选表》，经设计管理部总经理审核后按审批权限报审，审批表格见附件；为满足项目的个性化需要可以根据情况采取方案招标的办法确定设计单位。5.城市公司设计部在分管工作范围内根据项目情况及设计任务书要求，对符合设计资质的设计单位进行筛选，筛选单位不少于4家，选择合适的设计单位形成《设计单位选择评选表》，按审批权限报审后报集团计管理部备案，审批表格见附件。6.设计合同的签订按审批权限进行审批，审批要求详见附件。第三条设计合同付款流程1.城市公司设计部负责设计合同的付款流程及月度付款计划制定，根据合同要求及设计单位工作完成情况提出付款申请，经成本管理部审核后按审批权限报审。2.设计合同付款按审批权限审批后报集团设计管理部备案。第四条设计合同中止、变更及结算流程1.设计合同原则上不允许变更。2.战略合作设计合同到期前确实根据项目情况发生变化需要中止，由集团设计管理部提出，按审批权限报审执行。3.非战略合作设计合同如因项目情况发生变化或设计公司工作未能达到公司要求及多次督导无效需要中止或变更，经城市公司设计部或集团设计管理部提出，按审批权限报审报集团设计管理部备案，审批表格详见附件。4.设计合同执行结束后，由城市公司设计部或集团设计管理部提出设计合同结算表，经城市公司成本部审核后按审批权限报审后报集团设计管理部备案，审批表格详见附件。第五条产品标准化建设流程1.地产集团设计管理部根据高层战略构想、各项目设计需求、其他相关部门专业需求、市场竞争需求、技术发展趋势制定产品标准化研发任务（如产品建造标准、标准户型、标准立面、材料部品、设计任务书、审图要点、图纸深度要求等），在年度计划中做出整体规划安排，经设计管理部总经理审核后，按审批权限报审后执行并作为集团设计管理部的年度、月度考核指标之一。2.产品标准化成果包括但不限于：（1）产品线规划及产品线应用文件；（2）标准化产品设计规范；（3）标准化构造做法图集；（4）通用部品及材料标准；（5）标准产品库（户型库、景观库、立面库、内装库等）；以及基于以上内容编制的产品设计管理标准化应用工具，如设计任务书、审图要点、产品建造标准、产品标准等。3.产品标准化成果评审3.1地产集团设计管理部完成相关产品标准化研发成果初稿的编制之后，根据产品标准化研发成果涉及的相关内容，会同控股相关部门、地产集团运营、营销、成本、工程等相关部门、城市公司进行会审，形成产品标准化研发成果评审意见并会签。3.2地产集团设计管理部根据研发成果评审意见对产品标准化研发成果进行修订，经设计管理部总经理审核后，按审批权限报审执行。4.城市公司需在项目设计管理中执行签发的产品标准化研发成果，并向集团设计管理部反馈执行情况及优化建议。5.城市公司对产品标准的执行情况作为对城市公司主管设计副总经理的考核内容之一，由集团设计管理部进行考核。第六条设计缺陷管理1.集团设计管理部负责定期对集团范围内项目进行巡视，将所出现的设计缺陷并作出相应的改进设计并作为标准做法下发，避免同样的缺陷再次发生。2.城市公司设计部负责在日常设计管理工作的工地巡视，及时发现可能存在的设计缺陷提交集团设计管理予以改进，并在设计管理工作执行集团下发的改进设计标准做法。3.集团设计管理部除了对已经出现的设计缺陷进行优化设计外，还需对各阶段设计管理中需重点关注或容易忽视的设计点进行整理，尤其要关注小区道路的路面做法、小区主入口的配置、小区景观配电箱、控制柜的位置、单元大堂的配置、外立面的水迹流挂污染、外立面的空调机位、外立面的管线、单元门入户门的细节、铝合金门窗的细节等，形成各阶段设计缺陷控制要点，详见《设计缺陷控制要点》。第七条总体规划及方案设计流程1.集团设计管理部根据控股集团下达的目标及前期完成的投资阶段设计方案完成项目的总体规划及建筑方案设计成果，组织商业管理集团、酒店管理集团、城市公司等相关部门进行会审，按会审意见进行调整后形成报审文本按审批报审，设计成果及审批要求详见附件《建筑方案设计成果要求》及《设计成果审批表》。2.城市公司按集团认可的规划设计方案与当地政府规划部门进行报批前沟通，如无重大调整，方可制作最终报批文本经分管副总裁签发后报规划局审批。第八条建筑初步设计及施工图设计流程1.