中投证券-房地产行业-成交价量普跌,调控效果初现-主要城市周交易报-101109

请务必阅读正文之后的免责条款部分证券研究报告/行业研究2010年11月9日房地产署名人：李少明[e-mail]参与人：周强[e-mail]评级调整：维持行业基本资料上市公司家数112总市值（亿元）10149占A股比例（%）3.21%平均市盈率（倍）126.11行业表现（%）1M3M6M房地产14.9511.5925.03上证综合指数15.3618.8517.52-45%-36%-27%-18%-9%0%9%2009/112010/22010/62010/9082771655424831331084138549662成交金额房地产上证综合指数相关报告《房地产-关内侨城板块房价上涨，关外新盘价格稳定--10月26日-29日深圳楼市调《房地产-成交面积环比降13%，二次调控影响加深--23个城市周交易快报《房地产-成交环比降14%，过半城市高于二次调控前--22个城市周交易快报（10.18-10.24）》2010-10-26风险提示：注意货币政策持续收紧、政策调控加强、调控时间超预期等带来的风险。房地产行业中性成交价量普跌，调控效果初现--23个城市周交易快报（11.1-11.7）投资要点：¾成交面积：23个城市环比降11.7%,一线城市降4.8%，二线城市降13.4%；23个城市同比降30%，一线城市降45%，二线城市降25%。一线城市中，深、穗环比降42%和19%，京、沪环比增8%和6%，杭环比平；二线城市中，无锡、宁波、青岛、苏州、东莞、长沙、天津环比降幅超过20%；合肥、温州、武汉、南京环比增41%、27%、19%和12%，武汉促销力度增大。¾房价：京、杭主城区以外新盘打折多，沪内环以内均价小跌；有价格数据的二线城市一半以上房价下跌。京石景山融景城（1.4万/平米）低开4%入市热销、昌平新盘龙山华府（1.5万/平米）占比大均价跌8%；杭下沙龙湖滟澜山等低开2-5%入市且单价低占比大均价跌29%；沪内环以内、外环以外均价微跌；深龙岗御峰园（14500元/平米）占比大、宝安2万元/平米以上楼盘占比回落均价跌13%；苏州园区东方维罗纳（7000元/平米）低5%入市、其他各区价回落均价跌18.8%；无锡苹果园（4800元/平米）热销且各区楼盘打折增多均价跌11%；武汉洪山区推盘量大且折扣增多致均价跌9%；昆明螺蛳湾商贸城仓储基地（4000元/平米）占比大均价跌3%；天津市内占比回落均价跌3%；宁波鄞州区高价盘占比大均价涨43%；包头昆区占比大均价涨7%；合肥、重庆均价涨2%。¾典型楼盘：一线城市京、沪、杭在售楼盘价格小幅波动；新盘：京外城区、郊区新盘入市增多，部分楼盘降价3%-15%；杭新盘集中在下沙且部分楼盘降价5%左右，内城区核心地段价格小幅上涨；沪虹口、静安等区供给明显增加；深圳供给较少。¾京深二手房：成交面积降26%和60%，深上周受二手房将按评估值征税传闻过户量大增，本周成明显回落。¾本周主要城市价量普跌，调控效果初现，印证了此前我们提出的10月底11月初主要城市将出现价格下跌的判断。-100%0%100%200%300%400%北京天津上海杭州苏州南京深圳福州厦门长沙武汉重庆成都昆明成交面积环比%第42周(10.11-10.17)第43周（10.18-10.24）第44周（10.25-10.31）第45周（11.1-11.7）-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%北京天津上海杭州苏州宁波深圳福州厦门长沙武汉重庆昆明成交均价环比%第42周(10.11-10.17)第43周（10.18-10.24）第44周（10.25-10.31）第45周（11.1-11.7）行业报告请务必阅读正文之后的免责条款部分2/43主要城市住宅（或商品房）成交情况表1：主要城市2010年第45周（11.1-11.7）住宅/商品房成交面积与成交均价成交面积（万平）成交均价（元/平）10/第45周09/第45周10/第44周同比环比10/第45周09/第45周10/第44周同比环比北京住宅期房17.330.716.0-44%8%19,99316,85721,79819%-8%天津住宅23.629.429.4-20%-20%9,4257,7369,73222%-3%青岛住宅26.226.037.41%-30%济南住宅华北地区包头住宅9.17.710.318%-11%4,5073,5944,19925%7%上海住宅34.666.332.7-48%6%14,38610,99513,68031%5%杭州商品房9.116.99.2-46%0%18,00616,89425,4947%-29%苏州住宅16.618.722.5-11%-26%9,8009,01512,0769%-19%南京住宅11.628.910.4-60%12%无锡住宅8.216.723.2-51%-65%8,1756,6339,19923%-11%温州住宅1.85.01.4-65%27%宁波商品房3.217.65.4-82%-40%20,19111,55414,10475%43%华东地区合肥商品房21.138.715.0-46%41%7,0145,0056,87140%2%深圳住宅4.911.48.6-57%-42%17,80918,39220,485-3%-13%广州住宅15.421.718.9-29%-19%11,89211,141东莞住宅11.311.015.13%-25%8,0669,124福州住宅3.512.53.4-72%4%8,534厦门住宅-3.53.010,23014,265华南地区海口商品房2.27.12.1-70%3%9,467长沙住宅期房39.441.549.5-5%-20%5,4674,3575,50925%-1%南昌商品房-10.8-中南地区武汉商品房35.634.930.02%19%6,