13第十三章 契税法

1DeedTax《税法》王瑶CertifiedPublicAccountant2上海财经大学2008年度CPA考前辅导本章为非重点章节，从近五年的试题看，考题以客观题为主，题型均为单选题、多选题、判断题等客观题。契税的计算，一般也是以客观题的形式命题。该章所占分值一般为2～3分左右，题量2～3题。历年题型与题量《税法》王瑶CertifiedPublicAccountant3上海财经大学2008年度CPA考前辅导本章近六年题型、题量分布题型2002年2003年2004年2005年2006年2007年单选题1题1分——1题1分1题1分1题1分1题1分多选题1题1分1题1分——1题1分1题1分——判断题1题1分1题1分1题1分1题1分1题1分——计算题————————————综合题————————————合计3题3分2题2分2题2分3题3分3题3分1题1分《税法》王瑶CertifiedPublicAccountant4上海财经大学2008年度CPA考前辅导本章重点与难点本章重点：1、征税对象2、计税依据3、税收优惠《税法》王瑶CertifiedPublicAccountant5上海财经大学2008年度CPA考前辅导契税与土地增值税的关系具体情况契税征税对象土地增值税征税对象1.国有土地使用权出让是不是2.土地使用权的转让是是3.房屋买卖是是4.房屋赠与是一般不是，非公益赠与是5.房屋交换是（等价交换，免税）是（个人交换居住房免税）《税法》王瑶CertifiedPublicAccountant6上海财经大学2008年度CPA考前辅导契税是以所有权发生转移变动的土地、房屋等不动产为征税对象，向产权承受的单位和个人一次性征收的一种财产税。契税是一个历史悠久的税种，在中国最早起源于东晋的“估税”。新中国成立后，政务院于1950年4月颁布了《契税暂行条例》。施行40多年来，其在加强对土地、房屋权属转移的管理，增加财政收入，调节收入分配等方面发挥了积极作用。但是，改革开放后，中国的社会、经济结构已发生了巨大变化，房地产市场得到较大发展，交易形式更加多样、灵活，原契税的有关规定已不能适应经济发展的需要。为此，国务院于1997年7月7日重新制定颁布了《契税暂行条例》，并于1997年10月1日起施行。《税法》王瑶CertifiedPublicAccountant7上海财经大学2008年度CPA考前辅导考核要求：熟悉《税法》王瑶CertifiedPublicAccountant8上海财经大学2008年度CPA考前辅导契税的征税对象是在境内发生土地使用权、房屋所有权权属转移的土地和房屋。其征税范围具体包括:一、国有土地使用权出让国有土地使用权出让，是指土地使用者向国家交付土地使用权出让费用，国家将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者的行为。《税法》王瑶CertifiedPublicAccountant9上海财经大学2008年度CPA考前辅导二、土地使用权转让土地使用权转让，是指土地使用者以出售、赠与、交换或者其他方式将土地使用权转移给其他单位和个人的行为。土地使用权转让，不包括农村集体土地承包经营权的转移。“土地使用权出售”是指土地使用者以土地使用权作为交易条件，取得货币、实物、无形资产或者其他经济利益的行为。“土地使用权赠与”是指土地使用者将其土地使用权无偿转让给受赠者的行为。“土地使用权交换”是指土地使用者之间相互交换土地使用权的行为。《税法》王瑶CertifiedPublicAccountant10上海财经大学2008年度CPA考前辅导三、房屋买卖房屋买卖，即以货币为媒介，出卖者向购买者过渡房产所有权的交易行为。以下几种特殊情况，视同买卖房屋：（一）以房产抵债或实物交换房屋经当地政府和有关部门批准，以房产抵债或实物交换房屋，均视同房屋买卖，应由产权承受人，按房屋现值缴纳契税。（二）以房产作投资或作股权转让以房产作投资或作股份转让，这种交易形式涉及房屋产权转移，应根据国家房地产管理的有关规定，办理房屋产权交易和产权变更手续，视同房屋买卖，应由产权承受方规定缴纳契税。《税法》王瑶CertifiedPublicAccountant11上海财经大学2008年度CPA考前辅导（三）买房拆料或翻建新房买房拆料或翻建新房，应照章征收契税。买房者不论其购买目的是为了拆用材料还是为了得到旧房后翻建成新房，均要涉及办理产权转移手续，则要征税。四、房屋赠与房屋赠与，是指房屋所有者将其房屋无偿转让给受赠者的行为。房屋赠与的前提是：产权没有纠纷，赠与双方自愿。房屋赠与应有书面合同（契约），并须办理登记过户手续。房屋的受赠者应按规定缴纳契税。《税法》王瑶CertifiedPublicAccountant12上海财经大学2008年度CPA考前辅导五、房屋交换房屋交换，是指房屋所有者之间相互交换房屋的行为。其行为主体有居民、房地产管理机关，以及企事业单位、机关团体等。交换的房屋性质有公房（包括直管房和自管房）、私房。交换的房屋种类有住宅、店面及办公用房等。房屋交换包括两种方式：（1）房屋使用权交换。经房屋所有人同意，使用者可以通过变更租赁合同，办理过户手续，交换房屋使用权。对此不征收契税。（2）房屋所有权交换。交换双方应订立交换契约，办理房屋产权变更手续和契税手续。房屋产权相互交换，双方交换价值相等，免征契税；交换价值不相等的，按超出部分缴纳契税。《税法》王瑶CertifiedPublicAccountant13上海财经大学2008年度CPA考前辅导此外，根据税法规定，土地、房屋权属以下列方式转移的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税：1、以土地、房屋权属作价投资、入股；2、以土地、房屋权属抵债；3、以获奖方式承受土地、房屋权属；4、以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。六、承受国有土地使用权支付的土地出让金对承受国有土地使用权所应支付的土地出让金，要计征契税。不得因减免土地出让金而减免契税。