城市公司设计部负责拟定初步设计及施工图设计任务书，按审批权限报审执行，设计任务书及报审要求详见《设计任务书（模板）》及《设计任务书审批表》。2.城市公司设计部根据集团审批的规划建筑方案、设计任务书及政府主管部门意见开展初步设计及施工图设计，完成后会同城市公司工程管理部、成本管理部及集团相关部门进行会审形成会审意见，会签后按审批权限进行报审后报集团设计管理部备案。第九条景观及室内设计流程1.地产集团设计管理部根据项目需要及项目总体计划完成景观及室内设计任务书,按审批权限报审执行，设计任务书要求及审批要求详见附件《景观设计任务书（模板）》、《室内设计任务书（模板）》及《设计任务书审批表》。2.地产集团设计管理部依据设计任务书完成景观及室内设计方案，形成《景观概念/方案设计成果》或《室内设计方案设计成果》，组织商业管理公司、酒店管理公司、地产集团相关职能部门及城市公司进行会审，形成会审意见会签后按审批权限报审，审批要求见附件《设计成果评审表》。3.城市公司设计部根据项目需要及景观室内设计方案拟定完成《景观设计施工图设计任务书》或《室内设计施工图设计任务书》,按审批权限报审后执行，审批要求见《设计任务书审批表》。4.城市公司设计部依据设计任务书完成室内设计施工图，形成《室内设计施工图设计成果》，组织城市公司工程管理部、成本管理部及地产集团相关职能部门进行会审，形成会审意见会签后按审批权限报审后报集团设计管理部备案，审批要求详见附件《设计成果评审表》。第十条专项及配套设计流程1.城市公司设计部根据项目建设需要及项目整体计划拟定《专项设计任务书》，按审批权限报审后执行，审批要求见附件《专项设计任务书审批表》。2.城市公司设计部完成专项设计后会同城市公司成本管理部、工程管理部及商业管理集团、酒店管理集团或其他外部专业咨询、顾问机构进行评审，形成《专项设计成果评审表》，会签后按审批权限进行报审后报集团设计管理部备案，评审要求见附件《专项设计成果评审表》。3.需要开展专项设计任务包括但不限于人防设计、钢结构设计、幕墙工程设计、门窗工程设计、空调设计、泳池设计、标示系统设计、管线综合设计、泛光照明设计、机电优化、结构优化、基坑支护设计、弱电设计、配套设计等。第十一条材料及设备选型流程1.重要设备材料选型由城市公司专业设计工程师负责发起，选型的选择不能少于3种，按审批权限进行报审后报集团设计管理部备案，审批要求文件详见附表《重要材料设备选型表》。重要材料设备是指影响建筑主要使用功能及建筑外观的材料设备，如电梯、空调、泳池设备、发电机等重要设备及外墙石材、外墙面砖、外墙涂料、铝合金门窗材料、阳台栏杆、空调百叶、入口雨篷等外装饰材料。2.一般材料设备选型由城市公司专业设计工程师负责发起，选型的选择不能少于2种，按审批权限报审。一般材料设备是指不影响建筑主要使用功能及建筑外观的材料设备。审批要求详见《一般材料设备选型表》。第十二条营销及报建设计资料1.城市公司设计部根据项目报建需要及项目整体运营计划提供设计资料进行报建，设计资料需按审批权限进行审批。2.城市公司设计部根据项目营销需要及项目整体运营计划提供营销模型制作、效果图制作、户型图制作、楼书制作、各种广告制作所需的设计资料，设计资料需按审批权限进行审批。3.使用未经审批的报建资料和营销资料所造成的报建损失和客户投诉，责任由报建部门及营销部门承担。经审批提供的设计资料和营销资料所造成的报建损失及客户投诉，责任由审批人员承担。4.城市公司设计部负责完成建筑面积的预测及实测，面积预测、实测成果需按审批权限进行审批。面积预测、实测成果如果错误所照成的公司损失，责任由审批人员承担。第十三条设计变更流程1.设计变更按发生原因区分为两类，因市场变化、成本要求、效果要求等提出的变更为主动变更，因现场图纸错漏、施工条件变化等原因提出的变更为被动变更。2.设计变更不分主动被动，都应由城市公司设计部提出，特殊情况下可以由集团设计管理部直接提出。3.设计变更应在施工前提出，提出后由城市公司成本部进行成本估算后根据审批权限进行审批后实施，审批要求见附件《设计表更审批表》。4.城市公司设计部需将设计变更分主动变更及被动变更分类建立档案，被动变更所产生的成本增加作为对城市公司设计部及施工