龙湖商业框架设计指导(总图、建筑)

明源地产研究院龙湖商业框架设计指导（总图、建筑）明源地产研究院微信编辑整理一、总体布局1．建筑沿街长度与中间车道设置a.商场沿街长度250m以内不设中间车道；b.沿街长度超过300m设置中间车道将商场首层断开（二层以上及地下全部连通），车道两边商场建筑外墙间距控制在23米左右（7米车道+两边各3米停车下客+两边各3~5米人行道）。图1成都五块石2.商场进深与动线选择a.尽量选择单动线，商场厚度控制在55～70m（20米商铺+15米内街+20米商铺）明源地产研究院b.进深大的商场，可做内外动线，商场厚度控制在90~100m（20m商铺+15m内街+25~30m商铺+15m外街+20m外街店铺）；外街设玻璃顶棚，两端不封闭；外街店铺可做5～8层，高楼层部分业态以餐饮、娱乐为主，营业时间与内街商铺分开；c.总图布局尽量避免出现商场进深在70～90m的情况；图2成都五块石单动线&内外动线3.与塔楼之间的关系原则原则一：购物中心顶部尽量不设置塔楼；原则二：如需要设置塔楼，首选设置在跟购物中心脱开的外街商业上，次选在购物中心外街边界处，且尽量设置非主干道上；原则三：上述2个原则不适用的情况下，塔楼宜设置在主力百货的上部；原则四：塔楼性质，宜为商业(如：SOHO，写字楼，或酒店等)。明源地产研究院4.建筑退界a.商场外轮廓应尽量靠近道路，原则上，紧贴建筑控制线设置；b.商场主入口留出室外广场的进深，主入口外轮廓至人行道边线的距离，控制在20~25m；二、外部交通动线1．商业环路a.建筑应沿主要城市道路布局；b.商场和住宅在同一地块的，应设置外街将地块分开，并在外街一侧布置商铺/底商与商场形成室外商业街（商业街的宽度为26m左右：3m人行道+5.5m停车+9m车道+5.5m停车+3m人行道），利用外部道路和内街形成商场商业环路；图3北京常营商业环路2．商场人行入口明源地产研究院a.商场主入口布置在街角位置，须做到主入口视觉上能够洞穿中庭；主入口宽度控制在6~8m，挑空2~3层；b.沿商场外墙合理位置设置次入口（宽度4~6m），两入口间距不超过100m；c.在北方主出入口须设置斗门；d.次出入口须设置自动感应门；图4杭州下沙主次入口设置3.车库出入口a.依据主要车流来源设置地下车库出入口；以便利车流进出为原则。车流与人流动线设计尽量避免交叉；如平行设计，应设置路沿石进行区隔；b.有条件的，宜将车库出入口设置在主街，并在车库出入口之前设置出租车停靠带；车库出入口不做单独的雨棚，避免对商业立面的遮挡；4．车库坡道明源地产研究院a.尽量选用直线型坡道；b.场地条件不允许的情况下，选用环形坡道时，内圈转弯半径不小于7米；外转弯半径不小于：10.6m（单车道）；14.2m（双车道）5.室外停车a.原则：尽可能多设；b.位置：利用商场与住宅区之间的外街；6.出租车停靠站a.商业建筑外边界线上，需设置出租车停靠站，车位数不小于5个；b.出租车停靠站，需设置在主出入口侧面，以不影响商场人流进出为原则；设置雨棚覆盖3个停车位7.公交站点在规划阶段，尽可能影响城市规划部门，将公交站点设置在商场周围；8.地铁/地下过街通道a.应设置商业街联接商场中庭与地铁/地下过街通道；b.可在连接处设置下沉庭院解决消防问题，但流线设置应利于人流直接进入商场而非直接疏散到地面；c.地铁出站标高在负二层的情况，在流线设计上，必须考虑负二、负一均与商场内部直接连通；明源地产研究院d.地铁出口与商场有一定距离的情况，宜设置地下连通道（通道两边设铺如无法设铺，须设广告灯箱）；e.城市中远期地铁规划在商场附近设站的情况，在商场设计时必须考虑连通地铁的可能性；f.