同济大学硕士论文ppt-城市旧住区更新发展研究

申请同济大学硕士学位论文我国城市旧住区更新发展研究——渐进式更新模式的理论与若干实践OntheApproachesofResidentialRenewalinChina——TheoryAndPracticeOfGradualRenewalPattern硕士研究生：硕士生导师：第一章绪论第二章文献综述与理论建构第三章城市旧住区更新案例研究第四章城市更新的国际经验研究第五章城市旧住区渐进式更新的策略主要内容论文主要内容第六章结论论文组织第一章绪论研究背景中央政府提出了“建设节约型社会”的指导思想。在这样的背景之下，盘活、改善并合理利用存量资产就进一步显示出了其必要性与重要性。在建设领域，摈弃大拆大建的做法，采取渐进式的更新方式，利用相对低廉的建设成本，实现可观的经济和社会效益已越来越体现出其必要性。中央政府提出了“建设和谐社会”的发展目标。这样的政策背景及社会经济目标决定了在城市建设领域的工作也必须首先围绕“人”的问题展开，而作为当前城市建设的主要方式之一，城市更新必须“更加关注民生问题”——包括更多地以尊重既有社区的方式来改造城市旧区。城市住房制度的改革使得城市住房的供给和分配方式发生了重要的变化，也使得城市住区的属性发生了多元化变迁。商品房住区的建设蓬勃发展，大量的存量老公房住区也因“房改”而发生了变化，迅猛的城市化发展和城乡二元结构催生了很多城中村，而以经济适用房、拆迁安置房、廉租房为代表的保障性住房也逐渐成为一种主要的住区类型。本文选取老公房住区、商品房住区及“城中村”住区作为研究对象。这三种类型的住区同属存量资产，产权也基本都归属于私人。本文试图基于此“产权在民”的前提，从政府视角出发，对我国城市旧住区更新方法、模式及策略进行探讨。第一章绪论研究对象理论研究与实证研究相结合第一章绪论研究方法理论研究部分对国内外旧城更新理论的演变、国外旧城更新的相关政策进行分析、评价和总结。实证研究对象为上海鞍山四村、深圳万科商品房住区，以及深圳蔡屋围城中村。比较分析法对中西方旧城更新理论与实践演变的过程进行分析比较，借鉴西方国家在旧城更新方面的正确理论及实践经验。同时，对于研究中涉及的三种不同类型住区的现存问题、更新工作的难点及更新的可行性等进行比较研究，发现其中的共性及特性问题，并针对这些问题，提出相应的策略。第二章文献综述与理论建构文献综述国外旧城更新相关理论发展从形体规划出发的城市改造思想对大规模城市改造的不同角度的反思可持续发展思想影响下的新的探索第二章文献综述与理论建构文献综述国外旧城更新的实践过程大规模推倒重建与清理贫民窟城市中心土地的强化利用和城市的衰败中产阶级与邻里复苏公众参与和社区规划第二章文献综述与理论建构文献综述国外旧城更新的政策演变政府主导的、带有一定福利色彩的旧城更新市场主导、基于公私伙伴关系的旧城更新以公、私、社区三方伙伴关系为导向的城市更新第二章文献综述与理论建构理论建构本研究的逻辑过程可概括为：以国内外旧城更新理论和实践为指引，以国内城市的三类旧住区的案例研究为基础，结合国际经验，提出我国城市旧住区渐进式更新改造的相关策略。第三章城市旧住区更新案例研究上海鞍山四村老公房住区案例对象商品房住区“城中村”住区介绍老公房住区的更新改造方法及经验深圳万科早期楼盘辨析商品房住区的更新改造需求深圳蔡屋围证明“城中村”住区渐进式更新改造的必要性和可行性基本概况第三章城市旧住区更新案例研究老公房住区——上海鞍山四村的更新改造事例以安置杨浦区大量产业工人为目的而建的鞍山四村是福利制公房这一类住区的典型。时至今日，在上海乃至全国各级城市都存有极大数量的此类住区。1998年房改后，公房住区的居住单元已基本都出售给住户（上海称为售后公房）。由于其年代久远，设施陈旧，这类老公房已经无法满足居民日益发展和变化的生活需要，存在着很强的更新改造需求。鞍山四村已实施的更新改造对其他同类住区的更新改造工作具有借鉴意义。