南京豪宅专题研究20150721

精工之作细节之美南京典型豪宅价值解析南京豪宅产品专题研究报告2015年7月15日南京同策咨询研究中心前言物以稀为贵，定义豪宅的核心在于其稀缺性。不可复制的资源和产品赋予豪宅居住以外的功能，比如品质生活享受、彰显身份地位、体现圈层文化等等，高价值必然带来高溢价。按物业类型，可以分为大平层公寓类豪宅和别墅类豪宅：与上海总价1000万元的硬性门槛不同，南京市场有些大平层公寓项目环境条件和产品确实达到豪宅标准，但价格仍然受制于板块价值，从总价角度将南京当前豪宅市场界定为以下三档：两江板块在280万以上，城南、城北、仙西板块在350万以上，城东、城中、河西在500万以上；别墅类豪宅强调对自然资源的占有、产品赋予收藏价值，物业类型通常为独栋或类独栋，南京市场顶级别墅产品价格至少在2000万以上。Part1大平层公寓型豪宅产品篇市场容量板块2014.1-2015.5各板块公寓类豪宅市场成交情况总价段成交面积(㎡)成交占比成交套数(㎡)成交占比城中500万以上2347823％11311%城东260857%1043％河西18232014%7738%城南350万以上259005%1423%城北369156%1763％仙西127872%411%江宁300万以上1465486%6263%浦口250万以上531612%2471％数据来源：njhouse城中、河西、城东三板块占主导地位，河西豪宅成交量是其他板块7倍，两江板块成交量较好主力成交数据来源：njhouse总价段\面积段144-160160-180180-200200-250250-300300-350400-6001000以上500-55059570000550-600048100000600-700041120000700-80000075000800-90000013100900-1000000002001000-1200000400002500-3000000000103500-4000000000012014.1-2015.5城中板块豪宅总价、面积交叉分析城中豪宅成交总价集中在500-800万、面积段集中在160-300㎡主力成交数据来源：njhouse总价段\面积段160-180180-200200-250250-300300-350350-400400-600500-550951920011550-60002142300600-70001731400700-80000001022014.1-2015.5城东板块豪宅总价、面积交叉城东豪宅成交总价集中在500-700万、面积段集中在160-350㎡主力成交数据来源：njhouse总价段\面积段144-160160-180180-200200-250250-300300-350350-400400-600500-55020251303019000550-60080134018700600-7004031272134700700-8000001013600800-90000017202210900-1000000100011000-1200000000111200-1500000000011500-2000000000112014.1-2015.5河西板块豪宅总价、面积交叉河西豪宅成交总价集中在500-900万、面积段集中在180-350㎡板块分布典型公寓类豪宅项目集中分布于城中、河西两大板块，基本都具备或山或江或地段等稀缺资源雅居乐滨江国际仁恒江湾天成华润悦府苏宁滨江壹号中海凤凰西岸金茂御景华府斯亚首府中城国府世茂外滩新城复地御钟山景枫法兰谷雅居乐藏龙御景南京在售公寓类豪宅项目板块分布典型项目去化城中项目去化缓慢，月均1－2套左右；其他板块典型项目月均能达到20－30套201120122015201620132014复地御钟山中城国府斯亚首府华润悦府藏龙御景雅居乐滨江国际菲呢克斯2011年开盘，1栋65年公寓楼共3.2万方，去化0.7万方，月均不到1套2