2009年宜兴房地产市场考察报告838118850

宜兴项目考察报告1.宜兴城市宏观环境2.房地产市场概况4.结论与建议3.四地块详细解析宏观环境中国陶都江南水城全市2008年GDP为600亿元，增速18.80%全市2008年房地产投资额为38亿元，增速4.2%全市2008年社会零售额为210亿元，增速23.5%宜兴城镇居民人均可支配收入为20752元，增速为13.2%宜兴城市发展战略为“一心三片区”的空间结构一心:以龙背山为绿心三片区:宜城、丁蜀、湖滨新城宜兴全市常住人口125.81万人，比上年末增加了2.14万人，增长1.7%；户籍人口106.78万人，其中宜城人口为34万人，丁蜀11.6万人宜兴地处长三角经济圈，是我国著名的陶都、环保之乡和教授之乡，江苏省重要的工业、旅游城市，华东地区著名的生态园林旅游景区，苏、浙、皖三省接壤地区重要的商贸综合服务中心，已被列为江苏省重点发展三级Ⅰ类中心城市。宜兴地处经济发达的长江三角洲地区，综合经济实力在全国县（市）中名列前茅。宜兴的开放型经济在全国处于领先地位，是江苏省重要的对外贸易出口基地之一。宜兴是中国优秀旅游城市，以“陶的古都、茶的绿洲、竹的海洋、洞的世界”等自然和人文景观闻名于世，被誉为“沪宁杭后花园”。宜兴工业较为发达，形成了环保产业、电线电缆产业、精细化工产业、陶瓷产业、纺织服装产业、冶金产业等多个产业群。地理区位：地处长三角城市群宁杭发展轴城市概况宜兴市总面积约为2039平方公里，行政区范围包括：宜城、丁蜀、屺亭、湖洑、高塍、大浦、新庄、芳桥、周铁等9个城镇和1个国家级环保科技园，其中宜兴政府所在地为宜城。市域户籍人口约为106万，其中宜城为34万，丁蜀为11.6万；远期规划（2020年）人口为121万，其中宜城人口50万，丁蜀20万人口。城市概况行政区划与人口情况城市定位中国著名陶瓷之都宜兴已有6000年的制陶史，现有陶瓷企业近千家，产品主要有日用陶瓷、建筑陶瓷、工艺美术陶瓷、工业陶瓷及紫砂陶瓷五大类、2000多个品种。其中无铅釉下彩餐具、耐磨耐腐的工业陶瓷、美术陶瓷、纳米陶瓷材料、陶瓷机械、紫砂工艺品等在国内外市场占有相当份额。长江三角洲生态旅游城市宜兴是陶文化、茶文化、竹文化、洞穴文化兼具的独特旅游胜地。著名景点有徐悲鸿纪念馆、范蠡洞、善卷洞、龙背山森林公园、宜园、竹海等多处著名景点。苏浙皖三省交界地区重要的工业和商贸城市宜兴工业基础较好，已逐步形成了以环保、陶瓷、冶金、精细化工、电线电缆、化纤织造、服装服饰等为主的产业集群，以及包括机电、轻工、新材料、新能源等行业门类齐全、布局合理和协作配套能力强的产业结构。宜兴的开放型经济在全国处于领先地位，宜兴是江苏省重要的外贸出口基地，全市共有500多家外贸产品出口企业，出口产品涉及纺织、服装、化工、陶瓷等9个大类近千个品种。城市概况城市交通：立体路网、四通八达城市概况城市概况城市交通：立体路网、四通八达宏观经济01002003004005006007002005年2006年2007年2008年亿元宜兴GDP年份GDP(亿元)增幅2005年36318.50%2006年42817.90%2007年50518.00%2008年60018.80%宜兴GDP高速增长全市2005至2008年GDP增长速度较快，均高于17%，2008年已突破600亿元，综合经济实力在全国县（市）中名列前茅。GDP增加主要来源于基建投资，旅游业和劳动密集型的工业企业。宜兴工业较为发达，形成了环保产业、电线电缆产业、精细化工产业、陶瓷产业、纺织服装产业、冶金产业等多个产业群。宏观经济宜兴固投和房投增速回调年份固定资产投资额(亿元)房地产投资额(亿元)2005年141.7724.272006年173.9633.532007年208.436.492008年229.538.02全市2005至2008年固定资产投资和房地产投资均增加，但是房地产投资增额占固定资产投资的比重逐渐降低。固定资产投资增幅一直处于下降趋势，房地产投资在2005、2006年大幅上扬，06年后则迅速下降。