新世纪调研报告10.25

新世纪商业项目调研（简版）2013年10月25日目录一、地理位置二、消费人群分析三、项目概况四、各层业态布局分析五、品牌等级配比六、经营形式配比七、品类配比八、交通动线分析九、项目总体分析一、地理位置阳光新世纪广场消费人群分析项目辐射范围：整个邯郸市及周边县区（整个邯郸地区）项目周边人群特点：政府以及邯郸市机关单位以及有中高消费能力的小区群目标消费群：中高端消费人群二、消费人群分析项目名称：新世纪商业广场项目位置：人民路与中华大街交叉口商圈级别：（需配图表示商圈位置和商圈级别）模式定位：（商业规划）购物中心/百货商业等级：中高档经营形式：租赁/联营/自营总建筑面积：20万㎡建筑楼层：（地上7层、地下1层）车位配比：地上138地下243总数：381个三、项目概况新世纪商业广场是邯郸市阳光百货集团的龙头企业，位于市中心人民路与中华大街交汇处，交通便利，地理位置佳。1999年9月28日，新世纪商业广场一期工程落成，建筑面积5.6万平方米，营业面积3.6万平方米，经营品种10万余种。2004年9月28日，广场二期工程竣工，建筑面积达到近10万平方米。2007年1月18日，广场三期工程开业，同年9月，东、西两楼实现通道对接，融会贯通后面积达到近20万平方米，经营品种近20余万种。三、项目概况三、项目概况阳光百货集团经过近14年的发展，迄今已有5家大型商场、7家家电专业卖场、12家连锁超市、1个储运公司和3家区县连锁商场，从业人员10500人，是全国服务业500强企业，中国连锁百强企业。企业固定资产6亿元，年销售额近20亿元项目交房标准（工程条件）土建结构装修机电水暖层高超市4米其他4.6米地面供电方式国家标准供电容量国家标准柱距8米天棚供水国家标准直梯15部荷载通用：局部：柱面扶梯10部空调中央空调项目物业基础条件F4F3F2F1B1F5钟表超市男女鞋女装女装羽绒服男装黄金珠宝运动箱包休闲中老年服饰针织电器儿童服饰家居家纺内衣国际名品化妆品F6F7休闲娱乐餐饮影院网吧F8KTV运动户外茶餐厅四、各层业态布局超市家居家纺家居家纺B1F1F2F3F4F5F6超市B1分层品类落位本层建筑面积：26000㎡使用面积：㎡商铺总数：个化妆品运动国际名品黄金珠宝屈臣氏运动B1F1F2F3F4F5F6名表北京同仁堂国际名品F1分层品类落位本层建筑面积：26000㎡使用面积：㎡商铺总数：89个苹果手机女装男女休闲内衣男女休闲B1F1F2F3F4F5F6男女鞋箱包男女鞋箱包女装F2分层品类落位本层建筑面积：26000㎡使用面积：㎡商铺总数：139个女装内衣女装中老年服装中老年服装B1F1F2F3F4F5F6女装F3分层品类落位本层建筑面积：26000㎡使用面积：㎡商铺总数：271个男装女装男装儿童羽绒服羽绒服B1F1F2F3F4F5F6男装F4分层品类落位本层建筑面积：26000㎡使用面积：㎡商铺总数：216个市场散货电器运动户外电器箱包娱乐运动户外B1F1F2F3F4F5F6儿童服装男装F5分层品类落位本层建筑面积：26000㎡使用面积：㎡商铺总数：224个F7休闲娱乐休闲娱乐休闲娱乐餐饮餐饮餐饮B1F1F2F3F4F5F6餐饮本层建筑面积：26000㎡使用面积：㎡商铺总数：43个F7F6分层品类落位B1F1F2F3F4F5F6本层建筑面积：4300㎡使用面积：3415㎡商铺总数：5个F7网吧茶餐厅新世纪电玩城新世纪电影院F8F7分层品类落位B1F1F2F3F4F5F6本层建筑面积：4300㎡使用面积：㎡商铺总数：1个F7F8新世纪KTVF8分层品类落位五、品牌等级配比项目%的面积为高档、%面积为中档、%的面积为低档5.1娱乐品牌等级配比项目0%的面积为高档、21%面积为中档、79%的面积为低档5.2餐饮品牌等级配比项目0%的面积为高档、81%面积为中档、19%的面积为低档项目%的面积为自营、%面积为出租、%的面积为联营六、经营形式配比6.1、娱乐合作模式配比项目80.6%的面积为自营、19.4%面积为出租、0%的面积为联营6.2、餐饮合作模式配比项目13%的面积为自营、87%面积为出租、0%的面积为联营七、品类占比新世纪娱乐业态分析楼层品类品牌面积合作方式品牌等级7F娱乐新世纪健身俱乐部820租赁低档7F娱乐新世纪电玩城910自营中档7