013年11月开盘，共推出21万方，去化7万方，月均24套左右2012年11月开盘，共推出13.3万方，去化10.4万方，月均20套左右2012年11月开盘，共推出22.7万方，去化19万方，月均30套左右2011年10月开盘，共推出24.6万方，去化23.7万方，尾盘剩余一套，月均30套左右2013年10月开盘，共推出4.5万方，今年大幅降价后，才有成交，去化11套2011年底开盘，1栋住宅楼共3万方，去化1万方，月均1-2套数据来源：njhouse，数据截至2015年5.24市场小结“东富西贵”传统豪宅板块仍然占据绝对地位；两江板块以资源和总价优势成交量较好典型板块主流豪宅成交集中在总价500-900万、面积段160-350㎡公寓类豪宅项目多分布在稀缺自然资源、人文资源或占有绝版地段，城中和河西两大板块分布较为集中单个项目来看，除城中外，月均去化基本都在20套以上，城中项目因品质缺乏整体去化缓慢市场容量主流产品板块分布去化速度项目对比豪宅项目土地成本较高，位于板块核心区域，占有先天资源，周边配套成熟，土地价值稀缺价值指标土地价值对比中城国府仁恒江湾天成华润悦府复地御钟山景枫法兰谷雅居乐滨江国际土地成本2007年出让的旧改综合体项目，或将被远洋收购仁恒江湾城四期，2007年楼面地价高达6861元／㎡2009年河西地王，楼面价7992元／㎡2011年，折后楼面地价8489元／㎡别墅项目加州城的三期2013年江北地王，楼面地价达7813元／㎡区位城中板块，新街口商圈河西奥体板块，河西商业中轴河西中央区位、新江东板块核心紫金山东麓，毗邻环陵路江宁方山板块、临近大学城浦口新城核心、临长江隧道资源主城地段江景地段紫金山景山景、人文江景配套主城配套医院、社区商业、学区、滨江公园、文体配套；1、2、10号多地铁商业休闲配套齐全；2号线招商花园城、小学、医院、社区商业；2号线医院、社区商业、规划文体场馆；1号线规划多个大型商业及休闲配套；10号线临江站规划—规划河西滨江高端宜居片区，板块规划利好已基本实现规划为第二个新街口，集商务、商业、酒店、旅游为一体——国家级江北新区高端居住区项目对比规划上注重私密性和资源均好性，多采用平墅概念，立面以干挂石材为主，园林多以水景为主题价值指标规划价值对比中城国府仁恒江湾天成华润悦府复地御钟山景枫法兰谷雅居乐滨江国际建筑指标项目B地块总建面7.6万方四期建面约18万㎡，容积率2.79总建面27.5万方，容积率3.4总建面33万方，容积率1.45，高度小于24米总建面15万方，容积率1.03，别墅、大平层总建面115万方，容积率2.7，分三期开发规划排布规划3栋住宅楼，1、2号楼多层南北朝向排布，3号楼东西向排布规划7栋高层、1栋小高层，依江一字排布，转向45度，栋栋可观江景、资源均好规划12栋高层，高围墙保证私密性，组团布局保证资源均好性多层板楼，兵营式排布，以地形微台，景观价值最大化被别墅区合抱的山谷地形，因此得名，组团排布，多层一梯一户组团围合，60m以上楼距，资源均好，地面整体抬高6.4，保证私密性，降噪建筑立面风格：公建立面用材：玻璃幕墙为主风格：现代简约用材：自上而下依次为玻璃幕墙、铝板幕墙、底部四层干挂石材风格：新古典用材：干挂石材、真石漆风格：法式用材：干挂石材风格：法式用材：石材风格：地中海风格，仿效星河湾设计用材：干挂石材园林景观无依托江景，以滨江码头为主题，以步行道、植被、水系打造私家公园抬地造景、架空层、下沉庭院设计丰富层次性，中央景观为湖景，配以多种全冠移植的树种、叠水、廊柱、法式雕花等打造宫廷式园林内设九景，假山瀑布、观山亭台、水景广场、叠翠流潺、曲径通幽法式庄园主景，以植被、草坪、树木为主，每栋私家双院景观抬高、堆坡、下沉的立体景观，中央景观以水景为主，每个组团一个户外泳池项目对比价值指标户型价值对比中城国府仁恒江湾天成华润悦府复地御钟山景枫法兰谷雅居乐滨江国际户型区间主力220（75%）、280（24%）四期户型200（9%）