0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%2005年2006年2007年2008年固定资产投资增幅房地产投资增幅0501001502002502005年2006年2007年2008年固定资产投资额(亿元)房地产投资额(亿元)年份固定资产投资增幅房地产投资增幅2005年30.00%23.60%2006年22.70%38.10%2007年19.80%8.80%2008年10.10%4.20%宏观经济零售额：消费品市场繁荣活跃全市消费品市场繁荣。社会消费品总额逐年增加，呈上涨趋势，增幅较大。市场规模稳步扩大，贸易市场成交额逐渐增加，呈现良好态势。0501001502002502005年2006年2007年2008年社会消费品零售额(亿元)0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%2005年2006年2007年2008年增幅年份社会消费品零售额(亿元)增幅2005年102.5513.00%2006年143.7216.30%2007年170.1418.40%2008年210.1223.50%宏观经济可支配收入持续增加05000100001500020000250002005年2006年2007年2008年城镇居民人均可支配收入(元)年份城镇居民人均可支配收入(元)增幅2005年1383215.60%2006年1608916.30%2007年1833313.90%2008年2075213.20%城镇居民人均可支配收入持续增加，人民生活水平得到不断改善，但是低于2008年无锡市城镇居民平均水平，与江阴市还存在一定差距。城市规划城市发展目标即空间结构规划城市发展目标：宜兴城市将建设为充满经济活力，富有文化特色，适宜人居的现代化城市，打造太湖西岸重要的中心城市。城市规划空间结构：一心双城。一心：龙背山森林公园；双成：宜城、丁蜀。城市发展方向宜城：东进、北扩、西优、南控丁蜀：内部整合、集聚发展环科园铜官山屺亭工业区专业市场区诸桥工业区宜城区龙背山森林公园东山区丁山区站前区新街区开发区洑东区宜城、丁蜀城市功能分区太湖城市规划宜城：宜城区、东山区、环科园、屺亭工业区、诸桥工业区、专业市场区、新街区丁蜀城：开发区、丁山区、站前区、洑东区城市规划相关阅读:东部潜力无限,南部景观资源稀缺龙背山生态森林公园宜兴中心城区规划为：一心双城一心：以龙背山生态森林为绿心双成：宜城、丁蜀宜城南部的龙背山生态森林公园为国家4A级旅游景区，占地8000亩，为宜城的天然绿肺，自然景观良好，为稀有的自然生态景观资源。其中宜城的发展规划为：“团氿时代—两氿时代—太湖时代”向东发展的规划思路，利用东部的“水”和“生态”优势，加强东氿现代生态休闲水城、东氿风景、太湖在内的东氿新城，相应道路和配套设施建设已经逐步启动，城东发展潜力无限。3.四地块详细解析2.房地产市场概况4.结论与建议1.宜兴城市宏观环境土地供给序号土地成交时间土地性质土地面积(平方米)土地价格(万元/亩)楼面地价（元／平方米）容积率可建筑规模(平方米)地块位置12008.10.17住宅858930.66460≤1.19447.9和桥镇22008.10.10商住26109219.633294≤4.85126628.7环科园32008.9.18住宅33729131.441971.6≤1.653966.4环科园42008.8.28商住1171542.11632≤1.416401官林镇52008.7.22住宅686334.19513≤1.19608.2西渚镇62008.7.8住宅48707137.972070≤1.468189.8宜城区72008.3.25商住16182928.01420≤1.5242743.5经济开发区82008.6.20商住18419.543.43651≤1.323945.35徐舍镇9合计315960.5550930.82008年宜兴土地供应商业住宅面积31.60万平方米，可建建筑面积为55.10万平方米，由于房地产行业不景气，致使土地供应体量较小。