万达_唐山万达广场项目品牌运营研究报告_62PPT

大连万达集团•大连万达集团创立于1988年，2000年做商业地产；•迅速成长为中国民营企业的龙头企业，形成商业地产、高级酒店、文化产业、连锁百货四大支柱产业；企业资产达到1000亿元，年销售额600亿元，年纳税超过50亿元；计划到2012年，企业资产超过1500亿元，年销售额1000亿元，年纳税80亿元，成为世界级的企业集团。•万达集团已在全国开业27个万达广场、8家五星级酒店、400块电影银幕、11家连锁百货店；•第一代产品是只有一幢楼的单店模式，第二代产品是由一群楼组成的店铺集群，而第三代产品则是由商业广场、酒店商务区和高级公寓等功能板块构成的大型城市综合体。唐山万达广场加入了住宅元素，为三代半产品。1，利用良好的政治背景，最低价拿地——成本很低；2，国内唯一商业地产巨头vs政府的城市招商模式---（最核心地+倒套指标+一路护航+优惠政策）；3，品牌效应+订单生产+捆绑预招商=无穷商机愿景中国特色“万达”模式点评：商业项目三大法宝：前期定位、项目招商、运营管理。有了以上三点核心力，谁来操盘和怎么操盘都显得不再重要；4，利用强大的资本后盾强势营销；5，首期住宅和底商的快速销售冲抵成本；6、商务写字楼通过大部分出售和少量作为固定资产租赁获利；7，最后的公寓则通过最高价格成功销售获利；点评：先期的销售型物业更多的用以冲抵拿地和建设成本，后期的现金流更多的用以商业和酒店的装修成本。最后体现在效益上，账面利润为零。合理避税最佳典范。8、自持的万千百货和洲际酒店作为资产长期经营获利；9、内置步行街通过全部出租统一经营长期租赁获利；点评：长期沉淀的持续回报+成熟综合体的物业资产倍增是主要增值模式。资本的价值提升通过基金（retis）、证券等资本通道乘数变现。另一个功能是附加值，带动整个周边土地和建筑价值大幅提高。（新天地二期）案例：宁波万达广场48克拉mini公馆宁波万达索菲特酒店150亩高级公寓集中商业区宁波万达广场项目位于鄞州中心区核心位置.项目总占地面积21公顷，总建筑面积为52万平方米左右。国际商业广场26.86万平方米、高级公寓14.5万平方米、5星级酒店及5A级写字楼11万平方米。宁波万达广场宁波万达广场是目前浙江规模最大的商业地产项目。主力店共有12个，其中世界500强企业有4家，6家境外跨国连锁店；非零售业态比重较大，娱乐的比重约是40%；室内两层步行街，中心挑空，约600米长，而临河商业则杜绝零售，只作餐饮。沃尔玛、百安居、特力屋、吉盛伟邦、大歌星KTV、神采飞扬、万达影城、喜百度、石浦大酒店万达广场48克拉”是一幢总高159米，总层数为48层的超高层精装MINI公馆，主力面积50平方米左右的精装MINI公馆。现代的金属+玻璃材料，构筑经典三段式：顶部丰富，中段处理大气，而底部却细腻感性，满足人尺度构件转换。项目配备了10部高速电梯、600平方米的挑空大堂。首度运用无梁厚板结构。全面支持家居和多维信息数字化及物业管理数字化。宁波万达索菲特其超5星级最纯粹的法式风格。鄞州区的标志.它的旁边，是宁波市第二大商业万达广场。15分钟开车到宁波栎社机场和市中心。290间豪华客房，6间餐厅和酒吧。宁波万达广场项目背景：鄞州区相当于北京的五环，那时候宁波就一个天一广场商业核心区。现状：政府新区北边，300亩啊全是草，草比人高。政府要求：300亩，只能做并赶快做商业(新区发展+政府赚钱模式)。协议拿地附带条件:确定商家进并报政府通过，少一家罚2000万。雅戈尔de地：本地资本大鳄，缺少商业地产经验。但政府拿他没辙。万达来了：整体规划中全是中高档住宅，且只存在少量的商业配套，边上还有贵族学校和诺丁汉大学，鄞州是宁波发展的方向。万达决定做！宁波万达广场万达如何招商？——新区集中商业，先有鸡先有蛋？还是鸡飞蛋打？关于预招商：跨国公司比较严格规范，需要信息的及时披露1、先“忽悠”商家认可概念，形成战略合作意愿。