建筑业与房地产业的协作

建筑施工企业与房地产开发业务的协同效应一、利用金融工具，在财务上对房地产业务的支持1、利用建筑施工行业的政策优势：•在融资的领域了，十多年来，房地产业一直是货币政策的严格控制点；•相对房地产业而言，货币政策对建筑施工企业的管控力度较低，从事公共建设的施工合同，仍能得到货币政策上的支持；•从融资的金融产品来说，可供选择的金融工具更多，目前建筑业一般综合授信下可选择的产品有：保函（L/G）；信用证（L/C）；银行承兑汇票（BAD）；保理贷款（Factoring）；流动资金贷款（LoansforWorkingCapital）；固定资产担保贷款（FixedAssetsLoanGuarantee）；搭桥贷款（Bridgeloan）；基建贷款（Constructionloan）；其中：公共建设项目（政府工程）施工合同可申请搭桥贷款；BT项目（政府代建工程）可申请基建贷款一、利用金融工具，在财务上对房地产业务的支持2、与房地产开发项目在资金上的协作：•房地产项目开发前期——项目前期往往是开发商资金的瓶颈：银行须等到项目资本金完全投入后才会发放开发贷款。——在此阶段，施工企业可以通过免除甲方应支付的备料款、预付款来支持项目的开发，一则缩短工期，二则帮助甲方渡过资金瓶颈期。——施工企业在此阶段可利用金融工具解决自身资金问题：保函：用于支付各种高额保证金，如民工工资保证金；银行承兑汇票：主要建材的货款；流动资金：劳务工资、项目开办费。2、与房地产开发项目在资金上的协作：•项目建设期——施工方可以配合甲方及时提取开发贷款；通过降低进度款支付比例来减轻甲方的资金占用；通过施工方战略采购平台，减少订货预付款；甲方可以利用资金结余加快其他项目的拓展。——施工方在此阶段可利用金融工具解决自身资金问题：保理：应收账款质押贷款；银行保函：大型设备（如：电梯等）定金；银行承兑汇票：战略采购物资货款、主材货款；流动资金贷款或固定资产担保贷款：视情况选择。一、利用金融工具，在财务上对房地产业务的支持2、与房地产开发项目在资金上的协作•房地产项目销售期——约1年左右之后，房地产项目销售取得回款，资金宽裕，支付施工方垫款。——施工方使用的银行承兑汇票、流动资金贷款等也相应到期，从甲方取得回款正好支付银行贷款。——通过双方的协作，取长补短、相宜得章，完成甲、乙双方各自的资金循环。一、利用金融工具，在财务上对房地产业务的支持3、目前融资情况•2012年，公司业务刚刚起步，当时公司净资产仅6111.75万元，却取得1.7亿元的银行综合授信：•在没有备料款、预付款的情况下，进度支付比例75%的情况下，可以满足3—4个施工项目的资金需求。•2013年预期融资规模将超过2012年的50%，争取能到2.5亿元左右。一、利用金融工具，在财务上对房地产业务的支持单位：万元流动资金贷款银行承兑汇票银行保函合计交通银行5,0005,00010,000招商银行2,0005,0007,000合计2,00010,0005,00017,0004、中航建筑融资策略展望•积极拓展政府工程或者BT项目——政府工程利润率普遍优于房地产项目，既有利于改善公司获利能力，同时可以拓展新的融资途径。——公共设施施工项目可以申请搭桥贷款，BT项目可以申请基建贷款，融资额一般为总投资预算的50%-65%。——这些项目可以通过引入带资分包商、或者带资联营，从而节省部分资金支援其他业务的发展。——这也是充分利用公司资质、快速扩张业务，以期获取规模效应行之有效的办法。一、利用金融工具，在财务上对房地产业务的支持•房地产开发项目税务筹划的核心在于土地增值税和企业所得税。•房地产开发项目税务筹划所利用的税法依据：《企业所得税法》第26条第二款“符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益”为免税收入，即利用免税的税收优惠政策；另外，“普通住宅增值率在20%以下免征土地增值税”也是筹划重点。•房地产开发项目税务筹划的技术方法：利用定价策略，实现利润转移，将利润从高税负率的房地产行业转移到低税负率的建筑行业，并利用《企业所得税法》第26条的免税规定，使节约下来的税款转为自由现金流。•房地产开发项目税务筹划的程序：根据预测的销售收入和可接受的税负水平，计算出可扣除成本的总额，再根据合理的原则，层层分解到各个分部工程、分项专业工程、配套项目等进行转移定价，施工方完税后，通过利润分配的方式，将经定价转移的利润移交母公司调配。二、全面配合房地产项目纳税筹划，实现筹划与实施的无缝对接•下面以一个真实案例，展示税务筹划的显著成效。•通过本案例，说明利用定价转移控制建造成本对纳税金额的影响非常显著；•控制建造成本的额外开支，相对于纳税节约金额是微乎其微的，利益回报却是巨大的；•通过施工方全方位配合甲方控制建造成本，操作简单易行，准确性好、安全性能最高。•事实上，由于市场的变化，包括房地产售价和建材价格常常与筹划时的假设相差甚远，所以，只有完全属于自己控制的施工企业，才能完全配合通过技术手段和商务手段，及时调整相应建造成本，确保筹划方案得到实现。二、全面配合房地产项目纳税筹划，实现筹划与实施的无缝对接•鉴于目前公司的股权结构问题（外部股东的利润无法转回），造成难以利用《企业所得税法》“分红免税”的税收优惠，使得转移过来的利润要回转到甲方的额外成本开支太高，影响了税务筹划的成效。