、206（26%）、251（49%）、290（5％）、380（12%）一期主力200（三房）、240（四房）、290（四房）主力140（三房）、170（四房）、200（四房），200－350占比33%主力130－140（三房）、185（四房）、233（五房），180-230占比36%一期主力200-300，200-250占比83%空间布局户型方正但通透性差，东西朝向有抗性全套房设计、玄关、中庭、双厅，大尺度动区设计多开间朝南、南北通透、储藏收纳空间大户型方正通透、多开间朝南、户型方正、北向卧室较多欠舒适性十字圆厅、南北通透、开间尺度层高3m层高3.15-3.5m；客餐厅面宽达8.1m；270度观景面设计层高3.3m层高3.15-3.3m；客餐厅8.1m（客4.6m）、主卧4.4m客餐厅面宽最大8.1m，创新双首层层高4.7m层高3.6m；（220）面宽4.9m，进深18m精装修精装品牌：博世、科勒、东芝、欧文拓普、唯宝，地面运用石材，窗3层中空玻璃德国劳斯整体厨房、美诺厨房、唯宝、汉斯格雅卫浴、阿鲁克窗户设备、耶鲁入户毛坯毛坯精装／毛坯，天然石材，装修成本6000元／平米左右附加地源热泵全套科技系统新风、地暖、中央空调、分户净水—新规前户型，赠送30-50平米；双院双首层设计有面积赠送主力200-300㎡，注重层高、面宽、主卧套尺度，舒适度高，以精装、科技、面积赠送等提升附加值项目对比会所规模较大，标配恒温泳池，物业多为自营，费用和服务差异大，停车配比高，双入户挑高大堂价值指标服务与配套价值对比中城国府仁恒江湾天成华润悦府复地御钟山景枫法兰谷雅居乐滨江国际会所无独立会所，配800平米泳池及健身中心规划4282平米私家会所，配备茶餐厅、咖啡厅、恒温泳池、健身房等功能宫廷式会所，配恒温泳池、健身房、康体休闲厅、咖啡厅、宴会厅等功能室内外双泳池、健身、休闲、聚会宴请等功能共享加州城5800平米高端会所，设红酒私人会所、恒温泳池、羽毛球馆、书吧等8万平米会所酒店（雅居乐酒店），另外每个组团一个户外泳池，680平米户型一户一泳池物业苏州嘉正物业，1.9元／平米月仁恒物业，1.9+0.5元／平米月华润置地物业，5.3元／平米月上海高地物业，1.9元／平米月景枫物业，2.5元／平米月雅莱格管家式物业，3.8元／平米月（每栋楼一个物业管家）停车自走式＋机械式人车分流，1:1.95人车分流，车位配比1:3人车分流，1:2.4人车分流，1:1.6台地架空层停车，1:1.3公共部分—双入户大堂、首层挑高6.3m双入户精装大堂、三菱电梯——双层入户大堂，0度平坡入口项目对比以资源和产品为卖点，会所作售楼处，样板和景观以现房、实景展示，以小众化圈层营销价值指标营销价值对比中城国府仁恒江湾天成华润悦府复地御钟山景枫法兰谷雅居乐滨江国际卖点提炼绝版地段、成熟配套奥体核心、江景、品牌、产品品质、精装修、科技住宅地段、法式大平层、科技人居紫金山资源、稀缺产品、园林景观方山稀缺资源、法式低密度、品质墅区新区规划、临江资源、水景园林营销展示展示性缺乏豪宅感独立售楼处、内设低调不失奢华，符合项目定位会所大堂作售楼接待，增加实景感受会所大堂作售楼接待，增加实景感受法式宫廷式中庭导入、实景展示五星级酒店作展示、仪仗式导入、迎宾道旗、实景展示圈层活动印象南京主题艺术家邀请展等实景示范公开，请老业主和业内人士品鉴古堡古董鉴赏、风水理财讲座口碑营销、老带新、“钟山圈层社交”派对徒步方山等活动邀请品牌其他高端项目业主及城中名流参加“台湾潮”活动竞品小结先天条件产品打造稀缺资源：享有自然资源、人文资源或绝版地段土地属性：地块条件好，周边档次高，规划为板块内宜居区域组团排布注重私密性和资源均好性；多采用平墅概念，运用石材、铝板、玻璃幕墙等，体现高端大气；户型设计注重层高、面宽、主卧套尺度，空间舒适有面子；多数项目精装修、品牌高配，流行采用科技智能化、面积高赠送等提升附加值；园林景观惯用水景、多树种植被、坡地造境等手法，实景展示；较大规