房地产基础知识与建筑学常识

房地产基础知识与建筑学常识我们的目的在最短的时间内掌握房地产基本知识和建筑学的基本专业常识房地产基础知识建筑基础知识怎样读懂建筑图纸？课程内容一、房地产基础知识1、房地产的概念房地产是房产和地产的总称。其在物质上是由土地及土地上的建筑物和构筑物构成的。在经济学上也叫不动产。2、地产的概念与分类地产：即指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需要的土地资产。3、土地所有权的概念与划分土地所有权：指土地所有者在法律规定的范围内，对其拥有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。土地所有权可分为：国有土地和集体土地两类。国有土地：指属于国家所有即全民所有的土地，国家是国有土地所有权的唯一主体，用地单位或个人对国有土地只有使用权，没有所有权。集体土地：属于农村居民集体经济组织所有的土地，集体土地所有权的主体是农村居民集体经济组织。4、房地产市场的概念狭义概念：房地产商品进行交易活动的地方或场所。广义概念：包括土地的出让、转让、抵押、开发、房地产买卖、租赁、转让、互换、抵押以及一些与房地产有关的开发、建筑、修缮、装饰等劳务活动。5、房地产市场的分类（1）房地产一级市场：是土地交易市场，是土地所有者与使用者间的纵向交流，由政府直接控制和垄断经营。（2）房地产二级市场：是增量房地产交易市场，指房地产经营者与房地产使用者的纵向流通市场。（3）房地产三级市场：即存量房地产交易市场，是房地产所有者将房地产使用权或所有权再转让的市场，是消费者间的横向交易，属于消费市场的重新配置。6、土地的N种线：红、蓝、绿、紫、黑红线—指经过规划建设单位批准的建设用地红线、规划道路红线和建筑红线；蓝线—是河道管理范围线一般分级控制比如省级河道60米市区级15米；绿线—有很多河道绿线道路绿线山体公园其中河道绿线基本上是蓝线外XX米或者与蓝线重合；紫线—历史街区历史建筑古墓遗址，紫线几乎每个点都要画出核心保护区和建设控制地带，一般紫线的建设控制区内的河道都不能拓宽或者改线；城市黑线—指划定给排水、电力、电信、燃气施工的市政管网，黑线管治是对上述市政管网的管理，做到规划有序。7、土地的溢价率：得到土地的价格减去土地基价除以土地基价，用百分比表示就是溢价率。其实就是涨幅。8、按揭：以所购房地产作抵押物，采用抵押贷款方式取得购买房地产的资金。①《新国十条》2010年4月17日对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高；②《新国五条》2010年9月29日各商业银行暂停发放第三套及以上住房贷款；对非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定；③《新国八条》2011年1月26日国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施(下称“新国八条”),要求强化差别化住房信贷政策,对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。9、契税：契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。应缴税范围包括：土地使用权出售、赠与和交换，房屋买卖，房屋赠与，房屋交换等。施工立项设计二、建筑基础知识建筑物产生过程：验收交付使用开发商规划局计划局建筑物产生过程——立项取得土地招标拍卖审核用地是否符合城市规划审核项目总投资审核项目投资计划《土地使用权出让合同书》《建设用地规划许可证》大《房地产证》《固定资产投资许可证》挂牌建筑物产生过程——设计设计单位规划局按照规划要点进行设计审核是否符合规划、规范和环境是否符合消防《建设工程规划许可证》方案设计初步设计施工图设计建筑物产生过程——施工开发商建设局开工申请审核资金是否落实审查施工企业资质《施工许可证》地价已经付清施工企业已落实资金已经落实建设局进场，执行施工图将蓝图变为现实建筑物产生过程——验收规划、消防、环保、电梯、燃气等部门勘察、设计、施工、监理部门隐蔽工程随时验收竣工验收最后进行建筑工程竣工验收报告主体工程竣工验收合格证分项工程竣工验收合格证建设局监督、备案主体工程最早验收专项工程分步验收《工程竣工验收备案证明书》建筑物产生过程——交付使用国土资源和房地产管理局开发商符合预售条件交付使用《房地产证》预售许可证销售许可证《买卖合同》住宅质量保证书住宅使用说明书房地产销售五证：土地使用权证建设用地规划许可证建筑工程规划许可证施工许可证预售许可证三、怎样读懂建筑图纸？