《凯德智汇》日本商业地产项目考察报告

《凯德智汇》日本商业地产项目考察报告2010.7.23~2010.7.28，我们集团一行12个人在潘功成副总裁的带队下，对日本的商业地产项目进行了为期6天的考察，集中考察了大阪、京都和东京的知名商业项目，主要包括：大阪的难波公园、心斋桥、梅田商业区；京都的JR京都综合体；东京的维纳斯城堡、狄克斯购物城、三菱一号、表参道商业区、汐留商务区、lalaport购物城、六本木新城、MIDTOWN综合体等。我们不仅对各商业项目的外观、环境和室内空间进行了实地考察，也请到了几个项目的设计方和管理运营方对项目的规划理念、设计构思和经营管理进行了全方位的解析，使我们对商业地产有了更深一步的认识。下面主要详述几个有代表性的商业项目。一、维纳斯城堡（VenusFort）位于东京台场的维纳斯城堡（VenusFort）经重新装修改建后，于2009年12月重新开业。新亮相的维纳斯城堡将成为在东京都中心的23区中首个奥特莱斯购物区。重装开业后的维纳斯城堡的定位是：+奥特莱斯（PLUSOUTLET）。也就是说，它不仅仅是奥特莱斯，同时还经营最新的时尚服饰、化妆品、儿童用品等，将成为各个年龄层、各种人群都能在这里享受购物乐趣的多样化超大型综合性购物中心。入口广场最具吸引力的奥特莱斯购物区，汇集了以服饰及生活用品为中心的日本国内外49家名牌折扣店，商家阵容十分齐全。从东京都中心前往维纳斯城堡仅需30分钟，而且乘坐电车前去也十分便利。再加上店铺的多样化、多层次化，最适合全家人一起去逛。这些优点集于一身，使维纳斯城堡作为大型购物中心极具魅力。一楼的“VenusFAMILY”主要经营儿童及体育用品。2楼的“VenusGRAND”经营最新时尚服饰、化妆品以及珠宝首饰等。3楼是“都市型奥特莱斯”。3个楼层性质各异、个性鲜明。店内装饰模仿17至18世纪中叶的欧洲城镇风格，非常优雅。欧式内街内街广场商业风貌二、LALAPORT购物中心LALAPORT是美式的大型购物中心，占地面积约16.5万平方米，建筑面积共有27.4万平方米。建筑设计中充分体现了旧时船坞的历史风范，有四幢建筑在外形上采用了船的形状。在室外空间和广场地面的设计中，充分引进海洋元素，用蓝色的水域呼应海洋的感觉，把广场地面做成仿真的海浪形状。总平面图主入口一主入口二Lalaport是一个广域型购物中心，除有500多家店舖外，还有文化设施、体育设施和方便设施。其中有旅馆、Lalaport剧场、网球俱乐部、小型高尔夫球场、巨大迷宫、露天剧院等辅助设施，还有一个可容纳8200辆汽车的停车场。它是一个将购物、美食、教育、娱乐融为一体的大型购物中心。它的早期名称是“LaLaport船桥购物中心”，在日本开创了同类设施的先河，因此备受各界的瞩目。1988年，设有多厅影院和舒适设施的“LaLaport2”开张。整个设施的名称也改为现在的“LaLaportTOKYO-BAY”。其后又增添了将美食文化和文娱活动融为一体的“HARBORGRILL”并重新装修了“LaLaport2”等，设施一直保持着高度的活力。2000年又增加了为了提供高度灵敏、都市时尚生活模式的“LaLaport3”，第二年又诞生了以过去的船桥崇光为中心的“LaLaportWEST”，通过增添大型专门店，补充了大型购物中心所应具有的功能。2005年在“LaLaportEast”内，开设“东京面包一条街”。这是日本第一个以面包为主题的食品主题公园。目前，“LaLaportTOKYO-BAY”的店铺达540家，可停车8,200辆。“LaLaportTOKYO-BAY”将引领时代先端，以应对每天不断变化的需求。它将以成为日本最大的购物中心为目标不断进取，以便无论在任何时候都能为顾客提供新鲜的感动体验。