F娱乐新世纪网吧345租赁中档7F娱乐新世纪电影院1010自营低档7F餐饮茶餐厅330租赁中档8F娱乐新世纪KYV4300自营低档合计77157.1、娱乐品类占比新世纪娱乐业态实地图片新世纪健身中西类别品牌面积（㎡）占比特色餐饮美国加州牛肉面11736.9%川香园麻辣香锅138渔人客栈111澳门豆捞70蜀地水煮鱼122四季冰火(麻辣烫)117爵士牛排117原汁缘味·砂锅米线122成都名小吃80阳光酒楼·新世纪自助400水吧今明后水吧1103.8%动力鸡车32美食广场上海小吃档口区200就餐区210共41010.9%南京鸭血粉丝铁板烧广味炒粉成都口水面砂锅米线·煲仔饭其他书吧24048.4%美容美发美甲200保龄球馆1112儿童游乐场275西楼，餐饮共13家，其中特色餐饮10家，水吧2家，美食广场1家，占比51.6%7.2、餐饮品类占比类别品牌面积（㎡）占比特色餐饮香港云吞面13937.1%一口香饺子139家·味道320开封灌汤包165私房剪刀面124粥德福124韩美味157水吧乐可可水吧·糕点381.2%其他新世纪健身房163761.7%阳光美术馆140迪士尼儿童摄影163东楼，餐饮共8家，其中特色餐饮7家，水吧1家，占比38.3%。7.2、餐饮品类占比新世纪健身中西餐饮集中在六层，分列东、西两座楼，中间以天桥连通左图为西楼（即一二期）餐饮落位图。新世纪健身中西左图为东楼（即三期）餐饮落位图。阳光酒楼新世纪自助美食广场美国加州牛肉面大王渔人客栈麻辣香锅爵士牛排澳门豆捞烤博士原汁缘味过桥米线四季冰火蜀地水煮鱼注：西楼六层除上述铺位，还有新世纪书吧、发型设计、美甲、保龄球和儿童游乐场这些非餐饮铺位。香港云吞面开封灌汤包私房剪刀面家·味道韩美味粥德福乐可可水吧注：东楼六层除上列铺位，还有新世纪健身房、阳光美术馆和迪士尼摄影这些非餐饮铺位。除阳光酒楼、新世纪happy自助、新世纪美食广场属于阳光集团自营，其他店铺的租金每平每月约80-90元，包含杂费。有消息称，原汁缘味·过桥米线、爵士牛排、四季冰火、蜀地水煮鱼这一排铺位，从新世纪开业初就被一个上海人整包至今，租金未知。特色餐饮单店面积在70-320㎡之间，以快餐为主。从品牌、面积、经营状况来看，新世纪餐饮没有特别突出的商户，主力店、次主力店的区分不明显。六层水吧的面积占比较大，可能是因为楼下百货区域的柜台密度高，缺少休息区。整体来讲，西楼的经营情况较好，餐饮集中程度比东楼高，装修形象较好，而且有美食广场，人流量也高。服务水平一般，缺少主动服务意识。客群分析。以商场购物的顾客和商场员工为主，专程来到六层就餐的客流很少。新世纪餐饮租金水平和经营概况外部动线分析（附图）：公交路线：21、4、17、19、22、25、27、39、48、63、801、33道路交通：人民路双向八车道，中华大街双向六车道八、交通、动线分析8.1、交通分析内部动线分析（附图）8.2、动线分析九、项目总体分析9.1、新世纪swot分析商场优势劣势机会威胁新世纪邯郸现有商业体量最大，购物环境最好，品牌组合最具吸引力的商业项目娱乐业态较多自营，无大型连锁型品牌，消费环境较差，设备陈旧成熟的商业项目为其带来较大的客流量落后的消费环境易被市场淘汰本项目邯郸真正意义上的购物中心，其餐饮娱乐占比远高于其他商业项目辐射商圈较小，且本商圈内消费者消费水平较低与时代同步的经营理念及购物环境易受到大多消费者的亲睐消费人群易被其他项目分流9.2、娱乐swot分析商场优势劣势机会威胁新世纪成熟商场，地理位置好，市场美誉度较高，业态齐全，是邯郸首家在百货商场引入餐饮娱乐的的项目，共22家特色餐饮和水吧，可选性较丰富，对客流有一定吸引能力。餐饮业态定位明显低于百货，缺乏具有品牌影响力的主力店，以快餐为主，种类单一，难以吸引专程就餐的客流。成熟商场，市场认可度高，已培养了一定量的稳定客群。商场年久，难以满足shoppingmall的业态格局，餐饮面积占比和消费定位偏低。本项目体量大，交通易达性好，餐饮业态占比高，餐品种类和消费档次多样化，并且有呷哺呷哺、拿渡等品牌商户，对于客流量有很大的带动作用。新兴商圈，市场口碑需要培养，尤其是对于餐饮这样重视回头客的业态。餐饮可选择性强，集中度高，品牌突出。消费人群易被周边独立门面的餐饮商户分流9.3、餐饮swot分析谢谢