（讲鄞州的发展规划，浙江城乡差别不大是最大原因）2、从“客大欺店”到“店大欺客”，在“逼迫下”做出进驻保证。3、结果是前期做足，后期难度越小。成果是8家承诺入驻。万达如何谈判？——政府要求快做，赶紧做，我要卖地，我要解决劳动力!1、主动规划响应和坚持原则。（结果是150亩公寓，150亩商业，卖6000-7000。）2、主力店的免租。（2年成熟后主力店抢着进，免租2年？改变了沃尔玛的拓展模式，县城建沃尔玛。）地价？——政府要主力店解决劳动力，迅速带动新区繁荣，卖地赚钱1200。万达的盈利：赚土地的钱,赚公寓的现金,赚商业开发的长期现金流.成功案例——五赢模式：政府、开发商、产权者、经营者、消费者不成功案例——沈阳、长春万达广场：1，最早抢占二线明星城市核心区制高点；2，良好的政治背景和强大的资本后盾；2，国内商业地产巨头+银行信用资源+订单捆绑式营销+主动的规划响应；3，集约化/规模化/经验论/可复制性；4，强大的营销模式、沉淀物业经营能力和连锁经营能力。万达广场vs大连友谊综合体大连友谊：1，相同老城核心地段的综合体，面临未来较大的商业供应冲击；2，相对较弱的政府话语权和反制力，相对被动的规划响应；2，富丽华酒店+大连友谊百货（强项）；3，品牌影响力和资本实力一般；总结：大连友谊综合体在政府支持层面缺少万达这样的气势，商业未来的招商和经营在唐山不具明显优势，商务类面临未来较大的供量冲击。华岩路西侧的自然分区开发是项目的最大优势。最快速安全的依托住宅+底商回笼资金，为后期滚动开发商业商务打下时间和资本铺垫。2020/3/20唐山万达广场本报告是严格保密的世纪卓成研究作品一、项目基本信息二、综合体产品分析三、综合体营销推广四、传说中的万达模式五、世纪卓成的理解提纲一、项目基本信息概况简介项目定位内外配套规划分区产品类型项目概况发展商：唐山万达投资置业有限公司建筑设计：深圳清华苑工程施工：中建二局景观设计：深圳致道物业管理：万达物业全案推广：北京深蓝广告项目概况：占地面积：21.27万平米建筑面积：104.8万平米容积率：4.17绿化率：35%一期交房时间：2011年1月10日首期开盘日期：2009年7月18日建设路西山道国防道文化路增盛路新华道铁路项目简介近期开盘活动：唐山万达广场7月17日D区住宅封顶，封顶仪式盛大举行。最新优惠活动：2、4、6号楼全新发售，万达缤纷会会员卡正式发售，封顶仪式活动当日购卡，持卡可尊享5万抵8万及额外享受0.5%购房特惠。•项目地处唐山核心地带，位于路南区新华道南侧，抗震纪念碑广场东侧。增盛路\国防道\文化路\新华道拥合,交通快速便利，周边配套齐全。•项目总占地341亩，商住混合用地。•万达集团作品，项目总投资80亿元，地上总建筑面积104万平方米，计划建成集高档百货、超五星级酒店、高档公寓、高档写字楼、高档影剧院、高档住宅于一体的城市综合体（HOPSCA)。•河北省具有领先水平、规模最大、投资最大、档次最高、环境最优的标志性商业商务中心区。•该项目涉及住宅和非住宅2006户/住宅1694户/非住宅单位312户•涉及居民7000余人/消费者近六万余人/总建筑面积18.37万平方米•项目已完成立项和地灾评、地安评、环评，办理了四证•预售许可证：（唐）房预售证第537号/第576号/第640号•2009年3月26日正式开工建设。•售楼处:文化路大钊公园对面(2009年6月27号开放)•售楼热线：0315-3736666•均价8800元/平方米•开工时间:2009-3-26•结构：34层、32层高层/框架剪力墙•土地使用年限：50/70年•住宅物业费:1.88元调整为公寓项目定位整体定位：百万平米城市综合体CBD国际生活新中心项目主题语：”一座万达广场,一个城市中心”核心卖点：–明星城市核心百万平方都市综合体;–国内第一商业地产巨头精品作品；–极高区域认知度/完善的交通和自身配套–超大规模购物体验+核心商务CBD；–城市核心中央华宅+顶级优质生活资源；–分享城市综合体爆发式价值成长；城市核心/一线品牌实力打造/大规模城市综合体外部配套外部配套设施公园：抗震纪念碑广场、大钊公园、凤凰山公园、南湖生态园；商场：唐山百货大楼、三利国际购物、华联商厦；医院：中医医院、工人医院、妇幼保健院；学校：唐山十中、唐山八中、开滦一中、西山路小学、凤凰山小学；银行：交通银行、中国银行、建设银行、工商银行；酒店：唐山大酒店、唐山饭店、锦江贵宾楼酒店、新华大酒店；娱乐场所：新华电影院、西山口俱乐部、唐山南湖国际高尔夫俱乐部等。