中投证券-房地产行业：主要城市成交面积环比下降2.4%-091223

请务必阅读正文之后的免责条款部分行业报告2009年12月22日房地产李少明首席分析师[e-mail]评级调整：维持行业基本资料上市公司家数109总市值（亿元）11281占A股比例（%）3.49%平均市盈率（倍）157.12行业表现（%）1M3M6M房地产-17.6-0.25-4.45上证综合指数-5.605.268.42-28%0%28%56%84%112%140%2008-12-222009-4-142009-7-292009-11-17082771655424831331084138549662成交金额房地产上证综合指数相关报告《房地产-短期的调整更有利于长期的发展》2009-12-15房地产行业中性主要城市成交面积环比下降2.4%--主要城市周交易报（12.14-12.20）投资要点：¾本周（12.14-12.20）22个主要城市成交面积环比下降2.4%，其中一线城市下降3.1%,二线城市上涨6.1%。5个一线城市中北京下降7%，杭州、上海环比分别大幅下降21%、10%，广州和深圳环比大幅上升38%、24％。二线城市中，长沙、南京、昆明、青岛环比上涨47%、24%、22%和18％，厦门、福州、成都成交面积在上周大幅上升后本周大幅回落52%、28%、23％。¾主要城市成交均价涨跌互现，福州、厦门、北京、重庆、深圳、武汉环比分别继续飙升23%、21%、16%、8％、7％和6％，杭州、天津、上海环比下跌10％、8％、3％，其余城市涨跌均在±3%以内。主要城市住宅可售量仍处于近年低位水平，明年上半年新增供应仍偏激，若调控政策不得力部分城市房价上涨幅度将超过10-20%，政策将风险加。-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%北京天津上海杭州苏州南京深圳福州厦门长沙武汉重庆成都昆明成交面积环比%第48周（11.23-11.29）第49周（11.30-12.06）第50周（12.07-12.13）第51周（12.14-12.20）-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%25%北京天津上海杭州苏州宁波深圳福州厦门长沙武汉重庆昆明成交均价环比%第48周（11.23-11.29）第49周（11.30-12.06）第50周（12.07-12.13）第51周（12.14-12.20）15%20%25%30%成交均价环比%第46周（11.9-11.15）第第48周（11.23-11.29）第风险提示：注意国内外经济增长、居民收入、行业复苏、企业盈利改善低于预期、政策调控超出预期等的风险。行业研究请务必阅读正文之后的免责条款部分2/37阅读提示：¾房地产周价格和周成交量波动幅度大，短期数据只作参考，更应关注发展趋势；¾周成交量受周开盘量的多寡影响，周成交均价受周成交楼盘品质档次、地段优劣影响而波动；¾周数据仅供参考，在阅读《周报》时建议参考我们的《月度》报告。¾报告中的数据来源中国指数研究院，其成交面积与国家统计局的销售面积统计口径不一，中指院的统计口径是已签约面积，国家统计局的统计口径是已签约已交付的面积。主要城市住宅（或商品房）成交情况表1：主要城市2009年第51周（12.14-12.20）住宅/商品房成交面积与成交均价成交面积（万平）成交均价（元/平）09/第51周08/第51周09/第50周同比环比09/第51周08/第51周09/第50周同比环比北京住宅期27.430.129.4-9%-7%19,8498,78917,050126%16%天津住宅34.38.332.9312%4%7,8396,8598,47814%-8%青岛住宅25.89.021.9187%18%------济南住宅1.9--5,385--华北地区包头住宅9.32.311.4307%-19%3,6243,2693,31411%9%上海住宅49.128.454.473%-10%11,7789,86312,10619%-3%杭州商品房15.25.919.2160%-21%19,16112,8421,28049%-10%苏州住宅17.29.917.873%-4%8,5296,4808,44732%1%南京住宅31.812.923.7146%34%------无锡住宅-8.619.0-100%-100%---7,421-100%温州住宅2.61.63.064%-14%------宁波商品房15.212.816.518%-8%11,3778,75812,09430%-6%华东地区合肥商品房33.312.833.5161%-1%5,3664,0725,29732%1%深圳住宅8.416.56.8-49%24%22,39310,0620,867123%7%广州住宅21.020.115.25%38%------东莞住宅11.19.811.614%-4%------福州住宅11.35.315.8112%-28%11,7787,0489,61367%23%厦门住宅6.43.113.4107%-52%10,5227,9148,70733%21%华南地区海口商品房7.65.78.132%-7%------长沙住宅期53.928.436.590%47%4,1883,6404,47015%-6%南昌商品房9.7-100%-----中南地区武汉商品房36.4-30.320%7015-6,6026%贵阳住宅9.815.810.3-38%-4%------重庆商品房46.623.948.495%-4%5,3183,8704,91237%8%成都商品房40.715.052.6170%-23%------西南地区昆明商品房25.17.720.6224%22%4,7954,5784,8345%-1%可比的22个城市539.2305.5537.177%-2.4%行业研究请务必阅读正文之后的免责条款部分3/37一线城市121.184.4.0125.044