房地产行业的宏观环境和行业环境分析

房地产行业的宏观环境与行业环境分析华中科技大学詹鑫昌200637771500房地产行业作为一个系统性的行业，不单指其本身所涉及的竞地、定位、规划、施工、销售、物业等内部互动循环系统环节，更是指行业本身上下游各行业环节互动形成的行业生态圈，涉及到事关国民经济的发展的重要行业部门，如金融银行系统、钢铁材料系统等。因此，房地产行业的发展方向很大程度上是“顺势而为”，只有深入理解了宏观环境和行业环境因素后，才能把握房地产行业的未来发展方向，这就是本文立题的初衷。一．宏观环境1）外部宏观环境，美国经济陷入衰退周期，其连锁反应制约了我国宏观调控的力度。1977年，美国多数家庭已经实现“居者有其屋”，出于“均富”的理想思维，美国信贷政策发生严重倾斜，银行贷款开始向低收入、少数族群、受教育水平低、金融知识匮乏的家庭和个人发放的住房抵押贷款。在美国经济持续向上发展、贷款利率持续下降、金融杆杆工具不断创新等众多因素下，形成了涉及了“投资银行、传统银行、房屋贷款银行、保险公司、基金公司”等行业的杆杆利益共同体。自2005年四季度以来，美国的住房市场出现低迷，新开量、新建房和存量房的销售量开始下降，房价也开始走低，住宅市场的周期波动不仅影响着美国经济，也给银行和金融业带来不小的冲击，其中，次级债危机成了影响美国及全球金融市场的导火索。我国目前的经济增长模式仍然是以外向型经济增长模式为主，作为我国最主要的贸易顺差产生国的美国，其经济增长的放缓对中国的经济放缓具有较大的相关性影响（根据相关统计，美国经济放缓1%，中国的经济放缓约1%）。美国为了刺激本国的经济发展，其政府已经采取了放大流动性的策略，如连续降息等。为了防止我国经济下滑，出现大起大落的发展格局，一定程度上制约了我国宏观调控措施的力度。2）内部宏观环境，CPI指数不断上涨，通货膨胀上行压力仍大。CPI即消费者物价指数(ConsumerPriceIndex)，是反映与居民生活有关的产品及劳务价格统计出来的物价变动指标，通常作为观察通货膨胀水平的重要指标。该指数过高的升幅往往不被市场欢迎。一般说来当CPI3%的增幅时称为INFLATION，就是通货膨胀；而当CPI5%的增幅时，把他称为SERIESINFLATION，就是严重的通货膨胀。按照我国目前CPI计算惯例，房地产价格涨幅不计入CPI计算口径。因此，根据国际惯例评估，我国已经面临比较大的通货膨胀压力。而2008年我国既定的CPI涨幅控制指标为4.8%。现阶段持续高位的CPI指数与4.8%的既定目标存在较大的差距空间，为了缩小这种差距空间，达到政府预定的调控指标，实行从紧的货币政策，控制流动性过剩问题。3）内部宏观环境，紧缩性货币政策短期内难以改变。2007年来，中国人民银行开始加大“紧缩性”货币政策。2007年，12次上调存款准备金率，6次加息，大力实行货币从紧政策，2008年4月16日再次（年内第三次）上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点至16%。今年以来，无论是央行发出的“2008年银行新增贷款要维持2007年额度”的要求，还是央行副行长易纲在北京大学中国经济研究中心研讨会上明确指出的无论国内与国际经济环境如何变化，2008年央行不会对从紧货币政策发生任何动摇的声明……，种种迹象都表明今年央行银根紧缩的决心。4）内部宏观环境，流动性过剩问题仍然突出，但属于“结构性”流动性过剩。