室外环境Lalaport的购物环境是一流的，它在整体上营造了宽敞的休闲而又雅致的氛围。无论是坐在商场边整洁优雅的环境中休息，还是坐在lalaport的海边广场，吹吹海风，喝杯饮料，都非常惬意，购物的疲劳感舒缓了，购买欲望却增强了。Lalaport的商品陈列艺术是一流的。一个商品摆放没有任何特色的商家，很难吸引消费者的目光。商家商品的陈列展示直接关系商店的人气。在货物摆放和陈列上，Lalaport的商家既保持自己的风格，又与商场融为一体，非常引人注目，成了日本百货陈列的一个缩影。外立面效果内部公共空间内部商业空间三、六本木新城综合体东京六本木新城是由日本森大厦株式会社出资兴建的东京著名的城市综合体，总占地面积约为0.116h㎡，总建筑面积78万平方米，由美国捷得，KPF、日本著名建筑师桢文彦等多家设计公司联合完成。它是一座集办公、住宅、商业设施、文化设施、酒店、豪华影院和广播中心为一身的建筑综合体，具有居住、工作、游玩、休憩、学习和创造等多项功能。六本木将大体量的高层建筑与宽阔的人行道、大量的露天空间交织在一起。建筑间与屋顶上大面积的园林景观，在拥挤的东京都成为举足轻重的绿化空间，已经成为著名的旧城改造、城市综合体的代表项目。该项目于2003年4月开业。总体布局示意图总体规划设计六本木新城在规划时将地区发展与都市整体规划相结合，除了保留六本木新城现存的水系和绿化之外，还整合了周边的公园和广场空间；将规划区内一半以上的区域作为户外开放空间，加强地区与都市之间的融合与协调；充分利用地铁交通系统与都市公共交通系统，将地区商业活动与东京整体观光旅游相结合。总体规划设计充分考虑到了居住者与游客的多种需求，这使得六本木新城成为当今世界上最受关注的新兴都市规划区之一。空间组成大致可分为五个区域，即地带大厦（NorthTower）、地铁明冠（MetroHat）与好莱坞美容美发世界（HollyWoodBeautyPlaza）、HillSide、WestWalk与榉树坂（Keyakizaka）区。地带大厦为联结地铁日比谷线六本木站的商业大楼，其一楼与地下一楼设有餐厅、商店和便利店等；地铁明冠、HillSide与WestWalk是主要的商业活动集中区域；榉树坂区则包括了六本木新城入口大厦（RoppongiHillsGateTower）、六本木新城住宅区（RoppongiHillsResidents）、六本木榉树坂大道（RoppongiKeyakizakaDori）等相关空间。六本木新城最高的象征性主体建筑物森大厦，是一栋地上54层、地下6层，总建筑面积为369451㎡，由世界知名建筑事务所KPF设计的大楼。大厦不仅设有高速电梯直接到达顶层，也设有电动手扶梯到达各楼层。而WestWalk就是位于森大厦的下层西侧空间与凯悦大酒店下层东侧的部分商店所组成的商业街。本区结合多样化的商店、各类时尚精品店、餐厅、医疗中心、银行与其他生活必需用品商店，形成了主要的购物中心，让人们的生活更加方便、舒适。WestWalk采用挑高为四层楼高的空间设计，商店区一共有6层楼高，玻璃帷幕为采光屋顶，产生了丰富的空间层次变化，加上各式各样精彩有趣的亮丽店面设计，配合适当的景观与休憩服务设施，是一处既简洁明亮又令人感到开阔舒适的购物场所。另外，东京城市观景台(TokyoCityView)位于森大厦的52楼，与森美术馆（MoriArtMuseum）相连。东京城市观景台拥有高11m且环绕建筑360°的落地玻璃窗，从这个充满空间开放感的场所眺望东京都市夜晚绚丽的街景，是一种非常美好的体验。森大厦外观交通组织六本木新城建立了良好的区内交通体系,在规划时就考虑到将地铁交通系统与都市公共交通系统相结合,并将人的流动放在第一位来考虑，以垂直流动线来思考建筑的构成，使整体空间充满了层次变化感。