基本概况第三章城市旧住区更新案例研究老公房住区——上海鞍山四村的更新改造事例鞍山四村是杨浦区四平街道管辖的鞍山新村的组成部分，总面积约为15公顷。鞍山新村始建于1950年代，整个建设直到1980年代才结束。建设时间跨度大，建设主体和背景不尽相同，导致了现在鞍山新村内的住宅类型多样且相互混杂。除了统一建设的工人新村外，还有一些计划经济时期由一些系统或企业为各自单位职工建造的统称为“系统房”的零星职工住房。不同的对象具有不同的管辖主体和物业管理，这对小区改造的整体推进有所不利。四平路街道区位示意鞍山四村在四平街道区位及平面示意现状问题第三章城市旧住区更新案例研究老公房住区——上海鞍山四村的更新改造事例物质层面鞍山四村的居住环境存在着诸多问题，主要包括：（1）大量的住户合用生活设施，如厨房、厕所等，这种情况较为严重地影响了住户生活居住的舒适度和私密性。（2）平屋顶的住宅屋面渗漏率高，漏雨问题频发。屋顶、墙面缺乏保温隔热层，保温隔热性差，尤其是顶层住户冬冷夏热，居住条件不佳。（3）住宅建筑年久失修，门窗、楼道出入口等公共部位脏乱破败，建筑外立面非常凌乱。（4）住区内的上下水管道等市政管线破损情况严重，其管径、管材等均已无法很好地适应现代化生活的需要。（5）住区内部的路面存在严重的破损情况；绿化杂乱、空间环境质量不高，毁绿建房的现象时有发生。（6）原有的生活服务配套设施已不能满足居民的生活需求，社区管理用房、老年人活动室、图书室等资源缺乏。（7）小区管理水平较低，存在一定的安全隐患，影响社会治安。基本概况第三章城市旧住区更新案例研究老公房住区——上海鞍山四村的更新改造事例社会层面鞍山四村容纳的居住人口约有1.6万，这些居住人口有一系列特征。（1）人口老龄化的现象十分明显，退休人口比例高。鞍山四村作为老工人新村，大部分从业居民为企业工人。随着时间的推移那些已居住了几十年的老居民都已经进入了老龄。（2）人口同质程度高，人口流动性低，社会活力下降。在市场经济的背景下，收入水平十分有限而自身住房的资产价值又不高，大部分老居民都难以通过购房等手段改善自身居住状况而只能维持原状。虽然固定的居住人口使邻里的社会网络日益成熟，但小区和外界交流的活力却在不断下降。（3）低保及特殊群体人员的比例高。由于旧公房原有的社会福利性质，使得住区中容纳了许多难以改善自身生活状况的社会弱势群体，如低保户、两劳回归人员等。更新改造工作的难点第三章城市旧住区更新案例研究老公房住区——上海鞍山四村的更新改造事例资金筹措利益分配管理机制运作机制居民间的矛盾冲突公众参与的实效性更新改造工作的内容第三章城市旧住区更新案例研究老公房住区——上海鞍山四村的更新改造事例平屋顶变坡屋顶墙面面保温隔热处理更换上下水等管线外立面粉刷、清洗、美化安装楼宇电子安保系统改善建筑周边小区环境建设宅间活动场地平改坡变厨卫合用为每户独用使住宅成套，并扩大住宅面积适当加建楼层作为商品房出售补贴改造投入住房成套路面平整改进与房屋的标高关系修缮地下雨污排水系统在必要的地方增设排涝泵小区无障碍化设施营造具有生气的绿化环境改造或增设便民设施新建适当的公共设施住区整治更新改造工作的经验总结第三章城市旧住区更新案例研究老公房住区——上海鞍山四村的更新改造事例1.资金筹措鞍山四村三种改造内容的资金来源有所不同，但主要都由政府承担。旧住宅“平改坡”改造由市、区两级政府承担主要资金。居民只是象征性地按照20元/m2的价格投入一小部分资金，且这笔资金由小区大修基金统一支出。旧住房成套改造工程的资金主要由三方筹措：政府、卫百辛物业、居民各出资约1/3。居民出资部分根据改造所增加的建筑面积确定，如增加面积未超过8m2，按照1295元/m2的价格计算（其中包括产权的费用），而超出8m2的部分按照2100元/m2的价格计算。旧住宅小区整治工程的资金投入方式则并没有固定的模式，须由街道与居委会讨论出方案并经业主委员会决议通过后确定。一般的处理方式是将小区大修基金的2/3拿出，剩余部分由政府补贴。