2019易居地产-房地产基础知识

2020/3/201上海房屋销售集团有限公司人力资源中心：缪律【2019年4月】房地产基础知识2020/3/202课程大纲一、土地的概念及其特性二、城市土地经济及房地产经济三、建筑名词解释四、房地产销售常用知识五、房地产价格构成六、房地产营销的基础知识2020/3/203一、土地的概念及其特性2020/3/204土地的概念及其特性一、土地的概念土地是地球表面陆地部分，包括海洋滩涂和内陆水域。二、土地的特性1、自然特性2、经济特性2020/3/205土地的概念及其特性三、土地用途包括哪些种类？土地分为农用地、建设用地和未利用地。农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。2020/3/206土地的概念及其特性四、土地使用权的获得的方式？土地行政划拨土地出让土地转让2020/3/207土地的概念及其特性五、什么是行政划拨用地？土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。2020/3/208土地的概念及其特性六、什么是土地使用权出让？土地使用权出让，是指市人民政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用权出让金的行为。2020/3/209土地的概念及其特性七、各类用途的土地使用权出让最高年限是多少？土地使用权出让最高年限按下列用途确定：1、居住用地七十年；2、工业用地五十年；3、教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；4、商业、旅游、娱乐用地四十年；2020/3/2010土地的概念及其特性八、什么是土地所有权？土地所有权：指土地所有者在法律规定的范围内，对其拥有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。土地所有权可以分为：国有土地集体土地2020/3/2011二、城市土地经济及房地产经济2020/3/2012城市土地经济及房地产经济一、城市土地经济1、含义：城市土地是指建城区和城市规划区范围内的土地，这两类土地是城市土地管理的主要对象。2、城市土地的特性:1）城市土地的位置具有相当的重要性2）城市土地对交通运输和城市基础设施状况具有很大的依赖性3）与农业用地相比，土地面积对城市土地的制约性相对较小4）城市土地在使用功能上具有固定性5）城市土地具有价值的扩散性和区域整体性的特征2020/3/2013城市土地经济及房地产经济二、城市房地产经济1、房地产的概念：也称不动产，是指土地、建筑物和固着在土地、建筑物上不可分割的部分以及附带的各种权益。包含：（1）土地（2）建筑物（3）房地产物权房地产业是指从事房地产开发、经营、管理及维修、装饰、服务等多种经济活动的具有高附加值的综合性产业，它与建筑业既有联系，又有区别。房地产业归属为生产和消费提供多种服务的第三产业；建筑业属于第二产业。2020/3/2014城市土地经济及房地产经济2、地产的概念与分类即指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需要的土地资产。地产的类型：居住用地工业用地仓库用地交通用地市政用地商业服务用地公共绿化用地港口码头用地军事用地教科文卫设施用地其他用地2020/3/2015城市土地经济及房地产经济3、房地产开发和经营房地产开发是对城镇进行土地和房屋的建设开发。从广义上讲，房地产开发是以城镇土地资源为对象，按照预定目的，进行改造加工，对地上进行房屋设施的建筑安装活动，以及为此而进行的规划、设计、经营管理活动的全过程。狭义的房地产开发是按照预定的目的而进行的改造土地和建造房屋设施的经营管理活动过程。2020/3/2016城市土地经济及房地产经济房地产经营也有广义和狭义之分广义上讲，它是房地产企业对经营目标进行科学决策，并使确定的目标得到实现的全部管理活动的总和，它包括房地产的投资、开发、出售、出租、维修、服务等全部综合管理职能活动。狭义上讲，房地产经营主要是指有关房地产产品供销的管理活动，其中尤其着重于销售活动。上述房地产开发与房地产经营两个概念一般都是从狭义的角度解释。2020/3/2017城市土地经济及房地产经济4、房地产开发具有多种形式根据划分标准的不同，房地产开发具有多种形式。1）根据房地产开发内容的不同，可以分为以下三种形式：a、综合开发。是指从规划设计、征地拆迁、土地开发、房屋建设、竣工验收，直到建城商品房进行销售、交付使用的整个过程。这是开发公司科学地组织开发建设、经营管理、服务的一项系统工程。b、土地开发。是指只办理征地拆迁和劳动力安置，搞好水通、电通、路通及土地平整的“三通一平“的全过程。它与综合开发的区别在于，土地开发不包括房屋建设的过程，一般是土地开发以后，按照当时的市场价格，通过拍卖、招标的方式，把已开发的土地转让给有关单位进行房屋建设，并按规定收取土地开发费。c、房屋开发。是在土地开发的基础上，获得土地使用权后，按照城市规划的要求，组织房屋设计、施工建设、竣工验收、出售、租赁等经营的全过程。2020/3/2018城市土地经济及房地产经济5、房地产的特征：自然特征和经济特征自然特征经济特征位置的固定性生产周期长使用的耐久性资金密集性资源的有限性相互影响性物业的差异性易受政策限制性房地产的增值性2020/3/2019三、建筑名词解释2020/3/2020建筑名词解释一、基本术语1、住宅：就是供人居住的房子。人在任何房子里都可居住，但并不是所有的房子都可称为住宅。可供人们居住的房子，应当具备可供人们生活起居的功能和设施。2、居住区用地：居住区用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。3、宗地图：宗地图包括土地使用合同书附图及房地产登记附图。它反映一宗地的基本情况。包括：宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑物位置与性质，与相邻宗地的关系等。