绿地集团高容量住宅规划

绿地集团产品标准化文件建筑/2009—009绿地集团高容量住宅规划设计指引2009年4月发布2009年4月实行绿地集团房地产技术管理产品研发部绿地集团高容量住宅产品规划设计指引1绿地集团高容量住宅产品规划设计指引前言前言前言前言随着集团快速发展，住宅开发项目日益增多，基于国情国策，住宅的高容量开发将是房地产发展趋势，如何在高容量开发的同时做到产品的高品质将是产品成功的关键。为此，技发部研究住宅的高容量开发、产品组合与规划指标之间的关系，提出了高容量产品规划设计方法高容量产品规划设计方法高容量产品规划设计方法高容量产品规划设计方法，并根据产品规划指标的分析，归纳出计算公式，编写了住宅产品规划指标分析模型住宅产品规划指标分析模型住宅产品规划指标分析模型住宅产品规划指标分析模型，以指导集团房地产生产建设条线快速开展前期规划设计和指标分析，提高生产效率。有关高层住宅规划设计要求还可参照技发部2009年2月颁发的绿地集团中高端高层住宅技术导则。产品的高容量可以实现土地的价值产品的高容量可以实现土地的价值产品的高容量可以实现土地的价值产品的高容量可以实现土地的价值，，，，而产品的高品质则体现客户的价值而产品的高品质则体现客户的价值而产品的高品质则体现客户的价值而产品的高品质则体现客户的价值，因此在住宅产品开发中应把高容量和高品质的完美地结合起来，达到开发商和客户的双赢。图1：中国传统民居—大理三合一照壁，四合五天井，高容量低层住宅绿地集团高容量住宅产品规划设计指引2一一一一、、、、住宅开发强度分析住宅开发强度分析住宅开发强度分析住宅开发强度分析：：：：土地容积率在1.0以下，一般基本可以规划为低层为主的居住社区；1.0-3.0范围内，可以考虑设置成低层住宅+高层住宅的模式，一般来讲，低层住宅售价高，在合理范围内应尽量提高低层住宅产品比例在合理范围内应尽量提高低层住宅产品比例在合理范围内应尽量提高低层住宅产品比例在合理范围内应尽量提高低层住宅产品比例，，，，以提高土地价值以提高土地价值以提高土地价值以提高土地价值。如何来提高低层住宅比例呢？那么应尽可能提高低层住宅部分的容积率。首先我们对土地开发强度进行分析，以此来分析低层住宅的容量极限。假设：用地300*300米，全联排别墅，三层局部退台，假设地上面积为2.5倍基底面积，开间中间套6米，端套7.5米，进深18米，南北间距按照15米控制，东西间距按照6米控制，退界按照6米控制，规划54栋6-8联排，计算强排容积率为1.13，建筑密度达到45%。一般而言，住宅地块建筑密度都会控制在30%以内，因此建筑密度是限制容积率提建筑密度是限制容积率提建筑密度是限制容积率提建筑密度是限制容积率提升的最大障碍升的最大障碍升的最大障碍升的最大障碍。（图2）为明确容积率与建筑密度关系，建立公式如下：建建建建筑面积基底系数筑面积基底系数筑面积基底系数筑面积基底系数====地上建筑地上建筑地上建筑地上建筑面积面积面积面积////基底建筑面积基底建筑面积基底建筑面积基底建筑面积，，，，容积容积容积容积率率率率====建筑密度建筑密度建筑密度建筑密度



建筑面积基底系数建筑面积基底系数建筑面积基底系数建筑面积基底系数（容积率暂不考虑配套设施）。附表1对低层住宅容量进行了分析，可以看出在建筑密度控制在30%时，建筑面积基底系数取3，则容积率可以达到0.9。从以上分析可以看出，建筑密度和建筑面积基底系数决建筑密度和建筑面积基底系数决建筑密度和建筑面积基底系数决建筑密度和建筑面积基底系数决定了建筑容量大小定了建筑容量大小定了建筑容量大小定了建筑容量大小。建筑密度受地块条件、建筑间距、建筑进深、日照分析等诸多因素影响，具体项目可以根据强排和当地项目经验数据确定。建筑面积基底系数受产品地上建筑面积层数、底层建筑面积影响。