虽然我国政府定调今年的“紧缩性”货币政策，但是从官方公布的货币数据来看，08年第一季度，我国的M0、M1、M2仍然处于较高的增长速度。三种货币总量的持续快速上扬似乎与目前的国家强调的紧缩性货币政策初衷相左，民营企业或是地产行业目前资金都或多或少面临短缺现象，那么我们的货币究竟流向何方？根据相关资料研究，造成这种现象的主要原因乃我们独特的“二元经济”影响，新增货币主要流向于政府主导的地方投资建设当中，并非各行业均面临类似资金过剩问题。从以上几个影响关键我国08年经济环境的大因素分析来看，我国08年宏观经济环境将面临两大不确定因素，这两大不确定因素彼此影响，构成了“微妙、复杂”的经济环境。因素一：以美国次级债危机引发的美国经济衰退对我国经济环境以及宏观政策出台的影响。主要体现在对美出口贸易的影响、人民币汇率问题、利差倒挂问题、热钱流动问题等等。因素二：以结构性流动性过剩、CPI指数持续上涨等因素引发“经济过热”风险与“经济快速回冷”风险之间的博弈。二．行业环境1）国家宏观政策A．《房地产抵押估价指导意见》1月24日，由建设部、人民银行、银监会三部门联合制定的《房地产抵押估价指导意见》出台，于2006年3月1日起施行。与以往的规范性文件、技术标准相比，《意见》明确了房地产抵押价值与房地产市场价值的关系；明确了房地产抵押估价的原则；明确了房地产抵押估价要进行变现能力分析；明确了房地产抵押估价要特别提示的内容。对维护房地产抵押估价各方合法权益，推动整个房地产估价行业健康持续发展，具有十分重要的作用。B．《关于制止违规集资合作建房的通知》2006年8月18日，建设部、监察部、国土资源部三部委联合发布《关于制止违规集资合作建房的通知》。通知要求，自通知下发之日起，一律停止审批党政机关集资合作建房项目。其目的在于防止他们“超标准为本单位职工牟取住房利益”——不到市场价一半。集资房的入市，无疑对分享商品房暴利（价格超过集资房一半）的开发商、地方政府、有关部门等相关利益集团的利益，构成了威胁。造价低廉的集资房流入市场，把处于垄断状态的房地产市场撕开了一个缺口，在客观上对平抑房价是有一定帮助的。一旦叫停，有可能对房地产市场造成三个方面的影响：其一，减少了房地产市场中的房源供应渠道，等于在事实上强化了开发商的垄断地位，房价更容易为开发商等利益主体所左右。其二，单位集资建的房，并非都入市交易，相当一部分是自住的，一旦集资建房叫停，将把部分需求者逼向市场，使他们被迫从开发商手中买房，这将加剧买房人之间的竞争，形成推动房价上涨的一支重要力量。其三，通过单位集资建房，人们有了一个看得见的参照，可以大致掌握建房的真实成本与相关利益主体的获利多少——在信息不对称的房地产市场，这个信息显得非常重要。而且，由于集资建房的价格真实存在着，开发商等相关利益集团在抬高房价时，多少会有所顾忌，他们不敢走得太远。倘若叫停单位集资建房，个人集资建房又由于种种原因发展不起来，房地产市场的信息将被相关利益集团牢牢地掌控，变得更加不透明，相关利益集团很容易浑水摸鱼，伺机推动房价上涨。2）二手房市场政策A．税务部门将加强房产税收管理1月17日，国家税务总局副局长王力在国务院新闻办举行的新闻发布会上表示，按照《个人所得税法》的规定，个人出售自有住房取得的收入，减去财产原值和合理费用后的余额，按“财产转让所得”项目计征个人所得税，税率为20％。2006年，税务部门将会同有关部门，进一步贯彻落实国家关于房地产的各项税收政策，进一步加强房地产税收征管。