北新华道新华道南新华道建设路凤凰山公园冀东烈士陵园大钊公园纪念碑广场尚座商业街市委市政府市人大市政协三利购物中心百货大楼广场河北理工大学新街小吃城妇幼医院同济医院工人医院中医医院西山路小学新天地国美店开滦一中市八中老年病医院255医院警察学校内部配套内部配套设施(HOPSCA)H：万达洲际酒店，商务会客最佳；O：中高端写字楼，办在万达，住在万达P:西东分区1.7+1.9万集中绿地氧吧；S:21万一站式购物中心，体验式\不夜城\不想回家；C:书城也是俱乐部/大玩家/万达院线/KTV；A:有公寓的地方，白领出没；两个S:内置步行街，社区邻里中心；全方位高配置地下停车；一个“资源共生、聚合增值”的HOPSCA通过各种功能综合互补、互动，建立相互存在的价值关系，从而使它能够适应不用时段的城市多样化生活，并能够进行自我更新与调整。整个万达广场内部本身就是一个完整的配套体系，代表了一种全新的生活方式，一种特有的城市精神——“融汇、交流、影响”功能分区回迁住宅+商铺+办公+小学幼儿园回迁住宅回迁商铺商品住宅/底商/内置步行街五星级酒店回迁商场+公寓+住宅住宅\商业\会所商业广场（集中商业+写字楼+步行街）规划用地面积：21.27万平方米；总建筑面积：104.80万平方米；容积率面积：88.6万平方米；地下16.2万集中商业：21万平方米五星级酒店4.7万平方米；写字楼14万平方米；住宅38万平方米、底商3.5万平方米回迁23.6万平方米。A地块：商业广场。由一个五层集中商业（8.7万）+局部三层商业内置步行街（6.3万）+2幢23层中高端写字楼和2幢25层高级公寓（14万）+沃尔玛（很可能是家乐福）1.6万平方+其他地下面积4.4万组成组成。功能布局由西向东为：万千百货3.5万、书店（新华书城1-3层，1.4万）、综合楼、娱乐楼（影城2层、大玩家、ktv)。集中商业明年7月3日开业，写字楼未定，内置步行街明年1月统一招租。B地块：万达洲际酒店（4.7万）+会所（售楼处）+3幢住宅组成。酒店样板间即将完成，明年7月开业。。C地块：5层集中商业3.4万（华联返迁）+1幢公寓+1幢住宅组成。D\F地块：住宅+底商+内置步行街组成。E\G地块：返迁住宅+底商+办公（路南区政府）+小学+幼儿园组成。BADFCEG总体规划二期底商会所+住宅+底商【共计3栋33层高层区间114-190平方二层商铺7月24日售】一期【共计9栋，33层高层。粉色2幢为团购楼，起价7900均价8500。7.18开盘三天8个亿。区间88-230平方】一期底商【共计3.5万方。去年9.25销售，均价4万，1-7万。目前只剩二期20套】二期【共计3栋，33层高层，粉色5幢为团购】未销售物业【写字楼+公寓+住宅，黑色表示】万达八大户型（1）一、二期产品优势：带有空中花园功能区齐全动线较短较多赠送面积玄关设计明卫设计9面采光通透性较好低于144㎡设计万达八大户型（2）一、二期产品优势：带有空中花园功能区齐全动线较短较多赠送面积玄关设计明卫设计9面采光通透性较好低于144㎡设计万达八大户型（3）一、二期产品优势：带有空中花园功能区齐全动线较短较多赠送面积玄关设计明卫设计9面采光通透性较好低于144㎡设计缺点：较多浪费面积玄关形成走廊形成枪靶型，风水有忌讳卫生间门正对入口万达八大户型（4）一、二期产品优势：户型方正小面积设计6面采光明卫设计缺点：无玄关设计厨房无阳台通风不好万达八大户型（5）优势：带有空中花园功能区齐全