土地价格特征体现明显：主城区内的土地价格较高，普遍高于130万元/亩，而周边镇上土地价格相对较低，基本处于20万—45万/亩之间。2008年土地供给情况土地供给2009年宜城主城区土地供给情况地块中的体育中心北侧地块、工业学院南侧地块及城东V地块为2008年土地供应计划指标，但由于08年房地产行业不景气，土地市场需求不旺盛，使得上述地块未能上市。2009年主城区供应量相对较大，每亩土地价格大约为100万至250万元/亩，土地市场放量供应，必将加剧市场竞争；其中东溪头改造地块和东河路南侧地块位于环科园范围内，其土地价格可以协商。项目地块名称土地性质土地面积(平方米)容积率可建筑规模(平方米)1体育中心北侧地块综合146667≤1.82640002工艺学院南侧地块住宅3853330.41541333城东Ｖ地块住宅3733331.45226674城东Ｈ地块商业126667≤22533335城东Ｔ、Ｕ地块综合5453330.6—316360006大溪河南侧地块住宅48707≤0.9438367东溪头改造地块住宅240133≤1.53602008东河路南侧地块综合1500000≤0.1111810009合计33661744415170房产市场施工及竣工面积平稳、销售面积08年急剧下降房屋开工面积总体保持平稳，涨幅保持平稳。房屋竣工面积保持平稳，略有增加；预销售面积08年急剧下降，受08年国家宏观调控政策和金融危机影响较大。0.0020.0040.0060.0080.00100.00120.00140.002005年2006年2007年2008年房屋开工面积（万平方米）房屋竣工面积（万平方米）实现预销售面积（万平方米）年份2005年2006年2007年2008年房屋开工面积（万平方米）120.41126.08122.44123.30房屋竣工面积（万平方米）118.68121.66128.89137.97实现预销售面积（万平方米）94.87110.57122.5267.98房产市场房价逐年上升，增幅先升后降商品房均价快速上升，由05年的3050元/平方米升至08年的4200元/平方米。05年至06年房价快速升高，07、08年房价涨幅开始减缓。0500100015002000250030003500400045002005年2006年2007年2008年平均房价（元／平方米）0.002.004.006.008.0010.0012.0014.0016.002005年2006年2007年2008年房价涨幅（％）年份2005年2006年2007年2008年平均房价（元／平方米）3050348038004200房价涨幅（％）13.8014,19.1010.53项目宜兴常熟ＧＤＰ(亿元)600.001150.02财政收入(亿元)88.12162.79固定资产投资额(亿元)229.50344.38房地产开发投资(亿元)38.0262.24社会消费品零售额(亿元)210.12263.68城镇居民可支配收入(元)20752.0024486.01全市人口数(万人)106.78106.14城镇人口数(万人)52.9371.152008年宜兴、常熟经济技术指标比较0.00200.00400.00600.00800.001000.001200.00宜兴常熟3.四地块详细解析2.房地产市场概况4.结论与建议1.宜兴城市宏观环境1234地块考察情况汇报东溪头地块改造项目东河路南侧项目体育中心北侧地块工艺学院南侧地块地块区域位置图2143东溪头地块•地面性状：地块整体呈狭长三角形，北侧是团汣湖，并依靠在新长铁路桥和云溪大桥之间；地块东至汣西路，南至汣南路，西至新长铁路；•用地指标：占地面积360.2亩（其中保留河道面积13.7亩），容积率不大于1.5，建筑密度不大于25%，绿地率不小于30%，控