森大厦株式会社希望创造一个“垂直”的都市，将都市的生活流动线由横向改为竖向，建设一个“垂直”的而不是“水平”的都市，以改变人们的居住与生活行为模式。通过增加大楼的高度来增加更多的绿地和公共空间，并缩短办公室与居住区之间的距离，减少人们的交通时间。六本木新城内的建筑就是根据这一规划理念朝垂直化方向设计的，因此本区的户外公共空间开阔，绿化率也较高。交通核心标志水晶塔室内外空间设计外立面设计变化比较丰富，采用空间向上退台的方式，与难波城有类似之处。露天广场舞台上设置圆形顶棚，具有强烈的聚集导向作用。水晶岛的设计也形成强烈的标识作用，它的内部是进出地铁的重要通道。内部中庭设计很有特色，采用内部地面盆景绿化，而且中庭内部立面设置空中绿化花池和水幕处理，增加中庭空间的动态特色。中庭上空采用透明的天棚处理，同时适度遮挡阳光直射，创造出通透宜人的空间。中庭主要通道采用曲线方式布置，让顾客在中庭中方便购物。建筑外观一建筑外观二室内空间一室内空间二园林设计与艺术设计绿色是城市综合体的必需，空中花园、室内绿化与地上园林相互结合，使六本木新城到处生机盎然。森大厦东侧的毛利庭园是一处占地4300m2的日式造景庭园，园里潺潺的流水声、花草的芬芳、水池假山和春天点点飘落的樱花，为高楼林立的东京提供了一处民众在闹区中可以悠闲赏景的户外天地。室内空间中做了立体绿化。屋顶空中花园里，推出了田园城市的理念，设置了稻田、蔬菜等田园风格的景观，加强了业主的可参与性，成为城市中返璞归正的一道风景。毛利庭院入口处花园屋顶花园拥有大量的艺术文化与休憩设施，使六本木新城成为了东京的文化重心地区之一，这也是当初开发规划时就已经确定的目标。位于森大厦49楼～54楼的森艺术中心就规划集合了以现代艺术为展览与馆藏主题的森美术馆、观景台、会员俱乐部和学术研究机构等，并且在全区建设过程中就充分考虑设置了公共艺术作品和景观休憩设施。整个地区内的人行道和公共场所中总共设置有8件公共艺术作品和11件装置艺术街道家具。这些配合整体开放空间的景观系统规划，成为了六本木新城街道景观构成的重要元素。六本木新城内许多大型的装置艺术与开放空间设计，都体现了规划者的心思与创意，让人觉得艺术是如此贴近生活，同时也将东京都市的艺术时尚风格展现无遗。广场雕塑一广场雕塑二石材的贴法也颇具艺术感运营管理运用良好的营运措施和发挥创造力来经营六本木新城，是该项目成功的关键之一。六本木新城有全年度的营销推广计划，每一季度举办不同的主题活动，并提前公布下个月的活动计划，以吸引公众参与，另外也结合旅游业积极开展地区观光、艺术文化及商业活动。他们主张“城市既是剧场又是舞台”，因此在六本木新城内的许多地方都可以见到可以参与演出的设施，包括六本木露天广场与各种媒体及IT资讯设施，都满足了人们“看”与“被看”的需求。六本木露天广场是一处拥有可以任意开放的遮蔽式穹顶露天多功能公共娱乐表演圆形舞台，能为风雨无阻的户外活动提供场地；配合着可变换的喷水设施，露天剧场满足了多样化的活动场地需求，提供了变化丰富的空间。另外，整个六本木新城内的街道、建筑物墙壁和电梯前也分别设置有大大小小的银幕，除了显示各种租赁、活动资讯外，还可以转播表演活动，播放各种商业广告，传递信息。露天广场俯瞰通过对日本商业项目的实地参观考察，我们认识到每个商业项目的成功在于开发者都有着开阔的视野、独树一帜的品位与敏锐超群的潮流捕捉能力。凭借独特的创意、完整而详实的企划和强大的执行力，使各项目能成为一种都市生活的形态和引领新生活。相信通过以上的参考范例，借鉴他们成功的开发经验，可以为我们以后的商业项目开发提供不少帮助。