第五章 房地产投资财务分析

第五章房地产投资财务分析一、房地产投资财务分析的概念房地产投资财务分析是考虑房地产项目本身的直接效益和间接效益，孤立地计算出房地产项目投入的资金所能给房地产企业带来的利润，从房地产项目本身的收入和支出来衡量项目是否可取。说明：1、财务分析又称为财务评价，是在现行会计准则、会计制度、税收法规和价格体系下，通过财务效益与费用的预测，编制财务报表，计算评价指标，进行财务盈利能力分析、偿债能力分析和财务生存能力分析，据以评价项目的财务可行性。2、房地产投资财务分析是房地产项目可行性研究的核心内容，是决定房地产项目投资的重要决策依据。二、房地产投资财务分析的作用对投资者来说：1、在房地产项目投资决策前，确定自有资金投资额，采取积极措施；2、制定资金来源和使用计划；3、运用技术经济分析评价方法，从微观角度比较项目的成本和效益；4、分析项目投资所能获得的经济效果，科学预测项目实施后的获利能力；5、考核项目偿还能力和检验项目给投资者带来的净效益。三、房地产投资财务分析的内容这里主要对营利性项目而言，房地产投资财务分析的内容主要有：1、选取适宜的方法；2、选取必要的基础数据进行财务效益与费用的估算；3、进行财务分析，即编制财务分析报表和计算财务分析指标；4、在对初步设定的建设方案（称为基本方案）进行财务分析后，还应进行不确定性分析，包括盈亏平衡分析和敏感性分析。四、房地产项目投资与收入估算房地产项目投资与收入估算逻辑框图投资估算资金使用计划收入估算资金筹措计划投资计划与资金筹措表1、房地产项目投资与成本的估算投资形式经营方式投资成本开发投资销售开发建设过程中资金投入开发建设过程中的成本支出出租开发经营过程中资金投入含开发建设成本和出租成本自营开发经营过程中资金投入含开发建设成本和经营成本置业投资出租购买房地产的资金投入含购买成本和出租成本自营购买房地产的资金投入含购买成本和经营成本房地产开发项目总投资土地费用前期工程费用基础设施建设费用建筑安装工程费用公共配套设施建设费用开发间接费用开发费用开发期税费其他费用不可预见费用等开发建设投资经营资金固定资产及其他资产开发产品成本开发经营成本说明：房地产开发项目总投资构成图示说明：房地产项目开发投资与收入估算图示获取土地土地再改造房地产产品规划设计出租自营工程建设出售投入资金投入资金收回资金土地费用前期工程费建安工程费基础设施建设费公共配套设施费管理费、财务费、销售费其他费用不可预见费税费出租收入营业收入销售收入税费税费土地房地产拥有权益购买转让出租自营所有权包租使用权自住说明：房地产置业投资费用与收益图示投入资金投入资金收回资金转让收入租金或经营收入购买支出房地产价格买方支付税费经营费用卖方支付税费资金使用计划时间费用项目合计开发经营期123…n1土地费用2前期工程费3房屋开发费4开发期费用5开发期税费6其他费用7不可预见费合计说明：充分考虑各款项的支付特点，预收款、欠付款、预付定金以及按照工程进度付款的情况，按期（年、半年、季、月）编制。2、收入估算租售计划租售方案租售价格租售收入收款方式租售物业用途、类型、面积、时间及其与建筑物的对应关系依照定价策略和方法制定租售价格依据经营情况、类别和时间计算租售收入，形成租售收入计划考虑当地付款习惯，确定分期付款的期数及各期付款的比例说明：在租售计划（销售、出租、自营等）基础上分别估算。1）房地产开发投资收益的构成自营收入＝营业额－营业成本－自营中的商业经营风险回报租售收入（经营收入）＝销售收入＋出租收入＋自营收入其中，销售收入＝销售房屋面积×房屋销售单价（含土地、商品房和配套设施）出租收入＝出租房屋建筑面积×房屋租金单价（含土地和商品房）说明：两个关键因素：有效经营面积和价格的制定。开发出售型：销售净收入＝销售收入－项目总开发成本－租售税金开发出租型：出租净收入＝出租收入－运营成本－经营税金－项目总开发成本开发自营型：经营净收入＝商业经营收入－商业经营成本和利润－项目总开发成本说明：总开发价值＝项目总销售收入－销售税费；销售净收入＝总开发价值－项目总开发成本。2）房地产开发投资净收入计算3、房地产开发投资中的税金经营税金：两税一附加，即营业税（5％）、城市维护建设税和教育费附加（营业税的10％）印花税和交易服务费城镇土地使用税：占用国有土地而交纳的一种税房产税：拥有房地产而交纳的一种财产税企业所得税：25％土地增值税：针对房地产转让中发生的土地增值所征收的一种税销售收入与经营税金及附加估算表序号项目合计开发经营期123…n1销售收入1.1可售面积1.2单位售价1.3销售比例2经营税金及附加2.1营业税2.2城市维护建设税2.3教育费附加…出租收入与经营税金及附加估算表序号项目合计开发经营期123…n1租金收入1.1出租面积1.2单位租金1.3出租率2经营税金及附加…3净转售收入转售价格转售成本转售税金资金筹措计划资金筹措计划原理示意图123412341234123200620072008200920％40％60％80％100％20％40％60％80％100％占总投资比例占总销售收入比例资金投入计划租售计划开发利润资本金、借贷资金投入的最大数额投资计划与资金筹措表序号项目合计开发经营期123…n1项目总投资1.1开发建设投资1.2经营资金2资金筹措2.1资本金2.2借贷资金2.3预售收入2.4预租收入2.5其他收入五、房地产项目投资的经济评价指标1、经济评价指标体系2、主要经济评价静态指标的计算3、主要经济评价动态指标的计算4、清偿能力指标项目类型盈利能力指标清偿能力指标静态指标动态指标房地产开发投资成本利润率财务内部收益率借款偿还期投资利润率财务净现值利息备付率资本金利润率动态投资回收期偿债备付率静态投资回收期资产负债率房地产置业投资投资报酬率财务内部收益率借款偿还期现金报酬率财务净现值偿债备付率静态投资回收期动态投资回收期资产负债率流动比率、速动比率1、经济评价指标体系说明：以项目为单位的开发经营期盈利能力测算，与目标利润率比较。