地铁与商业衔接口，顶部尽量设玻璃钢构自然采光，以增强空间舒适度与商业氛围。9．轻轨设置天桥直接连通轻轨出站口与商场二层或三层；10.过街天桥a.商场跨市政道路或内部道路的情况，需设置封闭的天桥将道路两侧二层或三层以上的部分连通（视城市管理规定）；b.过街天桥的宽度不小于12m（除通道外，两侧或单侧设商铺）；三、竖向1.商场室内与室外场地之间平进平出，避免上下楼梯或台阶，室内外高差用找坡解决；如标高差异大，实际操作中，可采用多首层方式。2.商场内部需满足无障碍要求，不得出现台阶；3.建筑形态有B1、B2等地下商业楼层设计的，应在街角、轨道交通衔接点、主入口附近设计下沉式广场；明源地产研究院图5北京常营下沉庭院四、柱网1.垂直于内街方向的柱网宽度：柱宽+4个停车位X2.4m（停车位宽度）；城市对停车位宽度有不同于国标的情况，以能通过报建的要求为准；2.平行于内街方向的柱网：满足地库停车最高效的柱网布局方式，同时满足商业业态最低柱网要求；3.商场上方有塔楼的（办公、公寓、住宅），要求塔楼外墙窗顶高度不小于2400mm；五、层高1．地上A标准a.1F结构层高：5.6～6.0m，净高：4.0～4.4m(商业)；b.2F-5F结构层高：5.1m，净高：3.5m（商业）。2.地上B标准明源地产研究院a.1F结构层高：5.1～5.3m，净高：3.5～3.7m(商业)；b.2F-5F结构层高：4.6m，净高：3.0m（商业）3.地下a.地下根据业态、车库、地铁连接高度确定；b.超市要求：结构层高:5.4m，净高：3.7m（超市灯带下）4.特殊业态要求冰场、儿童职场、电影院等特殊业态净高，在经济的情况下满足租户要求；六、业态及占比1．主力业态设置a.龙湖天街：可含主力百货、电影院、超市、冰场、儿童职场；b.星悦荟：可含电影院、超市。2.业态占比a.主力店建面（含公摊）占比：＜40%；b.餐饮娱乐建面（含公摊）占比：＜25%七、楼层设置原则1.商场地上部分不超过5层，局部可突破，但须≤8F；其中＞5F的单层商业面积，占商业建筑总投影面积须≤15%；2.地下：商业部分只设B1层，有地铁联接的，可整层或局部设置B2商业；地下部分（含车库）尽量不做B3、B4（减少开挖）；八、内街尺度1.采用4m(走廊通道)+6m(中空)+4m(走廊通道)要求；明源地产研究院2.内街轴线宽度=1/2柱宽+0.3m装修厚度+4.0m走廊+6.0m中空+4.0m走廊+0.3m装修厚度+1/2柱宽；图6内街尺度（轴线）九、中庭尺度1.在保证得房率不小于60%的情况下，局部中庭尺寸可适当放大，为今后商场推广、活动预留空间；2.但中庭的中空部分尺度最大控制在12～14米宽*21～24米长。十、客梯&观光梯1．位置a.两组客梯（含普通客梯与观光电梯）水平距离≤60m(目的性消费的区域除外）。垂直电梯可考虑在中庭的一侧；观光电梯可采用全玻璃式，观光电梯须带夜间灯饰效果；b.停车场内任意停车点位到最近的客梯（含客梯与观光电梯）的距离≤50m；明源地产研究院2.参数及要求a.提升速度为：s=1.5-2.0m/s；b.客梯&观光电梯门套需设置三维立体光幕，带防夹功能；具备五方通话功能；c.客梯和观光电梯内装须选择中高端产品，宜用不锈钢拉丝面/钢化玻璃面（观光电梯）；客梯和观光电梯需有无障碍扶手设计。变频式；d.客梯、观光电梯容量选择：1.0-1.35T/台;e.客梯或观光电梯并排≥2台，需有群控功能；f.观光电梯外周边或底部宜有灯具装饰；观光电梯井道需有美化装饰或处理-以避免观光电梯周边视觉效果差；十一、扶梯1．设置位置及间距a.在主要中庭空间布置上下扶梯，两个主要中庭空间间距约120m；b.在两个主要中庭之间，布置一组上下扶梯；明源地产研究院图7成都五块石扶梯设置2．