06产品定位与概念设计

第六章产品定位与概念设计『东环18二期』项目市场定位与产品定位顾问报告伟业顾问47一、产品定位一、产品定位一、产品定位一、产品定位（一）产品定位（一）产品定位（一）产品定位（一）产品定位本项目的市场功能定位为升级版的精装小户型。产品定位为具备完整居住功能的，能够相对适应较长时间的居家类居住需求的小户型产品。与暂居型的、内部居住功能混合或不全的产品相区分。第六章产品定位与概念设计122580平米97680平米住宅94180平米配套3500平米24900平米地下车库10100平米人防6650平米自行车库8150平米其中总建筑面积地上建筑面积地下建筑面积其中第六章产品定位与概念设计『东环18二期』项目市场定位与产品定位顾问报告伟业顾问48（二）（二）（二）（二）规划指标规划指标规划指标规划指标（三）（三）（三）（三）户型面积与户型比户型面积与户型比户型面积与户型比户型面积与户型比二、总图规划设计概念二、总图规划设计概念二、总图规划设计概念二、总图规划设计概念（一）功能布局（一）功能布局（一）功能布局（一）功能布局项目用地与三环路相邻不远，用地呈东西向不规则长条型，西侧南北进深小，东侧南北进深较大，南侧为未来主要进入的道路，东侧也会有道路。项目用地的西端，用地进深较小，距离三环路较近，具有一定的外部形象，建议设弹性功能的居住建筑体，其具备调整为商住功能的条件。（如图蓝色部分所示）用地其他部分形成一个相对完整的居住社区，内部围合绿化庭院，销售面积（平方米）销售面积（平方米）销售面积（平方米）销售面积（平方米）套数比例套数比例套数比例套数比例一居室45－5555％二居室70－8030％小三居室、二居半100-12015％第六章产品定位与概念设计『东环18二期』项目市场定位与产品定位顾问报告伟业顾问49周边以塔式建筑为主，形成居住类建筑的主要形式。（如图黄色部分所示）项目用地临南侧道路的底层设沿街底商，并于弹性居住建筑体于居住社区之间的位置延伸入用地内部，形成一个内部的步行商业广场街。（如图桔黄色部分所示）（二）（二）（二）（二）出入口设置出入口设置出入口设置出入口设置本项目由步行商业广场街分为两部分，西侧部分有相对独立的车行与人行入口，并考虑未来商务用途时所需要的地上停车与回车的场地；东侧部分建议在步行广场街位置设人行入口，临街为店铺的入口，也可考虑人行入口，车行入口位于用地的东侧道路之上。出入口的设计，一方面应考虑出行的方便，另一方面应尽可能考虑保留较为完整的商业街面，提升土地的附加价值。（三）（三）（三）（三）建筑体量建筑体量建筑体量建筑体量弹性居住楼的建筑体量可考虑较多的东西向，以更有效率的出面积为要求，可考虑中心交通核和内廊式。第六章产品定位与概念设计『东环18二期』项目市场定位与产品定位顾问报告伟业顾问50居住部分的建筑考虑更多的塔楼建筑形式，或塔板结合的形式。因为本项目的产品定位为面积较小的户型，单纯的板式住宅难以在保证进深与整体容积率的条件下仍提供较多的面积，居住部分也可以考虑部分东西向，以提升容积率。三、单体设计概念三、单体设计概念三、单体设计概念三、单体设计概念（一）居住建筑（一）居住建筑（一）居住建筑（一）居住建筑小户型居住类建筑是本项目的主体功能，需要针对性的进行设计，避免市场上部分小户型项目的缺陷，使本项目在面对市场竞争的时候有明显的优势。尽可能采用塔楼而非板楼的建筑形式，有利于做出有效的使用空间。板楼由于受建筑进深的影响，难以在保持总容积率的条件下做出面积较小，功能同时又相对较为合理的户型，同时板楼所特有的南北通透等采光和通风的优势在小户型中又是相对不敏感的，因此建议更多采用塔楼的建筑形式，并且利用塔楼建筑日照间距较近的优势，增加整个项目用地的建筑容量。居住部分以南北向长的塔楼为主，获得更高的容积率。塔楼应考虑一梯多户，如8至10户左右，超过10户则居住质量较差。为了获得足够的容积率，建议塔楼中的户型可以考虑更多的东西朝向，塔楼的形状可以为南北方向长，东西面宽窄的形式。（二）小户型的设计手法建议（二）小户型的设计手法建议（二）小户型的设计手法建议（二）小户型的设计手法建议第六章产品定位与概念设计『东环18二期』项目市场定位与产品定位顾问报告伟业顾问51小户型的户型设计要求为具有完善居住功能的小户型，不以牺牲部分住宅功能为代价减小户型面积。相应缩小每个功能空间的面积，使每个房间在满足基本的居住需求的条件下，减去相对于功能来说多余的面积。减小户型的进深，缩小房间面积。当户型的进深（房间内侧与外窗的距离）缩小的时候，房间内可以实际使用的功能空间面积就会相应增加，而不利于使用的交通面积与采光条件不佳的面积就会减小，这样就能够较为有效的达到在缩小户型面积的同时不过分的影响房间的使用功能的目的。小户型的客户通常为一个核心的家庭（夫妇二人甚至单身，少量又年幼的子女），他们的生活起居行为具有较强的同步性，即家庭成员在同一个时间在同一个房间中活动，因此应该注重强调户内有一个房间或两个房间有较好的朝向与采光，而次要的卧室或厨房的采光条件有基本的满足即可。小户型所对应的年轻客户需要的是较为时尚的生活，在户内进行家务劳动的时间应该较短，需要一个相对独立的储物空间，能够把临时不用的物品进行简单的堆放，而不至于使房间过于零乱。因此在本已很小的户型内设第六章产品定位与概念设计『东环18二期』项目市场定位与产品定位顾问报告伟业顾问52计出专门储物的空间是一个较高的要求，同时也将会是本项目与其他项目在产品细节上明显的竞争优势。小户型在提高面积使用率方面应该做到极至。如外飘窗等，同时应该结合可能的精装修设计，使客户购买到的一个小面积的空间中，已经有了一个非常专业的合理空间使用的布置。（四）（四）（四）（四）弹性居住建筑弹性居住建筑弹性居住建筑弹性居住建筑弹性居住建筑在本项目中所占的比例较小，而且更多考虑未来的商务用途，因此在设计中应该有针对性的为商务客户的使用要求考虑。户型空间方正，减少结构承重墙对空间的分隔，这是商务客户对产品的一个非常重要的要求。除了一些规模极小的公司，一般的中小规模的公司对办公面积的要求约为100－200平米之间，这样的面积如果是由几个分隔开的房间组成的话，使用上会有很多不方便。因此在平面的设计上应该以方正，内部空间开敞的标准设计单元户型。第六章产品定位与概念设计『东环18二期』项目市场定位与产品定位顾问报告伟业顾问53商务空间是不需要户内的厨房与卫生间的，因此建议在设计中厨卫的管道井仅为预留，同时考虑在公共走廊的位置留有未来公共卫生间的空间与设备。商务空间对朝向、采光等条件更为不敏感，因此建议在标准层的设计中尽可能的在保证户型空间方正开敞的同时，尽可能的增加进深，增加整个建筑在南北向的长度，加大外墙开窗的尺寸。建筑的外立面应考虑较为有公建特征的风格，较大的开窗或局部的幕墙等，增强建筑的商务性格。