办公大楼物业管理方案

商业广场物业管理方案一、物业管理服务范围1、大楼的防盗、防火、防事故等日常安全保卫工作,24小时保安值班。2、公共设施、设备的正常运行、养护和管理。包括:发电机组、给排水泵、高低配电、给排水管道、照明、疏散指示灯、消防控制系统、监控系统、电梯、门窗等(除电脑联网、电话系统外的全部设备)。3、绿地、花木等的养护与管理。4、环境卫生。除工作人员办公室、资料室、仓库、电脑房以外所有场所的卫生清洁,垃圾收集和清运、定期消毒、灭鼠、水池清洗,化粪池清理。5、大楼的来人来访登记、车辆停放管理、交通秩序管理。6、负责门岗管理及报刊、杂志、信件的收发。二、人员配备要求人员配备须按我方制定的人数、学历、岗位证、专业上岗证(各管理部门均要求要有上岗证)、职称、年龄要求具备。具体如下:1、管理处主任1人，中专以上，50周以下；2、设备及配套设施运行及维护人员1人，高中以上，50周岁以下，需具备水、电工证；3、保安9人，初中及以上，55周岁以下，符合上海市保安管理规定的要求；4、保洁及绿化2人，45周岁以下，经过培训；三、工作流程与质量要求(一)大楼清洁服务①细则及要求1.清理大楼内的所有垃圾，2次/天；2.收集及清理所有垃圾箱，1次/天；3.清洁所有大堂墙壁、宣传栏，不少于1次/周；4.清洁所有花盆及植物，不少于1次/周；5.清洁所有出口大门，不少于1次/周；6.清洁所有扶手、栏杆，不少于1次/周；7.清洁所有通风窗口及玻璃表面，1次/月；8.清扫天花板尘埃、蜘蛛网1次/季；男女卫生间1.抹净所有门，1次/周；2.抹、冲及洗净所有洗手间设备，1次/天；3.抹净所有洗手间内镜面、玻璃、门窗等，1次/天4.抹净地台表面，1次/天；5.及时清理天花板及照明设备表面灰尘，1次/季；6.清理卫生桶脏物，1次/天；人行楼梯清洁1.打扫及拖抹所有楼梯，1次/天；2.擦扶手及栏杆，1次/周；3.擦洗防火门、消防栓、消防器等表面灰尘,擦洗玻璃窗，1次/月；4.清扫天花板，1次/季；大堂1.打扫及洗刷大堂入口地台及梯级，1次/天；2.打扫办税大厅、擦洗台面、柜台外的桌椅、地面，1次/天；3.打扫入口大堂内及所有玻璃门窗及装备，1次/月；4.扫天花板尘埃，1次/季；电梯1.及时清理电梯轿厢地面垃圾、沙粒等,擦洗电梯内踩垫，1次/天；2.抹净及清擦电梯门表面、电梯轿厢内壁、门及指示板，1次/周；公共场所1.清扫停车场(含地下停车场)、道路地面、散水坡、绿地水泥地面等，1次/天；2.清扫大门外两侧绿化地和停车场，1次/周；②标准:1．地面路:地面路面无垃圾杂物、无泥沙、无积水;绿化地无杂物;车库无蜘蛛网、无脏物;水沟无垃圾、积土；2．楼梯:无杂物、尘土,干净明亮;入楼大门以及墙面干净无尘;电梯轿厢无杂物、无灰尘、无臭味.；3．室内:地面干净明亮,无杂物、尘土;卫生间无臭味,用具无污迹；4．垃圾清理:100%日产日清；③督导方式1．管理处主任每天巡视检查,并对每个保洁员的工作做出评价,不合格的要返工。保洁员实行包干责任制。2．卫生保洁工作每日讲评,每周小评,每月评比,年底总评。(二)绿化工作绿化根据实际情况进行养护1.施肥：春夏秋冬四季各一遍均分,无重无漏；2.浇水：根据季节、天气和花卉品种确定，均匀适量,不损花木；3.修剪：根据草木生长情况及时修剪整齐美观；4.除杂草：每月一遍基本无杂草；5.补缺：花草树木的死株、缺损要及时补植，完整无缺,绿化好；6.除虫：发生病虫害及时喷药直至消灭，用药正确、卫生安全,不污染环境,花木生长良好；7.保洁：每天8小时制(三)设备部工作流程与质量标准1．供水设施：日常保养、安全操作,运行情况正常,自动控制良好,出现故障立即排除。按制度保养,定期检修。电气自动控制齐全,管道无滴漏,运转无异常声响。有检查记录,维修保养记录。2．供电设施：日常检查,运行正常,记录运行情况。一旦停电,立即切换备用电源按制度保养,定期检修。每月对各办公室的用电设施巡查一次,并由单位签名确认。各连接处无冒火花、发热等异常现象,指示灯、信号灯齐全,计量仪表正确。有检查记录,维修保养记录。3．消防设施：日常检查消控中心,保证设备性能处于守好状态。定期巡视检查消防器材。消防中心性能完好,消防器材齐全。4．公共照明灯：每天检查一遍,即坏即修,设备性能处于完好状态。灯泡正常,灯罩完好，巡视一天一遍掌握公用设备状况,发现有损坏、隐患,及时处理,并做好记录。(四)保安工作的服务要求服务规范1、按规定着装,佩戴整齐。2、精神饱满,姿态良好。3、言行规范、文明大方。4、微笑、主动、热情、耐心、周到地服务。5、说话和气,礼貌待人。(五)消防监控岗位工作规范1、消防监控,设施完善,各种消防设备、器材齐全,并保证所有设施完好率达到98%以上,并使之常年处于良好状态。2、对可能危及人身安全的地方有标识和切实有力的防范措施。3、保持畅通无阻的紧急疏散通道,相关的指示照明灯配备保持齐全,功能完好。4、若遇火警应配合保安人员做好报警、组织疏散等事宜。(六)门岗工作规范1、上岗3个月内,须熟悉本责任区的基本情况,包括姓名人员状况,相貌特征,常规出入大楼时间等。2、当发现双手提(拿)着重物的业主进出大门有困难时,应主动提供帮助。3、谢绝推销或其他闲杂人员进入。4、若遇上级领导或前来指导、参观的社会各界人士来大楼,应立即起立敬礼。5、引导车辆安全有序停放。(七)巡逻岗工作规程1、巡逻次数:单位下班后及节假日每2小时至少对整个辖区巡查一遍。2、巡查要求:(1)、巡逻时保安要多看、多听、多嗅,以确保完成巡视工作任务。(2)、按要求做好巡逻记录,及时将有关情况反映给相关部门人员。3、巡逻内容:(1)、检查治安、防火、防盗、水浸等情况,发现问题,立即处理,并通知管理处。(2)、检查消防设备、设施是否完好。(3)、巡视大楼外墙,玻璃等设施是否完好,有损坏做记录,并上报主管或管理处领导。(4)、大楼辖区内巡查,发现有可疑人员,前往盘问,检查证件,必要时检查其所带物品;如属三无人员,应驱赶出管理辖区。(八)邮件发放1、邮局投递到大楼的报刊、杂志等邮件由值班巡逻保安统一分发。2、快件、特快专递、邮件通知单等,需要给邮局办理签收的邮件,应认真做好《邮件收发登记》和及时送到用户手中,并让用户填好签收表。3、避免发生邮件压件现象,不允许有死信,不允许私自撕拆用户信件、私揭邮票。2013年11月7日