杭州整体房产市场发展研究报告(讲稿)

1华坤道威整合营销机构2011-11杭州整体房产市场研究报告1华坤道威整合营销机构2011-11杭州整体房产市场发展研究报告(演讲稿)2目录1、杭州城市概况2、杭州经济运行3、杭州房产发展4、房产政策历程3PART1行政区划人口概况交通概况城市规划杭州城市概况4【行政区划】注：报告中所涉及人口数据均来源于2010年全国第六次人口普查，下同杭州市区下辖8区3市2县。8区：上城区、下城区、拱墅区、江干区、西湖区、滨江区、萧山区、余杭区；3市：富阳市、临安市、建德市；2县：桐庐县、淳安县。主城区面积最大三区域：西湖区，263平方公里江干区，210平方公里拱墅区，88平方公里主城区人口最多三区域：江干区，99.88万人（经开区31.07万人）西湖区，82.00万人（景区3万人）拱墅区，55.19万人2001年，萧山、余杭撤市变区并入杭州市，至此杭州下辖8区3市2县，全市总面积也达到16596平方公里，其中市区面积3068平方公里小贴士：杭州全市面积16596平方公里，居全国第七位。杭州市区面积3068平方公里，上海市区面积6340.5平方公里，不到上海市区面积一半。余杭区萧山区江干区西湖区滨江区下城区上城区拱墅区钱塘江5【行政区划】杭州八区区划图杭州“十六字”城市发展战略城市东扩（九堡、下沙）旅游西进（西溪、留下、闲林）沿江开发（钱江新城、之江）跨江发展（滨江、钱江世纪城）6江干区面积约210平方公里，城市东扩使江干区迎来大发展，成为杭州大都市的中心区；杭州中央商务区-钱江新城，杭州最有影响力的服装批发市场-九堡四季青，浙江省规模最大高教园区-下沙高教园，全国铁路九大枢纽-杭州火车东站等，均部分或全部坐落于江干区；区内拥有多个产业园区：杭州高新技术产业开发区、江干科技经济园、杭州私营经济园区。江干区1996年12月经国务院批准设立滨江区，面积73平方公里，是杭州沿江开发、跨江发展的战略重地；浙江省唯一的国家级高新技术产业开发区-杭州高新开发区，杭州动漫产业聚集地-白马湖生态创意城等位于滨江，萧山国际机场距离滨江仅15公里；经过15年发展，滨江区已成为浙江省最有影响的科技创新基地、高新技术产业基地和最具活力的经济增长区域，拥有五千多家企业，其中来自美、英、日、韩等32个国家的外商投资企业445家，外商累计总投资27亿美元。滨江区西湖区总面积308平方公里，旅游西进扩大了西湖区发展纵深，成为杭州旅游中心；世界遗产、人间天堂的西湖，国家级湿地公园-西溪，杭帮菜西湖醋鱼的发源地-留下老街等均位于西湖区；杭州商品房由西湖区的蒋村起步，向其他区域扩散。虽然城市不断向东发展，但目前西湖区仍是杭州高端写字楼、五星级酒店最集中区域之一。西湖区部分重点行政区介绍【行政区划】根据“旅游西进”“城市东扩”“沿江开发、垮江发展”的发展战略，西湖区、江干区、滨江区等，成为杭州重点发展的行政区72010年末，杭州市常住人口为870.04万人，户籍人口为689.12万人。全市常住人口中，共有家庭户297.08万户，户均人口2.59人。与第五次普查数据相比，户均人口减少0.39人。——来源：2010年末杭州市第六次全国人口普查数据公报西湖区和江干区是杭州主城区中人口数量最大的两区域，占市区比重均超过9%;滨江区作为新兴区块，目前人口数量仅为市区的4%。；大杭州范围萧山区、余杭区占主力，为18%和13%。人口区域分布上城区4%下城区6%江干区11%拱墅区6%西湖区9%滨江区4%萧山区18%余杭区13%桐庐县5%淳安县4%建德市5%富阳市8%临安市7%【人口概况】8人口老龄化趋势加强。60岁以上人口为116.58万人，占13.40%，较“五普”上升1.14个百分点。其中65岁以上人口为78.44万人，占9.02%，较“五普”上升0.19个百分点。注：联合国规定，60岁以上人口比例达10%或65岁以上人口比例达7%就属于老龄化国家/地区城市化进程快速发展。