•但如下的一些筹划仍可以起到节税的作用，虽然些不足之处：1、甲方转移部分利润到施工方，同时转移相应金额的费用给施工方。缺点：涉及的交易不能太大。2、甲方转移部分利润到施工方后，以服务合同的方式转回，缺点：额外成本太高。3、在甲方的若干个项目中调节成本，以期高低相抵，达到节税目的。缺点：不一定能刚好找到有可以转移成本的项目。4、通过施工方战略采购平台，替甲方采购相应设备、建材，或者通过非货币交易的方式，与甲方转移过来的利润相抵。5、通过施工方拓展土地，利用定价转移，与甲方转移过来的利润暗中相抵。二、全面配合房地产项目纳税筹划，实现筹划与实施的无缝对接•战略采购是基于供应链管理理论的新采购模式。通过战略采购创立一种基于战略协作层面的合作伙伴关系，采购方与供应商之间从此前对立、竞争的关系，开始转向协同、共赢的关系。•无论是在房地产企业还是在施工企业，物资成本占工程项目成本的比重较大，约占总成本的50%—70%，因此在基建行业里，物资成本管理是企业管理的关键部分。它直接关系到整个工程项目和企业的经济效益。•随着企业的集团化运作，上下游产业链整合更加紧密，实施战略采购已成为企业加强工程项目采购管理、成本控制的有效途径，企业从而也大大缩短了采购时间，降低了采购成本，保障了产品供应，保证了产品的质量和服务，是建立集团化发展规模优势的关键管理工具之一。三、利用融资平台，整合双方战略采购业务•由于基建项目的单件性、不可重复性、项目实施的循序渐进性和阶段性，与其他行业相比，基建行业的战略采购模式有自己的特殊之处。•公司目前战略采购的特点：1、采用ABC分类法，目前仅关注A类物资，即对工程质量影响大且项目急需的重要物资，如：钢材、商品混凝土；2、供应商提供1个月以上的商业信用（账期），行业最优惠价。3、账期满后，以银行承兑汇票支付，循环使用综合授信额度，基本上不用追加运营资金。三、利用融资平台，整合双方战略采购业务战略采购平台未来的设想：•甲定乙购甲方组织设计选型定板，供应商考察、选择、评估；编制技术标书，制定技术标准验收标准，编制项目材料总体计划；确定价格、合同，由总包施工单位具体与供应商签定经济合同。乙方组织商务谈判，组织招标；编制商务标书，编制招标计划；参与商务评标，参与供应商考察、选择、评估。三、利用融资平台，整合双方战略采购业务战略采购平台未来的设想：•采用混合型采购模式兼具分散形采购模式和集中型采购模式的长处，凡属大宗或共用物件应集中采购，其余授权分公司（或项目）自理。三、利用融资平台，整合双方战略采购业务战略采购平台未来的设想：•混合型采购模式三、利用融资平台，整合双方战略采购业务总公司战略采购部公司职员项目一项目二项目三采购生产营销采购生产营销采购生产营销等级关系战略采购平台未来的设想：•转变反应性采购为主动性采购三、利用融资平台，整合双方战略采购业务反应性采购主动性采购采购中心是成本中心采购可以增加价值采购接收产品规格采购（和供应商）提出规格采购拒绝不合格材料采购避免不合格材料买方对市场情况做出反应采购有助于形成市场解决问题是供应商的责任解决问题是共同的责任价格是关键变量总成本和价值是关键变量强调目前强调战略性规格由用户和设计者制定买方同供应商共同提出规格谈判是成功／失败型谈判是双赢的或者更好大量的供应商＝安全大量的供应商＝失去机会大量的存货＝安全大量的存货＝浪费信息就是力量分享信息是非常有价值的战略采购平台未来的设想：•提升采购事项至策略层次三、利用融资平台，整合双方战略采购业务管理层次采购方法谈判预算训练员工減少成本工作层次跟催做纪录处理付款处理物料申请处理报价单比较价格策略层次采购研究长远计划评估供应能力制定政策传统方法：比较被动现今方法：比较积极及具策略性１、优化采购模式的原因•上下游产业面对着同一采购对象，存在着资源优化整合的需要；•项目多时甲定乙购材料数量增大，从成本控制考虑公司应制定长期采购战略;•有利于对供应商的管理，从供应商获得更多的服务、更多的技术持、更高折扣、更优质量的商品;•供应商提前介入项目，对材料选型定板提供专业意见；•节约人力，完善标准化范本；•为产品标准化打下基础三、利用融资平台，整合双方战略采购业务2、建议采用混合型采购模式的理由•地产项目的材料有通用性也有特意性；•允许从区域公司、项目公司层面制定材料采购战略，集中采购节约成本，达到“以量制价”的效果，兼顾全局与局部的效益；•与少量供应商建立战略合作伙伴，从战略合作伙伴获得更高的附加值；•材料工程师有更多的时间进行新产品、更优价替代品及产品优化的调研；•简化、优化材料采购流程；•更优的供应商管理；三、利用融资平台，整合双方战略采购业务•目标：与供应商建立战略联盟，立足于追求“总体价值最大化”三、利用融资平台，整合双方战略采购业务•技术优先获得最新的研究成果联合开发技术开发的信息和进度技术队伍的建设技术革新•成本降低物料成本降低流程成本降低机会成本•速度加快新品上市(time-to-market)提高总体价值链的反应速度缩短采购周期简化流程、提高效率快速把握市场契机•质量产品质量的改善供货可靠性和准确性的提高服务范围的扩大和服务质量的改善•安全货源上得到保证降低总体风险总体价值最大化12345管理理念和管理方法的共享，团队精神的培养