300m300m图2强度分析1绿地集团高容量住宅产品规划设计指引3附表1:建筑容量分析表序号建筑密度面积基底系数容积率125%2.50.625225%30.75330%2.50.75430%30.9535%2.50.875635%31.05在建筑密度无法突破的情况下，提高容量的主要设计手法有（见附图3）：1.1.1.1.增加建筑层数增加建筑层数增加建筑层数增加建筑层数，，，，以提高建筑面积基底系数以提高建筑面积基底系数以提高建筑面积基底系数以提高建筑面积基底系数。。。。2.2.2.2.尽量增尽量增尽量增尽量增加地下室加地下室加地下室加地下室、、、、阁楼等不计容面积阁楼等不计容面积阁楼等不计容面积阁楼等不计容面积，，，，使得实际容量提高使得实际容量提高使得实际容量提高使得实际容量提高。。。。二二二二、、、、高容量设计高容量设计高容量设计高容量设计优化优化优化优化手法总结手法总结手法总结手法总结由于各个地区规划控制指标不同，为了高容量开发，同时达到高品质要求，可以采取的优化设计手法有：图3高容量设计手法绿地集团高容量住宅产品规划设计指引41.在规划指标范围内，提高建筑进深，增加户均面积。2.采取内院或天井的设计方法加大进深，同时改善通风采光。3.有条件的可以采取围合规划布局，既可以改善空间关系，又可以提高容量。（见附图4）4.增加联接户数或单元数量，利用北退台减少间距。5.增加规划层级和分级管理，设置小区——组团——合院三级空间序列变化，弱化空间压抑感。（见附图5）6.建筑造型丰富错落、立面整体化处理，丰富景观层次和密度，从而削弱建筑的体量和长度，降低空间压抑感。7.人车分流，停车入地，地面步行化、景观化。8.抬高地面，丰富竖向变化，降低车库造价，改善地下采光通风。（见附图6）9.庭院尽量私有化。图4：围合式规划布局绿地集团高容量住宅产品规划设计指引510.形成多层次绿化：7-8米大乔木、4-5米小乔木、2-3米灌木、小灌木和花卉、草坪地被，来弱化高容量开发。11.采用景观、小品、矮墙分割室外空间，丰富空间变化，弱化高容量。12.堆坡造景，利用高差丰富空间，弱化高密度空间感。图5：多层次的规划层级图6：抬高室外地坪，降低成本，丰富空间绿地集团高容量住宅产品规划设计指引6三三三三、、、、住宅产品规划住宅产品规划住宅产品规划住宅产品规划分析分析分析分析模型模型模型模型((((一一一一))))模型编制说模型编制说模型编制说模型编制说明明明明基于以上高容量规划设计分析和建立的规划指标公式，本指引进一步研究住宅产品组合与规划指标的关系，建立住宅产品规划指标分析模型。住宅产品规划住宅产品规划住宅产品规划住宅产品规划指标分析模型将产品组合与规划指标之间的关系用数学公式加以界定指标分析模型将产品组合与规划指标之间的关系用数学公式加以界定指标分析模型将产品组合与规划指标之间的关系用数学公式加以界定指标分析模型将产品组合与规划指标之间的关系用数学公式加以界定，，，，可以方可以方可以方可以方便快速分析开发地块规划指标便快速分析开发地块规划指标便快速分析开发地块规划指标便快速分析开发地块规划指标，，，，得到产品组合比例得到产品组合比例得到产品组合比例得到产品组合比例，来进行经济测算和规划决策。((((二二二二))))模型指标模型指标模型指标模型指标与公式与公式与公式与公式1.1.1.1.规划指标规划指标规划指标规划指标英文代码英文代码英文代码英文代码容积率——F建筑密度——D建筑面积基底系数——R地上建筑面积——G图7：多层次绿化绿地集团高容量住宅产品规划设计指引7基底建筑面积——B产品类型1基底面积比例——P1产品类型2基底面积比例——P2（视产品类型多少确定）产品类型1建筑面积基底系数——R1产品类型2建筑面积基底系数——R2（视产品类型多少确定）产品类型1建筑密度——D1产品类型2建筑密度——D2（视产品类型多少确定）产品类型1建筑面积比例——A1产品类型2建筑面积比例——A2（视产品类型多少确定）2.2.2.2.