建筑术语简介识图基本常识建筑技术经济指标住宅户型分类户型评价1、建筑术语简介地形：地球表面上地物和地貌的总称。红线图：经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积。一般用红笔圈在图纸上，具有法律效力。1、建筑术语简介开间：一间房屋的面宽，即两条横向轴线之间的距离。进深：一间房屋的深度，即两条纵向轴线之间的距离。纵向轴线横向轴线2、识图基本常识比例：图上尺寸与实际尺寸比例，一般表示方法为数字表示法，如：1：100，说明图纸上1厘米代表真实尺寸为100厘米。尺寸（单位）：图纸上一般所有尺寸数值均不标注单位，尺寸线上单位隐含为毫米。两个例外：总平面尺寸和标高为米。比例尺寸1、建筑术语简介层高：指本层楼（地）面到上一层楼面的高度。净高：房间内楼（地）面到顶棚或其他构件的高度。建筑层数：室内标高为正负零的楼层为一层，以上顺次排列，向下分别为地下一层、地下二层。层高小于2.2米的楼层、屋顶水箱、电梯机房、装饰性建筑均不计算楼层数。1、建筑术语简介住宅按建筑层数和高度可分为：多层建筑（6层以下含6层）小高层建筑（7层~50米）高层建筑（50-100米）超高层建筑（100米以上）绝对标高：我国是以青岛附近海平面的高度平均值为零点，其他各处相对他的高度称为绝对标高。相对标高：以项目中的某一特定点为零点，其他各处相对他的高度称为相对标高。一般来说可以以建筑物一楼地面为零点。2、识图基本常识标高2、识图基本常识轴线：在设计中，对承重墙、柱子等主要构件都要有定位轴线。在施工中，轴线是施工定位和放线的重要依据。2、识图基本常识指北针：用于表示建筑物的朝向。在总平面图及首层平面图上，一般都绘有指北针。指针尖端处要注明“北”字。2、识图基本常识风向频率玫瑰图：简称风玫瑰图。是总平面图上用来表示该地区常年风向频率的标志。它是根据某一地区多年平均统计的各个方向吹风次数的百分数值按一定比例绘制的。一般用8个或16个方位表示。风玫瑰图上所表示的风的吹向，是指从外面吹向该地区中心的。2、识图基本常识深圳市风向玫瑰图2、识图基本常识等高线：指地形高度的差距等高线与剖面连连看总平面图可表达以下内容2、识图基本常识1．红线范围、新建、拟建的各种建筑物及构筑物的具体位置，以及新建道路和各种管线系统的总体布局。2．表明原有房屋、道路的位置，作为新建工程的定位依据。3．表明标高，如建筑物的首层地面标高，室外场地整平标高，道路中心线的标高。通常把总平面图上的标高，全部推算成绝对标高。根据标高可以看出地势坡高、水流方向，并可计算出施工中土方真挖数量。4．用风玫瑰图表示总平面范围内整体朝向和该地区各个方向风的频率。5．表明绿化布置情况，如哪些是草坪、树丛、乔木、灌木等；标明花坛、小品、桌、椅、林荫小路、矮墙、栏杆等各种物体的具体位置、尺寸、做法及建造要求和选材说明。2、识图基本常识建筑总平面图基本图例2、识图基本常识总平图还可包含以下内容：道路、人行道、铺地、广场、水系、地下停车场入口、回车场、地面停车场等平面图的形成和用途假想用一水平面剖切平面，沿着房屋各层门、窗洞口处将房屋切开，移去剖切平面以上部分，向下投影所作的水平剖面图，称为建筑平面图。平面图是放线、砌筑墙体、安装门窗、作室内装修及编制预算、备料等的基本依据。建筑平面图2、识图基本常识平面图的图示内容及表示方法2、识图基本常识平面图的主要内容平面图的主要内容可概括如下(并可按其顺序识读)：1．图名、比例；2．纵横定位轴线及其编号；3．