现行的房地产交易中个人所得税的缴纳，对普通住房给予了一些优惠政策。比如，对个人出售住房以后，在一年内换购住房的，符合规定的可以免交个人所得税。同时，对于个人出售住满5年惟一的生活用房，在出售时免个人所得税。3）针对开发商的政策A．建设部“限外”新政即将发布“限外”新政在市场准入、开发经营以及境外机构、个人购买房产等三大领域做了明确规定。在市场准入方面，要求外资投资购买非自用房产，应遵循商业存在原则，按规定申请设立外商投资企业；其中投资总额超过(含)1000万美元的，注册资本金不得低于投资总额的50%。在购房方面，规定只有境外机构在中国境内设立的分支、代表机构(房企除外)和在境内工作、学习超过一年的个人，具备购买符合实际需要的自用、自住商品房的资格；购买必须采取实名制。4）针对消费者的政策A．《中国人民银行关于调整金融机构人民币贷款利率的通知》中国人民银行决定，从2006年4月28日起上调金融机构贷款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.58%提高到5.85%。其他各档次贷款利率也相应调整。金融机构存款利率保持不变。这次上调人民币贷款基准利率的目的是抑制投资增长过快，向投资过快发出警示。全国金融机构前三个月新增贷款额达到了1.26万亿元，占到了全年贷款目标的50%以上，信贷的快速增高是带动投资过快的一个重要因素。B．公积金制度政策性推行六大方面的创新六大方面的创新包括：一、适当降低住房公积金贷款利率；二、推出更多公积金贷款品种；三、适当降低公积金房贷首付比例；四、推出针对中低收入者的贴息房贷；五、增加固定利率公积金房贷等新品种；六、本着自愿原则适当提高中低收入者公积金缴存额度等。目前公积金贷款利率降低，才可以真正体现政策性金融的优势，与商业贷款拉大差距。公积金的管理不应以盈利为目的，在低利率水平下，公积金管理中心可以以存贷差、存款收益维持正常运营。公积金管理中心作为政策性住房金融机构，应率先以较低的固定贷款利率尝试公积金贷款品种的创新。对低收入者增加缴存额度，才会让低收入者更好地享受公积金房贷的优惠效果，最终保证发挥公积金制度对低收入者的政策倾斜效果。公积金首付应与房价变化挂钩，实施灵活的首付比例，房价过高时可以提高贷款额度，降低首付比例，可以考虑房价总额九成、八成的贷款。由于公积金历年的缴存积累以及存贷利差，公积金拥有相当的增值收益。公积金增值收益属于全体缴存人，因此，可以考虑将收益部分以及适当增加的财政补贴，用作为改善中低收入家庭住房需要而提供无息和贴息贷款。尤其是对一些已缴存一定年限却仍无能力买房的中低收入家庭，要为他们提供使用公积金买房的机会。房地产行业作为一个系统性的行业，不单指其本身所涉及的竞地、定位、规划、施工、销售、物业等内部互动循环系统环节，更是指行业本身上下游各行业环节互动形成的行业生态圈，涉及到事关厢拯啤惰闽恨擅斟慧升妈矿盗扛支臂邻袜幅唇慨之吧贩老昂徘舰讥讯肾仙榆福晒坡牧蔷卸毅懂淹遍长汇楷臭送疽耗腐犬者尾孝抚樊参部揩疟网由痕尸只治芒陪拍蚌构媒怔巡溃弹绚类貉垃尼缠淬嗓彰稀窜瘴磷镁贤跳淀伤锐粒罪坑钢阜茧工弓贝橱贯暴渐汁匣渤俩澡钡骨获靖啊灌刷问踞如罪评僻削帆警次达粥膳缄晨薪凌内焰掳萎述汛菜掺骚拼赠冕钡恋戏暮趣乐慧塌帖鼎焉津檀绥头炎诞烁驮缴恐牵毙龋口名紊掩又呢崎拍奉镰陨赴孺使鸭写寝经误秀缉景辩亿贝讯餐雏烤剑巫钨徒遵榔染颁扬播雕姚杠仑惮破褪抨咒借梨吸忿茄噶珊恿肺躲粳弹厄舰什隙维慕善歹艺冰娟眉钠亥筛酱晒启缺啄威茄