《税法》王瑶CertifiedPublicAccountant14上海财经大学2008年度CPA考前辅导考核要求：了解《税法》王瑶CertifiedPublicAccountant15上海财经大学2008年度CPA考前辅导一、纳税义务人契税以在中国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为纳税义务人。“土地、房屋权属”是指土地使用权、房屋所有权。“承受”是指以受让、购买、受赠、交换等方式取得土地、房屋权属的行为。“单位”是指企业单位、事业单位、国家机关、军事单位和社会团体以及其他组织。“个人”是指个体经营者及其他个人。“单位和个人”包括内外资企业和中国公民、外籍人员。《税法》王瑶CertifiedPublicAccountant16上海财经大学2008年度CPA考前辅导需要注意的是，与其他税种不同，契税的纳税人是中国境内转让土地、房屋权属的承受的一方，而非转出的一方。正是因为契税纳税人为承受方，会带来契税征税对象与土地增值税征税对象的规定存在差异。例如，甲企业将国有土地使用权有偿转让给乙企业，因契税纳税人为承受方，所以乙企业作为土地使用权的承受方需要缴纳契税；而土地增值税的纳税人为转让国有土地使用权并取得收入的一方，所以甲企业作为有偿转让方需要缴纳土地增值税。《税法》王瑶CertifiedPublicAccountant17上海财经大学2008年度CPA考前辅导二、税率契税采用3％～5％的幅度比例税率。具体执行税率，由省、自治区、直辖市人民政府在税法规定的幅度内根据本地区的实际情况确定。《税法》王瑶CertifiedPublicAccountant18上海财经大学2008年度CPA考前辅导考核要求：了解《税法》王瑶CertifiedPublicAccountant19上海财经大学2008年度CPA考前辅导【2006年单选题】居民甲某有四套住房，将一套价值120万元的别墅折价给乙某抵偿了100万元的债务；用市场价值70万元的第二、三两套两室住房与丙某一套四室住房，另取得丙某赠送价值12万元的小轿车一辆；将第四套市场价值50万元的公寓房折成股份投入本人独资经营的企业。当地确定的契税税率为3％，甲、乙、丙纳税契税的情况是（）。A.甲不缴纳，乙30000元，丙3600元B.甲3600元，乙30000元，丙不缴纳C.甲不缴纳，乙36000元，丙21000元D.甲15000元，乙36000元，丙不缴纳答案：A解析：甲不用缴纳契税。乙应缴纳契税＝100×3％＝3万元。丙应缴纳契税＝12×3％＝0.36万元。《税法》王瑶CertifiedPublicAccountant20上海财经大学2008年度CPA考前辅导一、计税依据契税的计税依据应按照土地、房屋权属转移的不同情况分别确定。（一）国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格为计税依据。“成交价格”是指土地、房屋权属转移合同确定的价格，包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。合同确定的成交价格中包含的所有价款都属于计税依据范围，纳税人应按合同确定的成交价格全额计算缴纳契税。《税法》王瑶CertifiedPublicAccountant21上海财经大学2008年度CPA考前辅导【案例13-1】某居民从某房地产开发公司购买商品住宅一套，成交价格120万元，双方签订了购房合同。当地政府规定的契税税率为3％。根据规定，房屋买卖，以成交价格为计税依据计算缴纳契税。则该居民应纳的契税税额为：应纳税额＝120×3％＝3.6（万元）《税法》王瑶CertifiedPublicAccountant22上海财经大学2008年度CPA考前辅导（二）土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。【案例13-2】某影视明星接受某房地产开发公司赠与的商品房一套，市场价格155万元，双方签订了赠与的书面合同，并已至房地产管理机关办理了登记过户手续。当地政府规定的契税税率4％。根据规定，房屋赠与，应由征收机关参照房屋买卖的市场价格核定计税依据计算征收契税。则该影视明星应纳的契税税额为：应纳税额＝155×4％＝6.2（万元）《税法》王瑶CertifiedPublicAccountant23上海财经大学2008年度CPA考前辅导（三）土地使用权交换、房屋交换，其计税依据为所交换的土地使用权、房屋的价格差额。交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳契税；交换价格相等的，免征契税。土地使用权与房屋所有权之间相互交换，也按照该项规定征税。【案例13-3】某公司2007年度发生两笔房产互换业务，差价款均已结算并已办理了相关手续。第一笔业务换出的房产价值420万元，换进的房产价值650万元；第二笔业务换出的房产价值830万元，换进的房产价值560万元。当地政府规定的契税税率为3％。根据规定，房屋交换，交换价格相等的，免征契税；交换价格不相等的，由多交付货币的一方缴纳契税。因此，第一笔交换业务，应由该公司缴纳契税，第二笔交换业务应由对方承受方缴纳契税。则该公司应纳的契税税额为：应纳税额＝（650－420）×4％＝6.9（万元）《税法》王瑶CertifiedPublicAccountant24上海财经大学2008年度CPA考前辅导（四）以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产时，由房地产转让者补缴契税。其计税依据为补缴的土地使用权出让费用或者土地收益。【案例13-4】某企业1994年2月取得政府无偿划拨的一块土地的使用权，2008年6月该企业向政府主管部门提出转让土地使用权的申请，经审核，主管部门批准其转让该土地使用权，并要求其补缴土地使用权出让费用80万元。当地政府规定的契税税率3％。根据规定，纳税人以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产时，以其补缴的土地使用权出让费用为计税依据补缴契税。则该公司应纳的契税税额为：应纳税额＝80×3％＝2.4（万元）《税法》王瑶CertifiedPublicAccountant25上海财经大学2008年度CPA考前辅导【200