7105,3057,38526%-9%贵阳住宅12.917.214.0-25%-8%------重庆商品房30.338.730.0-22%1%6,5374,4226,40448%2%成都商品房39.939.843.80%-9%------西南地区昆明商品房14.224.716.0-43%-12%5,7675,2615,95610%-3%可比的23个城市391.9562.9444.1-30%-11.7%一线城市81.3147.085.4-45%-4.8%二线城市310.7415.9358.8-25%-13.4%资料来源：中投证券研究所，中国指数研究院，一线城市：京、沪、杭、深、穗行业报告请务必阅读正文之后的免责条款部分3/43表2：主要城市2010年第45周（11.1-11.7）住宅/商品房成交套数与套均成交面积成交套数套均成交面积（平米）10/第45周09/第45周10/第44周同比环比10/第45周09/第45周10/第44周同比环比北京住宅期房1,5222,8021,365-46%12%113.3109.4117.44%-3%天津住宅2,1592,8722,700-25%-20%109.5102.3109.07%0%青岛住宅2,6102,6673,215-2%-19%100.497.3116.43%-14%济南住宅3901,203788-68%-51%---华北地区包头住宅75568591810%-18%120.5112.7111.77%8%上海住宅3,2975,9392,963-44%11%105.0111.7110.4-6%-5%杭州商品房4511,743741-74%-39%105.297.1123.58%-15%苏州住宅1,4301,5681,750-9%-18%116.2119.1128.5-2%-10%南京住宅1,0962,609936-58%17%106.0110.9111.2-4%-5%无锡住宅温州住宅137407104-66%32%128.5123.6133.74%-4%宁波商品房4411,791662-75%-33%73.098.081.4-26%-10%华东地区合肥商品房2,2084,1051,722-46%28%95.694.387.21%10%深圳住宅5081,348853-62%-40%97.084.5100.515%-3%广州住宅1,3581,9451,600-30%-15%113.1111.7118.01%-4%东莞住宅9749841,275-1%-24%116.3111.5118.34%-2%福州住宅2581,027271-75%-5%136.0121.6124.412%9%厦门住宅-293235119.1126.0华南地区海口商品房190627200-70%-5%113.2112.6104.00%长沙住宅期房3,7713,8154,620-1%-18%104.4108.8107.1-4%-2%南昌商品房1,230中南地武汉商品房3,4873,3602,9524%18%102.2103.9101.5-2%1%贵阳住宅1,0721,4341,224-25%-12%120.2119.6114.41%5%重庆商品房3,5254,1453,514-15%0%85.893.385.4-8%0%成都商品房4,215-4,552-7%94.796.3-2%西南地区昆明商品房1,7453,0142,154-42%-19%81.181.974.2-1%9%可比的22个城市合计33,38450,09036,527-33%-8.6%一线城市7,13613,7777,522-48%-5.1%二线城市26,24836,31329,005-28%-9.5%资料来源：中投证券研究所，中国指数研究院，一线城市：京、沪、杭、深、穗行业报告请务必阅读正文之后的免责条款部分4/43表3：主要城市2010第45周（11.1—11.7）住宅/商品房去库存化速度可售套数同比环比可售套数/近四周合计成交套数可售套数/近三月平均成交可售面积同比环比可售面积/近四周合计成交面积可售面积/近三月平均成交10/4510/4510/4410/4510/4510/44北京住宅99,685-2%-1.8%11.511.717.31,257-8%-1.0%11.811.918.0天津住宅----青岛住宅61,82635%-1.8%4.95.27.464334%-1.6%4.85.27.8济南住宅--华北地区包头住宅----上海住宅44,69532%4.7%3.22.84.263129%3.6%4.13.64.6杭州商品房25,294142%2.5%--10.8344110%1.2%9.79.77.0苏州住宅20,2484%-3.0%3.53.66.82905%-2.2%4.14.34.5南京住宅30,74220%-2.6%4.84.76.7355-2.2%无锡住宅--温州住宅----宁波商品房86,3360%-0.9%27.926.813.7567-7%-1.0%26.524.110.7华东地区合肥商品房----深圳住宅17,287-51%-0.5%4.7175-56%-2.7%5.24.7广州住宅36,832-2.3%47825%-1.9%东莞住宅75,4774%-0.4%17.416.914.6--福州住宅9,842-71%8.3%3.1-5.6132-44%4.3%9.4-5.9厦门住宅-8.89.97.5-10.211.511.7华南地区海口商品房--21.5---长沙住宅期房----南昌商品房------中南地区武汉商品房----贵阳住宅----重庆商品房86,061-16%0.7%3.13.13.5884-17%1.1%3.63.45.0成都商品房----西南地区昆明商品房----资料来源：中投证券研究所，中国指数研究院行业报告请务必阅读正文之后的免责条款部分5/43表4：主要城市2010年9月住宅/商品房去库存