扶梯形式a.有条件采用间接飞天梯形成快速动线和空间记忆点，不采用跨层扶梯；b.首选螺旋式扶梯布局；c.不能布置螺旋式扶梯的位置布置平行式扶梯；d.如下位置可布置剪刀式扶梯：百货内部；连接商业与车库之间，高楼层之间，专为解决高楼层的快速垂直交通；明源地产研究院图8成都五块石间接飞天梯图9重庆后工螺旋式布局图10成都五块石平行式扶梯明源地产研究院图11杭州下沙剪刀扶梯3．设备参数和要求a.扶梯，选择30度提升角，1000mm宽扶梯；提升速度0.5m/s；扶梯上下承台，(扣除扶梯踏板后的)转弯半径应≥2m；b.扶梯桁架侧面和底板，采用不锈钢拉丝面板；十二、板梯1．设置位置a.超市内部（超市跨两层的情况）、超市到车库须设置；b.地下超市到地面不设；2．设备参数和要求a.设备参数和要求：选择12度提升角，1000mm宽，提升速度0.5m/s；人行道上下承台，(扣除扶梯踏板后的)转弯半径应≥2.5m；b.梯桁架侧面和底板，采用不锈钢拉丝面板；十三、货梯1．位置原则明源地产研究院a.沿商场内街线性方向，每80~120m设置一对货梯；b.超市、百货的货梯需与专卖店区分开设置；c.尽量布置在餐饮附近；2.设备参数和要求货梯提升速度选择范围1.0-1.5m/s，建议选择1.0m/s十四、卸货平台1.购物中心卸货平台：需要配置小型货车进出(载货量≤1.2吨，暂定)，每处卸货电梯可同时容纳2台货车同时卸货；卸货平台深度宜达3-4m；宽度按2台1.2吨货车车宽计算；2.超市专用卸货平台：提供1台大型集装箱式平台和卸货区+2台中型货车卸货区；卸货承台深度按4-6米计；卸货区面积选择：200-300平米，在室内或带雨棚；(北方区须有可封闭的室内或半室内区域）。十五、车位配比1.车位配比：1-1.2个/100平方米(商业建筑面积)；2.可利用办公、SOHO小户型等业态的停车数量，错峰满足商场的停车需求。十六、立面1．立面风格定位a.经典；b.龙湖各地区公司统一；c.宽幅的档次及业态适应能力；d.满足当前定位及日后档次升级的需要；2.立面材料a.石材：提升立面档次；石材划分应规则、整齐、简单，减少挂件用量；b.金属（雨棚、窗框、广告框、石材收边线条等）：精致、精细度；明源地产研究院d.百叶（女儿墙、进排风口、石材收边等）：功能性、精细度；e.广告灯箱：立面收益；3．立面比例a.南方，广告位：橱窗：实墙=30%：40%：30%；b.北方，广告位：橱窗：实墙=40%：30%：30%4.商场立面与塔楼立面处理关系a.塔楼位于主沿街面的情况，应避免塔楼竖向线条切断商业裙房，应保持商场部分的立面完整性；b.塔楼位于背街或后街情况，可突出塔楼的立面完整性；c.出租车停靠站、公交站点、自行车租赁处等雨棚，以考虑遮雨功能为主，设计应轻盈，较少对商业立面的遮挡；5.立面雨棚设置a.主次入口雨棚，高度设置在一层顶板，主要起挡雨和入口提示作用；b.沿街店铺的雨棚，高度设置在二层顶板，出挑深度约1200mm；c.出租车停靠站、公交站点、自行车租赁处等雨棚，以考虑遮雨功能为主，设计应轻盈，较少对商业立面的遮挡；6．立面广告灯箱a.室外灯箱安放位置：宜在3F及3F以上；1F、2F以橱窗为主，以增强视觉效果和夜景商业氛围；广告灯箱高宽比：4:3(建议尺寸不小于16m:9m)；广告采用内打灯、外挂式；明源地产研究院b.某某LED广告屏幕，位于城市道路交叉口面，或主干道的抢眼位置(设置面向来人和来车方向)，结合立面设计面积尽可能大；c.室外停车场区域、及地下/或屋顶停车场与商场衔接口显眼位置，可设置局部的广告灯箱位。（来源：根据百度文库资料编辑整理，更多精彩文章分享，欢迎关注明源地产研究院微信号mydcyjy）