%-3.1%二线城市377.4221.1355.671%6.1%资料来源：中投证券研究所，中国指数研究院，一线城市：京、沪、杭、深、穗，表2：主要城市2009年第51周（12.14-12.20）住宅/商品房成交套数与套均成交面积成交套数套均成交面积（平米）09/第51周08/第51周09/第50周同比环比09/第51周08/第51周09/第50周同比环比北京住宅2,4843,0982,700-20%-8%110.297.2108.913%1%天津住宅3,2557813,180317%2%105.2106.4103.3-1%2%青岛住宅2,6338512,120209%24%97.9105.6103.4-7%-5%济南住宅415188536121%-23%华北地区包头住宅8261891,125337%-27%112.3120.6101.5-7%11%上海住宅5,7142,7904,934105%16%86.0101.6110.3-15%-22%杭州商品房1,4315431,539164%-7%106.2107.7124.4-1%-15%苏州住宅1,3308291,40460%-5%129.0119.9126.78%2%南京住宅2,8381,2462,207128%29%111.9103.5107.48%4%无锡住宅--温州住宅1789519887%-10%147.2168.4153.5-13%-4%宁波商品房2,2971,0692,038115%13%66.1120.180.8-45%-18%华东地区合肥商品房3,5401,2983,737173%-5%93.998.389.6-4%5%深圳住宅9271,771759-48%22%90.793.189.3-3%2%广州住宅1,7551,883-7%119.7106.712%东莞住宅1,0399851,1185%-7%107.099.1103.88%3%福州住宅109.0109.0厦门住宅5302731,12694%-53%120.6112.8119.37%1%华南地区海口商品房71463077013%-7%105.790.6105.217%1%长沙住宅期4,8082,7263,37776%42%112.1104.2108.28%4%南昌商品房999-100%96.8中南地区武汉商品房3,621-2,92624%100.5103.4-3%贵阳住宅8191,270874-36%-6%119.5124.0117.3-4%2%重庆商品房4,9112,7315,20780%-6%94.987.792.98%2%成都商品房1,778-100%84.6西南地区昆明商品房3,4478752,451294%41%72.888.384.0-18%-13%可比的20个城市合计49,51229,38844,32668%11.7.%一线城市12,3118,3149,93248%24.0%二线城市36,78621,07433,85875%8.6%资料来源：中投证券研究所，中国指数研究院，一线城市：京、沪、杭、深、穗行业研究请务必阅读正文之后的免责条款部分4/37表3：主要城市2009年第51周（12.14-12.20）住宅/商品房去库存化速度可售套数同比环比可售套数/近四周合计成交套数可售面积同比环比可售面积/近四周合计成交面积09/5109/5109/50可售套数/近三月平均09/5109/5109/50可售面积/近三月平均北京住宅93,705-39%-1.4%5.85.78.11,263-35%-0.9%6.56.311.1天津住宅----青岛住宅45,6063.3%5.35.34.34722.4%5.65.56.1济南住宅----华北地区包头住宅----上海住宅34,841-47%-2.4%1.82.01.6490-43%-1.5%2.52.62.2杭州商品房11,222-66%4.1%--3.6177-57%2.7%2.72.93.3苏州住宅16,949-0.5%2.72.62.82441.1%3.12.93.6南京住宅23,314-56%9.8%2.52.52.32738.4%无锡住宅--温州住宅----宁波商品房83,009-11%-0.5%9.910.612.8560-19%-0.6%8.48.4华东地区合肥商品房----深圳住宅33,021-48%2.7%9.08.26.1375-43%3.5%11.810.79.2广州住宅30,0163873.4%东莞住宅71,432-13%-1.1%17.217.4--6.3福州住宅34,841-5.9%3.78.3160-43.9%3.54.59.5厦门住宅8.58.98.2--8.59.29.4华南地区海口商品房33,83317.817.1--长沙住宅期房----4.3南昌商品房---6.4.---13.3中南地区武汉商品房--12.1--4.2贵阳住宅----重庆商品房101,836-30%1.7%5.05.03.91,062-28%0.6%5.55.5成都商品房----西南地区昆明商品房----资料来源：中投证券研究所，中国指数研究院行业研究请务必阅读正文之后的免责条款部分5/37表4：主要城市2009年11月住宅/商品房去库存化速度资料来源：中投证券研究所，中国指数研究院可售套数同比环比可售套数/当月成交套数可售面积同比环比可售面积/当月成交面积09-1109-1108-1109-1009-1109-1108-1109-10北京住宅99,760-33%-3.61210.21,335.-30-3.3%9.716.111.9天津住宅----西安住宅----青岛住宅43,713-9.7%422.85.7457.0-9.9%4.722.95.9大连住宅----华北地区沈阳住宅-10.1-上海住宅33,568-48%-8.5%1.65.61.6482.6-43%-7.2%2.17.02.1杭州商品-3.83.422.84.0-425.05.0苏州住宅19,145-2.9%2.82.5267.5-