土地费用前期工程费用基础设施建设费用建筑安装工程费用公共配套设施建设费用开发间接费用开发费用开发期税费其他费用不可预见费用等1）成本利润率＝开发利润÷总开发成本＝（项目总开发价值－总开发成本）/总开发成本2、主要经济评价静态指标的计算2、主要经济评价静态指标的计算（续）2）投资利润率＝正常年份年利润总额或年平均利润总额÷项目总投资说明：一般对开发经营类项目而言，反映特定项目单位投资盈利能力，与行业平均利润率比较。3）资本金利润率＝正常年份的年利润总额或年平均利润总额÷资本金说明：一般对开发经营类项目而言，反映特定项目单位资本金盈利能力，与投资者预期目标利润率比较。4）资本金净利润率＝正常年份的年税后利润总额或年平均税后利润总额÷资本金5）静态投资回收期——投资回收所需时间。6）现金回报率＝年现金报酬÷初始投入权益资本7）投资回报率＝年净收益÷初始投入权益资本【例】已知某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元。如果投资者投入的权益资本为1500万元，经营期内的年平均利润总额为650万元、年平均税后利润为500万元。试计算该投资项目的投资利润率、资本金利润率、资本金净利润率。【解】投资利润率＝年平均利润总额/项目总投资×100％＝650/（4500＋500）×100％＝13.0％；资本金利润率＝年平均利润总额/资本金×100％＝650/1500×100％＝43.3％；资本金净利润率＝年平均税后利润总额/资本金×100％＝500/1500×100％＝33.3％。3、主要经济评价动态指标的计算1）财务净现值（FNPV）2）盈利指数（ProfitabilityIndex，PI）3）财务内部收益率（FIRR）4）动态投资回收期项目按照行业的基准收益率（最低要求收益率）或设定的目标收益率ic，将项目计算期内各年的净现金流折算到开发活动起始点的现值之和。说明：①FNPV大于或等于0，说明获利能力达到或超过基准（目标）收益率的要求，该方案可以接受。②贴现率获取困难。③绝对指标，没有反映出单位回报。000()(1)(1)(1)nttctnntttctcttFNPVCICOiCIiCOi1）财务净现值（FNPV）FNPV与i的反向关系已知项目的现金流出和流入量，设定计算期（寿命期）、i1或i2，则FNPV＝？FNPViFNPV2FNPV1i2i1FIRR净现值率是净现值与投资额现值的比率。净现值率（NPVR）=NPV／投资额的现值和2）净现值率（NPVR）说明：①说明项目所能支付的最高贷款利率。②无需设定贴现率。可以独立评判方案优劣。③对非常规项目（现金流正负号）的多解问题。3）财务内部收益率（FIRR）项目在整个计算期内，各年净现金流量累计等于零时的折现率。0()(1)0ntttCICOFIRRFNPViFNPV2FNPV1i2i1FIRR说明：①动态投资回收期等于或大于基准回收期，则方案可接受。②对贴现率比较依赖。③强调回收资本的速度，忽视了投入资本的盈利能力、回收后的盈利情况。④适用于开发出租或自营型投资的评价。Pb＝（累计净现金流现值开始出现正值的期数－1）＋（上期累计净现金流现值的绝对值÷当期净现金流现值）0()(1)0bPttctCICOi投资起始点至累计净现值等于或大于零时的年份。4）动态投资回收期4、清偿能力指标1）利息备付率＝偿还期内各年用于支付利息的税息前利润÷当期应付利息费用说明：房地产项目中，该指标应大于2，否则保障程度不足。2）偿债备付率＝偿还期内各年用于还本付息的资金÷当期应还本付息金额说明：房地产项目中，该指标应大于1.2，否则需要通过短期借款来偿还到期债务。3）资产负债率＝负债合计/资产合计×100％4）流动比率＝流动资产总额/流动负债总额×100％5）速动比率＝（流动资产总额－存货）/流动负债总额×100％【例】已知某房地产投资项目的资产负债表上，可以得到如下项目信息：负债合计为3000万元，资产合计为5000万元，流动资产和流动负债分别为2500万元、1250万元，存货为为1500万元。试计算该投资项目的资产负债率、流动比率、速动比率。【解】资产负债率＝负债合计/资产合计×100％＝3000/5000×100％＝60％；流动比率＝流动资产总额/流动负债总额×100％＝2500/1250×100％＝200％；速动比率＝（流动资产总额－存货）/流动负债总额×100％＝（2500－1500）/1250×100％＝80％。作业思考题：房地产投资财务评价指标有哪些？