常住人口中，“六普”城镇人口637.27万人，占73.25%，较“五普”上升14.61%，城市化进程快速发展。【人口概况】杭州城市化进程快速发展，同时人口老龄化问题日益严峻，根据联合国相关规定，杭州已经成为名副其实的老龄化城市9【交通概况】杭州要通过打造沪杭、杭宁、杭徽、杭新景、杭金衢、杭甬六大通道，形成一个杭州至（泛）长三角省会城市的1-2小时交通圈铁路城站和东站（在建）两个火车站，沪杭线、浙赣线、宣杭线、萧甬线。沪杭高铁已开通，，杭甬、宁杭、杭长（长沙）、杭黄（黄山）高铁进展顺利，将长三角地区推入“一小时经济圈”。公路杭沪、杭甬、杭宁、杭金衢高速公路和104、320国道，以及省道和绕城公路“七环一射”高等级公路网架路。航空萧山国际机场，距市中心27公里。水运京杭大运河贯通北京和杭州。杭州交通网络发达，是长三角南翼重要城市和中国东南部交通枢纽。10第一阶段：2001-2010年第二阶段：2011-2020年第三阶段：展望到2050年左右规划期限经过20年的努力，经济社会发展主要指标达到或接近发达国家水平。进一步发挥杭州在以上海为龙头的长江三角洲地区重要中心城市的辐射带动作用和在全省的政治、经济、文化中心作用，强化科技创新和中心城市的综合服务功能，力争把杭州建成经济繁荣、科教发达、文化昌盛、环境优美、社会文明、生活富裕的现代化国际风景旅游城市。城市发展目标【城市规划】杭州目前处于“2011-2020”城市规划阶段，也处于“2011-2015”国民经济和社会发展的第十二个五年规划阶段小贴士：杭州城市总体规划编制工作开始于2001年1月，2003年10月上报国务院审批，经过反复修改，2007年2月16日国务院正式批复杭州市城市总体规划（国函〔2007〕19号）。11【城市规划】07年国务院批复杭州城市规划，明确了杭州“一主三副六组团”的城市格局，从此杭州市城市发展由“西湖时代”走向“钱塘江时代”城镇规模与布局结构主城一主：“中心城区”临平城江南城下沙城三副：江南城、临平城、下沙城义蓬瓜沥临浦良渚塘栖余杭六大组团：分成钱塘江北片和南片，北片由塘栖、良渚和余杭组团组成，南片由义蓬、瓜沥和临浦组团组成。12主城由上、下城区和西湖、拱墅、江干城区部分组成；中部、南部为商贸、居住生活区；北部以工业、仓储物流区为主；东部为交通、市政设施区；西部为教育科研、居住区；湖滨地区为旅游商业区，江滨地区为城市新中心；规划城市人口175万人，城市建设用地167.01平方千米。江南城由滨江区、萧山城区和江南临江地区组成；是以高科技工业园区为骨干的现代化科技城和城市远景商务中心；沿江为居住生活区、公建区和远景商务中心，南部为商贸、居住区，东、西部为工业区和文教区；规划城市人口110万人，城市建设用地102平方千米。【城市规划】临平城由临平城区、运河镇等组成；是以城市现代加工制造业为主的综合性工业城；北部为工业区和配套生活服务区，中部为公建区和居住生活区，南部为物流区；规划城市人口50万人，城市建设用地46平方千米。下沙城由下沙、九堡、乔司镇组成；是以杭州经济技术开发区和高教园区为骨干的综合性新城；北部为教育科研区，南部、西部为工业区，中部及东部临江地区为居住生活区；规划城市人口60万人，城市建设用地54平方千米。杭州的中心城区，由主城、江南城、临平城和下沙城组成，承担了杭州主要的居住、办公、商业、旅游等功能，是体现杭州城市形象的主要体现区13塘栖组团省级历史文化保护区，城北旅游观光基地和临平工业区、钱江经开区配套基地；规划城市人口10万人。良渚组团以良渚文化和生态农业为主题的文化旅游基地；北部为良渚遗址保护区，西部、东南部为居住生活区，西南为生态农业旅游区；规划城市人口10万人。余杭组团近郊住宅区和高教科研基地；规划城市人口18万人。临浦组团城市南部未来高新技术产业发展的主要基地；规划城市人口14万人。瓜沥组团以临港工业、轻纺工业、服装加工为主的综合性工业区和区域性物流中心；规划城市人口15万人。