2020/3/2021建筑名词解释4、红线图：是规划局确定的项目建筑总平面图，或城市规范管理部门正式确定的项目建筑的总用地面积的示意图，其中红线是用来表示建筑物的边界外沿界限，即实际可使用土地的边界图。5、三通一平（净地）：水，电，路(通)，场地平整。6、七通一平（熟地）：通水、通电、路(通)、通气、通讯、通邮、排污畅通，场地平整。2020/3/2022建筑名词解释7、容积率：总建筑面积与土地总面积之比。8、基地面积：建筑物整体在地面的正投影面积。9、总建筑面积：整个建筑每一层加起来的面积总和。2020/3/2023建筑名词解释10、得房率：是套内建筑面积和住宅面积之比11、绿化率:是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。12、建筑密度：即建筑覆盖率，是指在一定用地范围内所有建筑物的基底面积与基地面积之比，2020/3/2024建筑名词解释13、建筑高度：是指自建筑物散水外缘处的室外地坪至建筑物最高部分的垂直高度。14、层高:本层地面至上一层地面的高度，标准层高为2.8米。15、净高:本层楼地面与本层顶的高度。净高+楼板厚度=层高。2020/3/2025建筑名词解释16、承重墙：是指在砌体结构中支撑着上部楼层重量的墙体，在工程图上为黑色墙体，打掉会破坏整个建筑结构；承重墙是经过科学计算的，如果在承重墙上打孔装修，就会影响建筑结构稳定性，改变了建筑结构的体系。是非常危险的事情，非专业设计人员最好不要改变承重墙。17、非承重墙：指不支撑着上部楼层重量的墙体，只起到把一个房间和另一个房间隔开的作用，在工程图上为中空墙体，对建筑结构没什么大的影响。18、户型：房型结构，如几房几厅几卫几阳台。2020/3/2026建筑名词解释19、预置板：指预先按照尺寸统一制作的楼板，到时候再直接铺上去，这样可以使施工速度加快，造价低，但整体抗震性和抗渗性较差，厨、卫一定不能用。20、现浇板：指在施工现场直接用水泥浇铸的楼板。21、期房：是指房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售商品房称为期房。消费者在购买期房时应签商品房预售合同。期房在港澳地区称做为买“楼花”，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。2020/3/2027建筑名词解释22、现房：是指通过竣工验收，可以交付使用，并取得房地产权证的房屋。开发商完成房屋全部建筑工程、配套工程，使房屋具备正常使用功能，还要通过建筑工程质量验收、规划竣工验收、环卫环保验收、消防验收，取得新建住宅交付使用许可证，才能到房地产管理部门进行房地产初始登记。购买现房签订的是房屋买卖合同，购房人可以立即办理产权登记手续，取得产权证。23、毛坯房（清水房）：毛坯房又称为“初装修房”，这样的房子大多屋内只有门框没有门，墙面地面仅做基础处理而未做表面处理。而屋外全部外饰面，包括阳台、雨罩的外饰面应按设计文件完成装修工程。24、精装修房：是指房屋交钥匙前，装修一次到位；所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成，简称全装修住宅。”通常我们称之为“精装修”。2020/3/2028建筑名词解释25、玄关：指住宅室内与室外之间的一个过渡空间，也就是进入室内换鞋、脱衣或从室内去室外整貌的缓冲空间，也有人把它叫做斗室、过厅、门厅。玄关有以下三方面的作用：1.视觉屏障作用；2.较强的使用功能3.保温作用26、凸窗：指位置与主墙体有一定的横向距离，而不是传统的安装在墙体中间的窗户。通常也称为阳光窗、飘窗。由于凸窗在立面上只是窗户范围往室外飘出，依照现在建筑面积计算的规定，采用飘窗来增大室内空间不会计入建筑面积。2020/3/2029建筑名词解释27、开间：住宅设计中，即住宅的宽度是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离，故又称开间。28、进深：指建筑物纵深各间的长度。即位于同一直线上相邻两柱中心线间的水平距离。在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。2020/3/2030建筑名词解释29、日照间距指前后（南北）两排房屋之间，为保证后排房屋在规定的时日获得所需日照量而保持的一定间隔距离。建筑间隔系数（指遮挡阳光的建筑与被遮挡阳光的建筑的间隔为遮挡阳光的建筑高度的倍数）不得小于1:1.2。2020/3/2031二、房地产建筑形态建筑名词解释1、低层：低层房屋是指高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3层建筑物，如平房、别墅等。低层房屋一般建筑结构简单，施工期短，建造成本低廉，给人以亲切安宁、有天有地的感觉，它的舒适度、方便度和空间尺度优于高层。人们特别喜欢以此为住宅。但是，低层房屋占地多，土地利用率低，特别是在寸土寸金的城市难以广泛开发。2020/3/2032建筑名词解释2、多层：多层房屋指高于10米、低于或等于24米的建筑物。多层房屋一般为4–7层，一般采用砖混结构，少数采用钢筋混凝土结构。多层房屋一般规格(房型)整齐，通风采光状况好，空间紧凑而不闭塞。与高层相比，多层房屋公用面积少，得房率相应提高，这是很多人喜欢多层房屋的主要原因。2020/3/2033建筑名词解释3、小高层：人们一般把8层至12、13层的建筑称为“小高层”。小高层住宅一般采用钢筋混凝土结构，带电梯。小高层有多层亲切安宁、房型好、得房率高的特点，又有普通高层结构强度高、耐用年限高、景观系数高，污染程度低等优点，很受购房人欢迎。同时，小高层对土地的利用率提高，土地成本相对下降，2020/3/2034建筑名词解释4、高层：超过一定高度和层数的多层建筑。1972年国际高层建筑会议将高层建筑分为4类：第一类为9～16层（最高50米），第二类为17～25层（最高75米)，第三类为26～40层（最高100米），第四类为40层以上(高于100米）5、超高层：30层以上的建筑称为超高层。2020/3/2035建筑名词解释高层住宅和多层住宅的优缺点：一般来说多层