房地产住宅精装修胡冶明老师课程课件

第一部分：住宅精装的3.0时代一、房地产行业精装修住宅的发展过程；二、万科3.0住宅精装系统的构成；三、标杆房企对住宅精装3.0时代的研究；四、万科3.0精工系统的22个标准；五、精装修住宅的运作模式的演变；六、万科及标杆企业近期3.0精装案例解析第二部分：住宅精装修项目关键管理节点管控一、住宅精装修管理体系的构成二、精装修住宅的设计原理（全面家居解决方案）三、关于精装修的产品定位四、精装修住宅的设计范围及设计方案五、精装修住宅设计实施阶段的经验提示六、精装修住宅的施工图深度标准七、成本控制与采购八、精装修住宅的施工管理九、精装修住宅的售后服务第三部分：标杆企业精装修案例分析第一部分：住宅精装的3.0时代一、房地产精装修住宅发展的过程1978~1992年1992~1998年1998~2008年2008~2015年计划经济福利房商品房与福利房过度时期商品房的毛坯房时代精装修成品住宅时代早期过渡期毛坯房精装成品住宅从毛坯房到精装房是“商品时代”转为“产品时代”的开始，接下来是“商品时代”与“产品时代”并重的发展的时代。2008年之前2008~2014年2014~2015年2015年~未来1.0时代2.0时代3.0时代4.0时代1.0时代：省时省力的简装时代，2.0时代：设计更加合理，工艺更加精湛，标准化、系统化，个性缺乏3.0时代：高品质、品牌化，智能化，个性化、装饰化，定制化4.0时代：圈层化，互联网化，高科技化，？？？化，……有关精装修住宅基本概念的讨论讨论一：什么是精装修住宅（成品住宅、全装修住宅）住宅套内所有功能空间的固定面铺装或涂饰、管线及终端安装、厨房和卫生间的基本设施等全部完成，已具备基本使用功能的住房。一般是指住宅开发商为客户提供硬装”的房子，是按照开发商承诺的“交楼标准”提供的带“部分”室内装修的商品住宅。讨论二：什么是整体装修住宅（整体家居）一套完整的，马上能居住使用的房子，除了“硬装”还需要“软装”才行。所以我们行业内还有一个说法是“整体装修”的住宅，就是可以真正实现拎包入住的房子。讨论三：“硬装”与“软装”一般是指把能够移动的家具、家纺布艺、灯饰、摆件、挂件、饰品等属于“软装”，不能移动的室内装修及设施（设备）就属于“硬装”的部分了。讨论四：精装修住宅的分类按照不同居住需求精装修住宅分类成第一居所、第二居所、第三居所以及酒店式公寓、公寓式酒店等。讨论五：我们开发商为什么要做精装修?1、是行业发展的必然趋势，房地产已经从商品思维进入产品思维阶段。2、是住宅产业化发展的必然。3、是实现绿色低碳、环保节能的重要途径。4、未来主流目标客户的需求，省时、省事，可以贷款、拎包入住、方便出租。5、是开发商提升产品价值的重要手段，获得溢价收益。6、是开发商提升产品品质和专业管理水平的重要手段。7、开发商可以合理避税、改善财务现金流、降低资金成本。8、可以通过住宅精装修为客户提供后期增值服务。讨论六：为什么有些开发商不做精装修1、怕麻烦，建设周期长，资金回笼慢。2、装修质量容易出问题，怕小业主投诉，做不好还赔钱。3、认为大部分业主目前还是认可毛坯房。4、觉得自己的开发能力目前还不能进行精装修住宅的运作。5、认为目前精装修住宅产业链还不成熟，对精装修支撑不够。6、政府没有出台鼓励精装修住宅的优惠政策。精装房VS毛坯房，“老李”与“老张”我买毛坯房自己装修我直接买精装房了带装修的房子不好，做工不靠谱、材料环保不过关、装修没个性带装修的房子不错啊，省时省事、设计合理、施工质量挺好的，至于说装饰个性嘛……………，你来到我家看就是了！如何面对精装修市场推广中碰到的问题1、个性化问题设计中性化、淡化个性化设计，通过设计引导消费者向装饰个性化方向发展。提倡“轻装修、重装饰”。常用的四种主流设计风格。2、质量保证问题采用工厂化制作、现场安装的工艺，大大提高施工质量。房屋各种部位、部品的质量保证期限。3、装修材料的环保性能的担忧选用环保材料，确保达到环保要求。