义蓬组团大型综合性工业发展基地。东部、东南部为工业区，西部、西南部为居住区；规划城市人口8万人，远景控制在40万人左右，尚待发展。【城市规划】六大组团的功能主要在于吸纳中心城区人口及产业等功能的扩散，形成相对独立、各具特色、功能齐全、职住平衡、设施完善、环境优美的组合城镇高科技工业园区城市远景商务中心经济开发区+高教园区现代加工制造业基地14【城市规划】城北观光旅游工业区文化旅游基地近郊住宅区高教科研基地高新技术产业区综合工业区区域物流中心大型综合性工业基地15行政区划：2001年，杭州正式形成目前的8区3市2县，并以“旅游西进、城市东扩、沿江开发、垮江发展”为发展战略；人口概况：2010年末，杭州市常住人口为870.04万人，户籍人口为689.12万人。城市化进程快速发展，人口老龄化结构也日益明显；交通概况：杭州交通网络发达，是中国东南部交通枢纽，未来将形成一个杭州至（泛）长三角省会城市的1-2小时交通圈；城市规划：杭州城市规划以“一主三副六组团”为格局，正由“西湖时代”走向“钱塘江时代”。【小结】16PART2宏观经济收入消费房地产运行杭州经济运行17【宏观经济】2010年，杭州实现生产总值（GDP）5945.82亿元，比上年增长12％，按照GDP与房地产发展一般规律，杭州地产应该处于高速发展期GDP增长与房地产业发展的一般规律：4%-5%5%-8%大于8%小于4%萎缩停滞稳定发展高速发展小贴士：2010年杭州八区GDP为4912.19亿元，其中萧山为1220.06，比杭州3市2县的总和还高187亿元。2010年，杭州实现生产总值（GDP）5945.82亿元，居上海、北京、广州、深圳、天津、苏州、重庆之后，位列全国第八；杭州GDP历年增幅有所波动，但均以较高增速稳固增长，城市经济发展情况良好，预测2011年全国GDP增速9.4%，杭州GDP增速为10%，仍会超过全国均值；近几年，杭州GDP增幅均超过10%，房地产得到经济发展的保障。地区生产总值(GDP)20062007200820092010数值3440.994103.894781.165098.665945.82增幅14.30%14.60%11.00%10.00%12.00%0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%0.001000.002000.003000.004000.005000.006000.007000.00GDP18高速增长平稳增长衰退增长（增速放缓）按诺贝尔经济学家库兹涅茨在其《各国的经济增长》中描述：800-4000US$4000-8000US$8000-20000US$【宏观经济】2010年，杭州全市按常住人口计算的人均GDP为68398元，按户籍人口计算为86642元，按国家公布的2010年平均汇率折算，分别达到10103美元和12797美元；2010年杭州按常住人口计算，人均GDP在全国各地级市中，排名第21位，在浙江省仍居第一。人均GDP01000020000300004000050000600007000080000900001000000.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%数值5187161313708327492486642增幅13.00%13.60%10.10%9.10%11.40%20062007200820092010人均GDP2010年，杭州人均GDP按常住人口计算为10103美元、按户籍人口计算为12797美元，经济发展将面临衰退型增长考验19【收入消费】2010年，杭州市区人均可支配收入30035元，说明生活水平较高；城镇居民储蓄余额约为4991亿元，但增幅逐渐降低，说明保守消费有所改善050001000015000200002500030000350000.00%2.00%4.00