各种房间的布置和分隔，墙、柱断面形状和大小；4．门、窗布置及其型号；5．楼梯梯段的走向；6．台阶、花坛、阳台、雨篷等的位置，盥洗间、厕所、厨房等固定设施的布置及雨水管、明沟等的布置；7．平面图的轴线尺寸，各建筑构配件的大小尺寸和定位尺寸及楼地面的标高、某些坡度及其下坡方向；8．剖面图的剖切位置线和投射方向及其编号，表示房屋朝向的指北针(这些仅在底层平面图中表示)；9．详图索引符号；10．施工说明等。2、识图基本常识2、识图基本常识常用门图例2、识图基本常识常用窗图例2、识图基本常识建筑平面图中部分常用图例2、识图基本常识建筑立面图的形成建筑立面图是建筑物外墙在平行于该外墙面的投影面上的正投影图。建筑立面图是用来表示建筑物的外貌，并表明外墙装饰要求的图样。2、识图基本常识立面图的图示内容2、识图基本常识立面图的主要内容立面图的主要内容分列如下(并可按其顺序识读)：1．图名、比例；2．立面两端的定位轴线及其编号；3．门窗的形状、位置及开启方向；4．屋顶外形及可能有的水箱位置；5．窗台、雨篷、阳台、台阶、雨水管、水斗、外墙面勒脚等的形状和位置，注明各部分的材料和外部装饰的做法；6．标高及必须标注的局部尺寸；7．详图索引符号；8．施工说明等。2、识图基本常识建筑剖面图的形成与用途假想用一个垂直剖切平面把房屋剖开，将观察者与剖切平面之间的部分房屋移开，把留下的部分对与剖切平面平行的投影面作正投影，所得到的正投影图，称为建筑剖面图。建筑剖面图用来表达建筑物内部垂直方向高度、楼层分层情况及简要的结构形式和构造方式。它是建筑施工图中不可缺少的重要图样之一。建筑剖面图2、识图基本常识剖面图的图示内容及表示方法2、识图基本常识剖面图的主要内容剖面图的主要内容可概括如下(并可按其顺序识读)：1.图名、比例；2.定位轴线及其尺寸；3.剖切到的屋面(包括隔热层及吊顶)、楼面、室内外地面(包括台阶、明沟及散水等)，剖切到的内外墙身及其门、窗(包括过梁、圈梁、防潮层、女儿墙及压顶)，剖切到的各种承重梁和联系梁、楼梯梯段及楼梯平台、雨篷及雨篷梁、阳台走廊等；4.未剖切到的可见部分，如可见的楼梯梯段、栏杆扶手、走廊端头的窗；可见的梁、柱，可见的水斗和雨水管，可见的踢脚和室内的各种装饰等；5.垂直方向的尺寸及标高；6.详图索引符号；7.施工说明等。建设用地面积：经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积,也称为红线面积。3、建筑技术经济指标总建筑面积：按分层建筑面积之和计算，每层建筑面积按建筑物外墙（首层为勒脚）以内水平投影面积计算。3、建筑技术经济指标建筑物基底面积：指建筑物接触地面的自然层建筑外墙或结构外围水平投影面积。3、建筑技术经济指标建筑容积率：容积率（PlotRatio/FloorAreaRatio/VolumeFraction）：又称建筑面积毛密度，项目用地范围内地上总建筑面积（但必须是正负0标高以上的建筑面积）与项目总用地面积的比值。容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标。容积率的值是无量纲的比值，通常以地块面积为1，地块内地上建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数，即为容积率的值。3、建筑技术经济指标容积率越高，居民的舒适度越低，反之则舒适度越高。建筑覆盖率：又称“建筑密度”，是指建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率（%），除特别注明的外，计算时一般包括附属建设物。3、建筑技术经济指标绿地率：绿地率（ratioofgreenspace/greeningrate）描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率（%）。绿地率所指的居住区用地范围内各类绿地主要包括公共绿地、宅旁绿地等。其中，公共绿地，又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。3