4、装修房总价上升产生的抗性毛坯房要做精装修建议价格底线：毛坯均价应大于3000~3500元/平方米。5、装修后竣工验收（不加建或者少加建）、竣工验收后装修（加建偷面积）。二、万科3.0住宅精装系统的构成（一）、绿色、健康、高科技住宅马桶污水在同层向后排入隐蔽在墙体里的立管中，立管中双路排水，避免楼间噪音、无漏水、无串味摒弃传统的水封弯头.不占用地下空间食物性垃圾直接粉碎后随水流入化粪池.可消除80％的生活垃圾.避免室内及小区蚊蝇污染、减轻家务负担、降低保洁费用厨房设新型变压式止逆烟道，使烟道不再窜烟、窜味。变压式止逆阀烟道排气量大，截面尺寸较小。通过改变烟道的截面形式和风帽结构，利用烟气流动的物理规律，使气流保持向上运动，保证建筑烟道口处风压为负压或在0压左右。双密封不锈钢地漏(国际高标GMP认证)，其水封深度远已超过国家标准，能比一般地漏高速排水外，漏水完毕后双密封盖可全封闭，保障没有异味，更利于消毒剂及一般清洁剂清洗，更能杜绝虫害与病毒的侵扰双密封地漏很有特点：两个水封在水流冲击时同时打开；没有水流时，上面的水封自动盖住下面水封的水，防止反水碗中的存水挥发。同时，干湿分离也有助于提高卫浴空间的健康程度，“生态灭蚊机”（灭蚊磁场），此项技术经美国疾病控制中心及国防部实用验证，能消灭4000平米范围内的蚊子及其他吸血性昆虫，而对人体无任何伤害。该系统：运用仿生学原理，模仿人类呼吸排出的二氧化碳、湿气及热，利用液化石油气经催化作用产生极准确浓度的二氧化碳，从而吸引大量吸血蚊虫并最终消灭利用一种清洁、专利发明的counterflow技术，运用蚊虫飞行时的气体动力原理，能在呼出二氧化碳的同时，真空吸捕大量的吸血蚊虫，当他们飞近灭蚊磁场找猎物时，便会被真空器吸入蚊网，最后被封干致死。不使用任何杀虫剂或电蚊网。24小时不间断工作，捕捉夜晚活动与白天活动的吸血昆虫，可以直接放置在蚊子繁殖和休息的地方。能够大量吸引并捕捉会产卵的雌蚊自身发电，采用标准的的液化气供应能源，无需任何电力。安全&无声不使用杀虫剂，不释放任何对环境有害的气体。极其安静，没有任何噪音。（二）、3.0住宅精装的智能化系统1、自动呼叫电梯系统：大堂或者地下车库门禁卡同时呼叫电梯，进入电梯厅后客梯如约而至。一张卡对应专属楼层，保证绝对私密。室内可在智能面板提前呼叫电梯，偶尔有客来访，宾至如归的体验，也会让主人感到特别有面子。2、入户智能感应灯光：打开入户门的一刹那，智能感应系统便会察觉你的入户。当温馨的玄关灯自动亮起，所有的风云变换都会归于平静，喧嚣与名利都被关在了门外边。开门就让你内心充满“家”的阳光。3、智能家居系统的应用智能灯光场景控制，随心切换就跟玩手机游戏一样，不同的生活场景、灯光方案由你定义。在移动终端，你可以设置想要场景的时间，决定室内灯光配置，营造出特别的氛围环境。无论派对、晚餐、阅读或入睡，均可一键切换。一键电动窗帘设定，每天被天光叫醒每天愿意被闹铃叫醒？还是被自然叫醒？手机上设置起床时间，窗帘会自动拉起，阳光倾泻在你的床上，灯光的色温与室内的温度略微调高，唤醒你身体的每一个细胞。1、3.0住宅精装的“社交厨房革命”当别人在模仿万科的U型厨房，万科重新发明了社交厨房。根据高净值人群家庭饮食习惯，融合中西厨功能，打破厨房与客厅餐厅的界限。通过一道茶色透明玻璃移门，关闭时阻隔中厨油烟，开启时共享家庭融暖。更重要的是，让“总厨”真正成为家庭空间的视觉焦点。为了解决传统移门槽难于清洁的问题，万科发挥想象力，将全套日本进口移门轨道安装到天花板上，为此额外付出超过2倍的成本。（三）、3.0住宅精装品牌化、高品质精工定制系统厨房2、为客户定制欧洲贵族专属橱柜（上海翡翠滨江项目采用诺布雷萨noblessa，橱柜中的“太空舱”）如果不打开橱柜，你能唯一发现的电器就是德国进口西门子灶台。万科调查了高端人群的烹饪习惯，需要哪些厨电，根据这项研究定制橱柜解决方案。各种食材类／调料品类／各种器皿／各种小家电…..