更新改造工作的经验总结第三章城市旧住区更新案例研究老公房住区——上海鞍山四村的更新改造事例2.管理、运作及公众参与管理及运作：市、区、街道各级层层管理，层层负责的机制。公众参与：小区居民有权利对改造的方案提出要求和意见，充分申明自己的主张；由于实施改造的最终方案需要全体居民经过民主投票决定，居民以签署改造协议书的方式完全掌握了改造的主动权。施工监理讨论，2/3业主同意思想动员招标确定方案招标参与组建汇总、平衡、批转审批立项，编制计划并上报征求意见业主委员会业主改造意向、基础资料调查全体业主同意签署协议项目验收单位准备阶段方案阶段施工阶段结束阶段街道层面区层面市层面小区层面区房地局物业公司旧改指标提出申请设计投标单位旧改计划下达选定改造点设计中标单位反馈修改方案评审专家市房地局四平路街道区旧房成套改造指挥部施工单位监理单位申请竣工验收招标验收通过转交物业管理施工四平路街道旧房成套改造办公室协调参与管理服务居委会协调协调1123更新改造工作的经验总结第三章城市旧住区更新案例研究老公房住区——上海鞍山四村的更新改造事例3.缓解居民间的矛盾或冲突居民的更新改造需求存在一定的差异，若统一对待容易引发矛盾或冲突。在改造中，正视了住区内住宅建筑存在的多样性特征，在做好更新工作前的调研工作的基础上，将住区内存在的问题及独有的特征摸透，并以个案式更新方法，有针对性地施行差异化的更新工程，以更好地满足居民的不同需求。整个鞍山四村住宅在更新改造后呈现出“大相似、小不同”的特点，不仅取得了令各方都满意的效果，而且还产生了一些意料不到的、积极的附加效果。更新改造工作的经验总结第三章城市旧住区更新案例研究老公房住区——上海鞍山四村的更新改造事例4.合理的利益分配鞍山四村的更新工作，既完成了住宅成套改造，又一些居民的住房面积有所增加，同时也因加建少量住宅单元而获得了一定的销售收益。这样的改造方案和运作策略，使居民满意及获得了增量的利益；而市、区政府则因改善了旧住区居民的“民生”状况，体现了良好的政绩。第三章城市旧住区更新案例研究商品房住区——深圳万科早期商品房住区的更新议题基本概况万科集团深圳6个商品房住区概况项目名称竣工时间住宅类型总容积率总规模用地面积（ha）建筑面积（M2）户数01天景花园1990多层住宅1.711.222090019002威登别墅1991高层住宅2.760.421170210403荔景大厦1993高层商住7.850.483746012604桂苑1997多层住宅2.001.753500030705四季花城1999多层住宅1.8721.79407479484706彩园1999高层住宅8.330.3025000126第三章城市旧住区更新案例研究商品房住区——深圳万科早期商品房住区的更新议题现状问题住区内部公共环境及设施公共活动空间及设施市政及物业设施绿化景观环境商业及交通第三章城市旧住区更新案例研究商品房住区——深圳万科早期商品房住区的更新议题现状问题住宅建筑及构建原有设计缺陷使用老化第三章城市旧住区更新案例研究商品房住区——深圳万科早期商品房住区的更新议题更新改造的需求认识——对住区不满意的地方2.32.94.38.311.113.118.046.366.30.020.040.060.080.0标识指示系统治安环卫保洁绿化商业干扰居住密度空气宠物干扰噪音%住区公共环境噪音宠物干扰空气居住密度商业干扰绿化环卫保洁治安标识指示系统住区公共设施停车位、车库室外活动场地露天健身器材会所阅览室书报室商业设施小区入口景观装饰幼儿园棋牌室管理用房3.44.85.15.913.614.117.518.422.626.047.20.010.020.030.040.050.0管理用房棋牌室幼儿园景观装饰小区入口商业设施阅览室书报室会所露天健身器材室外活动场地停车位、车库%住区基础设施自行车及汽车停车设施小区内车行道路供水管排水管道电视信号垃圾堆放及收集照明系统安保、监控设施供暖设备煤气管道1.42.82.85.25.65.96.98.014.