建筑密度建筑密度建筑密度建筑密度DDDD的说明的说明的说明的说明由于本模型没有加入小区配套商业和市政设施占地，因此应适当预留建筑密度给这些设施，即如果规划指标给予的建筑密度是25%，则本模型计算时应扣除这些设施的占用密度，一般经验值是预留2-4%。下表提供的产品系列建筑密度供参考。3.3.3.3.有关公式有关公式有关公式有关公式建筑面积基底系数建筑面积基底系数建筑面积基底系数建筑面积基底系数R=R=R=R=地上建筑面积地上建筑面积地上建筑面积地上建筑面积G/G/G/G/基底建筑面积基底建筑面积基底建筑面积基底建筑面积BBBB容积率容积率容积率容积率F=F=F=F=建筑密度建筑密度建筑密度建筑密度DDDD



建筑面积基底系数建筑面积基底系数建筑面积基底系数建筑面积基底系数RRRR建筑面积基底系数R受产品房型设计影响，以下提供的产品系列建筑面积基底系数供参考。绿地集团高容量住宅产品规划设计指引84.4.4.4.产品系列指标产品系列指标产品系列指标产品系列指标参考表参考表参考表参考表产品类型产品类型产品类型产品类型建筑面积基底系数建筑面积基底系数建筑面积基底系数建筑面积基底系数RRRR建筑密度建筑密度建筑密度建筑密度DDDD容积率容积率容积率容积率FFFF联排联排联排联排2.52.52.52.5----3.53.53.53.523232323----30%30%30%30%0.50.50.50.5----1111花园洋房花园洋房花园洋房花园洋房4.54.54.54.5----5.55.55.55.520202020----25%25%25%25%0.90.90.90.9----1.71.71.71.711111111层小高层层小高层层小高层层小高层10101010----11.511.511.511.518181818----21%21%21%21%1.81.81.81.8----2.72.72.72.718181818层中高层层中高层层中高层层中高层16161616----1818181817171717----22220%0%0%0%2.72.72.72.7----3.93.93.93.924242424层中大高层层中大高层层中大高层层中大高层22222222----2424242416161616----19%19%19%19%3.53.53.53.5----4.84.84.84.8100100100100米大高层米大高层米大高层米大高层30303030----3232323215151515----18%18%18%18%4.54.54.54.5----5.105.105.105.105.5.5.5.模型建立模型建立模型建立模型建立：：：：计算项目建筑密度计算项目建筑密度计算项目建筑密度计算项目建筑密度DDDD=P1
D1+P2
D2+（视产品类型多少确定）计算平均建筑面积基底系数计算平均建筑面积基底系数计算平均建筑面积基底系数计算平均建筑面积基底系数RRRR=P1
R1+P2
R2+（视产品类型多少确定）计算容积率计算容积率计算容积率计算容积率FFFF=D
R计算产品类型计算产品类型计算产品类型计算产品类型1111建筑面积占比建筑面积占比建筑面积占比建筑面积占比A1A1A1A1=P1
R1/R计算产品类型计算产品类型计算产品类型计算产品类型2222建筑面积占比建筑面积占比建筑面积占比建筑面积占比A2A2A2A2=P2
R2/R（视产品类型多少确定）((((三三三三))))模型运行模型运行模型运行模型运行说说说说明明明明1.设定各产品组合基底面积比例设定各产品组合基底面积比例设定各产品组合基底面积比例设定各产品组合基底面积比例,例如：某项目产品组合计划为联排和小高层，可以设定联排产品所占基底面积比例P1=70%，则小高层P2=30%;2.设定各产品建筑密度和建筑面积基底系数设定各产品建筑密度和建筑面积基底系数设定各产品建筑密度和建筑面积基底系数设定各产品建筑密度和建筑面积基底系数,仍以联排和小高层产品组合为例，设定