空间分隔的智慧处理，收纳的精密划分，让每件电器都能各归其位。厨房的“三步五区”动线分布360度烹调自如一个厨电一个家万科正在研究引入智能魔镜系统，在你洗漱更衣的时候，镜子上会出现时间、天气、新闻、股票等信息，你可以根据上面的信息安排一天的穿衣和出行。难以置信的体验，将因万科变为现实。3、3.0精装的智能魔镜系统魔镜可以测试你的心跳魔镜可以像电脑屏幕一样获取信息4、3.0精装的卫浴品牌唯宝定制（Villeroy&Boch），科勒定制等卫浴间的台下盆、浴缸等都选用全球顶级奢华卫浴品牌5、3.0精装开关控制系统的simoni7系列6、其他精彩亮点电热毛巾架（采用simon系列）三、万科精装3.0系统的22个标准（以万科大都会79号为参考）标准1：智能感应道闸，车辆远程放行标准2：自动呼梯，一键到家标准3：门锁多重保护，常防万一密码、刷卡、机械钥匙，多重开启方式给予业主多种保护。密码输入再升级，可输入密码+任意多个数字，安全度更高。标准4：单元人脸识别系统，无法被复制的身份识别标准5：访客车辆预约出入系统，至高宾客礼遇引入访客车辆预约出入系统，家里有贵客到访，将他车牌号告知社区门卫后，贵客车辆在进入社区时候畅通无阻，给宾客以最尊贵的礼遇，可避免陌生到访。标准6：数字可视对讲系统，园区沟通更加便利想和18楼的王太太一起去万象城购物，一个视频通话就约好下午3点楼下大堂等。万科为业主打造数字可视对讲系统，实现户户视频通话等功效，并且可以加入丰富的社区APP应用。标准7：定制系统门窗，世界级工艺特别定制高档系统门窗，型材结构、型材牌号及加工等级，均依照欧洲标准执行。同时五金件，配件等均由世界级厂商提供，节能环保、安全防盗、经久耐用、隔热等优点于一身，将喧嚣燥热阻于窗外。标准8：户内门静音门锁，细节臻造婴儿般的睡眠标准9：除霾新风系统，创造健康呼吸标准10：防尘入户门，保持户内清新氛围标准11：入户前置过滤系统，享受真正的洁净水处理系统采用前置过滤系统。过滤网采用食品高级精度不锈钢过滤网，有效去除水中沉淀物质对涉水设备和管件的危害。分层过滤技术，有效去除水中铁锈、泥沙等有害物质。标准12：分户软水系统，结合身体更加柔和呵护为每户家庭安装软水系统。软水机采用离子交换原理，去除水中形成水垢的钙、镁硬度离子，产生不会有水垢的软化水，使洗澡、洗涤等生活用水更舒适健康。标准13：户户直饮水系统，随时饮用除了配置前置过滤系统之外，还加入直饮水系统，选用高效过滤膜，有效过滤细菌和病毒，令您的饮用水真正达到健康标准。标准14：德国进口橱柜，定制功能区域精装厨房统一采用德国品牌橱柜，并且有防滑垫、木质多功能收纳盒、木质隔断碗碟架、玻璃加高侧板、对开门墙柜、多功能橱双层米箱、天使拉蓝等七大功能区域。标准15：收纳世界大牌，国际化厨房体验选用全球领先的顶尖厨房技术供应商——德国BLANCO品牌的花岗岩水龙头，精细化五金也皆为德HETTICH高端产品PREMIUM抽屉、德国快装铰链、轨道等。标准16：灶上伸缩龙头，使用更加方便在燃气灶上方区域贴心加入伸缩龙头装置，当业主在烹饪中途加水时，可直接使用360度旋转摇臂龙头，避免来回接水，更懂主妇的心。标准17：登高小梯子，取物更方便标准18：卡德维钢板浴缸，预留体感音乐系统点位浴缸由整块厚度约3.5毫米的浴缸专用钢板冲压成型，表面再经钢磁漆处理而成，具有耐磨、耐热、耐压等优点；并预留体感音乐系统的点位，可装隐蔽式音乐系统，为沐浴时提供极致的体感音乐体验，实现彻底放松。标准19：汉斯格雅淋浴系统，高端精致龙头龙头采用国际标准恒温技术，利用阀芯压力平衡原理保持水温，无需外接任何能源，即便在冷、热水突然失衡的状况下，亦会自动调节进水活塞位置，保证混合后的水温稳定。标准20：主卫科勒维亚一体超感坐便器，人体功能科学设计主卫坐便器选择国际顶级品牌科勒的维亚一体超感坐便器，方便、清洁多效解决；坐便器配置触屏式遥控器，全界面菜单简洁设计，按键排布符合人体工程学，握感舒适。标准21：周到缜密的区分，收纳空间更加合理卧室百格抽、